Occupazione abusiva di un immobile: come comportarsi?

L’occupazione abusiva di un immobile si verifica quando un soggetto si stabilisce nella proprietà altrui, senza che ne abbia alcun titolo legittimo. Come deve comportarsi in questo caso il proprietario dell’immobile? L’ordinamento mette a disposizione diversi strumenti di tutela, alcuni di tipo civile altri di tipo penale. Vediamo in quali modi è possibile rientrare in possesso del proprio bene.

1. Le ipotesi di occupazione abusiva di un immobile

L’occupazione abusiva può ricorre in tre i casi:

• il terzo occupa abusivamente l’immobile senza che esista un rapporto regolare tra proprietario e occupante, come ad esempio un contratto di locazione o compravendita. È il caso di un soggetto che, approfittando della momentanea assenza del proprietario, entra nell’immobile, barricandosi e rifiutandosi di uscire;
• esiste un contratto che legittima la disponibilità del bene da parte del terzo, ma il proprietario ne contesta l’originaria validità, per mancanza ad esempio di uno dei requisiti essenziali, oppure l’inefficacia come a seguito della mancata verificazione di una condizione sospensiva cui era sottoposto;
• il terzo e il proprietario dell’immobile hanno stipulato inizialmente un contratto, ovvero un titolo che legittimava l’occupante a godere del bene, poi venuto meno. Ne è l’esempio l’inquilino che permane all’interno della casa anche dopo la scadenza del contratto di locazione.

La prima ipotesi si caratterizza quindi per la totale assenza di un titolo che legittima l’occupazione, per questo si parla di occupazione senza titolo, mentre negli altri casi il titolo è esiste, seppur nullo, inefficace o scaduto. 

2. Come difendersi in caso di occupazione abusiva? La tutela civile.

La tutela giudiziale a favore del proprietario di un immobile occupato abusivamente può essere sia penale sia civile.

Il diritto di proprietà può essere difeso dalle turbative altrui, come l’occupazione abusiva, attraverso le azioni petitorie.

Tra queste risulta utile l’azione di rivendicazione, disciplinata dall’art. 948 del Codice Civile. Il proprietario, può rivendicare la cosa da chiunque la possiede o la detiene provando, con ogni mezzo, il proprio acquisto a titolo originario e che l’occupante, al contrario, non ha diritto valido a fruire del bene. L’azione di rivendicazione ha la duplice funzione: di accertare il diritto e di preparare l’esecuzione forzata. Questa azione non è sottoposta a termini di prescrizione.

Altra azione esperibile contro l’occupazione abusiva, è l’azione di reintegrazione del possesso. Questa rientra invece tra le azioni possessorie, esercitabili da chiunque abbia il possesso del bene. Infatti, può attivare questa azione anche chi detiene altri diritti reali sul bene (es. usufruttuario) e persino dal conduttore (affittuario), in qualità di detentore qualificato.

L’azione si prescrive in un anno a partire da quando l’immobile è stata occupato, oppure un anno da quando si è venuti a conoscenza dell’illecito. Con la reintegrazione è possibile ottenere dal giudice un provvedimento urgente e immediato per richiedere la liberazione dell’immobile. Se l’occupante si oppone alla restituzione, con lo stesso provvedimento è possibile far intervenire un ufficiale giudiziario, eventualmente accompagnato dalle forze dell’ordine, per ottenere il rilascio del bene.

2.1 Contratto di locazione scaduto: la permanenza in casa dell’inquilino può essere considerata occupazione?

Nel caso in cui l’inquilino si rifiuti di lasciare la casa alla scadenza del termine del contratto di locazione o a seguito del verificarsi di una condizione risolutiva, come il mancato pagamento del canone pattuito, il proprietario ha a disposizione un ulteriore strumento. Può, infatti, attivare il procedimento di convalida di sfratto (artt. 657-669 c.c.), ovvero un tipo di procedimento sommario di cognizione.

Consente di conseguire, in tempi ridotti e secondo modalità semplificate, un titolo esecutivo idoneo a ottenere la liberazione della casa e rientrare, quindi, nella disponibilità del bene. Questo procedimento è riservato ai soli casi in cui il contratto sia stato regolarmente registrato. Da qui si evince l’intenzione del legislatore non solo di creare uno strumento semplificato, ma anche finalizzato a disincentivare il fenomeno degli affitti “in nero”.

In caso di sfratto per morosità, sarà possibile inoltre ottenere non solo la liberazione della casa, ma anche le quote di affitto non corrisposte. Basterà presentare un apposito decreto ingiuntivo.

3. La tutela penale contro l'occupazione abusiva

La lista dei reati che commette chi si introduce all’interno di un immobile allo scopo di occuparlo abusivamente è abbastanza lunga. Il proprietario della casa occupata potrà presentare denuncia alla competente Procura della Repubblica, chiedendo un intervento della polizia giudiziaria per ottenere il rilascio dell’immobile.

In sede penale, sono ipotizzabili diverse fattispecie di reato tra le quali: invasione di terreni od edifici (articolo 633 c.p.), violazione di domicilio (articolo 614 c.p.), danneggiamento (articolo 635 c.p.) e furto (articoli 624 e 625 c.p.).

4. Misure per le occupazioni abusive degli immobili

Nel decreto-legge 20 febbraio 2017, n. 14, convertito, con modificazioni, dalla legge 18 aprile 2017, n. 48, recante “Disposizioni urgenti in materia di sicurezza delle città”, sono presenti delle misure contro le occupazioni abusive di immobili.

In base a quanto stabilito dalla norma: “Il prefetto […] impartisce, sentito il comitato provinciale per l’ordine e la sicurezza pubblica, disposizioni per prevenire, in relazione al numero degli immobili da sgomberare, il pericolo di possibili turbative per l’ordine e la sicurezza pubblica e per assicurare il concorso della Forza pubblica all’esecuzione di provvedimenti dell’Autorità Giudiziaria concernenti i medesimi immobili”.

Il testo prevede inoltre che per l’esecuzione dei necessari interventi devono essere seguiti criteri di priorità che tengono conto della situazione dell’ordine e della sicurezza pubblica negli ambiti territoriali interessati, i possibili rischi per l’incolumità e la salute pubblica, i diritti dei proprietari degli immobili, i livelli assistenziali che possono essere assicurati agli aventi diritto dalle regioni e dagli enti locali.

Il provvedimento evidenzia poi che l’eventuale annullamento da parte del giudice amministrativo del provvedimento prefettizio “può dar luogo, salvi i casi di dolo o colpa grave, esclusivamente al risarcimento in forma specifica, consistente nell’obbligo per l’amministrazione di disporre gli interventi necessari ad assicurare la cessazione della situazione di occupazione arbitraria dell’immobile”.

Michela Dessì, VisureItalia

Fonti normative

Art. 633 Codice penale

Art. 948 Codice Civile

Art. 561 Codice Civile

Decreto legge 20 febbraio 2017, n. 1454 Codice Penale

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