Il regolamento condominiale

• Che cos’è il regolamento condominiale?
• Dove si può trovare il regolamento condominiale?
• Quanti tipi di regolamento condominiale esistono?
• Cosa contiene il regolamento condominiale?
• Quando il regolamento condominiale prevale sulla legge
• Chi deve far rispettare il regolamento
• L’impugnazione del regolamento
• Fac-simile regolamento condominiale

1. Che cos’è il regolamento condominiale?

Il regolamento di condominio è l’atto con il quale il condominio stabilisce le norme circa l’uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese, le norme per la tutela del decoro dell’edificio, nonché le norme relative all’amministrazione.

Il regolamento di condominio è obbligatorio quando il numero dei condomini sia superiore a dieci. Ogni singolo condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.

Tale regolamento deve essere approvato con la maggioranza speciale cui al secondo comma dell’articolo 1136 c.c., consistente in un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio.

Il regolamento di condominio è disciplinato dall’art. 1138 del codice civile e l’art. 1139 del codice civile rinvia alle norme sulla comunione per quanto non previsto dal capo II “del condominio negli edifici”, artt. 1117 c.c. e seguenti.

2. Dove si può trovare il regolamento condominiale?

Il regolamento condominiale, una volta approvato deve essere allegato al registro dei verbali delle assemblee previsto all’art. 1130 c.c., n. 7). Nel caso di acquisto di un immobile il venditore dovrà fornire il regolamento di condominio al compratore che andrà allegato all’atto di compravendita insieme alla planimetrie dell’immobile.

Pertanto, una copia del regolamento condominiale sarà presente presso lo studio del notaio che ha rogitato l’atto di compravendita, sarà altresì presente presso l’archivio notarile, a cui sarà possibile richiederne copia qualora smarrito e presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

Ovviamente l’amministratore di condominio possederà una copia del regolamento condominiale.

3. Quanti tipi di regolamento condominiale esistono?

L’art. 1138 c.c. derubricato “Regolamento Condominiale” prevede 2 tipi di regolamento condominiale, ovvero il regolamento condominiale contrattuale o convenzionale e il regolamento condominiale assembleare o ordinario, a questi è opportuno altresì aggiungere un ulteriore tipo di regolamento denominato giudiziario o coattivo: 

• Regolamento Condominiale Contrattuale o Convenzionale:   

È il regolamento che viene predisposto dal proprietario originario dello stabile, di solito il costruttore, o che viene adottato all’unanimità dall’assemblea dei condomini (convenzionale) e necessita della sottoscrizione degli stessi. Tale tipo di regolamento risulta essere maggiormente vincolante rispetto agli altri tipi in quanto permette di poter individuare delle limitazioni al diritto di proprietà esclusiva facenti capo ai singoli condomini, permettendo, inoltre, di stabilire ulteriori limitazioni sui diritti dei singoli condomini e sulla destinazione e utilizzo delle parti comuni dell’edificio.  Questo tipo di regolamento prevale sulle norme del codice civile disciplinanti la materia in oggetto, ad eccezione di quelle a carattere imperativo e inderogabili espressamente contenute ex art. 1138, 4° comma c.c.; 

• Regolamento Condominiale Assembleare o Ordinario: 

È il regolamento che viene adottato, a norma dell’art. 1138, 3° comma c.c. in combinato disposto con l’art. 1136 c.c., dalla maggioranza dei condomini di uno stabile. Ha una capacità dispositiva più ridotta rispetto al regolamento contrattuale, ed infatti si limita a regolare: modalità di godimento delle cose comuni, divisione delle spese condominiali, tutela del decoro architettonico.

• Regolamento Condominiale Giudiziario o Coattivo:

È il regolamento che interviene ipso iure allorquando il numero dei condomini è superiore a 10 e non sia stato predisposto alcuno dei regolamenti previsti. In questo caso, pertanto, sarà l’autorità giudiziaria, coattivamente, a provvedervi.

4. Cosa contiene il regolamento condominiale?

A norma dell’art. 1138, 1° comma c.c. il regolamento condominiale deve contenere: “… l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione …”.

Esplicitando il dettato normativo si evince, dunque, che elementi imprescindibili di un regolamento devono essere:

• i dati catastali identificativi dello stabile;
   
• l’individuazione delle parti comuni dell’edificio, delle pertinenze, delle parti coperte e scoperte;
   
• le modalità d’uso delle parti comuni;
   
• le norme sulla ripartizione delle spese delle parti comuni;
   
• le regole sul decoro dell’edificio;
   
• le regole sull’amministrazione dello stabile.

5. Quando il regolamento condominiale prevale sulla legge?

Il regolamento di condominio può derogare alle norme di legge se approvato all’unanimità, a meno che non si tratti di norme inderogabili o imperative.

In particolare il regolamento di condominio non può in alcun modo derogare alle norme civilistiche contenute nel capo II “del condominio negli edifici”, in particolare all’ art. 1118 c.c. ( diritti dei partecipanti sulle cose comuni), all’art. 1119 c.c.( indivisibilità della cosa comune), all’art. 1120 c.c. (innovazioni), all’ art. 1129 c.c. ( nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore), art. 1131 c.c. ( rappresentanza), all’art. 1132 c.c. ( dissenso dei condomini rispetto alle liti),all’art.1136 c.c. ( costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni)e all’art. 1137 c.c.( impugnazione delle delibere dell’assemblea).

6. Chi deve far rispettare il regolamento condominiale?

Ai sensi dell’art. 1130 c.c. l’Amministratore di condominio è tenuto a far rispettare il regolamento di condominio.

7. L’impugnazione del regolamento

Ai sensi dell’art. 1107 c.c. ogni condomino, che si ritenga leso dall'adozione di un regolamento o da una norma di esso, può impugnare davanti all'autorità giudiziaria il regolamento condominiale entro trenta giorni dalla deliberazione che lo ha approvato (art. 1107 c.c.).

Inoltre, avverso le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento, il condomino assente o dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria entro trenta giorni, che per i dissenzienti e gli astenuti decorrono dalla data di deliberazione, per gli assenti dalla comunicazione ( art. 1137 c.c.).

8. Fac-simile regolamento condominiale

REGOLAMENTO Predisposto dalla Confedilizia ex art. 1138 c.c.

PARTE GENERALE

 

Art. 1 ) Descrizione dello stabile: edificio, sito in …… via…… composto da …… identificato al Catasto del comune di ….. al foglio …. Inserire dati catastali………….eventuali servitù attive e passive.

 

Art. 2 ) Parti comuni ed indivisibili :(elencazione)

L'elenco di cui sopra è da ritenersi tassativo, onde tutto ciò che non è in esso ricompreso deve intendersi di proprietà esclusiva.

 

Art. 3) Limiti all'uso delle parti comuni.

 

Art. 4 ) Valore delle quote dei partecipanti.

I valori proporzionali delle singole proprietà costituenti il condominio sono indicati nella colonna (A) della tabella allegata. Tali valori saranno quelli da prendere in considerazione ai fini del computo delle maggioranze per la costituzione dell'assemblea e la validità delle delibere.

 

OBBLIGHI DEI CONDOMINI

 

Art. 5 ) Tutti i condomini devono concorrere alle spese necessarie per la conservazione, la ricostruzione ed il godimento delle parti comuni, per la prestazione dei servizi e per le innovazioni.

Nessun condomino, neppure rinunciando ai suoi diritti di comproprietà sulle cose comuni, ed insieme a quelli sulle cose di particolare sua proprietà, nonché all'uso di tutti o di parte dei servizi comuni, potrà sottrarsi al suo obbligo di concorrere alle spese stesse (art. 1118).

Il condomino deve notificare all'Amministratore il proprio domicilio, in difetto di che si intenderà domiciliato presso lo stabile. Ciascun condomino ha l'obbligo per se e per i suoi aventi causa a qualsiasi titolo di osservare il presente regolamento e le sue eventuali modifiche facendo cenno di tale obbligo negli atti di alienazione delle unità; nonché di imporre l'osservanza del regolamento stesso e sue modifiche e delle deliberazioni di assemblea ai propri familiari, dipendenti, visitatori, fornitori, conduttori ed occupanti a qualsiasi titolo delle unità immobiliari, sotto comminatoria, in caso di trasgressione, del risarcimento del danno.

In caso di trasferimento di proprietà il condomino e tenuto:

• a comunicare a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento all'amministratore le generalità del nuovo proprietario e gli estremi dell'atto di trasferimento;

• a cedere al nuovo condomino la sua quota di comproprietà dei fondi accantonati nonché degli eventuali crediti a qualsiasi titolo maturati nei confronti del condominio;

• a pagare i contributi condominiali dovuti nei confronti del condominio fino al giorno della vendita, tenuto conto a carico dell'alienante delle spese condominiali preventivate ed approvate, ultimate od in corso, ed anche da iniziarsi al momento della vendita;

• in caso di frazionamento di un'unità immobiliare a determinare d'accordo con gli altri interessati le quote di valore e di contributi da assegnarsi a ciascuna frazione.

Solo al compimento delle suddette formalità il condomino trasferente sarà liberato per I’ avvenire da ogni suo obbligo nei confronti dell'Amministrazione per le unità alienate.

Non ottemperandosi al disposto, nel caso di frazionamento, a ciascuno degli aventi diritto sulle distinte parti di unita immobiliare frazionata potrà essere dall'Amministrazione richiesto il pagamento dell’intera quota dovuta per I’ unità stessa.

 

Art. 6 ) Limitazioni di uso alla proprietà esclusiva.

 

Art. 7 )Ispezioni e lavori nella proprietà singola:

Ciascun condomino a richiesta dell’amministratore e previo congruo avviso, deve consentire che nell’interno dei locali di sua proprietà si proceda, con i dovuti riguardi, alle ispezioni ed ai lavori che si dovessero eseguire sulle parti comuni dell'edificio o sulle parti in proprietà esclusiva nell'interesse della comunione e dei singoli condomini salvo il diritto alla rifusione dei danni.

I condomini, prima di intraprendere nei locali di loro proprietà l'esecuzione di opere e lavori che possano interessare la stabilità e l'estetica dell'edificio o parti di esso, devono preavvertirne l'amministratore.

Qualora l'amministratore si opponga, la decisione sarà rimessa all'assemblea da convocarsi all'uopo dall'amministratore entro e non oltre i 30 giorni dalla comunicazione dell'opposizione al condomino.

Trascorso tale termine senza che I’ assemblea sia stata convocata, il condomino potrà senz'altro eseguire i lavori progettati sotto la sua responsabilità nei confronti sia del condominio sia dei singoli condomini.

Ciascun condomino è tenuto ad eseguire nei locali e alle cose di sua proprietà quelle riparazioni, la cui omissione possa danneggiare gli altri condomini o compromettere la stabilità, l'uniformità esterna ed il decoro dell'edificio.

I condomini degli appartamenti situati all’ultimo piano sono tenuti del pari a concedere il libero passaggio al tetto, ai lastrici solari, agli impianti distributori dell'acqua, quando altrimenti non si possa accedervi agevolmente senza onere o sacrificio da parte del condominio, per I’ esecuzione dei lavori che interessano le parti comuni o i singoli, sempre salvo il diritto al risarcimento del danno; del pari i proprietari dei giardini sono tenuti a concedere il deposito dei materiali occorrenti e l'installazione di ponti di servizio per il loro afflusso ai piani superiori, o per il restauro dei muri perimetrali a tutte le condizioni e con tutti i diritti dianzi accennati.

 

ORGANI DEL CONDOMINIO

 

Art. 8 ) Gli organi del condominio sono:

• I’ assemblea;

• I’ amministratore;

• il Consiglio dei condomini.

 

Art. 9 :(Dell'amministrazione):

L'amministratore è nominato dall'assemblea ai sensi dell'art. 1136 c.c.

 

Art. 10 ) Attribuzioni dell'amministratore:

L'amministratore ha le attribuzioni riconosciutegli dal codice civile e dalle leggi vigenti.

L'amministratore compila il rendiconto annuale alla f ne di ogni esercizio con lo stato di riparto’ da sottoporre all'assemblea.

L'amministratore compila pure il preventivo delle spese occorrenti durante I’ anno ed il progetto di ripartizione tra i condomini in base ai criteri stabiliti dal presente regolamento.

Tale progetto è sottoposto all'esame dell'assemblea dei condomini, e ciascun condomino è tenuto a versare la sua quota anticipata di contributo, destinata a costituire il fondo per le spese di ordinaria gestione da depositarsi su specifico conto corrente bancario, salvo diverse modalità stabilite dall'assemblea.

Nessun condomino può esimersi dall'obbligo del pagamento dei contributi di cui sopra adducendo diritti o pretese creditorie nei confronti dell'amministrazione che non siano state riconosciute dall'assemblea o da provvedimento dell'autorità giudiziaria.

Sentito il Consiglio dei condomini, I’ amministratore potrà ordinare lavori o spese necessarie urgenti, purché immediatamente convochi l'assemblea per ottenerne la ratifica.

L'amministratore invece non potrà eseguire spese voluttuarie per qualsiasi valore senza previa autorizzazione dell'assemblea.

L'amministratore, senza necessità di specifico e speciale mandato dell'assemblea, può agire giudizialmente nei confronti dei condomini morosi, previa espressa messa in mora.

L'amministratore deposita, altresì, il Regolamento del condominio, nel testo vigente, ed ove tale deposito non sia già stato effettuato, presso l'Associazione della proprietà edilizia.

 

Art. 11) Riparazioni necessarie. Carenza dell'amministratore:

Qualora I’ amministrazione rifiuti di eseguire a richiesta di un condomino riparazioni ritenute da questi necessarie alle cose comuni o non vi provveda entro 20 giorni dalla richiesta, il condomino può richiedere la convocazione dell'assemblea ed ottenere una decisione della maggioranza in merito all'esecuzione delle riparazioni.

L'amministratore dimissionario, revocato o cessato ha l'obbligo di rendere conto della sua gestione.

In caso di dimissioni, revoca o cessazione dall'incarico, l’amministratore resterà in carica per le pratiche di ordinaria amministrazione fino alla nomina di un nuovo amministratore, al quale dovrà consegnare tutta la documentazione contabile e amministrativa relativa al condominio.

 

 

Art. 12 ) Chiusura dell'esercizio finanziario e liquidazione delle quote:

L'esercizio finanziario si chiude ogni anno il ____________

Le somme risultanti a debito dei singoli condomini non versate entro 15 giorni, da quello dell'assemblea per gli intervenuti o dal ricevimento della comunicazione del l’amministratore per gli assenti, saranno aumentate di una sanzione pecuniaria pari al'1% della somma dovuta per ogni giorno di ritardo nel pagamento.

Il ricavato dell'applicazione di tale sanzione sarà devoluto al fondo per le spese inerenti alle parti comuni e spese generali di amministrazione.

In caso di ritardo nel pagamento dei contributi protrattosi per un semestre l'amministratore ha facoltà, trascorsi 15 giorni dall'intimazione di un'ultima diffida a mezzo raccomandata, di sospendere al condomino inadempiente l'utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato.

 

Art. 13 )Consiglio dei condomini:

Il Consiglio dei condomini e composto da n. (dispari) condomini e dura in carica un anno.

Esso è I’ organo consultivo dell’amministratore.

Il Consiglio dei condomini esercita altresì il controllo amministrativo, tecnico e contabile sulla gestione del condominio e ne riferisce motivatamente all'assemblea.

Esso sostituisce l'amministratore in caso di sua assenza o impossibilità temporanea.

Laddove il presente regolamento richieda il parere preventivo del Consiglio dei condomini o quando l'assemblea abbia demandato alcuna specifica sua funzione ad una commissione all'uopo nominata, saranno validi i pareri o la decisione della maggioranza dei componenti.

 

Art. 14 ) Assemblea e sua convocazione:

L'assemblea si riunisce in via ordinaria non oltre i 30 giorni dalla chiusura dell'anno finanziario ed, in via straordinaria, quando l'amministratore lo reputi necessario, o ne abbia avuta richiesta scritta o motivata da almeno due condomini, che rappresentino almeno un sesto del valore dell'edificio, o allorché si verifichino i casi di cui agli artt. 7 e 11.

L'assemblea è convocata a cura dell’ amministratore mediante avviso da inviarsi individualmente a ciascuno dei condomini (o all'usufruttuario nel caso previsto dall'art. 67 delle disposizioni di attuazione del c.c.), a mezzo di lettera raccomandata da rimettersi alla posta almeno cinque giorni liberi prima della data fissata per la prima convocazione (non compreso nel computo dei giorni quello della data di rimessa alla posta); con l'osservanza dello stesso termine deve essere effettuato l'eventuale recapito a mano.

Nel caso che un'unità appartenga pro indiviso a più persone, l’avviso è validamente notificato ad una qualunque di esse; salva espressa individuazione da parte dei comunisti.

L'avviso è validamente notificato al precedente proprietario di un'unità immobiliare ove questi non abbia ottemperato al disposto dell'art. 5, oppure quando il nuovo proprietario non abbia comunicato, a mezzo sempre di lettera raccomandata con avviso di ricevimento, all'amministrazione gli estremi dell'atto di acquisto, la sua residenza o domicilio.

L'avviso dovrà contenere l’indicazione del luogo, giorno ed ora dell'adunanza in prima convocazione, delle materie da discutersi od ordine del giorno, nonché della data dell'adunanza in seconda convocazione fissata a norma dell’art. 1136 c.c.

In mancanza dell'amministratore l'assemblea può essere convocata da un consigliere o da ogni condomino ed altresì ad iniziativa del presidente dell'Associazione della proprietà edilizia - Confedilizia.

 

Art. 15 : Diritto di voto e di delega:

Ogni condomino ha diritto di farsi rappresentare nell'assemblea da altra persona, sia pure estranea al condominio, che non sia però conduttrice di unità immobiliari nel caseggiato, con delega scritta anche in calce all'avviso di convocazione. Ogni partecipante non potrà avere più di tre deleghe. L'amministratore potrà avere un massimo di tre deleghe su argomenti che non comportino conflitto di interessi.

La delega è valida unicamente per la rappresentanza nell'assemblea alla quale si riferisce, e per la trattazione delle pratiche portate al relativo ordine del giorno.

Quando l'oggetto della deliberazione da adottarsi riguardi soltanto ed esclusivamente l'interesse di una parte di condomini, e sempreché essa non possa pregiudicare i diritti degli altri, si potrà far luogo alla convocazione di assemblee parziali; le maggioranze richieste per la validità della convocazione, come per la validità delle deliberazioni, dovranno essere riferite alla totalità dei soli interessati. Della convocazione sarà data comunque notizia a tutti i condomini.

I singoli condomini devono astenersi pertanto dal partecipare a deliberazioni aventi per oggetto cose o servizi a cui non abbiano interesse, o che riguardino rapporti di fornitura o lavoro tra essi e il condominio.

La validità della costituzione dell'assemblea è accertata al principio dell'adunanza ed è efficace per tutta la sua durata, senza che possa annettersi alcuna influenza o conseguenza alla circostanza che alcuno dei condomini presenti al momento della costituzione, successivamente si sia venuto ad assentare.

 

Art. 16 ) Svolgimento dell'assemblea e redazione del verbale:

L'assemblea sceglie tra i presenti (condomini o loro delegati) una persona alla quale conferire le funzioni di presidente e altra che funga da segretario.

Il presidente dirige con equilibrio ed imparzialità lo svolgimento della discussione, non può e non deve prendere alcun provvedimento, che resta sempre riservato all'assemblea.

Il segretario cura la trascrizione del verbale nell'apposito registro e lo sottopone alla firma di tutti í presenti.

Le funzioni di presidente e di segretario, tranne che per quanto riguarda la stesura del verbale, si esauriscono con la chiusura dell'assemblea.

Il verbale deve contenere:

- l’indicazione del luogo, la data dell'adunanza e l'ordine del giorno;

- il numero dei presenti di fatto o per delega raffrontato al numero totale dei partecipanti al condominio;

- il cognome e nome dei condomini intervenuti o rappresentati con l'indicazione del valore delle rispettive quote di proprietà;

- l’indicazione del presidente e del segretario e la constatazione della regolarità dell'assemblea,

- un sommario resoconto della discussione ed il testo delle deliberazioni prese con l'indicazione della maggioranza ottenuta da ciascuna;

- qualunque dichiarazione di cui si chieda l'inserzione!

Le deliberazioni concernenti il regolamento o le sue modifiche, nonché la nomina o la cessazione per qualunque causa dell’amministratore dall'ufficio, sono annotate nell'apposito registro tenuto presso l'Associazione della proprietà edilizia - Confedilizia.

 

 

Art. 17) Comunicazioni delle deliberazioni ai condomini:

A tutti gli effetti l'amministratore provvederà ad inviare a mezzo di lettera raccomandata ai condomini assenti, entro 10 giorni dalla data dell'assemblea, copia od un estratto del verbale, dal quale ultimo emerga la sostanza delle deliberazioni adottate.

Tale comunicazione, come tutte le altre da effettuarsi ai condomini assenti a norma del presente regolamento o delle disposizioni di legge, sarà effettuata a spese esclusive di questi.

A carico dei condomini assenti saranno poste le spese che si dovessero incontrare perla convocazione di altra assemblea resasi necessaria per la diserzione di assemblea precedente.

 

Art. 18) Penalità:

L'amministrazione ha la facoltà di applicare ai condomini ed esigere dagli stessi l'importo delle penalità anche per le infrazioni commesse da familiari dipendenti, conduttori ed occupanti delle loro proprietà immobiliari.

Per le infrazioni alle norme del presente regolamento l'assemblea di volta in volta potrà applicare una penale sino a lire ___________ salvo beninteso l'eventuale risarcimento del danno ed impregiudicato ogni diritto del condominio e dei singoli.

Il ricavato della penale sarà devoluto, conformemente al disposto dell'art.___ del presente regolamento.

 

RIPARTIZIONE DELLE SPESE

 

Art. 19: Spese inerenti alle parti comuni e spese generali di amministrazione:

Le spese tutte relative alle parti ed impianti comuni (tetto, muri maestri, fondamenta ecc.) tali per legge o per disposizione del presente regolamento, nonché le spese per l'amministrazione ed i premi per le assicurazioni sono ripartite come regola generale (salvo solo le eccezioni che seguono), tra i condomini tutti in proporzione dei valori delle rispettive proprietà, quali risultano espresse in millesimi nella colonna (A) della tabella allegata.

La dizione «le spese tutte», di cui al comma che precede, adottata per brevità anche negli articoli che seguono, sta a significare e comprendere ogni volta le spese per la conservazione, e cioè per le riparazioni sia ordinarie che straordinarie, per la ricostruzione e per le innovazioni validamente deliberate od imposte per legge e gli oneri tutti riguardanti le cose o impianti negli articoli stessi indicati.

 

Art. 20) Spese di portineria:

Tutte le spese di portineria e cioè salario al portiere, indennità, contributi assistenziali, previdenziali e assicurativi, riparazioni, innovazioni e ricostruzioni dell’alloggio, sua illuminazione, fornitura attrezzi, indennità licenziamento ed in genere tutte quelle altre non specificate relative ed inerenti al detto servizio sono ripartite in proporzione delle aliquote indicate nella colonna (B) della tabella allegata.

Le particolari indennità ed i relativi accessori di maggiorazione per contributi, ecc. spettanti al portiere, ai sensi dei contratti di lavoro, per la destinazione di uno o alcuni vani ad ufficio, studio professionale, ecc., sono addebitati ai rispettivi condomini:

 

Art. 21 ) Spese per le scale e atrio:

Le spese tutte relative alle scale e parti; che le compongono e cioè ai muri che le circoscrivono, alle strutture che le sorreggono, ai sovrastanti lucernari o alle finestre che danno la luce diurna, alle ringhiere passamani, ai gradini e montanti, ecc., in qualunque punto le opere siano eseguite, nonché le spese per la loro pulizia, illuminazione, sono ripartite fra i condomini in proporzione delle aliquote indicate nella colonna (C) della tabella allegata.

Le spese tutte relative all'atrio, ai muri che lo delimitano, ai soffitti e pavimenti, al portone, vetrate ed alla sua illuminazione, ecc., sono ripartite fra tutti i condomini nessuno escluso, in proporzione dei valori delle rispettive proprietà espressi in millesimi nella colonna (A) della tabella allegata.

 

Art. 22 ) Spese di ascensore:

Le spese tutte relative all'esercizio e manutenzione dell'impianto dell'ascensore sono ripartite tra i condomini utenti in proporzione delle aliquote indicate nella colonna (D) della tabella allegata. Restano a carico di tutti i condomini nella misura di cui alla tabella A, le spese di ricostruzione e innovazione dell'impianto imposte da leggi o da regolamenti.

 

Art. 23) Spese per intercapedini e griglie:

 

Le spese relative alle intercapedini e relativi muri che le determinano nonché degli eventuali contributi comunali sono ripartite fra tutti i condomini in proporzione delle aliquote di cui alla colonna (A) della tabella allegata; quelle inerenti alla copertura, quando essa sia compresa nei distacchi in proprietà od uso di singoli condomini sono ripartite con i criteri dettati dalla legge per le riparazioni e ricostruzioni dei lastrici solari.

Le spese tutte per ciascuna griglia ed eventuali contributi comunali sono ripartite per una metà con lo stesso criterio, mentre l'altra meta grava sull'unità che beneficia della luce attraverso essa.

Le spese stesse e i contributi delle griglie con funzione di sola aerazione delle intercapedini, sono ripartite secondo le aliquote di cui alla colonna (A) della tabella di riparto.

 

Art. 24) Spese di riscaldamento:

Le spese tutte relative all'impianto di riscaldamento centrale é suo esercizio sono ripartite in ragione della superficie radiante goduta da ogni singolo utente quali proporzionalmente sono indicate nella colonna (F) della tabella allegata.

Qualora un'unità immobiliare, partecipante al servizio, rimanga sfitta e disabitata, libera e sgombra cioè di cose e persone, per l'intero periodo di riscaldamento, il condomino di essa potrà beneficiare di una riduzione del 50% sulla quota di spesa che all'unità stessa avrebbe dovuto essere attribuita.

Per conseguire la riduzione il condomino interessato, a pena di decadenza, dovrà comunicare all'amministrazione l'avverarsi delle circostanze richieste, almeno 20 giorni prima dell'accensione in modo che senza intralci x> disturbi l'amministrazione possa provvedere all'isolamento dell'impianto particolare.

La riduzione non potrà comunque essere limitata ad un parziale numero degli elementi ed il concorso delle circostanze dovrà permanere per l'intero periodo di accensione. In mancanza di anche una soltanto delle suddette condizioni il condomino sarà tenuto a corrispondere la sua quota integrale e completa.

L'aumento o la diminuzione di elementi all'interno delle unita, ed in genere ogni variazione della situazione di fatto, posteriore all'approvazione del presente regolamento dovrà essere preventivamente autorizzata, su richiesta del singolo, dall'assemblea che, con la maggioranza di cui al quinto comma dell'art. 1136 del c.c.; dopo aver accertato che la variazione sia tecnicamente realizzabile senza pregiudizio delle altrui unita e della regolare ed uniforme distribuzione e fornitura del calore, stabilirà altresì la quota di aumento o di sgravio da attribuirsi al richiedente in conseguenza della variazione consentita. Prima dell'autorizzazione il condomino interessato non porta procedere unilateralmente a modifiche della parte d'impianto di proprietà comune o particolare.

 

Art. 25) Spese per i lastrici solari e parapetti:

Le spese tutte relative ai lastrici solari sono ripartite ai sensi di legge con la sola specificazione che quelle relative alla travatura e tavolame sorreggente il lastrico o alla soletta di sostegno, sono ripartite tra tutti i condomini, nessuno escluso, in proporzione dei valori risultanti per ciascuna unità nella colonna (A) della tabella di riparto, senza alcuna particolare attribuzione.

Le spese tutte relative ai parapetti di perimetro ed alla base e sulle quali essi poggiano, in quanto accessori del lastrico e struttura anche equilibratrice del cornicione, sono a carico di tutti i condomini secondo i richiamati criteri di legge per i lastrici stessi, mentre i parapetti, le cancellate e le altre opere che servono per la divisione dei lastrici solari sono a carico dei rispettivi utenti dei lastrici confinanti, in parti uguali.

A carico dei rispettivi utenti o proprietari esclusivi dei lastrici solari vanno poste le spese tutte che si dovrebbero incontrare per rimediare ai pregiudizi da loro arrecati ai lastrici medesimi a causa di un uso eccedente i limiti di una normale diligenza, per non aver tenuto nel debito conto la struttura e le condizioni dei lastrici e la loro prevalente funzione di copertura dell'edificio, specie nell'eventuale innalzamento di costruzioni sia pure legittime o consentite, precarie o definitive, nel deposito di cose o vasi di fiori eccedenti questi ultimi dieci chilogrammi ciascuno, non distanziati od isolati dal suolo.

Le spese relative ai balconi saranno a carico dei rispettivi proprietari, salvo il caso in cui essi presentino particolari elementi decorativi o motivi architettonici che interessino l'insieme della facciata; in tal caso le spese delle parti inerenti alla facciata saranno a carico di tutti i condomini secondo la tabella A..

 

Art. 26) Spese per locali interrati:

Le spese per i locali sottostanti a cortili condominiali sono ripartite secondo i criteri stabiliti all'art. 25.

 

Art. 27 ) Spese di acqua potabile:

Le spese per la fornitura dell’acqua potabile sono ripartite, in mancanza di contatori, tra i singoli condomini: a) in proporzione al numero degli abitanti delle unità immobiliari; b) in relazione alla destinazione all'uso delle unità immobiliari, secondo tabella.

 

Art. 28 ) Assicurazione:

Il fabbricato dovrà essere assicurato, in tutto il suo complesso, a cura dell'amministrazione, contro i danni del fuoco, fulmine, dello scoppio del gas od apparecchi a vapore, e contro le responsabilità civili per danni a terzi. A tale obbligo nessun condomino potrà sottrarsi. Il maggior premio richiesto e dovuto per il maggior rischio conseguente a speciali destinazioni date ad una o più unità immobiliari rimane totalmente a carico dei rispettivi condomini.

Nel caso di incendio, ove l'indennità riscossa sia inferiore alla somma occorrente per la ricostruzione dell'edificio o di alcuna delle sue parti tutti i condomini dovranno concorrere, secondo i criteri dianzi stabiliti per ciascuna delle parti stesse, ad integrare la spesa occorrente per il ripristino delle cose comuni e particolari. Un perito scelto dall'assemblea determinerà il danno subito alle cose comuni e quello subito dalle cose assicurate d proprietà singola, al fine di ripartire proporzionalmente, fra la comunione e le proprietà singole, I’ indennità e la misura del contributo nell'integrazione della stessa.

L'eventuale definitiva eccedenza dell'indennità relativa alle cose comuni sarà distribuita tra i partecipanti con i medesimi criteri.

 

CONTROVERSIE

 

Art. 29 ) Vertenze - intervento dell'Associazione sindacale:

Insorgendo vertenze o dissidi fra condomini, ovvero fra questi e l'amministratore, anche in ordine all'interpretazione o all'applicazione del presente regolamento, ciascuna parte interessata dovrà rivolgersi alla competente Associazione della Proprietà Edilizia - Confedilizia per tentare un amichevole componimento prima di adire l'Autorità Giudiziaria.

 

Art. 30) Normativa di riferimento

Per tutto quanto non preventivamente predisposto dal presente regolamento, si ricorrerà all’uso delle norme in materia condominiale presenti nel codice civile.

 

Avv. Simona De Mauri, Antonio Aiello

Fonti artt. 1117 c.c e seguenti Sent. Cass. 10 febbraio 2009 n. 3245; Sent. Cass. 28 giugno 2004 n. 11960