Il mancato rilascio dell'immobile a fine locazione

Tra esse si rammenta la locazione, definita, ai sensi dell’articolo 1571 del codice civile, come quella forma contrattuale in ragione della quale una parte, il locatore, si obbliga nei confronti dell’altra, il conduttore, a consegnargli una cosa mobile o immobile in cambio del versamento di un corrispettivo in denaro per l’utilizzo della stessa.

Tale controprestazione assume, nell’eventualità il contratto abbia ad oggetto un bene immobile, la denominazione di canone e di norma ha cadenza periodica (spesso mensile). La conclusione del contratto di locazione fa sorgere in capo a ciascuna delle parti una serie di obblighi, che possono così riassumersi:

- per quanto attiene al locatore: consegnare al conduttore il bene locato in un buono stato di manutenzione, mantenere la cosa locata in condizione da poter servire all’uso che è stato convenuto con l’inquilino (in caso di immobile, di norma, l’uso è di tipo commerciale o abitativo), garantire che durante la locazione l’inquilino possa goderne in maniera pacifica;

- di contro il conduttore è tenuto a: restituire il bene locato nel medesimo stato in cui è stato ricevuto, conformemente alla descrizione che ne sia stata fatta dalle parti negoziali nel contratto, fatto salvo il fisiologico deterioramento o consumo derivanti dall’utilizzo della cosa conformemente alle previsioni contrattuali.

Da quanto sopra emerge che la principale obbligazione del conduttore, detto anche affittuario, è quella restitutoria, ossia, ove la locazione abbia ad oggetto un bene immobile, il rilascio dei locali. Ciò significa che l’inquilino deve fare in modo da rimettere nella completa disponibilità dell’immobile locato al momento della scadenza pattuita.

Vediamo nel prosieguo quali sono gli aspetti peculiari che attengono al mancato rilascio dell’immobile a fine locazione e quali siano i diritti riconosciuti all’affittuario, a partire dall’individuazione del termine di consegna dell’immobile locato, per proseguire con gli obblighi che incombono sul proprietario del bene e agli eventuali ulteriori diritti di ordine economico e risarcitorio riconosciuti all’affittuario per ogni sopravvenienza.

Il termine di consegna dell’immobile

Il contratto di locazione, per sua natura, è un contratto di durata, il quale inizia in un dato momento fissato tra le parti e termina, salvo che non sia diversamente pattuito, alla scadenza del quarto anno, nel caso più comune il cui contratto sia stato stipulato a canone libero. Da quanto detto deriva che sono previsti due termini che le parti sono tenute a rispettare:

- il termine iniziale dal quale ha inizio la decorrenza del contratto e che si configura come il termine nel quale il proprietario è tenuto a consegnare l’immobile all’inquilino-conduttore;

- il termine finale in cui l’inquilino-conduttore è tenuto alla riconsegna dell’immobile locato al proprietario.

La consegna dell’immobile consiste nella sostanza nel comportamento del proprietario, nel primo caso, o dell’inquilino, nel secondo, di far acquistare all’altro soggetto del rapporto contrattuale la completa disponibilità del bene, ossia che lo si metta nella condizione di poterne liberamente utilizzare in quanto libero da cose che non debbano, per espressa pattuizione, essergli consegnate.

L’obbligo del proprietario di consegnare l’immobile

Gli obblighi del proprietario-locatore sono espressamente previsti dal codice civile all’articolo 1575 e tra essi è annoverato anche l’obbligo di “1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione”.

Quindi, il primo e principale obbligo che incombe sul proprietario nei confronti del conduttore è quello di consegnargli l’immobile locato, in uno stato che consenta al secondo di utilizzare l’immobile secondo le finalità stabilite dal contratto.

Orbene, in proposito la giurisprudenza costante è volta a ritenere che detta obbligazione è da considerarsi essenziale e “non viene meno neppure nell’ipotesi in cui il conduttore non abbia aderito all’offerta di prenderne visione prima della conclusione del contratto” (cfr. Cass. 19 aprile 2006 e successive conformi).

Inoltre, se non vi siano specifiche pattuizioni in merito, non solo ove il conduttore sia stato puntualmente notiziato dello stato dell’immobile l’eventuale omessa concessione delle autorizzazioni urbanistiche all’utilizzo non costituiscono ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, ma si ritiene che l’obbligo del locatore di consegnare il certificato di agibilità al conduttore si riferisce alle sole utilizzazioni che possano essere considerate normali in relazione alla tipologia e alla struttura e conformazione dei locali locati, incombendo esclusivamente sull’inquilino il compito di accertare in concreto l’idoneità all’uso.

Il rimborso dei canoni di affitto pagati dopo la scadenza del contratto

Per tutto il periodo della durata del contratto di locazione il conduttore è tenuto a corrispondere alle scadenze previste dal contratto sottoscritto il canone di locazione, che funge da corrispettivo dovuto al proprietario per l’utilizzo dell’immobile, che resta nella proprietà di quest’ultimo.

Ove per qualsivoglia ragione il conduttore continui a versare i canoni periodici anche dopo la scadenza del contratto di locazione avrà diritto ad ottenerne la restituzione, in quanto il pagamento di tali mensilità risulta privo di giustificazione economica alcuna.

Il diritto dell’affittuario alla proroga del contratto di locazione

Quanto sopra detto in riferimento al termine del contratto di locazione, in specie per quanto attiene al termine finale, può soffrire un’eccezione, nell’eventualità in cui si verifichi il caso in cui, entro il termine fissato dalla legge (sei mesi o tre mesi prima – a seconda di quanto contrattualmente previsto – della scadenza del primo quadriennio) il contratto si rinnova automaticamente per un ulteriore periodo di pari durata.

L’affittuario, pertanto, a fronte del silenzio serbato dal proprietario, avrà il diritto alla proroga del contratto di locazione originario per ulteriori quattro anni e alle medesime condizioni fissate per il primo quadriennio.

Come richiedere l’intervento delle autorità competenti

Qualora il proprietario non ottemperi al proprio obbligo di consegnare l’immobile entro il termine iniziale fissato contrattualmente si ritiene pacificamente che possa legittimamente rifiutarsi di pagare il canone di locazione contrattualmente pattuito, in quanto detto corrispettivo non trova in quel frangente alcuna giustificazione volta a supportare il sinallagma contrattuale.

Infatti, l’obbligo di pagamento del canone rinviene il suo necessario presupposto nell’avvenuta consegna del bene immobile da parte del locatore. Il sinallagma contrattuale, in tal caso, comporta un indefettibile rapporto di condizionamento reciproco tra l’adempimento dell’obbligazione del proprietario di consegnare al conduttore l’immobile locato e l’obbligazione del conduttore di prenderlo in consegna e pagare il corrispettivo alle scadenze concordati.

Ove il locatore non provveda a consegnare il bene immobile il conduttore potrà, se lo ritenga necessario, alternativamente ricorrere all'esecuzione in forma specifica ex art. 2930 c.c. o, in alternativa, all'azione di risoluzione del contratto per inadempimento del locatore. Nel primo caso, potrà, pertanto, agire giudizialmente per ottenere una condanna da parte del giudice territorialmente competente e nei confronti del proprietario ad ottenere la consegna forzata, azionabile mediante notifica di precetto per consegna o rilascio e con conseguente azione esecutiva.

In alternativa, specie nel caso in cui il termine iniziale assuma per il conduttore rilevanza essenziale, questi potrà chiedere giudizialmente la risoluzione del contratto per inadempimento. Qualora venga accertato l’inadempimento del proprietario e il conduttore riesca a provare di aver subito dei danni dalla ritardata o mancata consegna dell’immobile da parte il giudice potrà giudizialmente, in uno con la dichiarata la risoluzione del contratto di locazione, anche condannare il proprietario al risarcimento dei danni subiti dal conduttore.

La possibilità di richiedere i danni materiali e morali subiti

Come anticipato nella conclusione del precedente paragrafo, con una pronuncia di tipo giudiziale il conduttore può, ove ne abbia fatto espressa domanda, ottenere la condanna del proprietario-locatore al pagamento dei danni. Nel dettaglio, può chiedere ed ottenere il risarcimento dei:

- danni materiali: consistenti nelle spese che egli abbia dovuto sostenere ed affrontare per cercare una soluzione alternativa rispetto al contratto di locazione, la cui esecuzione non ha potuto avere inizio a causa della mancata consegna dell’immobile da parte del proprietario locatore (si pensi alle spese sostenute per prendere in locazione un altro immobile);

- danni morali, dovuti per il solo fatto di aver confidato nella corretta esecuzione del contratto validamente sottoscritto e che, invece, non ha mai avuto inizio e consistenti nell'ingiusto turbamento dello stato d'animo o anche nel patema d'animo o stato d'angoscia transeunte generato dalla condotta omissiva del proprietario.

La restituzione della cauzione

Oltre a quanto rammentato nei paragrafi precedenti bisogna sottolineare che dalla mancata consegna del bene da parte del proprietario e dalla conseguente decisione e richiesta da parte del conduttore di ottenere la risoluzione del contratto sorgerà, quale logica e automatica conseguenza, il suo diritto ad ottenere la restituzione della cauzione. Infatti, di norma al momento della sottoscrizione del contratto di locazione il conduttore versa al locatore un importo pari a tre mensilità del canone concordato a titolo di cauzione.

Quest’ultima consiste nella consegna di denaro effettuata a garanzia dell'adempimento delle obbligazioni che avrebbero dovuto gravare sul conduttore per il futuro e che, essendo il contratto di locazione stato risolto per colpa del locatore, risulta privo di giustificazione.

Conclusioni

Per concludere, la mancata consegna dell’immobile in ragione del sottoscritto contratto di locazione comporta delle conseguenze sia ove la condotta omissiva sia posta in essere dall’affittuario a fine locazione sia quando essa sia stata posta in essere dal proprietario dell’immobile, anche nella fase iniziale del rapporto.