Vizi e Invalidità delle Delibere Condominiali

L’ordinamento giuridico sanziona gli atti giuridici affetti da gravi vizi, normalmente considerati non emendabili (i.e. sanabili), con la c.d. nullità. In termini generali la nullità disciplinati dagli articoli 1324 e 1418, rispettivamente applicabili agli atti unilaterali e ai contratti. Effetto della dichiarazione di nullità è quello di privare di efficacia sin dall’origine (ex tunc) gli atti che ne siano affetti, invalidando, quindi, anche tutti gli effetti che si siano eventualmente verificati prima della declaratoria di nullità. Come premesso, essa si caratterizza per il fatto che opera retroattivamente.

E’ questo uno degli aspetti che la differenzia dall’annullabilità. Altro aspetto caratteristico risiede nel fatto che la nullità può essere fatta valere da qualunque soggetto, anche non interessato, e in qualsiasi momento e a prescindere dal fatto che egli fosse presente o meno all’assemblea condominiale ovvero che abbia votato in maniera favorevole o contraria. L’azione di nullità non è, quindi, assoggettata a termini di decadenza. Le uniche preclusioni al principio appena esposto risiedono nella prescrizione per la ripetizione dell’indebito o nell’eventuale compimento dell’usucapione. Di norma, peraltro, si tratta di ipotesi tassative.

Il Codice Civile italiano, peraltro, prevede anche alcune cause di nullità anche con riferimento alle delibere condominiali, tali per cui qualsiasi condomino che vi abbia interesse può farla dichiarare. La casistica annovera, in particolare, che le delibere condominiali siano nulle:

• Per assenza degli elementi essenziali;
• Se hanno oggetto impossibile o illecito, per contrarietà all’ordine pubblico, alla morale e al buon costume;
• Se l’oggetto delle stesse esuli dalle competenze devolute all’assemblea;
• Se incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini;
• Se devono ritenersi, comunque, invalide in rapporto all’oggetto.

Inoltre, la nullità delle delibere assembleari può essere dichiarata anche d’ufficio dal giudice. Nel prosieguo si cercherà di fornire un quadro il più esaustivo possibile delle ipotesi di nullità delle delibere condominiali.

Delibere priva degli elementi essenziali: analisi e conseguenze

Innanzitutto, come si è avuto modo di accennare le delibere assembleari sono e possono essere dichiarate nulle quando siano prive degli elementi essenziali. Brevemente, tra gli elementi essenziali delle delibere assembleari devono essere richiamati, tra gli altri:

• L’indicazione dell’oggetto;
• L’indicazione dei soggetti presenti in assemblea e, quindi, delle maggioranze richieste ai fini dell’approvazione;
• L’indicazione delle maggioranze con le quali la delibera è stata approvata, con l’espressa indicazione, altresì, dei voti favorevoli e dei voti contrari espressi dai singoli condomini;
• Qualora devesi provvedere a prevedere ed approvare delle spese l’indicazione delle modalità di ripartizione, le scadenze previste per i pagamenti e l’esplicita previsione dettagliata dei motivi in virtù dei quali è stata prevista la spesa;
• L’indicazione della data e dell’orario di inizio e di chiusura dell’assemblea;
• La sottoscrizione del soggetto che ha presieduto l’assemblea condominiale.

E’ del tutto evidente che il Legislatore ha ritenuto che gli elementi suindicati, oltre agli ulteriori previsti dalle leggi in materia, siano da considerare fondamentali e indefettibili, di tal che in constatata loro assenza esse debbano essere considerate colpite dall’ipotesi di invalidità più grave e siano inidonee a produrre effetti sin dal momento della loro venuta ad esistenza (dalla loro approvazione).

Delibere con oggetto impossibile o illecito e la loro invalidità

Ulteriori ipotesi in cui le delibere assembleari devono essere considerare nulle sono quelle in cui l’oggetto delle stesse sia impossibile o illecito. L’oggetto della delibera deve essere considerato impossibile qualora esso sia nella pratica assolutamente inattuabile secondo le possibilità concretamente verificabili. Si consideri il caso in cui venga approvata una delibera assembleare che abbia ad oggetto l’approvazione della spesa per l’acquisto di un bene che non esiste nella realtà. Si ha, invece, oggetto della delibera condominiale illecito allorquando esso sia:

• Contrario all’ordine pubblico;
• Contrario alla morale;
• Contrario al buon costume.

Nel prossimo paragrafo si tenterà di esplicitare in maniera sintetica in cosa si concretino le tre situazioni appena enucleate.

Contrarieta’ all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume nelle delibere condominiali

La contrarietà della delibera all’ordine pubblico sussiste ogni qualvolta si contrapponga a tutti i principi basilari dell’ordinamento sociale. Si pensi all’ipotesi in cui siano lesive dei diritti della personalità o che prevedano disposizioni in punto di diritto indisponibili o che teorizzino un danno a soggetti terzi (si pensi ai vicini di casa dell’immobile in cui è costituito il condominio) se e in quanto impegni i condomini e/o il condominio ad un comportamento che sia lesivo di interessi giuridicamente protetti. Per buon costume si devono, invece, intendere tutti i canoni fondamentali di onestà, sia essa pubblica o privata, parametrata a quella che è la coscienza sociale.

In concreto e in generale, quindi, nel concetto di buon costume sono annoverati tutti i precetti che impongano di astenersi dal compimento di atti contrari al comune senso di onestà. Entrambe le situazioni testé indicate, quindi, sono causa di nullità delle deliberazioni assembleari e potranno essere sollevate ed evidenziate in sede di impugnazione da parte di ciascun condomino che sia interessato a privarle di effetti sin dall’origine.

Delibere al di fuori della competenza dell’asssemblea: limiti e conseguenze

Ulteriori ipotesi di nullità delle delibere assembleari sono individuate in quelle in cui l’assemblea abbia adottato il provvedimento condominiale al di fuori delle competenze che le siano espressamente attribuite ai sensi di legge. In proposito, viene in rilievo, in particolare, il disposto dell’articolo 1135 del Codice Civile, che prevede che le competenze attribuite all’assemblea condominiale ricomprendono:

• La conferma dell’amministratore condominiale e la sua eventuale retribuzione;
• La previsione del preventivo delle spese occorrenti durante il corso dell’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
• L’approvazione del rendiconto annuale reso e predisposto dall’amministratore di condominio;
• L’impiego del residuo attivo della gestione;
• La disposizione in materia di manutenzione straordinaria, mediante anche, ove necessaria, la costituzione di un fondo speciale.

Ai sensi di legge, comunque, tutte le delibere assunte dall’assemblea eccedendo dalle competenze attribuitele ex lege sono considerate nulle e, quindi, possono essere private di efficacia e gli effetti medio tempore caducati sin dal momento dell’approvazione (ex tunc).

Incidenze sul diritto di proprieta’ e sui diritti individuali: invalidita’ delle delibere condominiali

Com’è intuitivo le delibere condominiali non possono in alcun modo incidere sui diritti di proprietà e sui diritti individuali correlati alle singole unità immobiliari. Ove lo facessero, infatti, violerebbero la legge (ed eventualmente anche i regolamenti) nella parte in cui prevedono la correlazione dei diritti dei singoli condomini alle rispettive proprietà immobiliari, che si caratterizzano anche per la previsione della correlazione con le tabelle millesimali.

La conseguenza immediata e diretta è costituita dal fatto che qualsivoglia delibera assembleare adottata il cui contenuto sia quello di andare ad intaccare il diritto di proprietà ovvero gli ulteriori diritti individuali deve essere considerata affetta dalla forma più grave di invalidità, cioè deve essere ritenuta nulla. La questione è stata sottolineata e affermata anche dalla giurisprudenza di legittimità allorquando la Corte di Cassazione ha dovuto esaminare il caso concreto in cui un l’assemblea di condominio abbia adottato una delibera che, nell’assegnare le aree destinate a parcheggio, incidano sui diritti individuali di proprietà esclusiva di uno dei condomini.

Delibere invalide in relazione all’oggetto: analisi e azioni correttive

Qualora le delibere condominiali si rivelino invalide in relazione all’oggetto ci si chiede se possano essere poste in essere azioni di tipo correttivo al fine di eliminare gli elementi di criticità. Orbene, la risposta al quesito è sicuramente affermativa, venendo in rilievo in materia gli istituti della revoca e della sostituzione della delibera condominiale, mediante i quali i condomini possono modificare una delibera approvata in un’assemblea precedente.

In particolare, mediante l’istituto della revoca della delibera condominiale si delibera l’inefficacia di delibere che siano già state approvate nel corso di una precedente assemblea condominiale. In via alternativa alla revoca l’assemblea condominiale può deliberare la sostituzione della delibera viziata con una nuova delibera che sostituisca la precedente o ne modifichi il contenuto, questa volta emendato di tutti i vizi che caratterizzavano la prima.

Ne consegue che la nuova delibera sarà pienamente regolare. Affinché la procedura esplichi l’effetto appena descritto occorre, tuttavia, che venga convocata l’assemblea condominiale e che ne sia accertata la regolare costituzione, che siano rispettati i quorum deliberativi, che l’ordine del giorno indichi specificamente che oggetto di disamina sia la revoca o la sostituzione della prevedente delibera assembleare.

Procedura e azioni per far accertare la nullita’ delle delibere condominiali

Come si è detto, qualsiasi condomino che ritenga che la delibera condominiale approvata dall’assemblea sia affetta da nullità può avviare la procedura per farne accertare la nullità. In proposito, deve sussistere, comunque, un interesse da parte del condomino all’impugnazione. Tale interesse è constatato ogniqualvolta dall’esecuzione della deliberazione nulla consegua un pregiudizio per il condomino.

Ove sussista, pertanto, l’interesse del condomino alla declaratoria di nullità della delibera assembleare egli potrà agire giudizialmente, adendo il giudice territorialmente competente (quello del luogo in cui ha sede il condominio) e chiedendo che egli si pronunci sull’invalidità della deliberazione condominiale, così accertandone definitivamente la nullità. Tale pronuncia ha effetto costitutivo e priva di effetti la delibera, peraltro con efficacia ex tunx, e, quindi, travolgendo retroattivamente tutti gli effetti che si siano eventualmente nel frattempo verificati.

Importanza della consulenza legale e dell’azione legale nel caso di delibere nulle

Considerato il rilievo degli effetti che l’approvazione di una delibera condominiale può esplicare nei riguardi della vita dei condomini nonché dei rapporti tra gli stessi e degli equilibri intercorrenti tra le singole unità immobiliare è evidente che assume particolare importanza rivolgersi ad un legale e chiedergli che fornisca un parere sulla legittimità delle delibere assunte e farsi assistere nell’eventualità in cui, al contrario, rilevati profili di nullità, si intenda magari agire giudizialmente al fine di far accertare al magistrato competente la circostanza.

Nel conseguirà una pronuncia giudiziale con la quale verrà, appunto, dichiarata la nullità della delibera impugnata, con la conseguente implicazione del travolgimento di tutti gli effetti medio tempore verificatisi in esecuzione della delibera stessa.

In conclusione, è possibile affermare che durante lo svolgimento delle assemblee condominiali è opportuno che tutti i condomini prestino particolare attenzione a tutte le regole imposte dalla legge e dai regolamenti. Qualora, tuttavia, vengano rilevati profili di nullità ciascun condomino è legittimato, qualora dall’applicazione della delibera conseguano effetti negativi nei suoi confronti, ad agire in giudizio affinché ne venga dichiarata la nullità, con conseguente privazione degli effetti tutti. Sembra opportuno, in proposito, consigliare a tutti i condomini di farsi assistere da un avvocato iscritto all’albo professionale, con il quale possa valutare la situazione concreta e consigliare come agire al fine di poter far accertare e dichiarare la nullità della delibera assembleare contestata.