Violazione delle distanze di costruzione alberi, fossi, canali, cisterne e pozzi

Se osserviamo la mappa di territori, siano essi continenti, nazioni, regioni o comuni, noteremo che tutti sono caratterizzati dalla presenza di confini. Il confine è una linea di demarcazione costituita naturalmente o artificialmente rivolta a delimitare l'estensione di un territorio o di una proprietà, o la sovranità di uno stato.

Orbene, anche tra edifici, cespiti, immobile o fondi, alberi, fossi, cisterne, pozzi ecc. è necessario individuare una linea di demarcazioni, al fine di evitare una contiguità tra gli stessi che possa pregiudicare in qualche modo lo spazio di azione di coloro che vi abitano.

A volte la linea di delimitazione è ampia, in altre addirittura può essere quasi, se non del tutto, inesistente. In tali casi, e soprattutto sul piano giuridico, si suole parlare di “distanze”. Vediamo di seguito di comprendere di più in tema di distanze di, cisterne, pozzi, fossi e tubi.

Distanze regolamentari per fossi e canali: normativa e finalità

La normativa italiana in tema di distanze tra fondi può essere suddivisa principalmente in:

• Le disposizioni del Codice civile, di cui al Libro Terzo Titolo II, Capo II, della proprietà fondiaria, e tra queste rilevano le disposizioni inerenti all’argomento in oggetto, ossia gli artt. 889 fino all’art. 896 c.c.
• I regolamenti edilizi comunali, che hanno carattere modificativo ed integrativo delle disposizioni medesime; L’art. 891 del Codice civile regola espressamente la distanza da osservare per coloro che vogliono scavare fossi o canali.

Dunque, a chi ha intenzione di scavare fossi o canali presso il confine, salvo che non dispongono diversamente i regolamenti locali, che sono norme a carattere integrativo e derogativo, l’art. 891 c.c. prevede che devono osservare una distanza eguale alla profondità del fosso o canale. La distanza si misura dal confine al ciglio della sponda più vicina, la quale deve essere a scarpa naturale ovvero munita di opere di sostegno.

Se il confine si trova in un fosso comune o in una via privata, la distanza si misura da ciglio a ciglio o dal ciglio al lembo esteriore della via. Già analizzando le finalità delle disposizioni sulle distanze tra fabbricati riscontriamo l’intento delle stesse di tutelare l'interesse pubblico alla corretta e regolare viabilità, all'igiene, al decoro e alla sicurezza per gli edifici adibiti ad uso abitativo; evitare il crearsi di interstizi, intercapedini e/o spazi angusti che, salvo qualora esistano per esigenze strutturali o tecniche, possono ridurre la vivibilità degli edifici, lo spazio di manovra, impedire il passaggio pedonale.

Quanto alle finalità delle disposizioni oggetto del presente tema, in particolare per aperture fossi e canali, lo scopo è quello di tutelare l’incolumità pubblica evitando situazioni di pericolo generico, l’igiene e la sicurezza in generale,

Questa disposizione, come del resto molte delle distanze oggetto del presente articolo, prevede una presunzione iure et de iure, cioè di assoluta di pericolosità, nel senso che non ammette prova contraria, in relazione ai fossi e ai canali situati ad una distanza minore a quella indicata, in considerazione del fatto che il mancato rispetto possa comportare una situazione di pericolo per l’incolumità e in special modo dei vicini (es. pericolo di franamenti, cedimenti, erosioni e sgretolamenti).

Ciò significa che, non rispettare le distanze indicate rappresenta una evidente violazione di legge, dando per assoluta presunzione che si determini un pericolo generale per l’altrui sicurezza.

Distanze regolamentari per cisterne e pozzi: norme e precauzioni da adottare

L’art. 889 c.c. è la prima norma base di riferimento in ordine a chi vuole aprire pozzi e cisterne, ma anche fosse di latrina o di concime presso il confine, anche se su questo si trova un muro divisorio, deve osservare la distanza di almeno due metri (2m.) tra il confine e il punto più vicino del perimetro interno delle opere predette. Per i tubi d'acqua pura o lurida, per quelli di gas e simili e loro diramazioni deve osservarsi la distanza di almeno un metro (1m.) dal confine.

In sostanza, parliamo di opere prevalentemente atte alla raccolta di acque, e dunque aperta anche ad altre opere con lo stesso fine. Sono salve, come abbiamo già anticipato, in ogni caso le disposizioni dei regolamenti locali che hanno carattere integrativo/derogativo. In ordine allo scopo delle disposizioni oggetto del presente tema, in particolare per aperture fossi e canali, è quello di tutelare l’incolumità pubblica evitando situazioni di pericolo generico, l’igiene e la sicurezza in generale, e i rischi di allagamento ed infiltrazioni e di contaminazione delle acque e pericoli per la salute.

Anche questa disposizione, prevede una presunzione iure et de iure, cioè di assoluta di pericolosità, nel senso che non ammette prova contraria, in relazione ai fossi e ai canali situati ad una distanza minore a quella indicata, in considerazione del fatto che il mancato rispetto possa comportare una situazione di pericolo per l’incolumità e in special modo dei vicini. Ciò significa che, così come già previsto per chi scavi fossi o canali, non rispettare le distanze indicate rappresenta una evidente violazione di legge, dando per assoluta presunzione che si determini un pericolo generale per l’altrui sicurezza.

Responsabilità legali e conseguenze della violazione delle distanze nelle costruzioni

Quando si violano le norme sulla distanza, ovviamente, si va incontro a determinate conseguenze, sul piano civile e finanche penale. Le principali in sede civile sono: il ripristino dello stato dei luoghi e il risarcimento dei danni. La prima conseguenza, certa e sicura, è data dal ripristino dello stato dei luoghi, detta anche tutela in forma specifica.

Si parla di obbligo di ripristino dello stato dei luoghi quando è imposto al soggetto che ha violato le norme in materia, nella fattispecie in tema di distanze tra fondi, di rimuovere un immobile, o manufatti simili, ovvero e comunque, l’opera realizzata in violazione delle distanze di legge in parola.

Lo scopo della sanzione, in parole semplici, è quello di riportare la situazione a quella precedente la realizzazione dell’opera.

Quando sia realizzata una costruzione in violazione delle distanze ex art. 873 e susseguenti c.c., il giudice deve ordinarne la riduzione in pristino, mediante la demolizione delle parti che superano tali limiti, non potendo limitarsi a disporre l'esecuzione di accorgimenti idonei ad impedire l'esercizio della veduta sul fondo altrui, consistenti in opere che rendano impossibili il "prospicere" e l'"inspicere in alienum (Cass. Civ. 25495/2021)

Complice i precedenti giurisprudenziali che si sono occupati di casi di violazione delle distanze, in determinate circostanze è possibile anche richiedere il risarcimento dei danni conseguenti alla violazione medesima. In tema di violazione delle distanze tra costruzioni previste dal codice civile e dalle norme integrative dello stesso, quali i regolamenti edilizi comunali, al proprietario confinante che lamenti tale violazione compete sia la tutela in forma specifica, finalizzata al ripristino della situazione antecedente al verificarsi dell'illecito, sia quella risarcitoria, ed il danno che egli subisce.

Parimenti in tema di diminuzione del valore dell’immobile che il danneggiato lamenti a causa della costruzione attigua. Il proprietario del fondo danneggiato, infatti, può chiedere anche il risarcimento dei danni dovuti al temporaneo deprezzamento della sua proprietà, salvo che il responsabile degli abusi non riesca a provare il contrario (Cass. Civ. 25935/2022).

Quanto ai rischi penali, sono da annoverare, tra le altre, le lesioni personali e finanche il rischio di omicidio colposo; si pensi ad esempio ad una frana determinata dall’aperture di fossi e canali, in violazione delle distanze, che comporti la lesione fisica del vicino presente al momento della frana stessa

Azioni correttive e rimedi legali per affrontare la violazione delle distanze

Nel caso in cui il vicino esegua una costruzione a distanza inferiore a quanto previsto dalla legge, le azioni esercitabili sono quelle della tutela in forma specifica, ricavabile anche dalla disposizione ex art. 872 del codice civile, norma in tema di violazione di norme edilizie, il cui secondo comma testualmente prevede: “colui che per effetto della violazione ha subito danno deve esserne risarcito, salva la facoltà di chiedere la riduzione in pristino quando si tratta della violazione delle norme contenute nella sezione seguente - tra cui il successivo art. 873 - o da questa richiamate”.

La giurisprudenza, occupandosi del tipo di azioni esercitabili, ha richiamato anche l’analogia con l’actio negatoria servitutis ex art. 949 c.c., una particolare azione rivolta a far dichiarare inesistenti i diritti affermati da altri sulla cosa. Ciò in base alle circostanze che, colui che viola i limiti delle distanze verrebbe, in un certo qual modo, a determinare l’esistenza di una servitù sul fondo altrui: I poteri inerenti al diritto di proprietà, tra i quali rientra quello di esigere il rispetto delle distanze, non si estinguono per il decorso del tempo, salvi gli effetti dell'usucapione del diritto a mantenere la costruzione a distanza inferiore a quella legale.

Discende da tale principio che anche l'azione per ottenere il rispetto delle distanze legali è imprescrittibile, trattandosi di azione reale modellata sullo schema dell'"actio negatoria servitutis", rivolta non ad accertare il diritto di proprietà dell'attore, bensì a respingere l'imposizione di limitazioni a carico della proprietà suscettibili di dar luogo a servitù (Cass. Civ., Sez. II, 23.1.2012, n. 871, Cass.Civ., Sez.II, 7.9.2009, n. 19289; Cass. Civ., Sez.II, Cass. Civ., Sez. II, 26.1.2000, n. 867). All’azione in forma specifica può accompagnarsi, come abbiamo già visto, la richiesta di risarcimento danni. Quindi le azioni esercitabili sono, in via stragiudiziale o giudiziale, e dunque:

• l’invito bonario o diffida a desistere dal proseguire la costruzione in violazione (se vogliamo impedire la sua completa realizzazione), ovvero ad eliminarla (quando è già sta edificata) per violazione delle distanze di legge;
• In caso di esito negativo della diffida, possiamo procedere con uno degli strumenti c.d. ADR (Alternative dispute Resolution), cioè quelle procedure di gestione delle controversie in via alternativa alla giurisdizione ordinaria (ad es. la Mediazione ex D.Lgs n.28/2010). In alcuni casi il loro esercizio si presenta come condizione di procedibilità prima di adire il giudice ordinario;
• Azione ordinaria. Si tratta della proposizione di domanda giudiziale con cui si cita in giudizio la controparte al fine di accertare la violazione delle distanze e per l’effetto ottenere un provvedimento di condanna all’abbattimento dell’opera eseguita e la riduzione in pristino, oltre l’eventuale risarcimento danni che si dimostri aver subito

Conclusioni

Quando si deve costruire in modo contiguo al fondo del proprietario vicino, è bene accertarsi della presenza di regolamenti comunali circa le distanze da rispettare, ovvero, ed in mancanza di norme integrative, in ossequio a quanto previsto dall’art. 889 e successivi c.c..

In mancanza, si corre il rischio di sostenere ingenti costi legati alla realizzazione dell’opera, per poi venire condannati dal giudice all’abbattimento ed al ripristino dello stato dei luoghi, oltre a dover risarcire i danni. In alternativa, si potrà tentare di intavolare un accordo con il proprietario del fondo vicino. Il vicino, è sempre meglio averlo per amico che nemico…