Uso e accesso del terrazzo condominiale

• Terrazza o lastrico solare: è di tutti i condomini?
• Terrazzo condominiale: quando è possibile l’accesso
• Terrazza condominiale: chi paga i lavori?
• Limitazioni all'accesso alla terrazza condominiale

Secondo la Corte di Cassazione si definisce lastrico solare la superficie terminale dell'edificio che funge da copertura per le unità immobiliari sottostanti. (Cass. 13 dicembre 2013 n. 27942). Questa definizione deriva da una decisione a seguito della quale, gli Ermellini ebbero l’occasione per precisare che non sono ricomprese nel lastrico solare anche le installazioni che di questo ne siano un prolungamento ma risultano dotate di una specifica destinazione ad uso comune (ad esempio le torrette delle scale di accesso).

1.Terrazza o lastrico solare: è di tutti i condomini?

Il codice civile dice che sono oggetto di proprietà comune tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune (ad esempio la superficie di terra su cui si erge l’edificio, le scale, i muri portanti, ecc).

Quindi a norma dell’art. 1117 cod. civ. anche il lastrico solare rientrerebbe tra le parti inerenti la struttura per la quale la legge pone una presunzione di comunione.

Ciò non toglie che la proprietà del terrazzo possa essere di un solo condomino purché questo risulti dal regolamento di condominio. In merito va fatta una precisazione: secondo la Corte di Cassazione i dati catastali potranno essere valutati solo come indizio con riguardo all’accertamento della proprietà del lastrico solare. Ne deriva che la copertura del palazzo è di tutti i condomini, salvo che si provi una diversa titolarità del bene.

2.Terrazzo condominiale: quando è possibile l’accesso

Il lastrico solare può essere:

• di proprietà comune e ad uso comune nel senso che la proprietà è di tutti i condomini che possono utilizzarlo senza limitare il godimento agli altri condomini;
• di proprietà comune ma in uso esclusivo, cioè il diritto di proprietà è in capo ai condomini ma l’uso è riservato ad uno solo di essi;
• di proprietà esclusiva ma ad uso comune quando un condomino è proprietario del terrazzo ma tutti vi possono accedere e godere;
• di proprietà esclusiva e ad uso esclusivo nelle ipotesi in cui il proprietario del lastrico solare è anche l’unico soggetto che vi può accedere e può godere di esso.

Con riferimento all’accesso e al diritto di godimento è bene fare una precisazione in ordine alla possibilità di usucapione. Infatti è stato più volte ribadito nelle sedi giudiziarie che la proprietà lastrico solare, per la sua particolare funzione, non può essere usucapita. L’unico modus per trasferire detta proprietà è per atto scritto.

Dapprima il Tribunale di Milano (cfr. sentenza n. 13879/2012) e poi la Corte di Cassazione (cfr. sentenza 9035/2016) hanno sottolineato come il terrazzo funga innanzitutto da copertura per l’abitazione sottostante; ne deriva che le uniche pretese che il terzo può muovere devono essere riferite al diritto di godimento del bene.

Con riguardo all’uso esclusivo va precisato che il costruttore, al momento del rogito, potrebbe aver concesso il c.d. diritto di sopraelevazione, cioè la possibilità di costruire ancora.

Al contrario, potrebbe darsi l’ipotesi che il costruttore riservi per se questo diritto, riservandosi contestualmente la proprietà del lastrico. Vale quanto detto per l’acquisto della proprietà del terrazzo a mezzo usucapione, cioè questa eventualità è possibile purché risulti da specifico atto scritto.

Il proprietario esclusivo del lastrico solare gode di ampia libertà con riferimento alle possibili modifiche. A ben vedere, può apportare tutte le migliorie che desidera senza però modificare l’originaria funzione di coperture e senza –ovviamente- arrecare danno agli altri condomini.

3. Terrazza condominiale: chi paga i lavori?

La suddivisione riportata innanzi è utile al fine di comprendere meglio chi deve sostenere le possibili spese che riguardano il lastrico solare.

Se il terrazzo è sia in proprietà sia in uso a tutti i condomini, la ripartizione delle spese avviene tra tutti loro in base ai millessimi, così come previsto in genere per le spese delle parti comuni dall’art. 1123 cod. civ.

L’art. 1123 cod. civ., al terzo comma, limita il numero dei partecipanti alla spesa: nell’ipotesi di un lastrico a beneficio di una sola parte dei condomini, i costi di riparazione e manutenzione devono essere ripartiti solo tra chi trae utilità da quel terrazzo. È bene precisare che suddette ripartizioni non si applicano anche nel caso di risarcimento dei danni arrecati a terzi.

Infatti, i tutti condomini saranno considerati responsabili in solido tra loro poiché custodi ai sensi dell’art. 2051 cod. civ. Più complessa è la ripartizione in caso di uso esclusivo del terrazzo.

In questa ipotesi, l’art. 1126 cod. civ. impone che chi ne ha il godimento esclusivo debba contribuire per un terzo alla spesa, mentre i restanti due terzi saranno suddivisi tra tutti i condomini con criterio millesimale. Anche nel caso di danno arrecato dal terrazzo in uso esclusivo, il risarcimento del danno segue regole di ripartizione diverse da quelle previste per le spese di manutenzione.

Ad onor di cronaca, va detto che nel lontano 1997, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con riferimento al danno da infiltrazioni cagionato da lastrico solare in uso esclusivo, si erano pronunciate nel senso di utilizzare come criterio di ripartizione dell’obbligazione risarcitoria, quello previsto dall’art. 1126 cod. civ.

Questa posizione non ha convinto i Giudici moderni che nel 2016 hanno preferito inquadrare la responsabilità nell’ambito dell’art. 2051 cod. civ., cioè nell’alveo della responsabilità da cose in custodia. La Suprema Corte ha precisato che del danno ne risponde l’usuario ovvero il proprietario in quanto custode del bene; ciò non esclude a priori la co-responsabilità di tutti i condomini in quanto se il lastrico solare funge da copertura per tutto condominio, l’amministratore è tenuto ad adottare tutte le misure necessarie per garantire la conservazione delle parti comuni dell’edificio (Cass. S.U. 9449/2016).

Limitazioni all'accesso alla terrazza condominiale

L’art. 1102 c.c., rubricato uso della cosa comune, dispone che: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso”.

Tale norma per espresso richiamo di cui all’art. 1139 c.c. deve considerarsi applicabile anche con riferimento al Condominio degli edifici. Un tipico esempio di limitazione all’accesso alla terrazza condominiale è costituito dal cambio della serratura del portone di ingresso del terrazzo da parte del condomino dell’immobile che asserisca la proprietà esclusiva del bene e, che per tale motivo, ne precluda l’accesso agli altri condomini, anche in presenza di antenne televisive.

Orbene, la giurisprudenza di merito ha stabilito che ove il terrazzo sia un bene condominiale, ai sensi dell’art. 1117 c.c., non può essere escluso l’utilizzo di tale bene agli altri comproprietari. Infatti, la presunzione di condominialità di cui all’art. 1117 c.c. non opera solo se sussista un titolo idoneo a superare tale presunzione, tanto che il bene possa servire in modo esclusivo ad una sola parte dell’immobile che possa formare autonomo diritto di proprietà (Cass. Civ. Sent. n. 17928/07).

Dunque, nel caso in cui il terrazzo funga da copertura condominiale, il condomino che vanti un diritto esclusivo sul bene non può precludere l’utilizzo ai condomini proprietari di appartamenti posti nel medesimo stabile, poiché essendo il terrazzo un bene condominiale ex art. 1117 c.c., ad essi non può essere escluso il godimento dei beni (Cass.Civ. Ord. 23300/17).

Il condomino può, pertanto, servirsi della cosa comune a patto che non ne alteri la destinazione e non ne ostacoli l’utilizzo agli altri condomini. L’accertamento della violazione dell’art. 1102 c.c. implica il risarcimento del danno in favore dei condomini esclusi dall’accesso mediante ostruzione al passaggio o occupazione in via esclusiva del terrazzo; il comportamento volto a limitarne l’accesso viene, infatti, considerato per sé stesso un danno, c.d. danno in re ipsa (Cass. Civ., Sent. 11486/10). Ai sensi dell’art. 1130 c.c. l’amministratore può regolare l’accesso e l’uso della cosa comune nell'interesse dei condomini, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno di essi.

L’accesso alla terrazza condominiale può essere limitato in casi di sicurezza (Trib. Milano, Sentenza n. 6653/2019). L’amministratore deve limitarne l’accesso nel caso in cui ravvisi la presenza di pericoli per l’incolumità dei condomini. Egli ha una posizione di garanzia nei confronti della cosa comune, di conseguenza egli deve adottare tutte le opportune misure volte ad evitare possibili eventi lesivi a cagione dei condomini. Né costituiscono alcuni esempi la presenza di fioriere sul parapetto del terrazzo condominiale, la presenza di cornicioni o di calcinacci pericolanti.

L’amministratore, in simili casi, deve delineare l’area, segnalando la pericolosità e disponendo la rimozione dei vasi, in generale egli deve attivarsi in maniera tale da eliminare il pericolo in atto. In caso di inerzia, l’amministratore risponderà penalmente per l’omessa manutenzione ai sensi dell’art. 40, comma 2, c.p. (Cass. Pen., Sent. n. 46835/15). Anche l’assemblea condominiale può integrare il regolamento condominiale disciplinando l’accesso all’area comune, ma non può in alcun modo ostacolarne l’utilizzo.

Alla luce di questa breve disamina, possiamo concludere che, nel caso in cui il terrazzo costituisca un bene comune, l’utilizzo e l’accesso deve essere fruito da tutti i condomini, pena la violazione dell’art. 1102 c.c.

Redatto da: Pietro Luigi Stellaccio

Aggiornato da: Simona De Mauri

FONTI:

• art. 1102 c.c;
• art. 1139 c.c;
• art. 1117 c.c;
• Cass. Sent. n. 17928/07;
• Cass.Civ. Ord. 23300/17;
• Cass. Civ., Sent. 11486/10; Art. 1130 c.c.;
• Trib, Milano Sentenza n. 6653/2019. Art. 40, comma 2 c.p.;
• Cass. Pen., Sent. n. 46835/15

 

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