Quali sono le spese personali in un condominio?

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1. Spese condominiali

Il Condominio nasce in presenza di una pluralità di appartamenti che condividono gli spazi comuni quali ad es. il cortile, il pianerottolo etc, in quanto tale è chiamato ad affrontare le spese per la sua gestione, viene esplicato all’interno del codice civile all’art. 1117 trattandolo come una particolare forma di comunione.

Le spese condominiali vengono ripartite tra tutti i condomini secondo la proporzione del valore della proprietà in capo al singolo proprietario (art. 1123 c.c.).

Le spese devono essere approvate dalla maggioranza dell’assemblea condominiale in base al criterio delle tabelle millesimali.

Tuttavia, si specifica che nel caso di pagamento per l’uso delle cose comuni in maniera differente rispetto ai singoli proprietari bisognerà tener conto nella ripartizione delle spese, mentre per le spese concernenti l’uso che sia solo per alcuni dei condomini la ripartizione andrà effettuata solo per chi usufruisce del servizio.

Per quanto concerne la spesa per la manutenzione e l’utilizzo dell’ascensore o delle scale il legislatore ha approfondito la materia statuendo che il criterio da seguire per la ripartizione sarà sia quello dei millesimi del singolo proprietario, che quello dell’effettivo utilizzo.

2. Spese personali in un condominio

Le spese personali in un condominio sono quelle spese di natura individuale che si riferiscano ad un singolo condomino in quanto relative ad atti o comportamenti intrapresi dallo stesso, suscettibili di conseguenza di addebito personale (in quanto sono state sostenute per lui).

Esse sono diverse dalle normali spese relative alla gestione e conservazione delle parti comuni che sono, invece, sostenute da tutti i partecipanti al condomino medesimo.

Tra le spese personali che possono essere addebitate al singolo condomino rientrano:

• Le spese sostenute dall’amministratore per la ricerca dei dati necessari alla formazione del registro dell’anagrafe condominiale, qualora il condomino sia stato inerte nel fornire i dati relativi alle generalità dei titolari di diritti reali sull’abitazione facente parte del condominio ed i dati catastali inerenti a quest’ultima;
• Le sanzioni che possono essere irrogate al condomino che abbia violato le regole sancite nel regolamento di condominio, qualora quest’ultimo preveda espressamente il pagamento di una somma di denaro in caso d’infrazione;
• Le spese di corrispondenza sostenute dall’amministratore relative all’attività di gestione della cosa comune o conseguenti ad essa (è necessario l’invio tramite raccomandata del verbale dell’assemblea qualora il condomino sia stato assente);
• Le spese sostenute per l’avvocato condominiale da parte dall’amministratore, qualora si sia avvalso della sua opera al fine di ottenere una consulenza su una questione relativa ad un singolo condomino o per la redazione di lettere di sollecito nei confronti di condomini morosi o inadempienti al pagamento di multe per l’infrazione al regolamento di condominio.

La riconducibilità della spesa personale al singolo condomino, in quanto relativa ad attività condominiali poste in essere a seguito di sue specifiche azioni o omissioni, non comporta tuttavia anche l’assoggettamento automatico, del relativo pagamento, a carico del condomino stesso.

Difatti, tranne per i costi relativi alla formazione dell’anagrafe condominiale ed i pagamenti di multe per le infrazioni, in tutti gli altri casi occorre sempre l’espressa accettazione del condomino interessato al pagamento di quanto dovuto.

Se questo rifiuta, sarà necessario un titolo esecutivo relativo al debito (sentenza decreto ingiuntivo), come nel caso degli oneri legali dovuti in caso di soccombenza.

In mancanza di ciò è necessaria un’apposita delibera dell’assemblea condominiale che, all’unanimità, preveda l’addebito diretto nei confronti del condomino interessato, derogando al criterio generale di ripartizione delle spese previsto dall’art. 1123 cod. civile.

3. Perché le spese personali non possono essere deliberate dall’assemblea?

L’assemblea ha il potere di deliberare le spese condominiali riguardanti il condominio e da ripartire tra i singoli secondo le tabelle millesimali e i criteri dettati dal regolamento e/o dalla legge, oltre all’approvazione del bilancio e del rendiconto annuale, art. 1135 c.c.

Per questa ragione l’assemblea condominiale non può approvare le spese personali di natura individuale imputandole al singolo condomino, in quanto esula dai suoi poteri a lei attribuiti.

L’assemblea e l’amministratore di condominio chiamato a ripartire le spese dovrà seguire la ripartizione per le spese comuni quali, il servizio di portineria, la manutenzione dei lastrici e dei solai, l’ascensore e tutto ciò che concerne l’utilizzo degli spazi comuni.

4. Addebito spese condominiali non dovute

Nell’ipotesi in cui il condominio non abbia adottato un diverso criterio di ripartizione delle spese, prevedendo espressamente all’unanimità l’addebito diretto delle spese personali al singolo condomino (o non abbia previsto nel regolamento di condominio la sussistenza di specifiche voci di spesa personali che ne permettano l’addebito al condomino da parte dall'amministratore senza necessità di accettazione) è possibile opporsi al pagamento di quanto richiesto.

Ciò è confermato dall’orientamento della giurisprudenza secondo cui le attribuzioni dell’assemblea riguardano la verifica e corretta applicazione dei criteri legali o convenzionali di ripartizione delle spese per la gestione e conservazione delle parti comuni.

Non fa parte dell’attribuzione dell’assemblea, invece, il potere di imputare al singolo condomino una determina spesa, qualificata come individuale, non sussistendo un potere di autotutela in capo all’organo deliberativo e, pertanto, il vizio deve qualificarsi in termini di nullità travolgendo la delibera assembleare (Tribi. Milano sento. n. 1748 8 Febbraio 2016).

Ciò comporta che, il condomino a cui siano state addebitate spese condominiali non dovute, mancando una specifica regolamentazione assembleare sulle spese personali, può rivolgersi in ogni momento all’autorità giudiziaria al fine di ottenere la nullità della delibera.

Angelica Sonia Cosi

Fonti normative

Art. 1117 - 1138, c.c.

Disposizioni per l’attuazione del c.c. art. 70

Tribunale Milano sentenza 8 Febbraio 2016 n. 1748

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