Sollecito quote condominiali

Per parti comuni, si intendono quelle riferibili a più unità immobiliari funzionalmente autonome, a prescindere dall’esistenza di più proprietari.

Le parti comuni interessate sono quelle indicate dall’articolo 1117, numeri 1, 2 e 3 del codice civile: il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, i portici, i cortili, tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune; i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi o per altri simili servizi in comune; le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, le fognature, ecc. Art. 1118 c.c. prevede il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene.

Più precisamente, ciascun condomino deve contribuire al pagamento delle spese condominiali in proporzione ai millesimi posseduti, a meno che il regolamento non disponga diversamente. Il diritto alle parti comuni è un diritto irrinunciabile, e di conseguenza anche il relativo obbligo alla partecipazione alle spese non può venir meno.

Pertanto, il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali. Tuttavia, non sempre i condomini sono regolari nel pagamento delle quote di spesa, anzi la morosità è quasi una regola di ogni condominio.

Le ragioni del mancato pagamento sono varie, ma quelle più ricorrenti, soprattutto negli ultimi anni (anche post-covid), sono conseguenti alla crisi economica. Vediamo di seguito come si deve comportare il condominio, e per esso il suo amministratore, di fronte al condomino moroso.

Chi può fare sollecito di pagamento delle spese condominiali.

In primo luogo, è necessario distinguere i casi in cui il condominio è gestito da un amministratore (ora per scelta dei condomini, ora perché obbligatoria), da quelli in cui ne sia sprovvisto.

Condominio con amministratore

L’amministratore è il soggetto incaricato dal condominio per la cura della gestione, amministrazione, il rispetto del regolamento condominiale e la tenuta della contabilità. Dunque, tra le sue attività rientra quella di redigere il consuntivo dei pagamenti inerenti alla gestione di bilancio annuale e inviarli ai singoli condomini con la richiesta di versamento entro la scadenza stabilita.

Ma quando non arrivano i bonifici da alcuni di loro, o gli stessi non si presentino nel suo ufficio per effettuare il pagamento, egli dovrà attivarsi per riscuotere gli importi, essendo, tra l’altro, un suo dovere. Infatti il mancato recupero delle quote condominiali può essere valido motivo di revoca dell’amministratore.

Il primo strumento a sua disposizione è l’invio del sollecito di pagamento. Si tratta di una comunicazione scritta, inoltrata a mezzo posta raccomandata a/r, ovvero a mezzo pec se il condomino moroso ne è provvisto. Spesso viene comunicata anche a mezzo e-mail (se comunicata dai condomini) come “copia di cortesia”, in aggiunta alla racc.ta a/r e/o alla pec.

Condominio senza amministratore

Ai sensi dell’art. 1129 del codice civile, quando i condomini sono più di 8 la nomina dell’amministratore diventa obbligatoria, tanto che se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario. Pertanto, fino ad 8 condomini non è necessaria la presenza dell’amministratore, e dunque costoro dovranno provvedere in autonomia alla gestione e recupero delle spese di partecipazione alla manutenzione e conservazione delle parti e servizi comuni.

La regola della ripartizione delle spese rimane la stessa, per cui tali spese sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa intesa presa all’unanimità dagli stessi. Per il recupero delle quote di spesa comune, ogni condomino potrebbe richiedere agli altri il versamento delle quote medesime. Nondimeno, è prassi costante nominare uno dei condomini (condomino mandatario) quale persona addetta alla riscossione, al pagamento delle spese, al rendiconto ecc.

Si tratta di attività similari a quelle dell’amministratore, ma in forma diciamo non professionale. Quest’ultimo provvederà a sollecitare il condomino moroso al pagamento delle quote, in forma verbale come spesso accade nei piccoli condominii, ma anche scritta. In mancanza egli, o uno dei condomini, potrà agire innanzi al giudice per la riscossione coattiva.

Sollecito pagamento condominio: dopo quanto tempo inviarlo?

Sia che ci si trovi in presenza di condominio con amministratore, sia in assenza, una volta verificato che alcuni condomini non hanno adempiuto al versamento delle quote, necessarie alla ripartizione delle spese per il godimento e la conservazione delle parti comuni, alle scadenze prefissate, occorrerà mobilitarsi per sollecitare gli stessi.

Non esiste a priori un termine specifico entro cui inviare un sollecito di pagamento, ma sicuramente andrà fatto entro il periodo di riferimento della spesa. Pertanto, supponiamo che vengano comunicate ai condomini le quote condominiali relative al trimestre gennaio-febbraio-marzo 2023, con scadenza per il pagamento al 31 marzo 2023. Orbene, se il giorno 1 aprile 2023 l’amministratore, o il condomino mandatario, verifica che alcuni condomini non hanno rispettato la scadenza, di certo non procederà ad inviare un sollecito scritto il giorno dopo.

Regole di buon senso richiederanno di attendere qualche giorno o anche qualche settimana prima di formalizzare un sollecito, atteso che è sempre opportuno concedere un termine “di grazia” per i ritardatari. Ma quando il ritardo inizia ad essere corposo, a quel punto l’amministratore o il condomino mandatario ben potranno inviare una comunicazione, magari prima verbale e poi scritta, di sollecito di pagamento, invitando il condomino a regolarizzare la propria posizione.

Non è rara l’ipotesi in cui vengano comunicati più di un sollecito nei confronti del medesimo condomino, per indurlo a pagare ed evitare dispendiose azioni legali per il recupero forzoso. Quando la morosità persiste, a quel punto ci si potrà rivolgere ad un avvocato il quale, a sua volta, tenterà di inviare un ulteriore sollecito o diffida di pagamento, avvertendolo che in mancanza si procederà con ingiunzione.

Modello Lettera di Sollecito di Pagamento delle Spese Condominiali

Vediamo di seguito un modello di lettera di sollecito di pagamento per il recupero di quote condominiali arretrate, nella fattispecie emessa da un amministratore di condominio.

Il Condominio di Via Degli Ulivi n.10

In persona dell’amm.re p.t. Rossi Giallo (00000) Roccacannuccia

Egr. sig. Bianchi Nero Via Degli Ulivi n.10, p.5 (0000) Roccacannuccia

Oggetto:

Sollecito di pagamento oneri condominiali quote di….. La presente per comunicarLe che non risultano onorati i versamenti relativi alle quote condominiali dell’anno_____. Pertanto, La invitiamo al pagamento dei suddetti oneri condominiali arretrati per un totale di € ........................, di seguito meglio precisate in: 1) condominio mese di ____________ per €. ________________; 2) condominio mese di ____________ per €. ________________; Totale complessivo di € _____________________

In mancanza di positivo riscontro nel termine di giorni 10 dalla ricezione della presente, sarò costretto, mio malgrado, a dare incarico ad un legale per il recupero coattiva, e con aggravio di spese a Suo esclusivo carico.

Distinti saluti Roccacannuccia lì __________

L’amministratore ________________

Chi paga il sollecito di pagamento del condominio?

Come abbiamo avuto modo di leggere nei paragrafi precedenti, la gestione relativa al recupero delle spese condominiali spetta all’amministratore, laddove presente, per scelta o per obbligo di legge, o al condomino mandatario eletto a tale scopo, nelle ipotesi di mini condominio. In entrambi i casi l’invio di raccomandate a/r, almeno nella forma tradizionale cartacea a mezzo Poste italiane o agenzie private, comporta delle spese da sostenere.

Tali spese rientrano tra quelle che devono poi essere ripartite tra i condomini nella voce spese di gestione da rimborsare all’amministratore ovvero al condomino mandatario. Quando l’invio dei solleciti avverrà a mezzo pec, laddove il destinatario ne sia munito, le spese ovviamente saranno pari a zero, almeno per quanto riguarda le spese postali. Ciò non toglie che l’attività di redazione solleciti saranno oggetto di compensi da versare all’amministratore, il quale svolge questa attività in forma “professionale”, e rappresenta il compenso per l’incarico complessivo di amministrazione.

Conclusioni

Tutti i condomini devono partecipare alle spese condominiali. Si tratta di quelle spese necessarie a garantire il godimento, la conservazione, cura e manutenzione delle parti e dei servizi comuni presenti nel condominio. Il diritto alle parti comuni è un diritto irrinunciabile, e di conseguenza anche il relativo obbligo alla partecipazione alle spese non può venir meno.

Pertanto, il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali ex art. 1118 c.c.. Quando, per motivi vari, non siamo in grado di onorare le spese condominiali è bene essere consapevoli che prima o poi ci vedremo recapitare un sollecito di pagamento. A quel punto, per evitare il peggio, sarà opportuno contattare l’amministratore per concordare una modalità di rientro in base alle proprie esigenze.