Risoluzione del contratto d'affitto

Tra le tante cose a cui pensare quando si cambia dimora c’è la risoluzione del contratto di affitto. Come punto di partenza molte persone si chiedono qual è la durata minima del contratto di locazione.

Il codice civile e le leggi collegate ad esso stabiliscono una durata minima per il contratto di locazione ad uso abitativo di:

1. 4 anni + 4 (rinnovabile) per il contratto a canone libero
2. 3 anni + 2 (rinnovabile) per il contratto a canone concordato
3. 1 mese (fino ad un massimo di 18 mesi) per il contratto ad uno transitorio
4. 6 mesi (massimo 36 mesi) per il contratto per gli studenti universitari

Per i contratti di locazione ad uso non abitativo (es. attività commerciali, attività di lavoro) la durata minima è generalmente di 6 anni (9 se si tratta di attività alberghiera).

1. Risoluzione anticipata del contratto di locazione

Si parla di risoluzione del contratto d’affitto, o meglio del contratto di locazione, quando le parti vogliono concludere anticipatamente il rapporto. Le due parti sono il locatore, ovvero il proprietario dell’immobile, e il locatario ovvero colui che comunemente viene chiamato affittuario.

1.1 Elementi caratterizzanti

L’elemento caratterizzante è la volontà comune ad entrambe le parti di terminare l’accordo prima della scadenza del termine stabilito dal contratto.

La legge non stabilisce dei vincoli sulle motivazioni quindi il locatore può recedere per esempio perché ha bisogno dell’immobile per uso proprio o dei suoi parenti prossimi o perché necessità di venderlo o deve avviare lavori di ristrutturazione.

Non sono previsti vincoli specifici, invece, per il locatario che quindi può necessitare della conclusione anticipata del contratto perché ha trovato una sistemazione migliore o perché quell’immobile non corrisponde più alle sue esigenze.

Siccome per la stesura del contratto di locazione la legge prevede la forma scritta questa è prevista anche per la sua cessazione attraverso un atto di chiusura del contratto.

1.2 Come redigere l’atto

Indichiamo brevemente ciò che deve essere presente nell’atto di cessazione del contratto:

1. Le generalità del locatore e del locatario ovvero nome cognome, nascita, residenza, codice fiscale.
2. Un breve riferimento alla situazione: per esempio un riferimento alla via dell’immobile, il numero di registrazione del contratto ecc.
3. Una conclusione in cui si esprime la volontà delle parti sopra citate di terminare l’accordo.
4. Luogo, data e firma di entrambi locatario e locatore.

1.3 Adempimenti economici e regime della cedolare secca

Oltre alla stesura dell’atto vi sono anche degli adempimenti da svolgere nei confronti dell’agenzia delle entrate.

Questi si differenziano a seconda che nel contratto d’affitto sia stata applicata la cedolare secca o meno.

Se non è stata applicata la cedolare secca bisognerà pagare un onere (detto imposta di registro) di 67 euro all’agenzia delle entrate entro 30 giorni. Questo onere si pagherà tramite il modello F24 elementi identificativi inserendo 1503 come codice tributo (Modello F24)

La consegna del modulo F24 può avvenire presso l’ufficio in cui è stato registrato il contratto unitamente all’invio del modello RLI oppure per via telematica tramite internet. (modello RLI)

Se non viene rispettato il termine di 30 giorni bisogna pagare una sanzione amministrativa di 100 euro sia nel caso del regime della cedolare secca che non.

Nel qual caso le parti abbiano optato per il regime della cedolare secca non è dovuta l’imposta di bollo di 67 euro ma solo la presentazione del modello RLI nell’ufficio dove è stato registrato il contratto comunicando la risoluzione anticipata.

2. Recesso anticipato

Se le parti non hanno raggiunto un accordo, ma solo una delle due vuole recedere dal contratto si parla di recesso unilaterale.

Il recesso dal contratto di locazione avviene quando una delle due parti vuole concludere anticipatamente il contratto.

Questa materia è disciplinata sia nel nostro codice civile sia in leggi speciali. La ratio è quella di protezione del locatario e di tutela della stabilità del rapporto.

Nonostante la legge stabilisca una durata minima, vi sono dei casi in cui è possibile recedere prima: per quanto riguarda il locatore deve dare una giustificazione per esempio può avvenire quando costui intende destinare l’immobile per sé stesso o per i propri parenti, ovvero intende ristrutturarlo o venderlo mentre per il locatario non è prevista una motivazione.

In caso di morte del locatario gli aventi diritto sono il coniuge, gli eredi, i familiari conviventi e il convivente more uxorio.

2.1 Disdetta del contratto di affitto

Il recesso dal contratto d’affitto avviene tramite la disdetta che è un atto con cui una parte comunica all’altra la volontà di terminare il contratto di locazione.

La disdetta deve essere comunicata almeno 6 mesi prima (12 se si tratta di immobile non adibito ad uso abitativo) con una raccomandata con ricevuta di ritorno (o altro mezzo stabilito nel contratto di locazione).

Fonti normative

1. Codice civile: articoli 1571 e seguenti.
2. Legge 27 luglio 1978 n°392: disciplina delle locazioni di immobili urbani.
3. Legge 9 dicembre 1998 n°431: disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti a uso abitativo.

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