Risarcimento danni da infiltrazioni d'acqua terrazzo di proprietà esclusiva

Descrizione del problema e del contesto normativo

Il capo secondo del libro terzo del Codice Civile disciplina la moltitudine degli aspetti riguardanti il condominio negli edifici, che si configura qualora soggetti diversi abbiano la proprietà esclusiva di parti distinte di un medesimo edificio (le cosiddette unità immobiliari), laddove, invece, altre parti sono di proprietà comune di tutti i condomini pro indiviso. Il codice si premura, peraltro, di elencare (in maniera, comunque, non esaustiva) i beni che, salva diversa indicazione nel titolo, ricadono nella proprietà comune.

Tra essi, in via tendenziale, sono annoverati il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri (cc.dd. portanti), i tetti, il lastrico solare, le scale, le parti dell’edificio necessarie, la portineria e l’alloggio del portiere, i locali strumentali all’uso delle parti comuni. Come premesso, tuttavia, quella effettuata è una classificazione di massima, ben potendo alcuni degli elementi indicati essere di proprietà esclusiva, in ragione della struttura dell’edificio ovvero di particolari accordi sottoscritti al momento dell’acquisto delle porzioni dell’immobile.

Ciò può accadere, a titolo esemplificativo, per quanto riguarda il terrazzo o lastrico solare. Orbene, ciò premesso bisogna evidenziare che uno dei problemi più dibattuti è quello che riguarda la ripartizione delle spese tra i condomini, in specie quelli che riguardano il risarcimento dei danni arrecati all’edificio, come quelli derivanti da infiltrazioni d’acqua dal terrazzo ove quest’ultimo sia di proprietà esclusiva. Nel prosieguo si tenterà di analizzare tutti gli aspetti salienti e connessi alla problematica.

Quali sono i danni causati dalle infiltrazioni d’acqua sul terrazzo?

Le infiltrazioni d’acqua possono dipendere da una molteplicità di fattori diversi tra loro, tra i quali si possono rammentare, per esempio perdite o un malfunzionamento delle condutture dell’impianto idrico dell’edificio, i ristagni d’acqua che dipendano dalle cattive condizioni ambientali e dalla conformazione del basamento, il degrado dei prodotti impermeabilizzanti applicati, soprattutto, su tetti e terrazzi, la totale assenza di un isolamento che sia idoneo per le strutture che siano a diretto contatto con il terreno.

Le infiltrazioni d’acqua possono in concreto cagionare danni di varia entità, potendo, infatti, manifestarsi con la comparsa di muffe sulle pareti o sul soffitto, o addirittura compromettere le pareti stesse fino a comportare il distacco dell’intonaco. Ove, inoltre, siano talmente abbondanti da comportare veri e propri rivoli d’acqua che con continuazione gocciolano dal terrazzo sovrastante sull’interno dei locali sottostanti possono coinvolgere anche il danneggiamento all’arredamento degli appartamenti, con notevole danno per i proprietari.

Quali sono le responsabilità del condominio e dei vicini di casa in caso di infiltrazioni sul terrazzo di proprietà esclusiva?

Giunti a questo punto della trattazione occorre domandarsi come si debba ripartire la responsabilità per i danni cagionati da eventuali infiltrazioni d’acqua dal terrazzo di proprietà esclusiva. Il quesito cui rispondere è, quindi, il seguente: devono rispondere tutti i condomini ovvero solo il proprietario esclusivo?

E nel primo caso in che misura si ripartisce il risarcimento del danno? In materia, la norma cardine è generalmente individuata nell’articolo 1126 del codice civile, che disciplina le ipotesi di lastrici solari di uso esclusivo e a norma del quale quando l’uso di essi o di una loro parte non sia comune a tutti i condomini, coloro che ne abbiano l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire alla spesa nelle riparazioni o ricostruzioni del lastrico nella misura di un terzo del terzo del totale, mentre gli altri due terzi sono posti a carico degli altri condomini dell’edificio o della parte di questi ai quali il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Quella appena rammentata è, quindi, la regola applicabile alle spese generalmente necessarie per la manutenzione, le riparazioni e le ristrutturazioni. La giurisprudenza si è, in realtà, interrogata sulla questione specifica dell’individuazione della responsabilità per i danni cagionati da infiltrazioni causati alle proprietà sottostanti. Sul punto si sono fronteggiate due diverse impostazioni contrapposte. Secondo un primo orientamento al risarcimento del danno da infiltrazioni causati alle proprietà sottostanti spetta al proprietario del lastrico solare in via esclusiva qualora detti danni siano conseguenza di un difetto di manutenzione a lui imputabili in via esclusiva, spettando in caso contrario alla totalità dei condomini.

La giurisprudenza contraria ritiene, al contrario, che, anche in caso di proprietà esclusiva del lastrico solare, sussista la responsabilità del condominio, in quanto si ritiene che i danni provocati dipendano sempre da una mancata solerzia del condominio nell’apprestare le ricostruzioni e le riparazioni in maniera tempestiva. Sorgerebbe, così, una responsabilità aquiliana fondata sull’articolo 2043 del Codice Civile da vagliare in ragione delle singole responsabilità dei condomini e qualora, invece, la responsabilità venga individuata in capo al condominio, verrebbe ripartita secondo il classico criterio riferito alle tabelle millesimali.

Al fine di dirimere il contrasto, della questione sono state investite le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, le quali si sono pronunciate con sentenza n. 9449 del 10 maggio 2016, statuendo che allorquando l’uso del lastrico solare o della terrazza a livello non sia comune a tutti i condomini, ma sia riservato solo ad uno di essi dei danni che derivino da infiltrazioni alle altre unità immobiliari sottostanti, rispondono sia il proprietario esclusivo, in quanto considerato custode del bene, sia il condominio, in considerazione della funzione del lastrico solare o della terrazza a livello di copertura dell’intero edificio. In tal caso, salva la dimostrazione contraria, la spesa, secondo le Sezioni Unite, si ripartisce nella misura di un terzo a carico del proprietario esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello e di due terzi a carico del condominio (e, quindi, di tutti i condomini).

Come provare l’esistenza delle infiltrazioni e dei danni causati?

La prova dell’esistenza delle infiltrazioni e dei danni da esse causate deve essere tale da accertare in maniera incontrovertibile che il danno sia conseguenza delle infiltrazioni. Sul punto è opportuno sottolineare che occorre raccogliere tutti i dati e i rilievi utili al fine di verificare tale consequenzialità e, quindi, divengono rilevanti:

• documentazioni fotografiche e minuziose;
• video-ispezioni dalle quali sia visibile il danno;
• qualora non sia chiaro se l’infiltrazione sia con certezza la causa del danno verificatosi sembra opportuno chiedere l’intervento di un perito che, a seguito di sopralluogo, provveda a redigere una perizia, dalla quale sarà possibile ricavare tutti i dati utili a quantificare i danni. Al fine di ottenere tale perizia sarà possibile rivolgersi ad un professionista che abbia competenza in materia e che può essere un ingegnere, un architetto, un geometra, un idraulico, uno specialista d’impianti o chiunque altro possa concretamente valutare con dovizia la situazione.

Quali sono i tempi e le modalità per richiedere il risarcimento dei danni?

Occorre tenere ben presente che esistono dei tempi oltre i quali la legge italiana non consente la possibilità di richiedere il risarcimento di un danno da infiltrazioni d’acqua e, in specie, essendo considerato quale fonte di responsabilità aquiliana (ovvero extracontrattuale) risarcibile ai sensi e per gli effetti dell’articolo 2043 del Codice Civile, tale termine è fissato in cinque anni dalla scoperta del danno. Oltre tale termine, invece, non sarà più possibile ottenere alcun indennizzo e/o risarcimento del danno dal soggetto riconosciuto responsabile.

Al fine di rinviare tale termine prescrizionale è, tuttavia, ben possibile inviare una raccomandata con ricevuta di ritorno (della quale occorre conservare le relative ricevute, magari premurandosi anche di conservare una copia della missiva inviata) prima della scadenza dei cinque anni, che inizieranno a ricorrere nuovamente dalla data di ricezione da parte del destinatario.

Ove il responsabile non adempia a seguito del sollecito al danneggiato sarà sempre possibile (entro lo stesso termine sopra indicato) adire la via giudiziale, al fine di ottenere un accertamento e una condanna al risarcimento da parte del giudice. Sembra appena il caso di rammentare che il risarcimento del danno potrà, in questo caso, avvenire secondo due modalità:

• in maniera diretta: il responsabile provvede direttamente a riparare, a sue spese, il danno verificatosi;
• per equivalente, corrispondendo una somma in denaro equivalente all’entità del danno provocato e che il danneggiato provvederà poi a gestire in autonomia, al fine di far riparare il danno subito.

Come viene calcolato il risarcimento dei danni da infiltrazioni sul terrazzo di proprietà esclusiva?

Il risarcimento del danno da infiltrazioni sul terrazzo di proprietà esclusiva deve essere calcolato prendendo in considerazione la somma di tutte le spese necessarie per ripristinare nei locali la situazione come esistente prima che l’infiltrazione si verificasse.

Dovrà, pertanto, annoverare: la riparazione dell’elemento idraulico o strutturale dal quale sia derivata l’infiltrazione, il ripristino dello stato delle pareti nello stato originario (e, quindi, riparazione e tinteggiatura delle pareti e/o del soffitto interessati), quantificazione dell’eventuale importo necessario per riparare o sostituire il mobilio e gli ulteriori elementi di arredo divenuti inutilizzabili a seguito degli effetti delle infiltrazioni dal terrazzo di proprietà esclusiva.

Quali sono le azioni legali che è possibile intraprendere in caso di rifiuto di risarcimento da parte del condominio o dei vicini di casa?

Qualora a seguito dell’invio di richiesta inviata al soggetto tenuto al risarcimento del danno non si sortisca esito alcuno il soggetto danneggiato può sempre optare per l’esercitare un’azione giudiziaria, instaurando un giudizio di cognizione ordinaria, volto all’accertamento del danno, all’accertamento delle infiltrazioni e della connessione (nesso causale).

Al fine di provare gli elementi suddetti è opportuno, come si è già avuto modo di premettere ed anticipare, cercare di ottenere tutte le prove idonee a supportare la richiesta di risarcimento in giudizio (come visto: documentazione fotografica dettagliata, accertamenti tecnici, eventuali perizie redatte da soggetti esperti in materia e capaci di effettuare una valutazione opportuna e idonea a supportare la pretesa).

L’instaurazione del giudizio ha, infatti, lo scopo di ottenere dal giudice una condanna al risarcimento dei danni, nella misura che verrà quantificata a seguito dell’istruttoria.

Hai bisogno di assistenza legale?

Stante la complessità delle attività da svolgere e l’opportunità di valutare tutte le varie opzioni al fine di ottenere il risarcimento del danno da infiltrazioni è sempre consigliabile farsi assistere da un legale, che a seguito di un’attenta valutazione del caso concreto suggerisca la strada preferibile da percorrere.

Inoltre, si rammenta che, qualora si renda necessario instaurare un giudizio per la richiesta di risarcimento del danno, diventa obbligatorio farsi assistere da un avvocato che sia esperto in materia. Qualora, invero, non si sappia come indirizzarsi nella scelta del legale dal quale farsi assistere è pur sempre possibile optare per il ricorso ai servizi premium offerti da portali giuridici specializzati e che, come AvvocatoFlash Premium, forniscono la possibilità di mettersi in contatto con uno o più legali che siano competenti nel settore cui inerisce la problematica.

Conclusioni

Per concludere, è opportuno rammentare che al fine di ottenere tutela in caso di infiltrazioni d’acqua provenienti dal terrazzo di proprietà esclusiva è opportuno agire con la massima tempestività al fine di porre rimedio al fatto cagionante il danno e valutare le varie opzioni per ottenere il risarcimento del danno da parte del soggetto che, in relazione al caso concreto, sia a ciò tenuto.