Rate condominiali: cosa succede se vengono pagate in ritardo?

• Spese condominiali: cosa sono? 
• Spese condominiali: interessi e sanzioni 
• Mancato pagamento delle spese condominiali: cosa fare? 
• Cosa fare se non riesci a riscuotere le somme dovute? 
• Fonti normative

1. Spese condominiali: cosa sono?

Tra le competenze dell'amministratore di condominio il Codice Civile prevede anche, all'art. 1130, la riscossione e l'erogazione delle somme necessarie alla regolare vita condominiale, ovvero la manutenzione ordinaria dell'edificio e il regolare funzionamento dei servizi comuni. 

A loro volta, per usufruire di tali servizi, i condomini hanno l'obbligo di pagare regolarmente le quote di spese a loro spettanti. Dette quote vengono stabilite sulla base sulla base del regolamento condominiale e delle tabelle millesimali, anche sulla base della singola abitazione. Generalmente le scadenze delle quote variano da condominio a condominio e possono essere: 

• mensili, 
• trimestrali, 
• annuali. 

Compito dell'amministratore è, di volta i volta, inviare un consuntivo di pagamento ai singoli condomini con la richiesta dei singoli pagamenti. Non di rado, tuttavia, accade che alcuni dei condomini non paghino o paghino in ritardo le rispettive quote. In tali casi, uno dei problemi che più di frequente si ci trova ad affrontare è la possibilità di applicare interessi e/o sanzioni ai condomini inadempienti.

2. Spese condominiali: interessi e sanzioni

In caso di mancato pagamento, o di pagamento oltre i termini prefissati, sono due i tipi di interessi da tenere in considerazione: 

• quelli legali; 
• quelli moratori.

Per quanto attiene le spese condominiali, nessun dubbio sussiste circa l'applicabilità dei primi. Gli interessi legali sono, infatti, previsti dall'art. 1284 del Codice Civile e sorgono di diritto nel momento di scadenza del credito. Il relativo saggio viene, invece, fissato di anno in anno dal Ministro dell'Economia e delle Finanze.
Maggiori dubbi sono sorti in merito all'applicabilità degli interessi moratori al ritardato od omesso pagamento delle spese condominiali. 

Sul punto è intervenuta la Corte di Cassazione, con sentenza n. 10196/2013, la quale non solo gli ha esclusi, ma ha ritenuta nulla qualsiasi delibera dell'assemblea che ne stabilisca, a maggioranza, l'applicabilità alle spese condominiali. Tale nullità, inoltre, si estende anche alle successive delibere che applichino il suddetto tasso di mora. 

Caso diverso sarebbe quello in cui gli interessi moratori vengano previsti nel regolamento contrattuale o approvati all'unanimità dai proprietari. Solo in tale occasione, infatti, gli interessi moratori possono ritenersi legittimamente applicabili. Stesso discorso viene fatto, sempre dalla giurisprudenza di legittimità, in merito all'applicabilità di penali o sanzioni a quei condomini inadempienti nei pagamenti.
Anche in questo caso, infatti, secondo la Cassazione la previsione di tali “multe” ha validità solo ed unicamente se previste dal regolamento contrattuale ed approvate all'unanimità. In caso contrario esse sono nulle.

3. Mancato pagamento delle spese condominiali: cosa fare

Cosa accade, però, quando il condomino non paga la sua quota di spese? 

L’amministratore deve agire nei confronti dei condomini inadempienti nei 6 mesi successivi all’approvazione del bilancio di ripartizione delle spese. In caso contrario può essere ritenuto responsabile personalmente e può vedersi revocato il mandato per giusta causa In questo caso, l'amministratore ha il potere/dovere di riscuotere le somme dovute attraverso una procedura giudiziale che prende il nome di procedura monitoria. 

L'iter è piuttosto lungo, ma specifico. 

Innanzitutto, come detto, compito dell'amministratore è: 

1. notificare al condomino le spese ordinarie e/o straordinarie; 
2. indicargli le modalità di pagamento. Se il condomino non paga entro i termini, l'amministratore invia un sollecito scritto nel quale richiede- nuovamente- il saldo di quanto dovuto. Se, anche a seguito del sollecito, il condomino continua ad essere inadempiente, l’amministratore può intraprendere la via giudiziaria chiedendo l'emissione di un decreto ingiuntivo direttamente esecutivo verso il condomino moroso. Ovviamente sarà necessario, a tal fine, conferire mandato, in tal senso, ad un avvocato. Una volta emesso il decreto ingiuntivo, in assenza di opposizioni da parte del condomino, l'amministratore potrà procedere all'esecuzione forzata e al pignoramento delle somme dovute. E proprio in questa fase, se per esempio nel decreto ingiuntivo sono state inserite sanzioni, penali od interessi moratori in violazione di quanto precedentemente illustrato nel presente articolo, il condomino potrà presentare opposizione al decreto ingiuntivo avvalendosi della nullità di tali inserimenti. In caso di mancata opposizione, invece, l'iter può proseguire con l'esecuzione forzata ed il pignoramento dei beni del condomino moroso.

Il pignoramento, in particolare, può riguardare tutti i beni del condomino tra i quali beni immobili, mobili, stipendio e pensione nel limite di un quinto, conto in banca.

4. Cosa fare se non riesci a riscuotere le somme dovute?

L'amministratore, laddove la morosità del condomino duri ormai da più di sei mesi, ha un'altra facoltà: sospendere, laddove possibile, la possibilità di utilizzare i servizi condominiali. Si fa riferimento, ovviamente, a quei servizi suscettibili di godimento separato quali, ad esempio, il parcheggio comune, il campo da tennis, il deposito delle biciclette o la piscina. 

Per quanto attiene la possibilità di interrompere la fornitura dell’acqua o del riscaldamento condominiale, si ritiene- per opinione maggioritaria- che l'amministratore non abbia tale potere, in quanto si tratta di beni vitali.

Fonti normative 

Codice Civile articolo 1130 e seguenti
Codice Civile articolo 1284 e seguenti
 

 

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