Differenze tra proprietà e usufrutto

Definizione di proprietà e usufrutto

Cos’è la proprietà: diritti e doveri del proprietario

L’articolo 832 del codice civile delinea il diritto di proprietà, identificandolo nel diritto di un soggetto di godere e nel potere di disporre di un bene in modo pieno ed esclusivo.

Dalla definizione si ricava, quindi, che il proprietario può trarre utilità dalla cosa sia mediante l’uso diretto sia ricavandone i frutti naturali o civili. Può, inoltre, decidere e attuare sul bene operazioni di tipo materiale, destinandolo ad un uso determinato o trasformandolo, e determinandone la sorte giuridica, alienandolo, donandolo o costituendovi diritti altrui.

Il diritto del proprietario sulla cosa ha la caratteristica di essere riconosciuto come perpetuo e di avere il requisito dell’elasticità, in quanto se si costituiscono diritti di godimento in favore di terzi il contenuto del diritto di proprietà viene a comprimersi.

Limite all’esercizio del diritto di proprietà è costituito dal divieto di atti emulativi, ovvero di atti che hanno come unico scopo quello di nuocere o arrecare danno ad altri.

Cos’è l’usufrutto: diritti e doveri dell’usufruttuario

L’usufrutto si delinea come il diritto reale di godere della cosa altrui con l’obbligo di non mutarne la destinazione.

Il titolare del diritto può trarre dal bene tutte le utilità che potrebbe trarre il proprietario.

Tuttavia, il diritto dell’usufruttuario incontra un limite nel divieto di mutare la destinazione economica del bene.

Differenze giuridiche fondamentali

La differenza primaria tra la proprietà e l’usufrutto consiste nell’impossibilità per l’usufruttuario di mutare la destinazione economica del bene, facoltà invece riconosciuta al proprietario.

Inoltre, i due istituti si distinguono per il carattere sostanzialmente temporaneo dell’usufrutto. Infatti, l’articolo 979 del codice civile prevede che l’usufrutto non possa eccedere la vita dell’usufruttuario se persona fisica, oppure i trent’anni se trattasi di persona giuridica.

Diritti e limiti della proprietà

Pieni poteri sul bene

Il diritto di proprietà si caratterizza per il potere di godere e disporre in modo pieno ed esclusivo del bene.

Entrambe le prerogative spettano al proprietario:

1. In modo pieno, non essendo necessaria alcuna previsione normativa per imporre dei limiti;
2. In modo esclusivo, impedendo a chiunque altro di ostacolare il libero e pieno godimento del bene.

Possibilità di vendita, donazione o ipoteca

Il proprietario può disporre del bene in maniera piena ed esclusiva, anche privandosene mediante cessione o costituendo su di esso un diritto reale di garanzia.

In particolare, il bene può essere alienato, venduto a terzi (salvo eventuali diritti di prelazione), donato o gravato da un’ipoteca, a favore dei creditori in caso di insolvenza.

Obblighi fiscali e manutentivi

Dal diritto di proprietà discendono alcuni obblighi. Il proprietario è tenuto al pagamento delle imposte previste dalla legge (come l’IMU per i beni diversi dalla “prima casa”) e all’esecuzione degli interventi di manutenzione necessari per mantenere il bene in buono stato e sicuro per terzi.

Diritti e limiti dell’usufrutto

Uso e godimento del bene senza poterne disporre

All’usufruttuario spetta il diritto di godere della cosa altrui e di trarne tutte le utilità, avendo il diritto di ottenere il possesso materiale per utilizzarla e amministrarla, senza necessità della collaborazione del proprietario.

L’usufruttuario può anche far propri i frutti naturali e civili del bene per l’intera durata dell’usufrutto.

Tuttavia, non gli è consentito disporre del bene, ovvero alienarlo.

Durata dell’usufrutto e cause di estinzione

Per non comprimere eccessivamente il diritto di proprietà e garantire la libera circolazione dei beni, l’usufrutto ha un carattere temporaneo: non può eccedere la vita dell’usufruttuario (o trent’anni per persona giuridica).

Sono inoltre previste cause di estinzione, quali:

• Il non uso ventennale;
• La consolidazione (riunione dell’usufrutto e della nuda proprietà in un medesimo soggetto);
• La rinuncia;
• Il totale perimento della cosa.

Limitazioni nella vendita e cessione del diritto

Poiché l’usufruttuario esercita il diritto su un bene non di sua proprietà, non può alienarlo, donarlo o costituirvi ipoteca per i suoi debiti. Può, al massimo, cedere il diritto di usufrutto, salvo divieto espresso dal proprietario, mantenendo comunque il limite della durata legato alla vita del primo usufruttuario.

Differenze fiscali tra proprietà e usufrutto

Tasse e imposte a carico di proprietario e usufruttuario

La disciplina della ripartizione delle imposte tra proprietario e usufruttuario è contenuta negli articoli 1008 e 1009 del codice civile. L’usufruttuario sostiene, per l’intera durata del suo diritto, i carichi annuali (imposte, canoni, rendite fondiarie, ecc.) correlati al godimento del bene, mentre altri oneri rimangono a carico del proprietario.

Implicazioni sull’IMU e sulla tassazione delle rendite

In materia di IMU e tassazione delle rendite, l’usufruttuario è responsabile solo dei carichi direttamente collegati al godimento del bene, mentre il nudo proprietario è gravato dai carichi che riguardano il bene in sé, garantendone l’integrità.

Aspetti fiscali in caso di successione

Il diritto di usufrutto non può essere oggetto di successione ereditaria, in quanto la sua durata non eccede la vita dell’usufruttuario (o 30 anni per persona giuridica). Al decesso del titolare, si verifica il consolidamento della piena proprietà, unendo nuda proprietà e usufrutto, e l’usufruttuario non è tenuto al pagamento dell’imposta di successione.

Usufrutto e proprietà nei contratti e nella successione

Come si trasferisce la proprietà con usufrutto

Un bene con diritto di usufrutto può essere venduto esclusivamente dal nudo proprietario, ma l’acquirente dovrà rispettare il diritto di usufrutto fino alla sua naturale scadenza (alla vita dell’usufruttuario o 30 anni per persona giuridica). Inoltre, l’acquirente non potrà godere immediatamente del bene, se non in accordo con l’usufruttuario.

In caso di compravendita di un immobile ad uso abitativo, si possono utilizzare le tabelle ufficiali predisposte dal Ministero dell’Economia per stabilire un prezzo adeguato.

Differenze nella successione ereditaria

Alla morte del soggetto proprietario si apre la successione ereditaria e il bene si trasferisce agli eredi secondo il codice civile. Al contrario, nel caso dell’usufrutto, gli eredi dell’usufruttuario non subentrano nel diritto, che si estingue con il decesso dell’usufruttuario.

Pertanto, se gli eredi desiderano continuare a godere del bene, dovranno stipulare un nuovo accordo con il proprietario.

Esempi pratici di gestione patrimoniale

Nella gestione patrimoniale dell’immobile oggetto di usufrutto, spetta all’usufruttuario farsi carico delle spese di manutenzione, gestione, interessi su debiti e imposte correlate, mentre il proprietario deve occuparsi delle spese inerenti il diritto di proprietà, come l’Imposta Municipale Unica.

Quale soluzione conviene scegliere?

Quando conviene optare per l’usufrutto

Entrambe le soluzioni, usufrutto e piena proprietà, presentano vantaggi. L’usufruttuario può godere del bene come se ne fosse proprietario e, ad esempio, affittarlo per trarne i frutti naturali e civili.

Per il proprietario, l’usufrutto permette di monetizzare il bene senza perderne il controllo, oltre a ottenere una riduzione della base imponibile.

Vantaggi della piena proprietà

La piena proprietà garantisce il controllo totale sul bene e il potere di disporne liberamente: il proprietario può decidere di usarlo, concederlo in locazione o venderlo a terzi.

Inoltre, il proprietario ha il diritto di far valere il proprio diritto contro chiunque intenda ostacolare o mettere in pericolo l’integrità del bene.

Situazioni pratiche di utilizzo di entrambi i diritti

In pratica, l’usufrutto deve essere gestito con la diligenza del “buon padre di famiglia”. Ad esempio, se l’usufrutto riguarda un fondo rustico affidato a terzi, l’usufruttuario deve controllare che siano adottate tutte le misure necessarie per preservarne la destinazione naturale e l’efficienza dell’organizzazione, evitando il deterioramento del bene.

Domande frequenti su proprietà e usufrutto

Risposte ai dubbi più comuni

1. Quali sono i limiti dell’usufrutto?

I limiti dell’usufrutto sono, innanzitutto, di ordine di durata: non può eccedere la vita dell’usufruttuario (o 30 anni per persona giuridica). Inoltre, l’usufruttuario non può modificare la destinazione economica del bene né disporne alienandolo, donandolo o ipotecandolo.

2. Un usufruttuario può vendere il bene?

No, l’usufruttuario non può vendere il bene, né a titolo oneroso né gratuito, poiché il bene non gli appartiene. Può solo cedere il diritto di usufrutto, salvo divieto espresso del proprietario, mantenendo comunque il limite della durata legato alla vita dell’usufruttuario.

3. Cosa succede all’usufrutto alla morte dell’usufruttuario?

La morte dell’usufruttuario comporta l’estinzione dell’usufrutto, cessandone il diritto.

4. Chi deve pagare le tasse su un immobile in usufrutto?

Ai sensi dell’art. 1008 del codice civile, l’usufruttuario è tenuto, per l’intera durata del diritto, a pagare i carichi correlati al godimento del bene (imposte, canoni, rendite fondiarie, ecc.), mentre gli altri oneri ricadono sul proprietario.

5. Quali diritti ha un usufruttuario rispetto al proprietario?

L’usufruttuario può godere del bene come se ne fosse proprietario, ma senza poterne disporre o alterarne la destinazione economica. Inoltre, può concedere in locazione l’immobile e trarne i frutti naturali e civili, nel rispetto dei limiti previsti dalla legge.