Parcheggio estranei condominio: la sosta per i non residenti!

Quali sono le aree riservate ai condomini?

È l’incubo vivente di molti! La sua capacità di generare ansia e frustrazioni, soprattutto nei grandi centri urbani affollati, è impareggiabile. Parliamo del posto auto: ”dove parcheggio?”; “manco a pagarlo a peso d’oro trovo un posto libero!”; “si, vabbè, ora la metto in tasca l’auto”…quante volte abbiamo sentito e/o detto di persona queste frasi? Lo scrivente tante volte.

Menomale che la sera (ma anche in qualsiasi orario), a ritorno dal lavoro, nessuna preoccupazione ci assilla, atteso che ci aspetta il nostro caro e amato posto auto nello spazio condominiale assegnatoci dal condominio, e quello nessuno ce lo frega, giusto?

Beh, non sempre è così. Innanzitutto, perché non sempre un condominio è provvisto di aree di parcheggio o di spazi destinati ai box auto, essendone molti sprovvisti. In altri casi sono a numero limitato, e non possono coprire il fabbisogno di ogni condomino. Si aggiunga che, quando va bene, i posti assegnati sono 2, mentre la regola è 1, e se abbiamo più di un auto in famiglia? Bel rompicapo. Ma cosa intendiamo per aree di parcheggio condominiali?

Si tratta di quegli spazi destinati alla sosta permanente e/o temporanea dei veicoli di proprietà dei condomini, vietando la sosta in altri punti che vengono adibiti al passaggio pedonale o per evitare ingorghi. In alcuni casi ad ogni condomino viene assegnato un 1 o 2 posti, in altri casi, evidentemente per questione di spazi limitati, vengono assegnati a “rotazione” cioè attraverso un utilizzo a turno, in altri ancora i posti non sono assegnati ed ogni condomino parcheggerà in base al posto libero disponibile.

In altre situazioni, avremo anche spazi destinati all’ubicazione di box ovvero garage sotterranei ecc. Si tratte di aree che di norma si trovano nella parte sotterranea, o meglio interrata del fabbricato, il cui accesso è destinato alle auto verso la zona in cui sono presenti box auto con serrande, ma anche solo le aree destinate al parcheggio libero, da sole o in aggiunta ai box auto.

Nel supercondominio, cioè quelli che si trovano posti su grandi aree e formati da più edifici, è possibile trovare anche aree di parcheggio per la sosta temporanea di soggetti non appartenenti al condominio (c.d. non residenti).

Quest’ultima è l’ipotesi più ricorrente quando abbiamo a che fare con i supercondomini posti su vaste aree in ognuna delle quali sono posti i singoli fabbricati di ogni condominio, per cui lo spazio a disposizione è tale da poter determinare una zona che viene adibita, e delimitata, per la sosta di veicoli dei non residenti, o comunque di coloro che non sono condomini.

I diritti di proprietà e l'uso esclusivo degli spazi condominiali

Il codice civile, pur regolando dettagliatamente la materia condominiale, non ci fornisce una vera e propria definizione di condominio. Ciò che conta sapere, detto in parole povere, consiste nell’idea che il condominio prevede la presenza minima di almeno 2 unità immobiliare appartenenti in via esclusiva a due distinti proprietari, i quali, e per effetto di tanto, diventano “comproprietari” delle parti comuni dello stabile.

Ma quali sono i beni in comune tra i condomini che necessitano di un regolamento per l’uso stesso? Gli esempi sono tanti, ma diciamo che le regole più comuni sono quelle inerenti all’utilizzo di cose, aree o beni la cui proprietà non è esclusiva del singolo condomino, ma appartiene a tutti condomini, i quali, in varia misura, ne usufruiscono quotidianamente.

Le parti comuni interessate sono quelle indicate dall’articolo 1117, numeri 1, 2 e 3 del codice civile: il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, i portici, i cortili, tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune; i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi o per altri simili servizi in comune; le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, le fognature, eccetera. Tra le aree comune troviamo anche quelle destinate al parcheggio dei veicoli.

Come abbiamo accennato, l’attribuzione del posto auto può avvenire o per assegnazione specifica di uso di parti comuni (c.d. parcheggio di proprietà comune), nel senso che nel regolamento condominiale si disciplina la modalità di uso delle aree di parcheggio, assegnando il posto ad ogni condomino (spesso si usa attribuire un numero di stallo, che viene indicato a terra, nello spazio ad esso destinato) oppure il posto auto può essere di esclusiva proprietà (c.d. parcheggio in proprietà esclusiva) di tutti i condomini o di alcuni di essi, perché l’area adibita al posto auto o il relativo box fanno parte del titolo di proprietà in via esclusiva, in uno all’unità immobiliare.

Cosa fare in caso di parcheggio da persona estranea al condominio in area riservata ai condomini?

Innanzitutto, occorre fare una distinzione, diciamo, tra categorie di soggetti, ossia: persone estranee o non residenti che siano clienti, amici e parenti dei proprietari; persone totalmente estranee. Nel primo caso, possiamo distinguere ancora l’ipotesi che nel regolamento condominiali vi sia un’espressa previsione per la sosta nelle aree di parcheggio di clienti, conoscenti o parenti, ed estranei in generale, da quella in cui nulla sia disposto.

1) Nessuna norma regolamentare

In questo caso, l'uso delle aree adibite a parcheggio da parte di soggetti legati ai condòmini per qualunque ragione è da considerarsi pienamente legittimo, purché il parcheggio dei veicoli avvenga nel rispetto delle norme del codice stradale, ovverosia attraverso l’uso diligente delle aree delimitate, ove presenti, ed evitando la c.d. sosta selvaggia, in punti vietati o che ostruiscano il transito di altri veicoli all’interno del condominio.

Tali soggetti possono essere parenti dei condomini, amici o anche clienti. Non dimentichiamo, infatti, che di norma all’interno dei condomini troviamo uffici, professionisti (avvocati, dentisti, architetti, commercialisti ecc.), in alcuni casi anche negozi, per cui si consente la sosta temporanea degli stessi. Dunque, a queste condizioni il parcheggio ai non residenti è pienamente lecito e consentito.

2) Norme specifiche previste nel regolamento condominiale

Non di rado, anzi spesso è la regola, il regolamento condominiale provvede a regolare il parcheggio dei non residenti, consentendo la sosta ad esempio, in determinate fasce orarie per consentire l’accesso ai clienti o parenti, oppure, laddove lo spazio lo consenta, delimitare delle zone per uso esclusivo per i non residenti, ma sempre in modo limitato.

Nondimeno, ben potrebbe il regolamento vietare in assoluto la sosta e/o il parcheggio agli estranei, parenti, clienti o amici che siano. Ipotesi diversa, invece, è il discorso per le persone non residenti che sono del tutto estranee alla compagine condominiale. Il parcheggio in area condominiale di persone totalmente estranee è dunque illecito. Si pensi a chi, per motivi di lavoro, parcheggi l’auto in un condominio vicino al fabbricato dove lavora, per evitare il pagamento di ticket sulle strisce blu.

Tuttavia, trattandosi di area privata e non di pubblico transito, non è possibile richiedere l’intervento delle forze dell'ordine per ottenere la rimozione, né provvedere di persona, vigendo il divieto di autotutela. L'unica cosa che si può fare è segnalare l'episodio all'amministratore in modo che provveda alla ricerca del proprietario del veicolo, ed in certi casi, in base alle circostanze ed al grave disagio procurato promuovere un'azione d'urgenza, mediante ad esempio un ricorso ex art. 700 c.p.c., per ottenere la rimozione del veicolo.

Quali sono le conseguenze per chi parcheggia in area riservata ai condomini senza autorizzazione?

Abbiamo visto che, quando nulla viene previsto dal regolamento condominiale, circa l’uso degli spazi per il parcheggio di veicoli dei condomini da parte degli estranei, sostanzialmente non è possibile individuare un comportamento illecito giuridicamente rilevante. Solo quando il regolamento preveda espressamente il divieto di parcheggio di estranei, allora è possibile individuare una qualche forma di tutela legale.

Beninteso, il regolamento condominiale non è un atto normativo avente valore di legge, restando l’ambito di applicazione dello stesso all’interno dei condomini, al fine di regolare l’uso delle parti comuni. Nulla di più. Per cui, quando un non condomino residente decida di parcheggiare sui nostri spazi, destinati alla sosta delle nostre auto, occorre valutare il caso concreto e le circostanze di volta in volta.

Difatti, un conto è se l’estraneo di turno ha deciso di parcheggiare proprio nello stallo di nostra specifica appartenenza, sia esso di uso comune ai condomini o perché si tratta di un posto assegnato, un altro conto se il posto è di nostra esclusiva proprietà, altro ancora se il parcheggio avviene in modo tale da impedire l'entrata o l'uscita dall'area da parte degli altri condòmini (c.d. sosta selvaggia). In ogni situazione, andrà valutato nel caso concreto quale sia l’azione migliore da esperire: si potrà agire penalmente ai sensi dell’art. 610 codice penale con una denuncia per violenza privata.

Per giurisprudenza costante, difatti, chi parcheggia in modo tale da bloccare l’ingresso o l’uscita di un’altra auto, dal proprio posto auto condominiale, dal box, o da un garage, commette reato: quello di violenza privata.

Ciò, va detto, tanto se trattasi di estranei non residenti, tanto se trattasi di un condomino. Tale reato prescinde dall’intenzione di procurare un danno al soggetto “ostruito”; anche la semplice noncuranza, disattenzione o dimenticanza può portare al procedimento penale. Il reato di violenza privata punisce chiunque costringa un’altra persona, contro la sua stessa volontà, a sopportare un comportamento altrui. (tra le varie, Cass. Pen. 53978/2017)

La pena prevista è la reclusione fino a 4 anni. La pena è aumentata se ricorrono circostanze aggravanti. Pertanto, si applica la sanzione conseguente al reato di violenza privata, allorquando si parcheggi l’auto in modo tale da bloccare l’unica via di accesso ad altre auto, comportando l’impedimento in parola una violazione della libertà di determinazione e di azione delle persone.

Certamente, la prima persona a cui chiedere un intervento immediato è l’amministratore di condominio, che provvederà a verificare l’appartenenza del veicolo, provando a rintracciare il proprietario. Altrimenti, qualora il veicolo ostruisca il passaggio dei veicoli dei residenti, oppure occupi il posto di un condomino che ha particolari necessità urgenti, allora potrà contattare le forze dell’ordine, le quali redigeranno apposito verbale e la parte danneggiata o l’amministratore sporge nell’occasione querela. In caso contrario, il condomino non può richiedere l’uso diretto di un carro attrezzi, né tantomeno potrà farsi giustizia privata danneggiando il veicolo parcheggiato, per non passare dalle ragioni al torto, stante il divieto legislativo di autotutela.

Per prevenire queste spiacevoli situazioni, molti condominii si sono ormai organizzati prevedendo l’installazione di cancelli automatici o le sbarre, laddove solo ai residenti viene concessa la chiave o il telecomando per l’apertura. In altri casi, specie per i supercondomini, sarà auspicabile l’utilizzo del servizio di guardiania/portierato, in cui personale apposito è addetto al controllo dell’ingresso e dell’uscita dei veicoli. Infine, l’utilizzo di dispositivi di videosorveglianza può essere utile per visionare il transito dei veicoli nel condominio, e rendere più agevolmente rintracciabile l’estraneo di turno che ha parcheggiato negli spazi destinati ai veicoli dei condomini.

Conclusioni

Il posto auto è come la terra santa, inviolabile. Le controversie, i litigi e le scaramucce tra condomini sull’uso degli spazi destinati al parcheggio o dei posti assegnati sono all’ordine del giorno; quando poi ad occupare il nostro “territorio” è un perfetto sconosciuto il senso di disagio, di sopruso, di prepotenza e prevaricazione sale forte dentro di noi.

Pertanto, per evitare tali seccature, è opportuno per il condominio regolamentare l’assegnazione dei posti, per garantire la pacifica convivenza tra i condomini stessi, e prevenire l’ingresso di estranei, regolando eventualmente le modalità e i limiti orari, nonché utilizzando quelle utilissime precauzioni quali cancelli e sbarre automatiche, ovvero il servizio di guardiania.