Occupazione ed uso improprio delle parti comuni

Per questo fine, il regolamento condominiale, unitamente alle norme di legge, può assumere un ruolo importante per una corretta e uniforme gestione delle parti comuni di un condominio. Nondimeno, non sempre la presenza di un regolamento condominiale, per quanto possa essere completo ed articolato, garantisce il totale ossequio alle sue norme. Tra le regole oggetto di inosservanza del monello condomino di turno troviamo l’uso improprio o abusivo delle parti comuni. Vediamo di seguito di comprenderne di più.

Regole di utilizzo e manutenzione delle parti comuni

Il codice civile, pur regolando dettagliatamente la materia condominiale, non ci fornisce una vera e propria definizione di condominio. Ciò che conta sapere, detto in parole povere, consiste nell’idea che il condominio prevede la presenza minima di almeno 2 unità immobiliare appartenenti in via esclusiva a due distinti proprietari, i quali, e per effetto di tanto, diventano “comproprietari” delle parti comuni dello stabile. Ma quali sono i beni in comune tra i condomini?

Gli esempi sono tanti, ma diciamo che le regole più comuni sono quelle inerenti all’utilizzo di cose, aree o beni la cui proprietà non è esclusiva del singolo condomino, ma appartiene a tutti condomini, i quali, in varia misura, ne usufruiscono quotidianamente. Immaginiamo, per semplificare al massimo, un piccolo stabile composto da soli 3 piani; le singole abitazioni che compongono i 3 piani sono le parti in proprietà esclusiva dei rispettivi proprietari; ma ovviamente vi sono delle aree e delle parti che vengono utilizzate da tutti i 3 proprietari, chi più e chi meno, e sulle quali si forma una comproprietà tra loro. Ed ecco che avremo delle “parti comuni” dello stabile in parola.

Le parti comuni interessate sono quelle indicate dall’articolo 1117, numeri 1, 2 e 3 del codice civile, ossia: il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, i portici, i cortili, tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune; i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi o per altri simili servizi in comune; le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, le fognature, eccetera.

È chiaro che maggiori saranno gli spazi in comune, maggiore sarà la necessità di una regolare cura e manutenzione, nonché il conseguente dovere di ogni condomino di utilizzare tali aree nel rispetto degli altri condomini, evitando un uso irregolare, improprio o addirittura l’occupazione. Per questo fine, come abbiamo accennato nell’introduzione, il regolamento condominiale, unitamente alle norme di legge, può assumere un ruolo importante per una corretta e uniforme gestione delle parti comuni di un condominio, in quanto in esso vengono ad essere inserite le norme di comportamento che ogni condomino deve assumere, al fine di garantire la pacifica convivenza tra condomini stessi, il buon uso della cosa comune, la ripartizione delle spese, la manutenzione e decoro dell’edificio, l’organizzazione, le norme di comportamento, e, in sostanza, come suggerisce la parola, regolare il condominio nel suo complesso.

Importante, risulta essere anche il ruolo dell’amministratore del condominio, soggetto preposto a far garantire il rispetto delle regole condominiali, alla cura e gestione delle parti comuni, a raccogliere le quote dai condomini stessi per far fronte alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, e per altri molteplici aspetti.

Uso improprio delle parti comuni e conseguenze giuridiche

Abbiamo visto nel paragrafo precedente che cosa intendiamo per parti comuni e quali sono, in linea di massima, come indicate nel Codice civile, nonché la necessità di regolare le norme per la loro cura, manutenzione e gestione, ed al rispetto reciproco per l’uso delle parti comuni. Ma nella sostanza i singoli condomini come devono usare queste parti? Ancora una volta il nostro caro e vecchio Codice civile ci dà una mano.

L’art. 1102 del c.c., difatti, intitolato esattamente “uso della cosa comune” ci fornisce una risposta, poiché statuisce che: “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso”.

Dal tenore della norma risultano evidenti alcuni aspetti sull’uso delle parti in comune:

• gni condomino può utilizzare e servirsi delle parti in comune, ma entro due specifici limiti: il divieto di alterazione della destinazione della cosa e il divieto di ostacolare agli altri condomini al pari uso del bene in comune;
• ogni condomino ben può anche modificare la cosa in comune, e quindi incidere attivamente sulla stessa sostenendone i costi, senza incorrere in abusi e/o uso improprio, purché la modifica sia rivolta ad un uso e godimento migliore da parte di tutti. Si pensi ad esempio a chi di sua iniziativa apporti modifiche al giardino comune installando delle panchine per sedersi, dei giochi per bambini, e quindi con l’intenzione di migliorare il godimento dello stesso a tutti i partecipanti alla comunione. In tale ipotesi gli altri comunisti, “soddisfatti” dall’innovazione apportata, hanno diritto di acquisirla rimborsando il condomino, in base alle loro quote, delle spese sostenute;
• Il secondo comma, invece, attiene all’ipotesi dell’uso maggiore della cosa in danno degli altri con l’intenzione di mutare il titolo del possesso, e dunque usucapendo il diritto in comunione (diciamo con una sorta di interversione del possesso, non più con animus detinendi benì possidendi)

Non va tralasciato di dire che, per pari uso del bene in comune, la giurisprudenza lo interpreta non in senso sostanziale cioè come uso concreto ed identico, in quanto è normale che alcuni condomini usino più di altri determinate parti comuni, ma in senso di “uso potenziale” (o uso virtuale, per dirla secondo un’accezione moderna), ossia che ciascuno abbia il diritto ad usare potenzialmente della cosa al pari degli altri (Cass. Civ. n.11268/1998; n.10453/2001; 14245/2014).

Le conseguenze per l’uso improprio di beni in comune variano in base al tipo di azione abusiva in concreto svolta dal condomino. Dunque, occorrerà valutare caso per caso quale sia effettivamente la condotta del condomino compartecipante sulle parti comuni, se ha o meno eseguito lavori, oppure costruzioni ovvero compia attività non consentite (tipico esempio, il condomino che parcheggi nel cortile destinato ad area pedonale dei condomini).

Dalla condotta in concreto, variano i tipi di azioni da svolgere nei suoi confronti, stragiudiziali e giudiziali. Sicuramente, quando la condotta avviene in violazione del regolamento condominiale, tra le conseguenze ricordiamo la previsione di cui all’art. 70 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, il quale prevede per le infrazioni al regolamento medesimo, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie. L'irrogazione della sanzione è deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del Codice. È sempre l’amministratore il soggetto delegato ad applicare tali sanzioni

Le azioni da intraprendere in caso di uso improprio delle parti comuni

Le azioni da intraprendere contro il responsabile per l’uso improprio di beni in comune, e quindi anche le relative conseguenze, variano in base al tipo di azione abusiva in concreto svolta dal condomino. Per fare un esempio, qualora il compartecipante voglia usucapire uno spazio in comproprietà, attraverso un possesso utile ad usucapire, sarà necessario da parte del condominio, e per esso dall’amministratore, interrompere il possesso stesso con atti formali (ad es. diffide), fino ad arrivare ad introdurre una domanda giudiziale contro il detto condomino qualora persista nel suo intento.

Se invece egli abbia eseguito costruzioni abusive, ora perché non condivise dai condomini o perché ne voglia fare uso esclusivo, oppure sulla sua proprietà ma che incidono sulle parti comuni, il responsabile dell’abuso può essere obbligato a rimuovere gli abusi o a ripristinare lo stato dei luoghi, trovando applicazione le disposizioni di cui all’art. 1122 c.c.: “Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.

In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea.” Una costruzione abusiva, inoltre, può comportare anche il rischio di subire le conseguenze previste dall’art. 44 DPR 380/2001 (Testo unico dell’edilizia) Quando l’abuso consiste in un uso improprio o l’occupazione di parti comuni (ad es. parcheggio in aree non consentite; uso continuo dell’ascensore per trasporto di merci inerenti a una sua attività personale, stendere il bucato nel pianerottolo tra le rampe delle scale condominiali ecc.), allora sarà opportuno notiziare l’amministratore affinché provveda a diffidare il compartecipante dall’astenersi nel perseguire nella condotta contraria all’uso comune dei beni. Possiamo, molto genericamente, indicare le possibili azioni in questi termini:

- Diffida dell’amministratore (ma anche un condomino potrebbe agire a tutela delle parti comuni);

- Azioni alternative al giudizio in caso di persistenza del condomino inadempiente alla condotta abusiva (es mediazione ex D.Lgs 28/10);

- Domanda giudiziale contro l’autore stesso, qualora le vie stragiudiziali non abbiano sortito alcun effetto, per ottenere un provvedimento inibitorio, eventualmente il risarcimento dei danni e/o il ripristino dello stato dei luoghi, a secondo del tipo di uso improprio.

La gestione delle controversie tra proprietari di unità immobiliari e le azioni preventive da intraprendere

Quando abbiamo a che fare con un uso improprio ovvero abusivo delle parti comuni, o l’occupazione delle stesse, è chiaro che si viene a creare una situazione spiacevole, che rischia di andare ad intaccare il non sempre facile equilibrio interno tra i condomini, ai fini di una convivenza pacifica, e nel rispetto delle regole dei rapporti di buon vicinato. Non è possibile indicare una formula magica da applicare per tutte le situazioni, ed evitare ab origine l’insorgere di questioni relative all’uso improprio ed oltremisura delle parti comuni, da parte di un condomino.

Parliamo di situazioni in cui il rischio è sempre dietro l’angolo. Sicuramente è possibile prevedere qualche rimedio preventivo, o che, comunque, possa fare da deterrente, ossia la previsione espressa nel regolamento condominiale di vietare condotte atte a limitare l’altrui diritto all’uso della cosa comune, o vietare occupazione di parti comuni oltre a vietare la realizzazione di opere senza in spazi comuni ecc., prevedendo un’apposita sanzione da comminare ai trasgressori.

Ulteriore fondamentale azione preventiva è data dall’invito ai condomini a segnalare all’amministratore con immediatezza ogni uso smodato che alcuno dei condomini eserciti circa le parti comuni. Quanto alle eventuali azioni c.d. urgenti ed in relazione ad eventi imprevedibili, eseguite su parti comuni da un compartecipante in assenza di autorizzazione, difficilmente si potranno adottare accorgimenti preventivi, atteso che la natura dell’evento si caratterizza, per l’appunto, in modo imprevedibile e urgente. Non resta pertanto, in tali evenienze, verificare in sede di assemblea sulla effettiva natura urgente o meno, o se invece all’atto concreto rappresenti un uso improprio di beni comuni

Conclusioni

Molti di noi sanno bene quanto sia difficile una sana e tranquilla convivenza tra i condomini di uno stabile, soprattutto nell’uso delle parti in comune. Quando ci troviamo di fronte a condomini irrispettosi del regolamento condominiale non sempre è facile farli ragionare, anzi spesso ci troviamo ad affrontare persone che hanno poco senso civico o comunque poco incline ad ascoltare le ragioni degli altri.

Tuttavia, non sarebbe nemmeno giusto, almeno non sempre, passare subito ad azioni incisive come segnalare la questione all’amministratore, fare inviare avvisi e diffide, peggio ancora litigare. Pertanto, quando è individuabile il condomino che viola le norme regolamentari, il primo consiglio è di tentare un primo personale e cortese invito ad attenersi alle disposizioni condominiale, per un uso conforme a tutti i condomini delle parti comuni. Salvo, è chiaro, che non si tratti di grave violazione di regole, e che ci inducono a richiedere con immediatezza l’intervento dell’amministratore.

Quando invece il condomino, come purtroppo ben può accadere, si mostri inerte o disinteressato ai nostri avvisi e persiste nelle sue violazioni, dopo un avviso bonario, possiamo segnalare all’amministratore il fatto affinché provveda in prima persona a diffidare il condomino, finanche, laddove previsto, ad irrogargli una sanzione. Il ricorso al giudice si presenta quale estrema ratio Il consiglio generale è di comportarsi ognuno nel rispetto dell’altro, secondo le norme di regolamento condominiale e di legge, e perché no, in base al principio di origine biblica, per cui non fate agli altri ciò che non vorreste fosse fatto a voi…