Modello di contratto di compravendita tra privati

La normativa prevista dal codice civile italiano in materia contrattuale si può suddividere in due parti:

• una prima sezione, che prevede la disciplina generale del contratto, è applicabile a tutte le fattispecie contrattuali indistintamente (cfr. libro Quarto, titolo II, Capo I);
• una seconda sezione, invece, detta le norme applicabili a tutte le tipologie di contratto (tipo) di maggiore diffusione nella realtà ed è, quindi, caratterizzata dal riferimento alle caratteristiche proprie di ciascuna di esse (libro Quarto, titolo III, Capo I).

Primo tra i contratti tipici previsti dal dettato codicistico è il contratto di compravendita, il quale è volto a disciplinare la circolazione e il trasferimento dei beni mobili o immobili, materiali o immateriali, tra soggetti privati.
La disciplina consente di individuare tutti gli elementi e gli aspetti fondamentali che il contratto di compravendita deve possedere, e di cui si dirà meglio infra, per esplicare validamente i propri effetti.

Cosa si intende per contratto di compravendita tra privati?

Definizione e contesto legale

Il contratto di compravendita è disciplinato dagli articoli 1470 e seguenti del codice civile ed è definito come quella tipologia contrattuale che ha ad oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa ovvero il trasferimento di un diritto a fronte del pagamento del corrispettivo di un prezzo.

Si tratta di un contratto:

• consensuale: perfezionandosi in virtù del semplice accordo tra le parti;
• ad effetti reali: producendo, mediante la consegna del bene o diritto, il trasferimento della titolarità dello stesso da una parte all’altra;
• a prestazioni corrispettive: essendo le prestazioni delle parti contrattuali dovute in funzione l’una dell’altra;
• commutativo: dal momento che consente alle parti di valutare i vantaggi e gli svantaggi dell’operazione sin dal momento della conclusione;
• istantaneo: producendo l’effetto proprio sin dal momento della sua conclusione, salve diverse disposizioni delle parti in proposito;
• a titolo oneroso, essendo il prezzo elemento fondamentale del contratto.

Quando è necessario utilizzare un contratto tra privati?

Il contratto di compravendita tra privati viene utilizzato ogniqualvolta un soggetto non professionista e, quindi, privato voglia trasferire la proprietà di un bene mobile, mobile registrato (ad esempio, le automobili), immobile o di un altro diritto ad un altro soggetto privato.

Trattasi del contratto forse più diffuso, dal momento che è un contratto a forma libera (salve le eccezioni di legge) e che è di attuazione quotidiana.
Si pensi al soggetto che si rechi in edicola, prenda una rivista tra quelle esposte e consegni il denaro all’edicolante. Così facendo, i due soggetti hanno concluso ed attuato un contratto di compravendita.

Clausole essenziali di un contratto di compravendita

Dati identificativi delle parti
Primo fondamentale elemento che non può mancare nella stesura del contratto di compravendita consiste nell’individuazione delle parti tra le quali esso deve esplicare i suoi effetti – rispettivamente acquirente e venditore – in modo tale da eliminare ogni eventuale rischio di dubbio in merito all’identificazione delle stesse o di confusione con altri soggetti. All’uopo è opportuno rammentare che debbono essere contemplati i seguenti dati: nome, cognome, luogo e data di nascita, codice fiscale e indirizzo di residenza.
In particolare, il codice fiscale consente di individuare ciascun soggetto persona fisica (e, quindi, privato) in maniera univoca, distinguendolo a monte da tutti gli altri.

Descrizione dell’oggetto della vendita
Ulteriore elemento fondamentale del contratto di compravendita è costituito dall’oggetto, bene che le parti concordano di scambiare a fronte della corresponsione del prezzo pattuito. In proposito, la descrizione dell’oggetto del contratto deve essere precisa e puntuale e deve rispettare i requisiti previsti dal codice civile in materia, laddove all’articolo 1325 prescrive in generale che l’oggetto di qualsiasi contratto deve essere possibile (ossia in concreto esistente in natura e nella disponibilità materiale della parte che deve cederlo), lecito (non può, quindi, essere contrario alla legge, all’ordine pubblico e al buon costume), determinato o determinabile (il bene oggetto del contratto deve essere specificamente identificato nella sua essenza fisica o, comunque, come elemento riconducibile ad un individuato genere; la legge considera equivalente alla determinatezza l’aspetto della determinabilità dell’oggetto, ossia dell’ipotesi in cui le parti, pur non avendo identificato a monte l’oggetto del contratto, abbiano, comunque, previsto i criteri specifici per consentirne un’agevole identificazione).

Prezzo e modalità di pagamento
Elemento indefettibile del contratto di compravendita tra privati consiste nella determinazione del prezzo che il compratore/acquirente si impegna a corrispondere al venditore come corrispettivo per il trasferimento della proprietà del bene oggetto del contratto. La previsione del prezzo è rimessa alla libera determinazione delle parti così come rimesse alla libera determinazione delle parti risulta essere la previsione delle modalità di pagamento. In particolare, salvi i limiti imposti dalla legge, acquirente e venditore devono indicare non soltanto l’importo fissato per lo scambio cosa contro prezzo, ma anche le modalità e l’eventuale previsione e predeterminazione di scadenze secondo cui esso deve avvenite.

Dichiarazioni del venditore e dell’acquirente
Con la conclusione di un contratto di compravendita in forma scritta entrambe le parti, acquirente e venditore, si obbligano espressamente ad adempiere reciprocamente alle obbligazioni tipiche del tipo contrattuale.
In particolare, il venditore in esso si obbliga a consegnare l’oggetto del contratto al compratore nel modo ed entro il termine concordato, a fargli acquistare la proprietà della cosa o del diritto nella denegata ipotesi in cui l’acquisto non sia un effetto immediato del contratto (come nei casi di vendita di cosa futura o di pattuizione di consegna differita del bene o del diritto), a garantirlo dall’evizione e dagli eventuali vizi della cosa.

L’acquirente, invece, nel corpo del contratto di compravendita dichiara formalmente di voler pagare per l’acquisto il prezzo concordato nel termine e nel luogo che sono fissati nel contratto. Inoltre, l’acquirente, salve diverse pattuizioni, deve provvedere al pagamento di tutte le spese relative al contratto, comprese quelle di registrazione.

Data e firma delle parti
Ultimi elementi che devono essere puntualmente essere indicati nel contratto di compravendita sono costituiti dalla data e dalle sottoscrizioni di tutte le parti del contratto.
L’indicazione della data risulta essere indispensabile al fine di calcolare il momento specifico dal quale l’accordo negoziale risulta spiegare i propri effetti.
Per quanto attiene, invece, alle sottoscrizioni, debbono essere apposte da tutti i soggetti coinvolti nel contratto di compravendita (due o più, potendo essere, in realtà, molteplici i venditori titolari del/i bene/i e/o gli acquirenti). Trattandosi di contratto di compravendita concluso tra privati le sottoscrizioni apposte devono essere autografe e preferibilmente devono essere leggibili.

Come redigere un contratto di compravendita tra privati

Modelli precompilati: vantaggi e svantaggi

I soggetti privati che desiderino redigere un contratto di compravendita e non abbiano particolare dimestichezza nel farlo possono fare ricorso ai modelli precompilati rinvenibili on-line o anche nei formulari comunemente reperibili nelle principali librerie giuridiche o nelle librerie più fornite.

Il ricorso a modelli precompilati comporta inevitabilmente una serie di vantaggi, ma anche qualche svantaggio di cui si dirà a breve.
Il vantaggio indiscusso dell’utilizzo di form precompilati risiede nel fatto che di norma essi riportano tutti gli elementi minimi indispensabili da indicare al fine della predisposizione di un contratto che possa essere ritenuto valido ed efficacie a tutti gli effetti. Ciò consente di evitare di incorrere in errori assolutamente evitabili.

Di contro, i modelli precompilati hanno anche dei limiti, dal momento che di norma non possono adattarsi in toto alle pattuizioni delle parti, in particolar modo quando queste abbiano concordato di inserirvi elementi accessori, ossia condizioni, termine e modo.

Esempio pratico di contratto

“Il sig. ……, nato a …… il …… residente in ……Via … n. … (c.f. …..) - “venditore”;
Il sig. ……, nato a …... il ….. residente in ……Via … n. … (c.f. …..) - di seguito “acquirente”

convengono che:

1) Oggetto
Con la presente scrittura privata il venditore trasferisce all’ acquirente la proprietà di…..

2) Prezzo
Il corrispettivo viene determinato in Euro…. (………) e corrisposto contestualmente alla sottoscrizione del presente contratto. 
Il venditore fornisce quietanza di ricevimento del pagamento.
Il corrispettivo sarà corrisposto secondo i seguenti termini e modalità: euro ….. alla scadenza del….

3) Consegna
Il bene viene consegnato secondo le seguenti scadenze o modalità:…..

4) Garanzie
L’acquirente dichiara di aver visionato il bene, averlo trovato di suo gradimento, privo di vizi ed idoneo all’uso.

5) Risoluzione
Il mancato pagamento da parte dell’acquirente comporterà il diritto del venditore di risolvere il contratto.

6) Disposizioni generali
Gli oneri di registrazione sono a carico di…. (indicare la parte contrattuale).
Qualunque modifica dovrà essere provata mediante atto scritto.

7) Foro competente
Per ogni controversia nascente dalla interpretazione o esecuzione del presente contratto sarà esclusivamente competente il Foro di ………..

Redatto, confermato e sottoscritto in il __ .

Venditore …………….
Acquirente …………….”
    

Consigli utili per evitare errori
Per evitare errori nella stesura di un contratto di compravendita è opportuno seguire alcuni consigli:

• a) è, innanzitutto, suggeribile far precedere la conclusione del contratto da una fase preliminare di negoziazione, durante la quale le parti contrattuali addivengano ad un accordo in merito agli elementi fondamentali del negozio che si apprestano a concludere e che dovranno poi essere trasfusi nel contratto stesso;
• b) rinvenire on-line o in un formulario fisico un fac-simile di un contratto di compravendita che abbia ad oggetto un bene assimilabile a quello che deve formare oggetto del trasferimento di proprietà dal venditore all’acquirente, in modo tale da avere un riferimento che consenta il più possibile di prendere contezza degli elementi indispensabili da inserire nel testo;
• c) in caso di residui dubbi può essere utile rivolgersi ad un esperto della materia e farsi spiegare tutti i passaggi da seguire ovvero che possa procedere personalmente alla stesura integrale.

Modelli specifici per beni comuni

Contratto per beni mobili
Il contratto di compravendita per beni comuni deve prevedere i seguenti elementi obbligatori:

• la dicitura “scrittura privata;
• i dati anagrafici delle parti;
• l’oggetto del contratto;
• prezzo del bene e modalità di corresponsione dello stesso;
• le modalità e tempistiche della consegna;
• la garanzia di evizione dai vizi;
• lo stato del bene mobile oggetto del contratto ed i titoli e documenti consegnati con lo stesso;
• dichiarazione del venditore di non assoggettamento del bene a garanzie o vincoli;
• l’indicazione della parte che si accolla le spese;
• luogo e data;
• sottoscrizioni delle parti.

Contratto per la vendita di auto usate
Il contratto di compravendita di automobili usate concluso tra privati deve prevedere i seguenti elementi obbligatori:

• dati anagrafici delle parti: cognome, nome, codice fiscale, indirizzo, recapito telefonico, numero del documento di identità;
• dati del veicolo: marca, modello, targa, numero libretto di circolazione, numero certificato di proprietà, data prossima revisione necessaria, data di immatricolazione, prezzo pattuito (con la doppia indicazione in cifre e lettere);
• indicazione dello stato del veicolo: in particolare, occorre che venga indicato nel testo del contratto se abbia o meno subito incidenti e nell’eventualità si tratti di veicolo incidentato gli eventuali danni presentati;
• se sia o meno veicolo da importazione;
• tipologia del motore di cui è equipaggiato (originale o sostitutivo);
• indicazione del chilometraggio;
• indicazione del numero dei precedenti proprietari;
• dichiarazioni dell’acquirente, con l’indicazione di eventuali ulteriori accordi e dei documenti consegnatigli;
• dichiarazione del venditore di aver ricevuto la somma.

Validità legale e normative

Riferimenti legali principali
La disciplina normativa in materia di contratto di compravendita rinviene il proprio addentellato normativo nel disposto degli articoli 1470 e seguenti del codice civile, i quali dispongono, tra l’altro, in materia di:

• articolo 1470: nozione del contratto di compravendita;
• articolo 1471: divieti particolari di comprare (per soggetti puntualmente identificati);
• articolo 1472: vendita di cosa futura (per il caso n cui il contratto abbia ad oggetto beni già individuati, ma non ancora venuti ad esistenza);
• articolo 1473: determinazione del prezzo affidata a terzi (per l’ipotesi in cui le parti convengano di rimettere la fissazione del corrispettivo della vendita ad un soggetto diverso, terzo rispetto alla conclusione del contratto);
• articolo 1474: mancanza di determinazione espressa del prezzo e integrazione suppletiva in base all’uso comune;
• articolo 1475: ripartizione e/o accollamento delle spese della vendita;
• articoli 1476-1477-1478-1480: descrizione delle obbligazioni generalmente poste a carico del venditore;
• articoli 1481-1482-1483-1484: diritti del compratore a fronte di anomalie nella regolarità del contratto di compravendita concluso;
• articolo 1490-1491-1492: previsione in materia della garanzia per i vizi della cosa venduta, esclusione della garanzia ed effetti della stessa;
• articolo 1494: casi di risoluzione contrattuale ed effetti prodotti tra le parti.

Obblighi fiscali per le parti
Gli obblighi fiscali posti a carico delle parti contrattuali nel contratto di compravendita consistono, innanzitutto, nell’obbligo di procedere alla registrazione dell’atto presso l’agenzia delle entrate in ogni caso in cui oggetto del contratto sia costituito da un bene immobile, con conseguente corresponsione dell’imposta di registro corrispondente.
Tale somma è pari a 200,00 euro, indipendentemente dal prezzo effettivo della compravendita, cui si aggiunge l’imposta di bollo, nella misura di 16,00 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe. Se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è pari, invece, a 155 euro).

Scarica il modello di contratto di compravendita

Modello PDF scaricabile e personalizzabile
Al fine di aiutare le parti nella stesura del contratto di compravendita di un bene è possibile fare ricorso ad un modello PDF editabile e personalizzabile.
Invero, se ne possono rinvenire diversi navigando su internet.
Modelli in formato PDF o word possono essere rinvenuti sui siti degli specialisti nel settore, ossia degli studi notarili, dei principali siti giuridici e dei portali finanziari.

Di seguito si riporta, tra i tanti, il modello di una scrittura privata avente ad oggetto la conclusione di un contratto di compravendita immobiliare, con la precisazione che ai modelli scaricabili è consigliabile apportare le modifiche del caso:
https://www.fiscal-focus.it/all/FACSIMILE-Scrittura_privata_compravendita_immobiliare..pdf

Domande frequenti

1. Come si scrive un contratto di compravendita tra privati?
   Per scrivere un contratto di compravendita idoneo a esplicare effetto tra le parti e da potersi considerare ineccepibile è opportuno tenere sempre in considerazione gli elementi indefettibili indicati dalla legge nella normativa di riferimento (cfr. art. 1460 c.c.), magari prendendo come modello uno dei fac-simile rinvenibili on-line. Nella denegata non creduta ipotesi in cui sorgano dei dubbi è, comunque, sempre preferibile chiedere consiglio o farsi assistere da un esperto in materia e, quindi, fondamentalmente da un notaio o da un avvocato.
2. Serve un notaio per un contratto di compravendita tra privati?
   Non necessariamente. Il tutto dipende dal bene oggetto di compravendita. Il ricorso all’attività di un notaio è indispensabile, ad esempio, quando ne costituisca oggetto un bene immobile, dovendo il notaio occuparsi del rogito.
3. È obbligatorio un contratto scritto per la vendita tra privati?
   No. Dipende .ancora una volta dall’oggetto del contratto. Tuttavia, si osserva che la previsione di un contratto in forma scritta, soprattutto per i beni di una certa rilevanza economica, consente di meglio tutelare e garantire le parti.
4. Quali clausole inserire in un contratto di vendita auto tra privati?
   Sembra in proposito utile indicare se trattasi o meno di veicolo già incidentato e nel caso indicare quali siano i tipi di danni presentati (garanzie fornite dal venditore), indicazione del chilometraggio presentato, obbligo di garantire l’immediato passaggio di proprietà, riconoscimento della riserva del diritto di proprietà in capo al venditore sino a completo pagamento del prezzo pattuito da parte dell’acquirente.
5. Dove trovare un modello di contratto di compravendita gratuito?
   Modelli di contratto di compravendita gratuiti sono autonomamente scaricabili on-line e sono rinvenibili mediante visualizzazione dei siti dei principali siti giuridici o portali on line di studi di specialisti in materia, quali notai e avvocati.