Mancato rispetto regole condominiali da parte degli altri condomini

Importanza del rispetto delle regole condominiali per il buon funzionamento della vita condominiale

Molti di noi sanno bene quanto sia difficile una sana e tranquilla convivenza di persone nell’ambito del loro stesso nucleo familiare. Figuriamoci, allora, quanto possa essere ancor più complicato garantire una pacifica convivenza tra i condomini di uno stabile, soprattutto nell’uso delle parti in comune.

Per questo fine, il regolamento condominiale, unitamente alle norme di legge, può assumere un ruolo importante, in quanto in esso vengono ad essere inserite le norme di comportamento che ogni condomino deve assumere, al fine di garantire la pacifica convivenza tra condomini stessi, il buon uso della cosa comune, la ripartizione delle spese, la manutenzione e decoro dell’edificio, l’organizzazione, le norme di comportamento, e, in sostanza, come suggerisce la parola, regolare il condominio nel suo complesso.

Il mancato rispetto di queste regole, ovviamente, va a discapito dell’intero condominio, per cui è necessario, sia da una parte, che tutti i condomini abbiano il buon senso di seguirle nel rispetto degli altri, e sia prevedere norme che garantiscano il rispetto delle regole stesse e le conseguenze in caso di inadempimento.

Quali sono le regole condominiali più comuni?

Per garantire la pacifica ed armonica convivenza tra condomini, è necessario fissare una serie di regole al fine di organizzare al meglio l’uso dei beni in comproprietà tra i condomini. Sotto questo aspetto, il regolamento condominiale assume un ruolo importante, in quanto in esso vengono ad essere inserite le norme di comportamento che ogni condomino deve assumere, al fine di garantire la pacifica convivenza tra condomini stessi, il buon uso della cosa comune, la ripartizione delle spese, la manutenzione e decoro dell’edificio, l’organizzazione, le norme di comportamento, e, in sostanza, come suggerisce la parola, regolare il condominio nel suo complesso.

Tuttavia, la previsione di un regolamento condominiale diventa obbligatoria solo allorquando il numero di condomini dello stabile sia superiore a 10 (art. 1138 c.c.) Pertanto, anche in assenza di un regolamento scritto in qualche modo sarà necessario regolare l’uso in comune dei beni e per questo la legge diventa punto di riferimento.

Ma quali sono i beni in comune tra i condomini che necessitano di un regolamento per l’uso stesso? Gli esempi sono tanti, ma diciamo che le regole più comuni sono quelle inerenti all’utilizzo di cose, aree o beni la cui proprietà non è esclusiva del singolo condomino, ma appartiene a tutti condomini, i quali, in varia misura, ne usufruiscono quotidianamente.

Le parti comuni interessate sono quelle indicate dall’articolo 1117, numeri 1, 2 e 3 del codice civile: il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, i portici, i cortili, tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune; i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi o per altri simili servizi in comune; le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, le fognature, eccetera.

Ulteriori esempi in concreto: '

Aree di parcheggio dei veicoli

Si tratta di quegli spazi destinati alla sosta permanente e/o temporanea dei veicoli di proprietà dei condomini, vietando la sosta in altri punti che vengono adibiti al passaggio pedonale o per evitare ingorghi. In alcuni casi ad ogni condomino viene assegnato un 1 o 2 posti, in altri casi, evidentemente per questione di spazi limitati, vengono assegnati a “rotazione” cioè attraverso un utilizzo a turno, in altri ancora i posti non sono assegnati ed ogni condomino parcheggerà in base al posto libero disponibile. In altri casi avremo anche spazi destinati all’ubicazione di box ovvero gare sotterranei ecc.

Nel supercondominio, cioè quelli che si trovano posti su grandi aree e formati da più edifici, è possibile trovare anche aree di parcheggio per la sosta temporanea di soggetti non appartenenti al condominio. Come si vede, regolare l’assegnazione dei posti diventa indispensabile per evitare soste selvagge, regolare ed organizzare meglio la distribuzione dei posti, ed evitare, in assenza di regole, possibili liti tra i condomini sui punti destinati al parcheggio veicoli;

Raccolta rifiuti

Come abbiamo visto per il parcheggio dei veicoli, lo scopo principale delle regole condominiali è quello di organizzare l’uso di beni in comune, atti a garantire l’armoniosa convivenza ed evitare anarchie, laddove ognuno fa come gli pare.

Capito questo principio, il discorso si allarga ad ogni uso comune di spazi e cose. Tra queste quindi anche la raccolta dei rifiuti, laddove si potranno indicare dei punti precisi dove allocare la spazzatura in base alle regole della raccolta differenziata, magari allestendo dei contenitori ad hoc per ogni tipo di rifiuto. Facile intuire che all’interno di un condominio, non regolando la raccolta dei rifiuti, si corre il rischio di vedere sacchetti sparsi senza senso qua e là;

Fasce orarie per i rumori, per i giochi, uso di spazi comuni

Sempre sul presupposto di regolare in modo organizzato l’uso dei beni in comunione tra i condomini, si collocano quelle norme fissate per indicare le fasce orarie dove è possibili tollerare certi tipi di rumore, si pensi a coloro che hanno la lavatrice fuori al balcone non potranno attivarla certamente negli orari notturni destinato al riposo dei condomini; lo stesso dicasi per gli spazi destinati alla ricreazione dei ragazzi come campetti di calcio, tennis o giostre in spazi verdi, laddove si prevede l’utilizzo in date fasce orarie ad esclusione del primo pomeriggio e di notte.

Gli esempi sono davvero innumerevoli, potremmo, infatti, citare le norme fissate per l’uso delle scale o dell’ascensore, le regole per la pulizia interna del fabbricato, piuttosto che quelle che regolano gli orari per l’accensione del riscaldamento centralizzato e via così dicendo. Ciò che occorre intendere è il fine comune di queste regole, rivolte, come più volte detto, alla ordinaria, organizzata, efficiente e pacifica convivenza tra condomini.

Quali sono le conseguenze del mancato rispetto delle regole condominiali da parte degli altri condomini?

Come abbiamo avuto modo di osservare nel paragrafo precedente, le norme condominiali, siano esse convenzionali o per legge, hanno lo scopo di regolare il comportamento dei condomini nell’uso dei beni in comune, per una tranquilla ed armoniosa convivenza reciproca.

Nonostante ciò, le occasioni di liti, contestazione, irregolarità dovute al mancato rispetto delle norme condominiali sono tutt’altro che infrequenti. Se uno dei condomini delle unità immobiliari, non rispetta il regolamento o alcune delle regole condominiali stabilite dalla legge, o dal regolamento, il primo a dover intervenire e rimediare contro di lui è l’amministratore. L’amministratore, difatti, rappresenta i condomini e, dunque, deve garantire il rispetto delle norme di regolamento nell’uso delle parti comuni e dei servizi condominiali.

Resta inteso che, ovviamente, l’amministratore non potrà 24 ore su 24 vigilare in prima persona su ogni condomino, per cui, di regola, occorre anche una collaborazione da parte di tutti i condomini, i quali ben potranno "segnalare” all’amministratore l’irregolarità compiuta da altri.

Si pensi al condomino che ha il vizietto di parcheggiare l’auto in aree non adibite alla sosta oppure davanti all’accesso di box o in modo tale da ostacolare le manovre agli altri; oppure il condomino dell’ultimo piano che ha la maledetta abitudine di non chiudere bene le porte dell’ascensore, tanto da impedire la prenotazione per i piani inferiori, costringendo all’uso delle scale; ed ancora il condomino che lascia la TV accesa con il volume al massimo tutta la notte, impedendo così il riposo agli altri; le infiltrazioni d’acqua dal piano superiore dovute ad incuranza e assenza di manutenzione; o il perdurante mancato pagamento delle quote per le spese condominiali da parte di alcuni; l’uso improprio o l’accesso non consentito al lastrico solare ecc.

Si tratta di casi in cui uno dei condomini assume un comportamento ricorrente, ma l’inadempimento alle norme condominiali può essere collegato anche ad un singolo episodio, come la rottura di un muro a seguito di manovra errata con l’auto, ovvero la rottura dell’ascensore per aver trasportato oggetti voluminosi non consentiti.

Orbene, in tutti questi casi, ben potranno i singoli condomini, per l'appunto, segnalare all’amministratore l’episodio in parola, chiedendo di prendere i provvedimenti necessari ad eliminare le irregolarità di turno. In tal caso egli potrà contattare il condomino monello per redarguirlo ed invitarlo a tenere un comportamento di rispetto delle norme condominiali. Qualora persista con la cattiva condotta, il regolamento condominiale può autorizzare l’amministratore ad infliggere multe a chi viola il regolamento stesso.

A prevederlo è il Codice Civile, laddove l’art. 70 (disposizioni di attuazione del c.c.) statuisce che, per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie L'irrogazione della sanzione è deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del Codice. È sempre l’amministratore il soggetto delegato ad applicare tali sanzioni.

Va detto che, ben può capitare che le infrazioni siano commesse da più soggetti; si pensi al tipico cattivo uso dell’ascensore, o chi lasci sempre aperto il portone dell’androne, o getti spazzatura per terra. In questi casi non è semplice l’individuazione del colpevole, per cui l’amministratore dovrà richiamare i condomini ai loro doveri affiggendo avvisi di rispetto delle norme. L’eventuale inerzia dell’amministratore, oppure nei piccoli condomini (meno di 8 unità) in cui non è necessaria la presenza degli amministratori, non impedisce agli altri condomini di agire in prima persona a difesa del condominio medesimo. V

a precisato, in ultimo, che la violazione delle regole condominiali attengono all’uso delle parti comuni. Quando i conflitti avvengono tra proprietari, la questione dev’essere risolta tra loro. Si pensi alle infiltrazioni del piano superiore che non provengono dalle parti comuni.

Come affrontare la situazione con gli altri condomini? Consigli su come parlare con gli altri condomini in modo efficace e rispettoso per far valere le proprie ragioni

Quando ci troviamo di fronte a condomini irrispettosi del regolamento condominiale non sempre è facile farli ragionare, anzi spesso ci troviamo ad affrontare persone che hanno poco senso civico. Tuttavia non sarebbe nemmeno giusto, almeno non sempre, passare subito ad azioni incisive come segnalare la questione all’amministratore, inviare avvisi e diffide, peggio ancora litigare.

Pertanto, quando è individuabile il singolo condomino birichino, il primo consiglio è di tentare di avvicinarlo o, perché no, bussare al citofono per invitarlo gentilmente di attenersi alle disposizioni condominiale, per un uso conforme a tutti i condomini delle parti comuni. Si tratta anche di una forma di rispetto, in cui si fa presente di voler evitare di segnalare subito all’amministratore la violazione, con un gentile invito a comportarsi in ossequio alle regole di buona convivenza condominiale. Salvo, è chiaro, che non si tratti di grave violazione di regole, e che ci inducono a richiedere con immediatezza l’intervento dell’amministratore.

Potrà essere necessario un ulteriore invito se la controparte non smette nel suo comportamento. Certo è, che, con le buone maniere spesso si ottengono ottimi risultati. Quando invece il condomino, come purtroppo ben può accadere, si mostri inerte o disinteressato ai nostri avvisi e persiste nelle sue violazioni, dopo un avviso bonario, e coscienza a posto, possiamo segnalare all’amministratore il fatto affinché provveda in prima persona a diffidare il condomino, finanche, laddove previsto, ad irrogare una sanzione.

Nel caso sopra esaminato, abbiamo ipotizzato che la violazione avvenga per mani di un singolo condomino e che lo stesso sia stato individuato, o sia facilmente individuabile. Ma, invero, può anche accadere che le violazioni delle regole di condominio siano commesse da più condomini, ovvero anche da uno solo, ma gli stessi non siano identificabili. Si pensi a chi lasci il portone dell’androne sempre aperto, nonostante la regola che richiede di chiuderlo.

È chiaro che, il via vai dell’androne di un condominio, specie se di grandi dimensioni, non consente di individuare i trasgressori, salvo che lo stabile sia munito di portiere, con tanto di postazione, che monitori l’ingresso. Facciamo un esempio. L’inquilino sig. Giordano Bruno, del piano terra con terrazzo, ogni maledetto giorno, nonostante il divieto di lancio di rifiuti dal balcone, trova cicche di sigarette, e spazzatura varia, sparse per il suo terrazzo, alcune cicche addirittura lanciate ancora accese, tanto da aver bruciato e bucato le sue tende di copertura da sole.

Orbene, il sig. Giordano alza la testa e vede sopra di sé ben 7 piani di morbidezza, chi sarà stato a fare il lancio di cicche? Uno o tutti? In tali casi, come si vede, ardua è l’individuazione del colpevole, ma qui, ahinoi, è praticamente impossibile trovarlo, allora cosa fare? Bussare porta per porta? Un po' difficile, atteso che scopriremo soltanto che tutti i condomini sono sportivi e nessuno fuma.

Purtroppo, il senso civico non si compra al supermercato, neanche a volerlo regalare, per cui non ci resta che avvisare immediatamente l’amministratore del condominio per un intervento da parte sua. Ma anche l’amministratore, in casi come questi, non ha la bacchetta magica per scovare i colpevoli, né potrebbe, così, irrogare a taluno sanzioni, per cui altro non può fare se non ammonire l’intero condominio con avvisi affissi in punti visibili a tutti, come nell’ascensore o nell’androne, invitando i condomini a non giocare al lancio di oggetti verso il terrazzo del sig. Giordano.

Come affrontare la situazione con l'amministratore condominiale? Le possibili azioni esercitabili

Dopo aver tentato di convincere con le buone il condomino irrispettoso, nelle ipotesi in cui sappiamo chi esso sia, oppure di fronte all’impossibilità di identificare i trasgressori delle regole condominiali, ci tocca andare dall’amministratore per segnalare il fatto, chiedendo allo stesso di attivarsi per ristabilire l’ordine violato. A quel punto, spiegato ad esso amministratore la questione, quest’ultimo dovrà valutare il da farsi.

Avviso bonario

Anche l’amministratore il più delle volte provvederà a contattare il condomino invitandolo, verbalmente e bonariamente, a desistere dai comportamenti in violazione delle norme regolamentari. Il primo tentativo con le buone rappresenta in molte situazioni quasi un atto dovuto, per evitare di inasprire i rapporti tra gli stessi condomini e tra essi e l’amministratore, mostrando un certo un buon senso;

Diffida e sanzioni

In caso di persistenza nelle violazioni, l’amministratore potrà diffidarlo per iscritto, con l’ulteriore avvertimento che in caso di positivo riscontro gli verrà irrogata una sanzione pecuniaria. Quanto ai limiti del potere sanzionatorio, va menzionato che, la Corte di Cassazione, in tema di parcheggio irregolare in area comune, ha affermato che “per le infrazioni dei condomini non possono essere introdotte nel regolamento sanzioni diverse da quelle pecuniarie previste dal menzionato art. 70 disp. att. c.c.; in particolare la Corte ha stabilito l’illegittimità della sanzione che prevede la rimozione del veicolo” (Cass. Civ. 820/2014).

Condomino non identificabile

Quelle sopra descritte sono le ipotesi in cui sappiamo chi ha violato le regole sul buon uso delle parti comuni. Il problema sorge quando non è possibile individuare i trasgressori perché, come abbiamo visto nell’esempio del paragrafo precedente, la violazione delle regole ha carattere generale e difficile risulta l’identificazione del trasgressore.

In queste eventualità, generalmente, occorrerà affiggere avvisi, nell’androne o sulle aree comuni, in cui si specifica il tipo di violazione commessa e si invitano tutti i condomini al rispetto delle norme. Qualora, poi, l’avviso non sortisca gli effetti sperati sarà necessario portare la questione dinanzi all’assemblea dei condomini per valutare le azioni possibili da intraprendere. In tal caso, l’amministratore indicherà nell’ordine del giorno la fattispecie in parola, per richiamare i condomini al buon senso e rispetto delle norme e per discutere con gli stessi sulle azioni da intraprendere per porvi rimedio.

Ricorso in tribunale: quando e come agire. Descrizione delle situazioni in cui può essere necessario presentare ricorso in tribunale e delle modalità da seguire per farlo

In alcune situazioni, nonostante i ripetuti inviti rivolti a rimuovere i comportamenti contrari alle norme condominiali, e pur in presenza di convocazione dell’assemblea dei condomini, non si riesce a dirimere la questione.

L’ultima strada percorribili rimane quella dell’azione legale. Prima ancora si potrà optare per un tentativo di risoluzione alternativa al giudizio, come la mediazione, ex D.Lgs n.28/2010, la quale, in certi casi si presenta come obbligatoria e quale condizione di procedibilità per la successiva azione in giudizio. Dopo o in assenza di mediazione, ed in caso di esito negativo di quest’ultima, non resterà altro che la strada del giudice, presentando ricorso (con la nuova riforma Cartabia è l’unica forma possibile innanzi al Giudice di Pace), a seconda dei casi, davanti al Tribunale o Giudice di Pace.

Tipiche azioni ricorribili al giudice sono quelle inerenti, i rumori (art. 844 c.c.), quelle per le infiltrazioni, per l’uso dei servizi comuni. Va detto, quanto alle modalità e competenza del giudice, che la giurisprudenza si orienta nel senso che: “in materia di condominio degli edifici, a seguito della modifica introdotta all'art. 7 cpc, appartengono alla competenza per materia del giudice di pace, le cause relative alla misura ed alle modalità di uso dei servizi di condominio delle case, dovendosi intendere, per le prime (misure di uso), quelle che riguardano le riduzioni o limitazioni quantitative del diritto dei singoli condomini ed hanno ad oggetto quei provvedimenti degli organi condominiali che, esulando dalla disciplina delle modalità qualitative di uso del bene comune, incidono sulla misura del godimento riconosciuto ai singoli condomini, mentre le seconde (modalità d’uso) concernono i limiti qualitativi di esercizio delle facoltà comprese nel diritto di comunione ossia quelle relative al modo più conveniente ed opportuno con cui tali facoltà debbono esercitarsi, nel rispetto delle parità di godimento riservate agli altri condomini in proporzione delle rispettive quote, secondo quanto stabilito dalla legge o dalla volontà della maggioranza oppure da eventuali disposizioni del regolamento condominiale.

Restano estranee ad entrambe le categorie indicate quelle cause in cui si controverta circa l'esistenza stessa del diritto del condomino a fruire della cosa o del servizio comune” (Cass. Civ. 17660/2004). In tali ultimi casi, e tenuto conto del valore della causa, occorrerà rivolgersi al Tribunale.

Come evitare problemi futuri nel rispetto delle regole condominiali

Molti di noi sanno bene quanto sia difficile una sana e tranquilla convivenza di persone nell’ambito del loro stesso nucleo familiare. Figuriamoci, allora, quanto possa essere ancor più complicato garantire una pacifica convivenza tra i condomini di uno stabile, soprattutto nell’uso delle parti in comune. Quando ci troviamo di fronte a condomini irrispettosi del regolamento condominiale non sempre è facile farli ragionare, anzi spesso ci troviamo ad affrontare persone che hanno poco senso civico. Tuttavia non sarebbe nemmeno giusto, almeno non sempre, passare subito ad azioni incisive come segnalare la questione all’amministratore, fare inviare avvisi e diffide, peggio ancora litigare.

Pertanto, quando è individuabile il condomino che viola le norme regolamentari, il primo consiglio è di tentare di avvicinarlo o bussare al citofono per invitarlo gentilmente di attenersi alle disposizioni condominiale, per un uso conforme a tutti i condomini delle parti comuni. Si tratta anche di una forma di rispetto, in cui si fa presente di voler evitare di segnalare subito all’amministratore la violazione, con un gentile invito a comportarsi in ossequio alle regole di buona convivenza condominiale. Salvo, è chiaro, che non si tratti di grave violazione di regole, e che ci inducono a richiedere con immediatezza l’intervento dell’amministratore.

Quando invece il condomino, come purtroppo ben può accadere, si mostri inerte o disinteressato ai nostri avvisi e persiste nelle sue violazioni, dopo un avviso bonario, possiamo segnalare all’amministratore il fatto affinché provveda in prima persona a diffidare il condomino, finanche, laddove previsto, ad irrogargli una sanzione. Il ricorso al giudice si presenta quale estrema ratio Il consiglio generale è di comportarsi ognuno nel rispetto dell’altro, secondo le norme di regolamento condominiale e di legge, e perché no, in base al principio biblico di non fare agli altri ciò che non vorreste fosse fatto a voi.