Mancata corresponsione da parte del conduttore delle spese condominiali

Importanza di conoscere i propri diritti come proprietario

Quando concediamo in affitto una nostra proprietà, tanto sia un appartamento, o un fabbricato, o una bella villetta, è importate conoscere i diritti e doveri conseguenti alla stipula di un contratto di locazione. Il discorso vale sia in relazione al decorso ordinario del contratto di locazione, poiché in costanza è importante sapere, ad esempio, quali siano le spese di competenza dell’inquilino, e quali invece spettino al proprietario perché tale.

Questo aspetto è importante, onde evitare spiacevoli contrasti con il conduttore che possono manifestarsi durante la locazione. Per fare un esempio, se dall’appartamento locato derivino delle infiltrazioni al proprietario del piano inferiore, spetterà al locatore/proprietario attivarsi per le eliminazioni, in quanto egli ne risponde, salvo non si provi che le infiltrazioni derivino da cattiva manutenzione ordinaria che spetta all’inquilino.

Infatti, qualora il danno derivi dalle opere murarie e dagli impianti in esse conglobate (c.d. parti o impianti “interni”), a risponderne in via esclusiva nei confronti dei terzi è il proprietario dell’immobile locato, il quale conserva la disponibilità giuridica e, quindi la custodia degli stessi; grava, invece, solo sul conduttore la responsabilità per danni arrecati a terzi, derivante dalla rottura di accessori e dalle altre parti del bene locato (c.d. parti “esterne”), di cui il predetto acquista la disponibilità, con facoltà ed obbligo di intervenire onde evitare pregiudizi ad altri (Cass. Civ. n. 24737/2007).

Ma l’importanza di conoscere i propri diritti di proprietario si manifesta anche in relazione alle conseguenze per il mancato rilascio dell’immobile dall’inquilino alla scadenza del contratto, o per il caso di morosità nel pagamento dei canoni, ovvero qualora non adempia al pagamento degli oneri condominiali. Anche l’amministratore di condominio dovrà conoscere i diritti ed obblighi spettanti agli inquilini rispetto ai proprietari, onde sapere come comportarsi in presenza di inadempimenti o di altri problemi di varia natura.

Pertanto, è bene conoscere i propri diritti, ma anche i propri doveri prima di stipulare un contratto di locazione. Consultarsi con un avvocato, poi, è sempre opportuno. Del resto, prevenire è sempre meglio che curare.

Quali sono le spese a carico del conduttore

La materia della ripartizione delle spese tra inquilino e proprietario spesso crea non pochi problemi, in quanto non si conosce in concreto l’esatta ripartizione, né vi è una decisa volontà di documentarsi sul punto, lasciandosi guidare per lo più da criteri personali, per non dire di convenienza.

Quante volte a torto, il proprietario locatore dà per scontato che una data spesa (se non tutte) sia di competenza dell’inquilino, e viceversa, ossia quest’ultimo è convinto di essere nel suo diritto nel sostenere che certe spese non gli tocchino.

Per evitare ciò, sarebbe opportuno già in sede di stipula del contratto di locazione chiarire, con dovizia di particolari, quali spese sono a carico dell’inquilino conduttore e quali del locatore. Volendo fare un po' di chiarezza in queste righe e dare un minimo di orientamento da seguire, è necessario, innanzitutto, distinguere il tipo di spesa di cui parliamo. Vediamo di seguito.

Spese ordinarie relative alla cura e manutenzione “interna” dell’immobile

Secondo l'articolo 1576 del codice civile "il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.”

Il locatore, in poche parole, una volta avuto in godimento l’immobile è tenuto a compiere l’attività necessaria diretta a mantenere la cosa locata in buono stato e che permettano allo stesso di proseguire nel godimento del bene stesso. Si tratta di una prestazione continuata nel tempo, perché non è isolata in singoli episodi, ma sviluppa nel tempo ed è collegata all’usura che naturalmente segue al godimento stesso.

Di regola si suole distinguere tra spese “ordinarie” e di piccola riparazione, di competenza del conduttore, da quelle “straordinarie” di lavori ingenti, che spettano al proprietario. Orbene, rientrano, ad esempio, nella prima categoria (a carico del conduttore), le spese per la pulizia dell’appartamento; spese per luce, acqua, gas, aria condizionata, riscaldamento; sostituzione lampadine della luce, spesa per la manutenzione ordinaria dell’ascensore, laddove presente; manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico; manutenzione ordinaria dei tetti e lastrici solari; manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disostruzione dei condotti e pozzetti; manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni;

Consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni; manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati; manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo, ed altre ancora tutte caratterizzate dal requisito della ordinarietà.

Le spese di tinteggiatura, invece, restano per certi aspetti dubbie. In linea di massima, ed in base all’interpretazione letterale della legge, rientrano tra le spese di manutenzione ordinaria a carico dell’inquilino. Spetterebbero al proprietario solo alla stipula del contratto, al fine di consegnare una casa in buono stato d’uso.

Nella prassi, l’inquilino spesso provvede alle stesse già in fase di stipula, talvolta spuntando uno sconto iniziale o sulla pigione per il primo anno, specie se lo stato dell’immobile lo richieda necessariamente. In altri casi, della tinteggiatura se ne fa carico l’inquilino, senza se e senza ma, al fine di dare “colore” ai propri gusti personali.

Spese straordinarie a carico del locatore proprietario

Restano a carico del locatore quelle attività che non sono compresi nella cosiddetta piccola e ordinaria manutenzione, tra cui, si citano a titolo di esempio:

• manutenzione straordinaria dell’impianto idrico o gas;
• manutenzione delle facciate dello stabile, dell'impianto;
• sostituzione impianti come lavandino, rubinetti, caldaia;
• spese per la ristrutturazione o rifacimento del pavimento di casa;
• installazione e manutenzione cancelli, porte, finestre;
• rifacimento del lastrico solare;
• installazione antenne TV;
• sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti;
• manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento
• Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti di ascensore;
• adeguamento alle nuove disposizioni di legge per ascensore;
• installazione e sostituzione integrale dell’impianto o di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.)per autoclave, imposte e tasse autoclave;
• installazione e sostituzione dell’impianto comune di illuminazione;
• installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme;
• Installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni;
• installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili;
• Installazione e sostituzione di impianti di videosorveglianza;
• installazione e sostituzione degli impianti, ed in generale tutte quelle che presentano il carattere di straordinario, non legate all’uso e godimento ordinario della cosa locata.

Spese condominiali

L’altra principale categoria di spese, sono quelle inerenti la gestione delle parti comuni dell’edificio in cui si trova la casa locata.

Anche per queste vale la regola generale per cui sono a carico dell’inquilino quelle di carattere ordinario, quali la pulizia delle scale, la manutenzione ordinaria dell’ascensore, spese di illuminazione delle scale comuni, fornitura acqua e gas, ed in linea di massima tutte quelle attinenti il godimento delle cose e servizi comuni ai condomini.

L'iscrizione del debito in una lista di morosi

Poiché nei condomini, la gestione delle spese comuni costituisce un interesse di tutti è consentito, sia pure entro certi limiti, fornire i dati dei morosi. Il condominio non è una persona giuridica, ma solo un ente di gestione, che rappresenta la somma dei singoli condomini, per cui ognuno di loro ha diritto di conoscere lo stato dell’amministrazione delle spese, e chiederne conto all’amministratore, il quale, a sua volta, rappresenta la collettività.

Non esiste un registro ovvero una lista che contenga l’elenco dei morosi in condominio, né tampoco l’amministratore potrebbe affiggere un elenco con i nominativi dei morosi, essendo un comportamento illecito, il quale comporta il rischio di vedersi esporsi ad una denuncia per diffamazione. Invero, i principi e le norme a tutela della privacy trovano applicazione anche nel contesto condominiale, affinché non siano incautamente divulgati i dati personali dei condomini.

L’amministratore, oltre ad assumere la rappresentanza del condominio, può raccogliere e trattare i dati dei condomini nell’esercizio delle sue funzioni, ad esempio, per la redazione o l’aggiornamento dell’anagrafe condominiale, ma è responsabile del trattamento dei dati ai sensi del GDPR (Regolamento generale per la protezione dei dati personali Regolamento europeo n.679/2016).

Tuttavia, ciascun condomino, ai sensi dell’art. 1130, comma I, n. 9, c.c., può richiedere di esaminare ed ottenere copia della documentazione conservata dall’amministratore in relazione allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali. È difatti nel diritto potere di ogni condomino agire personalmente, in alternativa al condominio stesso, per il recupero di tali somme, essendo il credito verso i morosi in capo ad ogni condomino, e per questo ha diritto di averne conoscenza.

Le informazioni sui condomini morosi, quindi, restano riservate al condominio, ed ogni condomino può farne richiesta di visione. Esiste, però, un caso in cui è ammesso di notiziare soggetti “estranei”" al condominio, circa i nominativi dei morosi.

La legge, infatti, consente all’amministratore di comunicare il nome dei morosi ai creditori del condominio, ciò in quanto, in caso di mancato pagamento di una fattura da parte del condominio, il creditore che voglia procedere con un pignoramento, deve azionare la sua pretesa in primis verso i morosi e poi contro gli altri condomini in regola coi pagamenti.

La possibile attivazione della procedura di recupero coattivo del credito

Quando parliamo di inadempimento dell’inquilino, sostanzialmente possiamo distinguere 3 ipotesi rilevanti: mancato rilascio dell’immobile alla scadenza contrattuale; mancato pagamento oneri condominiali; morosità nel pagamento dei canoni di locazione.

Vediamo nel dettaglio le azioni coattive relative al mancato pagamento oneri condominiali o per morosità sulle pigioni.

Mancato pagamento oneri condominiali

È possibile sia sfrattare, che agire per il recupero di crediti nei confronti dell’inquilino, qualora non versi gli importi relativi alle spese condominiali. Difatti, egli è tenuto al pagamento di tali oneri, sia nel caso in cui il contratto lo preveda espressamente, sia nel caso in cui il contratto non contempli nulla in proposito. In quest’ultimo caso, è la legge a prevederlo (art. 9 legge n.392/78 “equo canone”) e fissare gli importi dovuti dal conduttore.

Nulla esclude che il proprietario fissi il pagamento degli oneri unitamente al canone, quale contributo dovuto, ed in modo tale da evitare alla fonte ogni problema. Ma se il contratto non stabilisce nulla in proposito, comunque l’inquilino è tenuto al pagamento di tali oneri ex art. 9 della legge sull’equo canone a norma del quale la ripartizione delle spese condominiali è così fissata: “sono a carico dell’inquilino le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni, il 90% delle spese per il servizio di portineria; restano a carico del locatore tutte le altre spese, in particolare quelle di manutenzione straordinaria, di ristrutturazione nonché le innovazioni.

L’affittuario che, seppur in regola con il pagamento del canone di locazione, non versa gli oneri accessori, ossia le spese condominiali, può essere sfrattato, (sempre che il contratto sia in regola con gli obblighi fiscali), se vi sia un ritardo di oltre 2 mesi dal momento della richiesta di pagamento delle spese condominiali formalizzata dal locatore ovvero l’importo degli oneri non versati sia superiore ad almeno 2 mensilità del canone di locazione. In aggiunta allo sfratto si potrà richiedere separato decreto ingiuntivo sulle somme a debito;

Morosità nel pagamento dei canoni

Altra ipotesi di inadempimento si ha quando l’inquilino non paghi i canoni di locazione e quindi si trovi in una situazione di morosità.

In questo caso la legge consente al proprietario locatore di poter intimare lo sfratto per morosità e richiedere la risoluzione del contratto di locazione innanzi al giudice. I presupposti di legge per notificare lo sfratto sono, in primis, la regolarità del contratto di locazione nel rispetto degli obblighi fiscali (ossia regolare registrazione), e il mancato pagamento di anche un solo canone e che sia scaduto da 20 giorni. Anche in questo caso, in aggiunta allo sfratto, si potrà richiedere separato decreto ingiuntivo sulle somme a debito.

Le responsabilità sui pagamenti. Come prevenire il mancato pagamento delle spese

In caso di ritardi o mancati pagamenti da parte dell’inquilino, la responsabilità unica nei confronti del condominio, e dunque della collettività, è pur sempre del proprietario, come avviene in qualsiasi caso di mancato rispetto del regolamento condominiale.

Pertanto, se l’amministratore deve recuperare le somme dovute per mancato pagamento degli oneri condominiali, anche se questi erano dovuti dal conduttore, agirà nei confronti del proprietario, nel caso depositando ricorso per decreto ingiuntivo contro il proprietario medesimo.

Quest’ultimo, una volta saldato il salato conto, potrà agire in rivalsa contro il proprio inquilino per richiedere il pagamento di quanto sostenuto. In mancanza, dovrà agire come indicato nel paragrafo precedente, al quale si rimanda per la lettura di esso.

Ma come evitare questi spiacevoli inconvenienti?

Purtroppo non esiste un metodo infallibile, chiariamolo subito. Per quanto cercheremo di blindare la nostra posizione a livello contrattuale, all’atto pratico se l’inquilino non paga (o non può più pagare) non ci sono Santi a cui appellarsi.

È così. Vediamo alcuni pratici accorgimenti che si possono utilizzare, tuttavia, per evitare la peggio. Il primo, è quello di valutare attentamente a chi fittare l’immobile. Certamente darlo in locazione a un soggetto con reddito di lavoro dipendente, ancor più se pubblico dipendente, sarebbe di certo già una buona garanzia di affidabilità.

Come pure la verifica delle ultime dichiarazioni dei redditi, l’esistenza di un patrimonio immobiliare in capo al conduttore, una certa solidità bancaria ecc, sono tuti aspetti sintomatici che possono ridurre il rischio di vedersi non pagati nel corso del rapporto. Altro strumento in voga negli ultimi anni è la fideiussione bancaria.

Essa consiste in una misura di sicurezza che garantisce il pagamento del canone di locazione per tutta la durata del contratto, nel caso in cui il conduttore non sia in grado di pagarlo. Si tratta un accordo contrattuale per mezzo del quale il fideiussore (ad esempio una Banca) si impegna a pagare al creditore i debiti del conduttore a patto, però, di potersi in seguito rivalere sul garantito inadempiente.

Parimenti, è opportuno che il canone sia comprensivo degli oneri condominiale, oltre alla quota acqua, o quanto meno di una parte di essi, in maniera tale che eviteremo di affidare al conduttore la gestione in proprio delle spese condominiale. In caso contrario, sarà necessario rivolgerci all’amministratore di condominio periodicamente al fine di essere aggiornati sullo stato dei pagamenti degli oneri condominiali, da parte del conduttore, onde evitare, nella peggiore delle ipotesi, di venirne a conoscenza quando il debito è già corposo.

In tutte le situazioni esaminate, abbiamo a disposizione accorgimenti tali da ridurre, ma non eliminare del tutto, il rischio di mancato pagamento canoni o oneri vari. Va detto, comunque, che un eccessivo atteggiamento di cautela potrebbe comportare la difficoltà di trovare persone disponibili ad affittare l’immobile, per cui è opportuno usare una soluzione intermedia. Il giusto mix tra controlli adeguati su chi si concede in locazione il nostro immobile, e la classica regola di mercato che fonda sulla fiducia la nascita di rapporti contrattuali.

Conclusioni

Quando concediamo in affitto una nostra proprietà, tanto sia un appartamento, o un fabbricato, o una bella villetta, è importate conoscere i diritti e doveri conseguenti alla stipula (o alla non regolare stipula) di un contratto di locazione.

Il discorso vale sia in relazione al decorso ordinario del contratto di locazione, poiché in costanza è importante sapere, ad esempio, quali siano le spese di competenza dell’inquilino, e quali invece spettino al proprietario perché tale. Sia in relazione alla scadenza del contratto di locazione, ovvero ad altre vicende legate all’inadempimento dell’inquilino.

Questi aspetti sono importanti, onde evitare spiacevoli contrasti con il conduttore che possono manifestarsi durante la locazione. La situazione, viceversa, si complica maggiormente qualora decidiamo di concedere in “nero” la locazione della nostra proprietà, in quanto l’assenza di un regolare contratto renderà molto difficile tutelare i propri diritti, con il rischio di subire ricatti dal conduttore in caso di conflitti con lo stesso, oltre al rischio di subire sanzioni fiscali ed accertamenti di sorta