Lo sfratto per morosità - Come difendersi e proteggere i propri diritti

Definizione di sfratto per morosità

Lo sfratto per morosità consiste in un procedimento speciale disciplinato dal codice di procedura civile mediante il quale il soggetto proprietario di un bene immobile dato concesso in locazione al conduttore (più noto come “inquilino”) intima a quest’ultimo il rilascio del bene immobile occupato qualora si sia reso moroso di canoni d’affitto alle scadenze pattuite secondo quanto disposto dal contratto stipulato tra le parti.

In uno con lo sfratto per morosità il proprietario-locatore può richiedere al giudice dinnanzi al quale si svolge l’udienza di convalida, oltre al rilascio del bene immobile locato, anche il pagamento dei canoni arretrati e non saldati. Tale richiesta può, comunque, anche essere avanzata in un separato giudizio instaurato ad hoc. Nel prosieguo si tenterà di brevemente prospettare gli aspetti salienti dell’iter seguito nel procedimento in questione nonché dei diritti garantiti al conduttore.

Importanza di conoscere i propri diritti

Conoscere i propri diritti consente al conduttore di adottare le decisioni più opportune al fine di difendersi a fronte dell’intimazione di sfratto per morosità. E’ di tutta evidenza, pertanto, che conoscere il ventaglio delle opportunità garantite dalla legge assume per l’inquilino, per quanto moroso, carattere fondamentale.

Quali sono i motivi di sfratto per morosità?

Il motivo posto a fondamento dell’intimazione dello sfratto per morosità è individuato, in sostanza, nell’inadempimento del conduttore, inteso nel senso di omissione del pagamento dei canoni di locazione nella misura e decorsi venti giorni dalla data della scadenza contrattualmente pattuite. La questione di fondo consiste nell’individuazione della misura di inadempimento richiesta al fine di giustificare la richiesta di intimazione di sfratto. Invero, ci si è chiesti se sia sufficiente il mancato pagamento di un solo canone ovvero se sia richiesto che l’inadempimento concerna più canoni tra quelli previsti.

La problematica sorge in quanto il dettato normativo dell’articolo 658 c.p.c. (codice di procedura civile) esplicitamente prevede il locatore può intimare al locatore lo sfratto in caso di mancato pagamento “del canone d’affitto”. Dal tenore letterale della norma sembrerebbe evincersi che sia sufficiente che il conduttore ometta il pagamento anche di un solo canone e, infatti, un primo orientamento era inizialmente volto in tal senso.

Tuttavia, è successivamente invalsa diversa opzione interpretativa che per la valutazione della rilevanza dell’inadempimento si debba prendere in considerazione quanto dettato dalla Legge 27 luglio 1978, n. 392 – meglio nota come Legge sull’equo canone – che all’articolo 5 fa richiamo al mancato pagamento “del canone” qualora siano decorsi almeno venti giorni dalla scadenza fissato, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato ecceda “due mensilità del canone” per giustificare la risoluzione del contratto.

Procedura di sfratto per morosità

La procedura di sfratto per morosità prende avvio mediante la notificazione ad opera dell’ufficiale giudiziario dell’intimazione di sfratto al conduttore dell’immobile che si sia reso inadempiente rispetto all’obbligazione di corrispondere il pagamento dei canoni.

Nell’atto portato a conoscenza dell’inquilino è necessario che siano precisati:

- l’ammontare complessivo degli importi non pagati e per il quale egli si è reso moroso (potendo il locatore richiedere insieme al rilascio dell’immobile anche l’intimazione al pagamento delle somme rimaste insolute);

- la data di citazione, ossia la data in cui si terrà l’udienza di convalida di sfratto e che, a norma di legge non potrà essere fissata ad una data inferiore ai venti giorni decorrenti dalla data della notifica.

A seguito della notifica dell’intimazione di sfratto per morosità il proprietario intimante dovrà procedere, tramite il suo avvocato, ad iscrivere la procedura a ruolo, depositando apposita nota presso il tribunale a seguito del pagamento del contributo unificato dovuto ai sensi di legge per il procedimento.

Successivamente il soggetto intimante (il proprietario) e il soggetto intimato (l’inquilino) dovranno presentarsi dinnanzi al giudice alla data dell’udienza indicata nell’atto di intimazione. Il giudice al quale è assegnata la procedura procederà alla disamina degli atti depositati e, una volta accertata in concreto l’effettiva sussistenza e consistenza dello stato di morosità dell’inquilino inadempiente, procederà all’emissione dell’ordinanza di sfratto, con la quale ordinerà all’inquilino di liberare l’immobile, e, ove richiesto, di un decreto ingiuntivo mediante il quale ordinerà il pagamento delle somme arretrate. Di norma il decreto ingiuntivo emesso sulla scorta dei presupposti più sopra enucleati è emesso in forma provvisoriamente esecutiva.

Una volta ottenuta l’ordinanza di sfratto il soggetto titolare dell’immobile potrà proseguire dando avvio alla fase esecutiva della procedura, procedendo alla notifica dell’ordinanza stessa unitamente all’atto di precetto con il quale richiede il rilascio del bene. In un momento successivo a tale adempimento il soggetto proprietario-locatore dovrà procedere a portare a notifica un altro atto, consistente nel preavviso di rilascio, mediante il quale l’ufficiale giudiziario effettuerà l’accesso presso il bene immobile con il fine precipuo di liberarlo e restituirlo al proprietario.

Notifica dell’atto di citazione in giudizio

Come si è già avuto modo di anticipare nel paragrafo precedente la procedura di sfratto per morosità è attivata dal proprietario-locatore con la notifica dell’atto di citazione in giudizio, mediante il quale, oltre ad essere intimato lo sfratto per morosità, l’inquilino viene citato in udienza.

Ciò significa che egli è chiamato a presentarsi all’udienza fissata ed indicata nell’atto al fine di procedere agli adempimenti successivi e conseguenti. Della notifica si occupa l’ufficiale giudiziario, nel rispetto delle tempistiche poste a garanzia dell’intimato e, quindi, entro il termine di almeno venti giorni prima rispetto alla data dell’udienza indicata nell’atto.

Come difendersi dalla procedura di sfratto per morosità

Ci si chiede a questo punto quali strumenti l’ordinamento preveda a favore dell’inquilino per difendersi a fronte dell’avvio nei suoi confronti della procedura di sfratto per morosità.

Essi possono essere brevemente riepilogati nei seguenti:

• contestazione sull’ammontare dei canoni ex art. 666 c.p.c.: si applica qualora il soggetto cui è intimato lo sfratto provveda a negare la propria morosità e contesti l’ammontare della somma pretesa, così implicitamente confermando che vi sia una somma, seppur diversa, della quale ammetta di non aver provveduto al pagamento richiesto. In conseguenza di ciò si avvierà un giudizio ordinario a cognizione piena nel quale il giudice sarà tenuto ad accertare l’effettivo importo dovuto e condannare il conduttore al pagamento della predetta somma;
• sanatoria mediante concessione di un termine per il pagamento ai sensi e per gli effetti dell’articolo 55 della Legge 27 luglio 1978, n. 392: il conduttore alla prima udienza fissata può versare l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in detta sede dal giudice, così sanando il proprio stato di morosità. A tale strumento il conduttore potrà fare ricorso per un massimo di tre volte nel corso di un quadriennio (che di norma corrisponde alla normale durata di un contratto di locazione, ove non diversamente previsto dalle parti). Inoltre, il giudice in sede di udienza potrà concedere all’inquilino intimato un c.d. termine di “grazia”, ossia un termine ulteriore di novanta giorni entro il quale provvedere al saldo del proprio stato di morosità. Di norma la concessione del termine dilatorio avviene sulla scorta dell’accertamento delle difficoltà economiche del locatore moroso. Tale opzione comporterebbe un duplice effetto: scongiurare che possa essere convalidato lo sfratto; impedire che venga emesso un decreto ingiuntivo, essendone venuti meno i presupposti;
• nell’eventualità in cui si accerti un vero e proprio stato di indigenza economica del conduttore ovvero lo stato di malattia del conduttore il termine di grazia viene aumentato da 90 a 120 giorni.

Diritti degli inquilini durante la procedura di sfratto

Durante la procedura di sfratto gli inquilini hanno, comunque, il diritto a rimanere nell’immobile sino alla data fissata dal giudice per il rilascio dell’immobile. Inoltre, qualora, anche dopo il rilascio, permangano nell’immobile beni che siano di proprietà dei conduttori il proprietario viene nominato custode ed, in seguito, le due parti concorderanno il ritiro dei beni. A rilascio avvenuto, infatti, il conduttore non ha più la possibilità di accedere ai locali dell’immobile.

Conclusione

Per concludere, è appena il caso di rammentare che nello svolgimento delle attività connesse alla procedura di sfratto per morosità è necessario farsi assistere da un avvocato iscritto all’albo professionale e che possa, pertanto, legittimamente firmare gli atti e difendere in udienza.