Le responsabilità del precedente proprietario in caso di infiltrazioni d'acqua

Quando riscontriamo un’infiltrazione nelle nostre mura abitative, dovuta alla perdita di acqua, il primo pensiero è quello di domandarsi “da dove proviene l’infiltrazione”? E quando capiamo che la perdita non deriva da un nostro problema interno ci chiediamo “chi deve ristorarmi i danni e provvedere alle dovute riparazioni?”

Di seguito esamineremo un problema tipico della vita concreta, ossia quando siamo consapevoli da dove provengono le infiltrazioni, l’inquilino del piano superiore (oppure di fianco), ma il proprietario delle mura per così dire “nemiche” di recente ha ceduto il suo immobile. Per cui la domanda è, a chi rivolgere le nostre lamentele? Nell’articolo di seguito l’ardua sentenza.

Quali sono le responsabilità del precedente proprietario in caso di infiltrazioni d'acqua?

È un problema ricorrente, uno dei più temuti dagli inquilini, l’incubo di molti che diventa realtà: le infiltrazioni d’acqua provenienti dal piano sovrastante o dal terrazzo di copertura, ovvero dall’appartamento adiacente, e in certi casi anche dal sottostante: A quel punto il primo istinto è di andare a bussare alla porta del “signore di sopra” per fargli presente che il nostro soffitto si è maledettamente rovinato a causa di una perdita da egli proveniente.

Se l’immobile è un edificio formato da più appartamenti, e dunque composto da condomini, la prima risposta utile del proprietario sovrastante probabilmente sarà: “è un problema del condominio. Chiedete all’amministratore”. Purtroppo per lui non sempre funziona così. In primis, potrà trattarsi di una palazzina di soli 2 piani, e quindi formata da due soli proprietari, per cui non sarà possibile scaricare la colpa all’amministratore (la cui nomina, si badi, non è obbligatoria per condomini con meno di 8 condomini e altrettante unità immobiliari).

In questo caso risponderà in prima persona del danno procurato. Quand’anche ci trovassimo al cospetto di un condominio formato da oltre 8 unità immobiliari e con tanto di amministratore al seguito, il proprietario del piano superiore intanto potrà evitare di rispondere delle infiltrazioni di acqua direttamente, fintantoché si rientri nelle ipotesi in cui le dette infiltrazioni provengono dalle parti comune dell’edificio, ex art. 1117 c.c..

Quando invece alcun dubbio si pone sulla responsabilità dell’inquilino del piano superiore, può capitare che dopo il sorgere delle infiltrazioni di acqua, e prima che il problema sia risolto e i danni risarciti, il proprietario nel frattempo ceda l’immobile. A questo punto la domanda ulteriore è, a chi devo rivolgermi per eliminare la causa delle infiltrazioni o anche solo per il ristoro dei danni? Posto che, nella fattispecie, il principio da applicare è quello previsto dall’art. 2051 del codice civile (danno cagionato da cose in custodia) in base al quale “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”.

Per custode si intende colui che ha la disponibilità della cosa, nonché il potere di vigilanza e controllo su di essa. Dunque, in applicazione della norma richiamata, ne risponde il proprietario in virtù del potere di controllo e vigilanza. Concetto ribadito più volte anche dalla giurisprudenza di legittimità: "la responsabilità ex art. 2051 c.c. postula la sussistenza di un rapporto di custodia della cosa e una relazione di fatto tra un soggetto e la cosa stessa, tale da consentire il potere di controllarla, di eliminare le situazioni di pericolo che siano insorte e di escludere i terzi dal contatto con la cosa" (Cass. n. 2482/2018).

Nella fattispecie oggetto della presente tematica, ed in applicazione dell’art. 2051 c.c., nessun dubbio ci dovrebbe essere sul fatto che ne risponda il nuovo proprietario, in virtù di quella relazione di custodia che sorge tra soggetto e cosa. Tuttavia, anche in questo caso, fondamentale risulta essere la verifica degli orientamenti giurisprudenziali sulle ipotesi analoghe, i quali, in un primo momento ed in più occasioni, si sono indirizzate verso l’applicazione del criterio solidaristico della responsabilità, per cui: nuovo e vecchio proprietario, sia per quanto concerne le obbligazioni concernenti gli oneri condominiali, che per violazioni delle norme di manutenzione edile, sono soggetti alla responsabilità solidale. Per effetto di ciò, sia il precedente proprietario, che il nuovo possono essere chiamati a rispondere per l’intero danno.

Il precedente proprietario, perché in sostanza tale era al momento dell’evento (le infiltrazioni) e del danno (danni conseguenti alle infiltrazioni); il nuovo proprietario, invece, in quanto subentra in una posizione di diritto-dovere, per cui egli acquista non solo il godimento della cosa e dei diritti da essa dipendenti, ma anche ogni onere conseguente alla relazione con il bene per il fatto di aver conseguito lo status di proprietario (c.d. obbligazioni propter rem), alla cui osservanza il successore non può sottrarsi. Nel tempo, però, è venuto delineandosi un nuovo orientamento, sia di merito che di legittimità, in base al quale, secondo gli ermellini, il diritto al risarcimento dei danni, collegati ad un immobile, ha natura personale e rappresenta un onere che ricade esclusivamente su chi era proprietario del bene all'epoca dell'evento dannoso.

Pertanto il risarcimento dei danni va richiesto al proprietario dell’immobile all’epoca in cui il danno è stato cagionato, (tra le altre, Cass. Civ. n. 15744/2009). Sulla base di tale principio enunciato, ogniqualvolta si accerti l’esistenza di danni imputabili e provenienti da un’altra unità immobiliare, e qualora tale unità sia stata ceduta, occorrerà rivolgere la propria richiesta di ristoro danni a colui che era l’effettivo proprietario al momento del verificarsi dell’evento, e dunque esclusivamente al precedente proprietario. Ciò non esclude, in assoluto, la scelta di agire sia nei confronti del precedente, che del nuovo proprietario in via solidale. Parimenti, quando sia difficile accertare il momento in cui l’evento si è prodotto, se ante o post cessione dell’immobile.

Come è possibile scoprire l'esistenza di infiltrazioni d'acqua causate dal precedente proprietario?

Quando notiamo la presenza di infiltrazioni, che spesso si presentano con quelle tipiche macchie scure dovute alla formazione di muffa a causa dell’umidità concentrata sul punto, e dalla caduta dell’intonaco, dobbiamo capire prima di tutto il punto specifico da cui provengono le infiltrazioni. Il motivo è dovuto al fatto che ci consente, sia di intervenire sulla causa delle infiltrazioni, e sia di individuare il proprietario responsabile a cui rivolgere le nostre richieste di rimozione delle cause di infiltrazione e di ristoro danni.

Quando, poi, constatiamo che nel frattempo il proprietario delle mura da cui provengono le infiltrazioni medesime ha ceduto l’immobile, sarà necessario ricostruire la tempistica degli eventi. Un primo sistema, utile soprattutto quando l’originario proprietario non ha ancora ceduto l’unità immobiliare, sarà quello di formalizzare per iscritto la presenza di infiltrazioni e la richiesta di ristoro danni causati, mercè l’invio di una racc.ta a/r al “responsabile”, che ci permetterà di fissare la cronologia degli eventi. Infatti, è chiaro che, se ad esempio verifichiamo il danno da infiltrazioni in data 2 gennaio 2023, e provvederemo ad inviare con racc.ta (o pec) la formale richiesta di intervento e risarcimento, ad esempio in data 12 gennaio 2023, al sig. Bianchi - perché costui in quella data risultava esserne ancora il proprietario - se in seguito constateremo che il sig. Rossi è divenuto il nuovo proprietario (ad esempio a far data dal 1 marzo 2023), la corrispondenza intercorsa ci faciliterà il compito di capire chi fosse l’effettivo proprietario al tempo dell’evento (nella fattispecie il sig. Bianchi).

La questione si complica, invece, laddove al momento in cui verifichiamo la presenza di infiltrazioni sia già avvenuto il trasferimento di proprietà. Restando nell’esempio di sopra, ipotizziamo che solo in data 6 marzo 2023 prendiamo piena conoscenza della presenza di infiltrazioni d’acqua. In questo caso, sarà necessario capire se le infiltrazioni medesime e il conseguente danno si sono presentante prima o dopo la data di trasferimento (nell’esempio abbiamo detto il 1 marzo 2023).

In tal caso non resterà che affidarci ad un consulente tecnico (ingegnere, geometra) il quale, attraverso i necessari rilievi tecnici, sarà in grado (o meno) di accertare a livello temporale quando le infiltrazioni si siano manifestate. Nelle ipotesi un cui l’accertamento temporale non sia possibile altrimenti stabilire, nel dubbio non resterà che agire con l’azione di responsabilità solidale tra nuovo e precedente proprietario.

Quali sono le azioni legali che possono essere intraprese contro il precedente proprietario per il risarcimento dei danni causati dalle infiltrazioni?

Le azioni esercitabili abbiamo visto, innanzitutto, sono indirizzabili al precedente proprietario, oppure in via solidale verso il nuovo e il precedente, quando risulti difficile l’accertamento temporale del momento esatto in cui si è verificato l’evento e il danno conseguente.

La prima cosa da fare, sarà quella di rivolgersi ad un avvocato che ci indicherà la strada più giusta da seguire. Sul piano giuridico, difatti, la materia non è agevole e richiede l’ausilio e l’intervento di un tecnico del diritto. Il danno da infiltrazione rientra nelle ipotesi di responsabilità da cose in custodia ex art. 2051 c.c., ma anche nell’ampio genere della responsabilità c.d. aquiliana ex art. 2043 c.c. ovvero parliamo della responsabilità extracontrattuale, in base alla quale qualunque fatto illecito, colposo o doloso, che cagioni ad altri un danno ingiusto, obbliga il responsabile al risarcimento del danno.

Pertanto, la prima cosa da fare sarà quella di individuare colui verso il quale occorrerà rivolgersi per il ristoro dei danni conseguenti all’infiltrazione, il proprietario precedente o il nuovo. Sarà opportuno, in seguito, formalizzare per iscritto una richiesta di risarcimento danni in via bonaria, mercé l’invio di una diffida a mezzo racc.ta a/r oppure pec qualora il proprietario ne sia munito, magari inviata per conoscenza all’amministratore del condominio ove sia presente.

In caso di esito negativo alla richiesta bonaria, si potrà valutare un ulteriore tentativo di risoluzione della controversia con mezzi alternativi, ossia con la mediazione o con la negoziazione assistita. Si precisa che, né la mediazione, né tampoco la negoziazione assistita, per le controversie da infiltrazioni, sono ritenute come condizioni di procedibilità per la successiva azione in sede giudiziale (Tribunale Roma n.1770/2021). Un’ulteriore strada da seguire, anche ai fini dell’accertamento temporale dei danni, potrebbe essere l’ATP.

Si tratta dell’accertamento tecnico preventivo, uno strumento idoneo a precostituire prove mediante un’istanza di procedimento di istruzione preventiva, rivolto ad anticipare le indagini che di solito si svolgono dopo che la causa sia portata dinanzi al giudice, e soprattutto quando si voglia evitare di perdere la prova dei danni a seguito del possibile mutamento dello stato di luoghi (si pensi al timore di lavori eseguiti in fretta e furia dal proprietario responsabile per nascondere i fatti o renderli di difficile accertamento). Si procederà, in tal modo, alla nomina di un consulente, tramite il giudice, che esiguità tutti i controlli e rilievi del caso.

Quando i tentativi stragiudiziali non siano andati a buon fine, l’introduzione della causa dinanzi al giudice resterà l’ultima strada percorribile. Come ben si nota, le attività da svolgere sono molteplici e non si esauriscono nelle righe sopra scritte, pertanto la nomina di un avvocato di fiducia per assisterci è imprescindibile.

Come viene calcolato il risarcimento dei danni causati dalle infiltrazioni d'acqua del precedente proprietario?

Per stabilire la misura e il valore del danno, imprescindibile è la nomina di un tecnico (ingegnere, geometra, costruttore edile), che dapprima verifichi la causa dell’infiltrazione, di poi stabilisca il tipo di riparazione occorrente, cui fa seguito il rilascio di un preventivo dei lavori e dei costi per eseguire gli stessi.

Per riparazione, intendiamo sia i lavori necessari da eseguire per eliminare la causa dell’infiltrazione d’acqua, che di regola si eseguono presso l’abitazione del proprietario responsabile, e sia la messa in ripristino dello stato dei luoghi, ossia i lavori necessari per riparare il danno conseguente alle infiltrazioni subite dal danneggiato, quindi nell’immobile di quest’ultimo, necessarie a far tornare il muro o soffitto che sia splendido splendente come e più di prima.

Ovviamente le riparazioni per la messa in ripristino dello stato dei luoghi a favore del danneggiato hanno un costo, e questo costo rappresenta principalmente la misura del danno subito.

Quali sono i tempi e le modalità per richiedere il risarcimento dei danni causati dalle infiltrazioni del precedente proprietario?

Una volta ottenuto il preventivo dei lavori da eseguire per eliminare le infiltrazioni e riparare i danni, quest’ultimo è quello che interessa maggiormente al proprietario danneggiato, in quanto si presume che i lavori per la eliminazione delle cause delle infiltrazioni siano da eseguirsi presso l’immobile del proprietario (precedente) responsabile.

Orbene, in qualità di danneggiati, preso conoscenza del preventivo dei lavori atti a ripristinare il danno da infiltrazione, i tempi e le modalità per richiedere il risarcimento variano in base ad una serie di situazioni. Pertanto, come abbiamo già visto, la prima cosa da fare sarà quella di individuare colui verso il quale occorrerà rivolgersi per il ristoro dei danni conseguenti all’infiltrazione, proprietario precedente o il nuovo.

Seguendo, come detto, l’interpretazione che individua nel precedente proprietario il responsabile del danno da infiltrazioni, sarà opportuno formalizzare per iscritto una richiesta di risarcimento danni in via bonaria, mercé l’invio di una racc.ta a/r oppure pec qualora il proprietario ne sia munito, magari inviata per conoscenza all’amministratore del condominio ove sia presente.

Qualora il proprietario responsabile, sia esso il precedente, ma ben potrebbe essere anche quello nuovo, optino per la immediata risarcibilità a semplice richiesta nulla quaestio: danno procurato, danno ristorato. Le cose si complicano, invece, quando il proprietario decida di non prendere in considerazione la nostra richiesta o peggio ancora contestarla, perché ad esempio ritenga che l’infiltrazione provenga dalle parti comuni di un edificio con più condomini, e dunque ritenga che la richiesta di danni vada indirizzata all’amministratore; come pure sostenga che non vi sia alcuna infiltrazione e che il problema del proprietario danneggiato sia una sua personale cattiva manutenzione.

In questi casi, ovviamente, i tempi per il risarcimento saranno maggiori e non facilmente misurabili in modo preciso, atteso che le variabili sono innumerevoli, e molto probabilmente dovremo adire il giudice per l’accertamento dei fatti ed ottenere una sentenza di condanna al risarcimento. Nella peggiore delle ipotesi, e considerando i tempi biblici della giustizia italiana, ci toccherà mettere in preventivo tempi variabili tra i 2 ed i 4 anni per la sola sentenza di condanna in primo grado. Non ci resta che sperare nel buon senso del proprietario responsabile delle infiltrazioni.

Quali misure di prevenzione possono essere adottate per evitare i danni causati dalle infiltrazioni del precedente proprietario?

Diciamo subito che non è facile poter trovare un valido rimedio per prevenire sia le infiltrazioni d’acqua, che prevedere l’intenzione del proprietario responsabile dei danni da infiltrazione di cedere il suo immobile. Si tratta, infatti, di situazioni che spesso sfuggono al controllo sia da parte di colui dal cui immobile si verificano le cause di infiltrazione, e sia del proprietario danneggiato, atteso che per entrambi, spesso, la causa si manifesta all’improvviso (ad esempio per una rottura improvvisa una tubatura d’acqua interna).

In altri casi, invece, certamente il comportamento del proprietario da cui derivano le infiltrazioni può determinare e/o aggravare la situazione dovuta ad una cattiva manutenzione o colpevole incuranza. Si pensi all’ipotesi tipica del proprietario del terrazzo di copertura che pur notando una perdita d’acqua o la concentrazione della stessa in determinati punti del terrazzo, perché la pendenza non consente il regolare scolo e produca ristagni, ovvero il manto impermeabile sia vecchio e logoro, non provveda ai necessari interventi.

Pertanto, il consiglio è quello di aver cura, laddove possibile, di eseguire una regolare manutenzione dell’immobile, mentre per il proprietario sottostante o adiacente di notiziare immediatamente il responsabile alla prima presenza di macchie di acqua sul muro.

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Quando abbiamo un problema di infiltrazioni, notiziato il proprietario responsabile dei danni subiti, qualora quest’ultimo non si attivi a risarcire spontaneamente, la miglior cosa da fare è quella di rivolgerci ad un avvocato. D’accordo ma… “Il proprietario del piano superiore non vuole risarcirmi i danni da infiltrazione cosa posso fare? Dove posso trovare un avvocato di fiducia che mi ascolti e mi segua con professionalità e correttezza? Chi si prenderà cura dei miei interessi aggiornandomi costantemente sullo stato delle mie pratiche legali?”

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