Lavori edilizi abusivi nel condominio

Per questo fine, il regolamento condominiale, unitamente alle norme di legge, può assumere un ruolo importante, in quanto in esso vengono ad essere inserite le norme di comportamento che ogni condomino deve assumere, al fine di garantire la pacifica convivenza tra condomini stessi, il buon uso della cosa comune, la ripartizione delle spese, la manutenzione e decoro dell’edificio, l’organizzazione, le norme di comportamento, e, in sostanza, come suggerisce la parola, regolare il condominio nel suo complesso.

Il mancato rispetto di queste regole, ovviamente, va a discapito dell’intero condominio, per cui è necessario, da una parte, che tutti i condomini abbiano il buon senso di seguirle nel rispetto degli altri, e sia prevedere norme che garantiscano il rispetto delle regole stesse e le conseguenze in caso di inadempimento. Tra questi inadempimenti si possono inserire alcune ipotesi di lavori edilizi “abusivi”, realizzati senza una legittima autorizzazione, ora dal condominio, ora dal singolo condomino, che incidono sulle parti comuni dell’edificio. Vediamo di seguito di cosa si tratta

Cosa si intende per lavori abusivi nel condominio: definizione e normativa di riferimento

Per lavori abusivi all’interno di un condominio, generalmente, ci si riferisce a quelle opere edilizie vietate o senza autorizzazioni (tipiche le ristrutturazioni, ovvero costruzioni) che possono assumere rilievo sotto diversi punti di vista, ossia: oggettivo, in relazione al tipo di lavoro eseguito; alla ubicazione dell’opera; soggettivo, in relazione al soggetto responsabile ed in relazione al tipo di violazione commessa: 1)

1) Oggetto dell’abuso

L’abuso edilizio si configura quando viene eseguita un’opera edilizia o altro lavoro affine, comportante una costruzione ex novo su suolo non edificabile, oppure un ampliamento di un’opera già presente, sia allargando la stessa e/o in superficie, cioè edificando in altezza, diciamo come prolungamento di un’opera già esistente, ma in assenza di una specifica autorizzazione o permesso (amministrativa, comunale o condominiale).

2) Ubicazione dell’opera

Con questa espressione intendiamo, in parole semplici, il punto esatto in cui vengono eseguiti i lavori, ovverosia se all’interno dell’appartamento di un condomino che, tuttavia, incide in qualche modo sull’intero edificio o parte di esso (stabilità dell’edificio), oppure opere eseguite direttamente sulle parti comuni dell’edificio medesimo, cioè quelle parti in comproprietà tra condomini;

3) Soggetti responsabili dell’abuso in condominio

Possono essere un condomino, alcuni di essi o lo stesso amministratore, sia pure indirettamente ed in particolari circostanze;

4) Tipo di violazione commessa

La realizzazione di un’opera abusiva può avvenire per violazione di divieti di fare o non fare di norme urbanistiche comunali; per violazione del regolamento condominiale; in violazione delle norme di legge

Esempi di lavori abusivi nel condominio: situazioni concreti

Gli esempi di costruzioni e lavori edili abusivi sono molteplici. Tra quelli, diciamo, più ricorrenti, vi ritroviamo la costruzione di sopraelevazione, consistente nella realizzazione di un piano aggiuntivo, da parte del proprietario dell’ultimo piano o del proprietario esclusivo del lastrico solare, e che quindi implichi sia un aumento volumetrico, che di superficie in seno all’edificio interessato.

L’art. 1127 del Codice civile, consente al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio di elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La medesima possibilità viene attribuita a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. Ma questo diritto può incontrare dei limiti.

Difatti, questo tipo di costruzione può implicare diversi tipi di violazioni in quanto, ed a seconda dei casi, può rilevare sia in termini di violazione del regolamento condominiale, che ad esempio preveda espressamente il divieto di costruire sopraelevazioni, sia in contrasto con il regolamento urbano o il piano regolatore generale del Comune, laddove la realizzazione dell’opera avvenga in zone dove non sono consentiti aumenti volumetrici e di superficie; ma anche nei confronti della legge, allorquando incida su di un interesse comune dei condomini, ad esempio perché l’opera comporta un pregiudizio al decoro architettonico e all’igiene dello stabile, ai sensi del comma 3 dell’art. 1127 c.c.. Così anche per i giudici di legittimità:

“È abusiva la sopraelevazione sul lastrico solare fatta dal singolo condomino se, indipendentemente dalla regolarità amministrativa, il nuovo manufatto realizzato disperde quella uniformità che attribuisce all’edificio un aspetto ancora ordinato e dignitoso” (Cass. Civ. n.1625/2017).

Fino a poco tempo fa, si consideravano abusive anche l’installazione di vetrate e verande, se non munite di apposita autorizzazione. Ora, invece, è possibile installare vetrate per chiudere balconi, terrazze e verande senza richiedere permessi al Comune. Si tratta di una novità introdotta con un emendamento alla legge di conversione del Dl Aiuti bis (Decreto Legge 115/2022), che ha fatto rientrare questo tipo di opera nella categoria del c.d. “edilizia libera” (cioè che non richiede permessi).

Un ulteriore esempio, va segnalata una vicenda recente accaduta a Catania, dove a causa dei litigi con gli altri condomini, uno di essi, l’inquilino del primo piano per la precisione, per evitare di utilizzare l’ascensore condominiale e dunque intrattenere nell’occasione rapporti di vicinato, realizzava abusivamente una scala esterna di ferro per collegare il suo balcone alla strada. In tal caso l’opera si presentava doppiamente abusiva, sia perché andava ad intaccare la facciata dell’edificio, alterando la struttura architettonica, in violazione del comma 3 dell’art. 1127 c.c., e sia occupava abusivamente il suolo pubblico.

Quali sono le conseguenze dei lavori abusivi nel condominio: rischi per la sicurezza e le sanzioni previste dalla legge

La realizzazione di un’opera abusiva, come abbiamo accennato, può comportare la violazione di diversi divieti, tra questi:

- P.R.G. (Piano regolatore generale dei Comuni). Si tratta principalmente dei divieti di eseguire opere volumetriche e/o in superficie ex novo o in aggiunta ad altra opera già esistente, in violazione delle norme urbanistiche comunali (P.R.G.): si pensi ai centri urbani soggetti al traffico aeroportuale per cui si ponga un divieto di costruzione oltre certi limiti per garantire le corrette traiettorie dei velivoli e, di conseguenza, tutelare l’incolumità pubblica generale (c.d. PRA: Piano di rischio aeroportuale);

- La violazione del regolamento condominiale: allorquando il regolamento espressamente preveda dei divieti di costruzione onde tutelare il decoro e la struttura architettonica dello stabile, o al fine di garantire la stabilità dell’edificio e la sicurezza dei condomini;

- Violazione delle norme di legge: quando l’opera eseguita avviene in violazione di specifiche norme quali quelle previste dagli artt. 1122 e 1127 del codice civile

Le conseguenze di tali violazioni

L’abuso edilizio di per sè è un reato contravvenzionale, punito con l’arresto o con l’ammenda. Previsto dall’art. 44 DPR 380/2001 (Testo unico dell’edilizia) esso prevede:

• l’ammenda fino a 10.329 euro per l’inosservanza di norme, prescrizioni e modalità esecutive previste da legge, regolamenti edilizi, strumenti urbanistici o dal permesso di costruire;
• l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 5.164 a 51.645 euro nei casi di esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso;
• l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 15.493 a 51.645 euro nel caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio.

Il responsabile dell’abuso può essere obbligato a rimuovere gli abusi o a ripristinare lo stato dei luoghi. A prescindere dalla previsione dell’art. 44 del Testo unico sull’edilizia, il rischio per un condomino che compia un abuso ai danni del condominio è quello di vedersi chiamato a rispondere dell’opera realizzata innanzi al giudice civile, il quale nella peggiore delle ipotesi emetterà un provvedimento di condanna all’abbattimento del lavoro eseguito e/o di messa in ripristino dello status quo ante, con tutte le spese e conseguenze del caso, da rispondere nei confronti del condominio.

Come evitare i lavori abusivi nel condominio: consigli utili per i condomini

Non è possibile indicare una formula magica da applicare per tutte le situazioni, ed evitare ab origine l’insorgere di questioni relative alla realizzazione di opere abusive da parte di un condomino. Parliamo di situazioni in cui il rischio è sempre dietro l’angolo. Sicuramente è possibile prevedere qualche rimedio preventivo, o che, comunque, possa fare da deterrente, ossia la previsione espressa nel regolamento condominiale di vietare la realizzazione di alcuni tipi di opere, oppure l’obbligo del condomino di segnalare all’amministratore l’avvio di lavori (avviso di inizio lavori).

Questo tipo di avviso, in alcuni casi diventa obbligatorio per legge. Infatti, ai sensi dell’art. 1122 c.c. ”Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.

In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea.” Se ne ricava, che quando i lavori da eseguire siano particolarmente notevoli ed invasivi, è dovere ed obbligo del condomino notiziare l’amministratore delle sue intenzioni. Purtroppo, nella realtà quotidiana, non sempre i lavori da eseguire ne vengono messi a conoscenza i condomini, altrimenti non staremo qui a scrivere di abusi.

Cosa fare in caso di lavori abusivi nel condominio: azioni da intraprendere per tutelarsi e far rispettare la normativa

Quando notiamo che all’interno dell’edificio ci sono lavori che destano dei sospetti, ma anche in assenza di un concreto sospetto sulla presenza di azioni abusive, è opportuno notiziare l’amministratore del condominio, segnalando l’esecuzione di lavori ovvero chiedendo spiegazioni qualora egli ne sia già a conoscenza.

L’amministratore, difatti, potrebbe non aver avuto alcuna notizia, né tantomeno aver ricevuto avvisi di sorta, per cui una volta informatosi sui fatti, rientrano tra i suoi poteri/doveri quello di salvaguardare sia l’edificio nel suo complesso, in termini di stabilità e decoro architettonico, sia il valore delle singole unità immobiliari che rischiano di essere compromesse da abusi condominiali. Non appena avrà avuto notizia di abusi edilizi in condominio, l’amministratore avrà l’obbligo di denunciarli, soprattutto qualora incidono sulle parti comuni dello stabile.

Non occorre la preventiva autorizzazione dell’assemblea dei condomini. L’amministratore, in tal caso, dovrà trasmettere una diffida al condomino trasgressore, sollecitandolo ad interrompere i lavori, in attesa di notiziare lo stesso sulla natura è tipologia di opera, ovvero, se l’abuso è evidente, sollecitandolo a ripristinare lo stato dei luoghi attraverso la rimozione della costruzione abusiva.

Sono autorizzati ad agire anche i singoli condomini, quando l’opera abusiva si ritenga danneggi le parti in comunione. Infine, i condomini riuniti in assemblea potranno deliberare di agire legalmente nei confronti dei condomini trasgressori attraverso la proposizione di una domanda giudiziale, rivolta all’accertamento dell’abusività dei lavori, e per il ripristino dello stato dei luoghi.

La responsabilità dei proprietari e dell'amministratore condominiale nei confronti dei lavori abusivi

La repressione dell'abuso edilizio in un condominio rientra tra le prerogative e nei poteri dell'amministratore di condominio, avendo egli la rappresentanza dei condomini e il potere di compiere atti conservativi a tutela dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio. Pertanto, quando l’abuso edilizio va ad incidere sulle parti comuni di uno stabile, certamente la cosa deve interessare l’amministratore, essendo egli responsabile qualora rimanga inerte.

Diversamente, la responsabilità ricade in capo al solo condomino Invero, l'amministratore di condominio è tenuto al rispetto delle norme edilizie in tema di autorizzazioni amministrative necessarie per la realizzazione di opere volumetriche e/o in superficie, che possono modificare ovvero ampliare la struttura dell'edificio.

Per cui, laddove si renda inadempiente nell’esercizio delle attività atte a paralizzare i lavori abusivi sarebbe direttamente responsabile verso tutti i condomini, per inosservanza dei suoi doveri. Più difficile imputargli in assoluto una responsabilità quanto alle attività di controllo, non potendo ritenere che l’amministratore sia tenuto giornalmente a bussare porta per porta per verificare il possibile svolgimento di lavori, salvo si dimostri che egli ne era a conoscenza.

Quanto ai proprietari, la loro responsabilità incombe sia nel caso abbiano direttamente eseguito lavori abusivi, sia se questi ultimi siano stati realizzati dai loro inquilini. La responsabilità di cui si discute può comportare l’eventuale risarcimento dei danni conseguenti alle opere abusivamente eseguite.

Conclusioni

Dal punto di vista di chi vuole realizzare un’opera, è sempre opportuno eseguirla nel rispetto delle norme di legge e del regolamento condominiale, e dunque verificare la fattibilità del progetto nel rispetto degli altrui diritti dei condomini, avvisando l’amministratore dei lavori da iniziare. Dal punto di vista dei condomini, quando abbiamo contezza della esecuzione di lavori è bene avvisare immediatamente l’amministratore per le opportune verifiche, nulla escludendo la possibilità di agire in prima persona in quanto comproprietari delle parti interessate.