Ristrutturazioni: Regole e Orari per il Condominio

Normative sugli orari lavori condominiali

Codice civile e regolamenti locali

Occorre, innanzitutto, premettere che difetta nel codice civile italiano una disposizione di carattere generale avente ad oggetto la disciplina degli orari da rispettare per l’esecuzione dei lavori di ristrutturazione nel contesto condominiale.

La regolamentazione di tali aspetti viene, infatti, demandata in maniera specifica a livello comunale, mediante la previsione di appositi regolamenti comunali. Peraltro, la previsione può variare di Comune in Comune. Sembra, quindi, opportuno informarsi presso il Comune di residenza per avere un quadro di massima per procedere in sicurezza.

Può accadere, peraltro, che un regolamento comunale in materia non sia stato adottato. In assenza, pertanto, occorrerà aver riguardo e osservare gli orari previsti dal capoluogo di Provincia.

Non può non prendersi, comunque, in considerazione quanto previsto dai regolamenti condominiali.

La regola generale è quella secondo la quale tali regolamenti non possono individuare orari in cui consentire l’esecuzione di lavori rumorosi nel contesto condominiale diversi e più ampi di quelli fissati dal Comune.

Si fa salva l’ipotesi in cui gli edifici condominiali siano dotati di un regolamento di natura contrattuale che sia stato sottoscritto da tutti i condomini all’atto dell’acquisto delle singole unità immobiliari e che consenta loro di fissare orari specifici per l’esecuzione dei lavori nel plesso condominiale.

Normativa nazionale: orari generali per i lavori

Nonostante quanto anticipato al paragrafo precedente, dalla disamina complessiva dei regolamenti comunali emerge che vi sono delle fasce orarie in cui tendenzialmente i lavori di carattere rumoroso vengono solitamente accettati.

A ben guardare si tratta di fasce orarie corrispondenti a quelle durante le quali si svolge normalmente l’attività lavorativa diurna, quelle che potrebbero definirsi quali “orario d’ufficio”.

Colui che risiede in un contesto condominiale, infatti, deve premurarsi di rispettare gli orari di silenzio, in segno di rispetto reciproco dei condomini.

I lavori condominiali, quindi, potendo arrecare disturbo agli altri, devono essere eseguiti in orari specifici, escludendo le fasce orarie che sono comprese tra le 13.00 e le 16.00 nonché tra le 20.00-21.00 e le 8.00 del giorno successivo.

Maggiore tolleranza sembra consentita durante il periodo estivo, complice la circostanza che è abitudine comune tardare leggermente ogni attività.

Nel periodo estivo sembra, quindi, consentito eseguire i lavori fino alle 23.00.

Regolamento condominiale e orari per i lavori

Chi decide gli orari in condominio?

Si è già detto come gli orari dei lavori nel contesto condominiale possano (e nei condomini che contemplino più di 10 unità immobiliari appartenenti ad altrettanti proprietari debbano) essere disciplinati tramite regolamento.

Quest’ultimo, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1138 del codice civile vien approvato dall’assemblea condominiale con un numero di voti favorevoli che rappresenti la maggioranza dei condomini intervenuti e almeno la metà del valore complessivo dell’edificio ed essere allegato al registro dei verbali delle assemblee.

Nelle unità condominiali di più piccole dimensioni e, comunque, con meno di 10 condomini e nelle quali non sia stato adottato un regolamento le decisioni sul punto sono sempre rimesse all’organo decisionale e, quindi, all’assemblea condominiale sempre con le medesime maggioranze individuate nel periodo precedente.

Il criterio seguito è, quindi, quello duplice della maggioranza assoluta dei votanti, i quali devono, però, rappresentare almeno la metà del valore complessivo dell’intero immobile condominiale.

Deroghe al regolamento condominiale

Ci si chiede se e in che termini possano prevedersi deroghe al regolamento condominiale in punto di disciplina degli orari entro i quali possono svolgersi i lavori di ristrutturazione e manutenzione nell’edificio.

In particolare, eventuali deroghe debbono essere necessariamente assoggettate a nuova deliberazione da parte dell’assemblea condominiale e con le medesime maggioranze previste per l’approvazione iniziale del regolamento condominiale (i.e. maggioranza dei partecipanti alla votazione e i quali rappresentino almeno la metà del valore complessivo dell’immobile condominiale).

Le previsioni di cui al regolamento condominiale, inoltre, sono assoggettate a deroga nell’eventualità in cui abbiano portata ampliativa degli orari all’uopo previsti da parte del regolamento comunale o, qualora questo difetti, da parte del regolamento in materia predisposto dal regolamento provinciale.

Nelle predette situazioni, gli orari che devono ritenersi applicabili sono quelli previsti dal regolamento comunale o da quello provinciale, in deroga alle disposizioni del regolamento condominiale che abbia portata più permissiva.

Orari consentiti per diverse tipologie di lavori

Lavori di manutenzione ordinaria

Giunti a questo punto della trattazione sembra opportuno rilevare come si debba in materia effettuare una distinzione tra l’esecuzione dei lavori di manutenzione ordinaria e quelli aventi ad oggetto la ristrutturazione edilizia.

Nella prima tipologia rientrano tutte le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione di finiture degli edifici e necessarie a mantenere in efficienza gli impianti, pur non comportando alterazione dell’aspetto esterno dell’edificio. Si pensi alle opere di sostituzione della pavimentazione o degli infissi.

In tal caso si devono ritenere applicabili in toto le regole descritte nei paragrafi precedenti in tema di orari consentiti per lo svolgimento dei lavori.

Lavori di ristrutturazione edilizia

Dai lavori di manutenzione ordinaria debbono tenersi distinti i lavori di ristrutturazione edilizia, lavori che implicano un’alterazione strutturale degli immobili o un intervento consistente.

Si pensi alla sostituzione di un tratto di tetto ovvero al rifacimento di un balcone in muratura, tali da comportare disagio e disturbo agli altri condomini, ma anche ai vicini di casa.

In tal caso, il rispetto degli orari è ancor più vincolante.

Sembra fatto salvo il caso in cui ai fini dell’esecuzione dei lavori l’impresa necessiti di operare anche al di fuori oltre orario. Per poter procedere sarà necessario ottenere un’autorizzazione ad hoc dal Comune.

Cosa fare in caso di disturbo della quiete

Come gestire le controversie con i vicini

Onde evitare l’insorgenza di controversie con i vicini sembra opportuno esporre nella bacheca condominiale o, comunque, in una zona ben visibile un avviso con il quale si significa della circostanza che si dovrà procedere ad effettuare dei lavori che potrebbero recare disturbo e nel quale fornire tutte le indicazioni minime indispensabili, quali la data di inizio e fine dei lavori (o, almeno, quelli approssimativamente ipotizzati), la zona dell’edificio coinvolta, gli orari nei quali le attività verranno eseguite, il nome dell’impresa incaricata dell’esecuzione e il contatto del relativo responsabile.

Conviene sempre rendersi massimamente disponibili ed accomodanti a trovare eventuali punti di incontro delle esigenze particolari anche di alcuni condomini, anche se il rigoroso rispetto degli orari consentiti dovrebbe essere di per sé sufficiente ad evitare che vengano mosse contestazioni e, quindi, l’insorgenza di problemi dal punto di vista della pacifica convivenza o, addirittura, sotto il profilo legale.

Quando rivolgersi all’amministratore o alla legge

Ci si chiede, tuttavia, come possa comportarsi il condomino o il vicino di casa che rilevi che gli orari stabiliti e/o comunicati non vengano rispettati dall’esecutore dei lavori.

Ove il contatto diretto con il condomino che stia provvedendo a far eseguire l’intervento non produca gli esiti auspicati di far cessare il disturbo oltre la soglia della tollerabilità nelle fasce orarie in cui dovrebbe essere rispettato il silenzio, il soggetto che lo reputi necessario può tentare, innanzitutto, di coinvolgere, rendendolo edotto e chiedendogli di intervenire, l’amministratore di condominio.

Questi potrà, infatti, coinvolgere il condomino programmatore dei lavori ed eventualmente l’impresa esecutrice al fine di esortarli a far cessare l’intervento rumoroso e disturbante.

Nella denegata e non creduta ipotesi in cui l’amministratore ometta di intervenire ovvero nonostante il suo intervento il comportamento disturbante continui i condomini che lo ritengano possono sempre chiedere l’intervento della forza pubblica, denunciando il fatto alla Polizia Municipale.

Sanzioni e responsabilità per il mancato rispetto degli orari

Multe e interventi legali

Chiunque non osservi le regole sul silenzio condominiale come brevemente riepilogate rischia di andare incontro a sanzioni.

Infatti, è comune che i regolamenti condominiali prevedano per il “trasgressore” una multa fino ad un massimo di 200,00 euro, incrementabile fino a 800,00 euro in caso il comportamento sia ripetuto nel tempo.

Occorre, inoltre, rammentare come nei casi più gravi il comportamento possa addirittura configurare fattispecie di reato, in particolare di quella di disturbo della quiete pubblica, a seguito del riconoscimento della quale il colpevole rischia di vedersi condannare alla pena dell’arresto fino a tre mesi ovvero dell’ammenda fino a 300,00 euro.

FAQ sugli orari lavori condominio

1. Quali sono gli orari per fare lavori in condominio?
   In linea di massima i lavori nel contesto condominiale debbono essere eseguiti in orari specifici, ossia nelle fasce orarie comprese tra le 8.00 e le 13.00 e tra le 16.00 e le 20.00-21.00 (o fino alle 23.00 nel periodo estivo).
2. È possibile fare lavori di domenica in condominio?
   La regola generale è quella secondo la quale nella giornata di domenica è preclusa la possibilità di eseguire i lavori in condominio, dovendosi considerare la domenica giornata destinata al riposo.
3. Cosa fare se i vicini fanno rumore fuori orario?
   In tal caso, se il tentativo di approccio bonario con il vicino risulta infruttuoso è possibile, innanzitutto, rivolgersi all’amministratore di condominio affinché tenti di provvedere a risolvere la questione. Ove anche in tal caso il comportamento non cessi l’extrema ratio è quella di rivolgersi alla forza pubblica (Polizia locale) per chiedere il suo intervento.
4. Quali sanzioni si rischiano per rumori fuori orario?
   Chi provoca rumori fuori orario può andare incontro a conseguenze spiacevoli e, in specie, innanzitutto, alla sanzione eventualmente prevista dal regolamento condominiale o, nei casi più gravi, addirittura, alla sanzione penale conseguente all’integrazione della fattispecie di “disturbo della quiete pubblica” con la conseguente applicazione della pena pecuniaria o, ove ritenuto adeguato al caso concreto, anche l’arresto.
5. Cosa dice il codice civile sui rumori condominiali?
   Il codice civile, in realtà, non fornisce alcuna espressa disciplina per il caso della verificazione di rumori condominiali. Si fanno salve le situazioni in cui i rumori assumano portata tale da poter essere considerate quali immissioni di rumore eccedente il limite della normale tollerabilità ai sensi delle norme civilistiche (cfr. art. 844 c.c.).