Aspetti legati alla gestione condominiale del lastrico solare

Spiegazione di cosa sia il lastrico solare e della sua importanza per i condomini

Spesso confuso anche con il terrazzo a livello o di copertura, il quale, in verità, se ne distingue poiché il terrazzo, di regola, è un ambiente vivibile ed abitabile circondato da una ringhiera su cui è possibile affacciarsi, laddove il lastrico indica la sola copertura dell’edificio non sempre, tra l’altro, calpestabile.

L’articolo 1117 del Codice Civile individua il lastrico solare tra le parti comuni di un condominio. La sua proprietà è pertanto condivisa tra i vari condòmini, salva l ‘ipotesi del lastrico solare a uso esclusivo. Vediamo di seguito alcuni aspetti legati alla gestione condominiale del lastrico solare.

Quali sono le spese per la riparazione del lastrico solare?

Ai sensi dell’art. 1117 c.c., “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate”.

Come si può ben osservare, il codice civile inserisce il lastrico solare e i tetti tra le parti dell’edificio che sono oggetto di proprietà comune di tutti i condomini, come regola generale. L’articolo 1126 del Codice Civile, invece, prevede la possibilità che l’intero lastrico solare, o una parte di esso, sia di uso esclusivo di un condomino, perché risultante dal titolo di proprietà, in maniera chiara ed esplicita, e nel regolamento di condominio approvato dall’assemblea, ovvero, come chiarito dalla giurisprudenza, ove tale appartenenza non risulti dal titolo, è necessario che essa faccia parte integrante da un punto di vista strutturale e funzionale del piano cui è annessa.

Nondimeno, anche se di uso esclusivo, il lastrico solare non perde comunque la sua funzione principale di copertura dell’intero edificio. Ne consegue che il diritto di utilizzo esclusivo è sempre limitato all’assolvimento della sua funzione fondamentale, ossia di copertura dello stabile intero. In tutte le ipotesi considerate, il lastrico solare dovrà essere oggetto di spese collegate alla riparazione e/o manutenzione, ordinaria o straordinaria, implicando la partecipazione di tutti i condomini alle spese medesime, sia pure in modo diverso nelle modalità che vedremo più avanti.

Nella manutenzione ordinaria rientrano tutti gli interventi periodici necessari alla cura e conservazione del lastrico e di tutte le parti comuni dello stabile idonee ad evitare il deterioramento e l’usura, nonché quei piccoli interventi di riparazione indispensabili per l’uso ordinario. Si pensi alla sostituzione delle piastrelle della pavimentazione rotte, oppure alla manutenzione del manto di copertura, o in generale, sostituzione di lampade di illuminazione, interventi ordinari di manutenzione ascensore ecc.

Alla manutenzione straordinaria sono riconducibili gli interventi eccezionali e imprevisti, come ad esempio le infiltrazioni di acqua nel manto di copertura del lastrico che richiedono il rifacimento integrale dello stesso.

Quali sono le responsabilità dell'amministratore condominiale nella distribuzione delle spese per la riparazione del lastrico solare?

Innanzitutto, per comprendere quando l’amministratore è responsabile nella distribuzione delle spese, è necessario chiarire come si ripartiscono le spese tra condomini. La risposta, in tal caso, ci viene dall’art. 1123 del codice civili, il quale testualmente stabilisce al primo comma che:

“Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.”

Il primo comma, dunque, fissa la regola generale che le spese sono ripartite in base al valore della proprietà di ciascun condomino, parliamo dei c.d. millesimi di proprietà. Il secondo comma, invece, pone una distinzione:

“Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.”

In pratica, si tratta del criterio di utilizzo delle parti comuni, per cui maggiore sarà l’uso che ne fanno alcuni condomini rispetto ad altri, altrettanto maggiore si potrà stabilire la quota di spesa a loro carico. Si pensi all’uso di una scala esterna all’edificio da parti di alcuni condomini perché facilita l’accesso alle proprie unità abitative oppure quando le aree destinate al parcheggio di veicoli siano limitate e destinati a pochi condomini che le utilizzano in via esclusiva.

L’art. 1123 c.c. infine, al terzo comma prevede un ulteriore caso in cui la ripartizione delle spese possa variare: “Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità” Si tratta di quei casi in cui un edificio è suddiviso in più scale oppure il condominio è composto da diversi edifici, per cui i relativi condomini si occupano delle spese afferenti le parti che rispettivamente utilizzano.

Il tipico esempio è quello in cui vi sono due scale e due ascensori che permettono l’accesso distinto per gruppo di condomini. Ognuno di loro si occuperà delle spese inerenti la loro scala ed ascensore.

Chiarito i criteri generali di ripartizione delle spese, eventualmente derogabili previa una deliberazione approvata in modo unanime dai condomini e trasfusa nel regolamento condominiale, qualora l’amministratore suddivida fra i condomini le spese comuni violando i criteri di ripartizione previsti dal codice civile ovvero come diversamente regolati dal regolamento condominiale, egli potrà essere soggetto a revoca da parte dell’assemblea dei condomini, nonché a risarcire ogni eventuale danno arrecato per la diversa ripartizione e violazione commessa.

Come viene stabilita la ripartizione delle spese per la riparazione del lastrico solare?

Abbiamo già avuto modo di osservare, nel paragrafo precedente, come avviene la ripartizione delle spese in base a quanto previsto dal codice civile.

Orbene per il lastrico solare si applicano gli stessi principi, ma per meglio delineare l’ambito di operatività intorno questa parte dell’edificio, e per semplificare, distinguiamo 4 ipotesi di ripartizione spese, in base al: lastrico solare di proprietà comune a tutti i condomini, in base al criterio dell’utilizzo maggiore, uso esclusivo o in parte del lastrico stesso, diversa convenzione.

Lastrico solare di proprietà comune a tutti i condomini

In questo caso, ci troviamo nell’ipotesi tipica prevista dal primo comma dell’art. 1123, e pertanto, qualora esso sia di proprietà e di uso comune, le spese per la riparazione, manutenzione e ricostruzione e rifacimento, sono a carico di tutti i condòmini e vanno ripartite in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno;

Utilizzo maggiore del lastrico solare, bene comune

In base al secondo comma dell’art. 1123 c.c. quando i beni sono destinati a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Per questo lo indichiamo come criterio di utilizzo maggiore, perché quei condomini che, per motivi diversi, fanno del lastrico solare un uso diverso e maggiore rispetto agli altri, le spese dovranno essere ripartite tenendo presente l’uso concreto che certi condomini praticano rispetto agli altri;

Uso esclusivo o in parte del lastrico solare

È l’ipotesi prevista dall’art. 1126 del codice civile. Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno:

Diversa convenzione

I criteri generali di ripartizione delle spese sono derogabili previa una deliberazione dell’assemblea dei condomini approvata in modo unanime e trasfusa nel regolamento condominiale.

Cosa fare in caso di mancata distribuzione delle spese per la riparazione del lastrico solare?

Una delibera assembleare che ripartisca diversamente le spese tra i condomini in violazione dei millesimi può esser nulla ovvero annullabile. Rammentiamo, brevemente, la differenza tra nullità e annullabilità.

Un atto nullo nel diritto civile è quello che presenta vizi e irregolarità così gravi da renderlo inidoneo a produrre validamente i suoi effetti. In realtà, l’atto nullo può, comunque, produrre effetti (sia pure illegittimamente) fintantoché non venga impugnato da chiunque ne abbia interesse al fine di farne accertare e dichiarare la sua nullità.

Sono tipiche cause di nullità, la contrarietà dell’atto a norme imperative, assenza di requisiti essenziali come la causam, la forma quando è prescritta in un dato modo (ad substantiam), l’oggetto, l’accordo delle parti, o quando la causa è illecita.

L’atto annullabile nel diritto civile, invece, è anch’esso un atto invalido, ma di regola è idoneo a produrre i suoi effetti, e presenta dei vizi che consentono alle sole parti dell’atto stesso, e che vi abbiano un interesse concreto stabilito dalla legge (art. 1441 c.c.), di impugnarlo per chiederne al giudice il suo annullamento. Sono cause di annullabilità degli atti l’incapacità di una delle parti o i vizi del volere, perché l’atto è sorto per dolo, errore o violenza.

Orbene in materia condominiale, il criterio distintivo è individuato nella distinzione tra: il contenuto delle deliberazioni, che comportano vizi di sostanza e le regole procedurali per la valida formazione di una delibera (vizi di forma). Pertanto, sono nulle ad esempio le delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, causa illecita, oggetto impossibile, devono qualificarsi annullabili, invece, ad esempio le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea dei condomini, violazioni del quorum previsto per la partecipazione ed adozione di provvedimenti, vizi nelle modalità di convocazione dell’assemblea.

Le delibere nulle sono impugnabili senza limiti di tempo, quelle annullabili entro 30 giorni dalla sua assunzione o dalla notifica del verbale agli assenti. Una recente sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione ha risolto proprio un contrasto giurisprudenziale in merito alle delibere di ripartizione delle spese tra i condomini, e più precisamente, ha chiarito quando la delibera debba ritenersi affetta da nullità, dunque rilevabile d’ufficio e deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, e i casi di mera annullabilità, deducibile nei modi e tempi previsti dall’art. 1137, secondo comma, c.c., ossia nei 30 giorni.

Sinteticamente, le conclusioni a cui sono pervenute le S.U. sono che, è annullabile la delibera condominiale che “riparta” in modo diverso dalla legge o dal regolamento condominiale le spese tra i condomini, e dunque resta impugnabile entro 30 giorni; da considerarsi nulla, e dunque impugnabile in ogni momento, la delibera che, invece, “modifichi” proprio i criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o convenzionalmente, per difetto assoluto di attribuzione (Sezioni Unite di Cassazione n.9839/2021)

Ricorso in tribunale: quando e come agire

Quando si impugna una delibera assembleare prima della riforma del 2012 si poneva il dubbio se il termine ricorso, indicato nell’originario art. 1137, era da intendersi in senso a-tecnico, cioè quale sinonimo di impugnazione, ovvero in senso tecnico, ossia che l’atto introduttivo del giudizio fosse esattamente il ricorso.

La distinzione, tecnicamente, ha il suo rilievo, poiché con la citazione l’atto viene prima notificato alla controparte e poi, in un secondo momento, si procede alla iscrizione a ruolo presso l’ufficio giudiziario competente (Tribunale o Giudice di Pace). Con il ricorso, invece, si procede prima al deposito in cancelleria, dopodiché, il giudice al quale viene assegnato fissa con decreto l’udienza e la parte depositante dovrà provvedere alla notifica del ricorso unitamente al decreto di fissazione udienza.

Diciamo subito che, nel periodo ante riforma del 2012 la giurisprudenza considerava l’atto introduttivo principale per le impugnazioni delle delibere di condominio proprio la citazione, anche se il deposito del ricorso era considerato ugualmente valido, purché entrambe le tipologie di atto rispettassero i termini di cui all’art. 1137 (30 giorni per la notifica citazione, o per il deposito del ricorso).

Con la riforma condominiale del 2012 è sparito il riferimento al termine ricorso, per cui si è preso atto che la forma principale attraverso la quale va impugnata una delibera assembleare è la citazione, fermo restando che l’eventuale utilizzo del ricorso è pur sempre valido, in quanto nessuna norma lo vieta, purché nel rispetto del termine di 30 giorni Quanto al giudice competente, Tribunale o Giudice di Pace, il criterio di riferimento principale è dato dal valore della causa.

Secondo un recente arresto giurisprudenziale, l’interpretazione secondo cui nella controversia tra un condomino ed il condominio avente ad oggetto il criterio di ripartizione di una parte soltanto della complessiva spesa deliberata dall’assemblea, il valore della causa dovrebbe determinarsi in base all’importo contestato e non all’intero ammontare di esso, non tiene conto che la sentenza che dichiari la nullità o pronunci l’annullamento dell’impugnata deliberazione dell’assemblea condominiale produce un effetto caducatorio unitario, che opera, e non potrebbe essere diversamente, nei confronti di tutti i condomini, anche se non abbiano partecipato direttamente al giudizio di impugnativa promosso da uno o da alcuni di loro.

La domanda di impugnazione del singolo non può intendersi, perciò, ristretta all’accertamento della validità del rapporto parziale che lega l’attore al condominio, estendendosi, piuttosto, alla validità dell’intera deliberazione”. Pertanto si dovrà prendere in considerazione il valore intero collegato alla delibera nel suo insieme, anche se in questi casi la causa ha valore indeterminabile e resta di competenza del Tribunale (Cass. civ., n. 15434/2020)

Conclusioni

La funzione del lastrico solare e la sua importanza per i condomini, infatti, è quella di formare la copertura e la protezione dell’edifiscio. L’articolo 1117 del Codice Civile individua il lastrico solare tra le parti comuni di un condominio. La sua proprietà è pertanto condivisa tra i vari condòmini, salva l ‘ipotesi del lastrico solare a uso esclusivo.

Il codice civile (art. 1117 c.c.) inserisce il lastrico solare e i tetti tra le parti dell’edificio che sono oggetto di proprietà comune di tutti i condomini, come regola generale. L’articolo 1126 del Codice Civile, invece, prevede la possibilità che l’intero lastrico solare, o una parte di esso, sia di uso esclusivo di un condomino, perché risultante dal titolo di proprietà, in maniera chiara ed esplicita, e nel regolamento di condominio approvato dall’assemblea, ovvero, come chiarito dalla giurisprudenza, ove tale appartenenza non risulti dal titolo, è necessario che essa faccia parte integrante da un punto di vista strutturale e funzionale del piano cui è annessa.

Nondimeno, anche se di uso esclusivo, il lastrico solare non perde comunque la sua funzione principale di copertura dell’intero edificio. Ne consegue che il diritto di utilizzo esclusivo è sempre limitato all’assolvimento della sua funzione fondamentale, ossia di copertura dello stabile intero. In tutte le ipotesi considerate, il lastrico solare dovrà essere oggetto di spese collegate alla riparazione e/o manutenzione, ordinaria o straordinaria, implicando la partecipazione di tutti i condomini alle spese medesime, sia pure in modo diverso a seconda dei casi.

Pertanto, il condomino dovrà essere attento nel valutare le varie opzioni che si presentino, ossia se il lastrico solare sia di proprietà comune a tutti i condomini, in base al criterio dell’utilizzo maggiore, o se sia oggetto di uso esclusivo o in parte di uno dei condomini, infine una diversa convenzione stabilita nel regolamento condominiale.

Qualora, poi, una delibera assembleare ripartisca diversamente le spese tra i condomini in violazione dei millesimi, la stessa può essere annullabile ovvero nulla. Nel primo caso, la delibera condominiale che riparta in modo diverso dalla legge o dal regolamento condominiale le spese tra i condomini, resta impugnabile entro 30 giorni; nel secondo caso, sarà dunque impugnabile in ogni momento, la delibera che, invece, modifichi proprio i criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o convenzionalmente, per difetto assoluto di attribuzione