La problematica delle delibere condominiali e la possibilità di impugnazione

Le decisioni relative alla gestione della vita condominiale vengono assunte dall’organo deliberativo del Condominio, ossia l’Assemblea. Quest’ultima nell’approvare le delibere deve seguire una serie di regole, che vengono esplicitamente previste dal Codice Civile italiano. Viene, in particolar modo, in rilievo il dettato dell’articolo 1136 del Codice Civile, il quale, appunto, dispone in materia di regolare costituzione dell’assemblea e di validità delle deliberazioni. Il condomino che desideri impugnare le deliberazioni condominiali, chiedendo che ne venga accertata la nullità, può, quindi, farlo seguendo le indicazioni ivi previste e contestando:

• il mancato raggiungimento del quorum costitutivo dell’assemblea;
• l’avvenuta adozione di una o più delibere nonostante il parere favorevole di un numero di condomini che rappresentino una maggioranza (calcolata in rapporto alla proprietà espressa in millesimi) inferiore a quella che sia richiesta dalla legge o dal regolamento condominiale;
• la sussistenza di vizi formali;
• la violazione di prescrizioni legislative, convenzionali (quindi, frutto di un accordo) o di tipo regolamentare e che concernano, quindi, tra l’altro, il processo di convocazione dell’assemblea o di tipo informativo da parte di quest’ultima;
• la sussistenza di irregolarità nel procedimento di convocazione dell’assemblea; la violazione di disposizioni di legge o regolamento che prescrivano maggioranze qualificate in rapporto allo specifico oggetto del giorno.

Nel prosieguo della trattazione si cercherà di brevemente riepilogare ed esporre come si concretizzino i suddetti vizi, oltre alle tempistiche e modalità prescritte per l’impugnazione delle delibere assembleari.

Delibere adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale

Innanzitutto, occorre sottolineare e ribadire che il dettato normativo di cui al Codice Civile prescrive per la valida adozione delle deliberazioni condominiali due tipologie di quorum:

• un quorum costitutivo: ai fini deliberativi, infatti, è, innanzitutto, necessario che l’assemblea sia validamente costituita e ciò si verifica allorquando partecipino tanti condomini che rappresentino almeno i due terzi del valore dell’intero condominio (il cui criterio di valutazione è quello del riferimento alle tabelle millesimali) e che vi prenda parte un numero di condomini pari ad almeno i due terzi del totale;
• un quorum deliberativo: per essere ritenute valide le deliberazioni assembleari debbono essere votate da un numero di condomini che rappresenti almeno la maggioranza degli intervenuti nonché minimo la metà (sempre calcolata avendo riguardo alle tabelle millesimali) del valore dell’edificio.

Quando appena esposto vale per le ipotesi di prima convocazione dell’assemblea condominiale. Se non vengono raggiunti i quorum appena rammentati l’assemblea condominiale non può deliberare per mancanza del numero legale e sarà, per l’effetto, necessario procedere a una nuova convocazione dell’assemblea, comunque non oltre dieci giorni dalla prima. Dalla seconda convocazione, invero, valgono parametri in parte diversi, nel dettaglio:

• il quorum costitutivo richiede la presenza di tanti condomini quanti ne siano sufficienti per il raggiungimento nella votazione di una maggioranza valida per l’approvazione di una deliberazione (in tal senso la giurisprudenza unanime e costante a partire da C. Cass. 11 giugno 1968 n. 1853);
• il quorum deliberativo, al contrario, è ridotto e la deliberazione è considerata valida qualora abbia ottenuto voti favorevoli che rappresentino almeno un terzo dei condomini e almeno un terzo del valore dell’edificio (ancora una volta calcolata con riguardo alle tabelle millesimali).

Orbene, premesso quanto sopra, qualora nonostante il mancato raggiungimento dei quorum prescritti le delibere assembleari vengano, comunque, approvate possono essere annullate a seguito dell’impugnazione di ogni condomino che ne facciano richiesta.

Vizi formali nelle delibere e violazione di prescrizioni legali, convenzionali o regolamentari

Tra le altre ipotesi che vengono in rilievo e che il condomino dissenziente può addurre a sostegno di un’eventuale impugnazione possono rammentarsi quelle che attengono alla sussistenza di vizi formali, quali, ad esempio, la mancanza della redazione delle delibere in forma scritta ovvero la violazione delle prescrizioni previste dalla legge, dagli accordi intercorsi tra i condomini (o tra i condomini e il condominio) o dal regolamento condominiale.

Si pensi ai casi in cui il condomino non sia stato regolarmente convocato all’assemblea. Invero, l’assemblea deve essere convocata annualmente in via ordinaria e in via straordinaria quando ritenuto indispensabile dall’amministratore ovvero da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore (espresso in millesimi) condominiale. In proposito, a seguito della riforma della materia condominiale, infatti, la convocazione contenente l’espressa indicazione dell’ordine del giorno deve essere necessariamente comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per il giorno in cui si terrà l’assemblea. La convocazione, inoltre, dovrà essere inviata a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano e deve contenere l’espressa indicazione dell’ordine del giorno.

E’ necessario, infatti, che vi sia certezza circa la data dell’avvenuta ricezione della convocazione da parte del destinatario nonché del fatto che egli sia stato compiutamente reso edotto degli argomenti di cui si discuterà nel corso dell’assemblea nonché delle decisioni che dovranno ivi essere assunte.

Qualora il condomino non abbia ricevuto l’avviso di convocazione dell’assemblea o non siano stati adempiuti i necessari obblighi informativi o, ancora, si rilevino irregolarità nel procedimento di convocazione dell’assemblea il condomino potrà procedere ad impugnare le delibere condominiali, al pari di quanto avvenga in tutti i casi in cui la delibera sia stata adottata anche se in violazione delle maggioranze qualificate eventualmente previste in riferimento all’oggetto di cui all’ordine del giorno.

Il termine di impugnazione per l'annullabilità delle delibere condominiali

Il termine concesso al condomino per l’impugnazione delle delibere condominiali al fine di ottenerne l’annullamento è fissato dal Legislatore, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1137 del Codice Civile. Tale termine è fissato a pena di decadenza in trenta giorni che devono considerarsi decorrenti:

• dalla data della deliberazione per i condomini dissenzienti;
• dalla data della comunicazione della deliberazione per i condomini assenti.

Procedura e azioni da intraprendere per far accertare l'annullabilità delle delibere

Al fine di vedere accertare l’annullabilità delle delibere assembleari che si assumano essere affette da vizi il condomino titolato può agire e chiedere che si proceda ad acclarare le conseguenze sul punto indifferentemente mediante ricorso o atto di citazione in giudizio, purché, comunque, in quest’ultimo caso si osservi, comunque, il termine ultimo dei trenta giorni rispettivamente dalla data della deliberazione.

Così facendo, il condomino avvierà un iter giurisdizionale con il quale si richiederà, nella sostanza, al giudice di pronunciarsi in merito alla validità delle delibere condominiali. L’atto predisposto, sia esso il ricorso ovvero l’atto di citazione, dovrà, quindi, contenere, innanzitutto, l’indicazione delle delibere che si richiede di annullare nonché l’indicazione dei motivi addotti a sostegno della richiesta, con espressa precisazione dei vizi di cui si ritiene che esse siano affette.

Oltre a quanto sopra, tra l’altro, occorre che nel proprio atto il condomino (che deve procedere per il tramite di un avvocato iscritto all’albo professionale, n.d.a.) formuli in maniera chiara le proprie richieste e, quindi, chiedere che la delibera condominiale sia dichiarata nulla/annullabile e, conseguentemente, privata di effetti.

Conclusioni

Il conclusione, il condomino che ritenga che la delibera assembleare condominiale sia viziata, ricorrendone i presupposti e nel rispetto dei termini di legge, potrà agire giudizialmente al fine di richiedere che il magistrato adito ne dichiari l’invalidità e la privi, pertanto, di effetti.