La comunione forzosa di un muro

La comunione forzosa di un muro. La normativa italiana in materia di costruzione forzosa di un muro

Il Libro Terzo Titolo II, Capo II, del Codice civile, che si occupa della proprietà fondiaria, agli artt. 874 e 875 disciplina le ipotesi della comunione forzosa di un muro. Per comunione s’intende è quell’istituto giuridico in base al quale la proprietà o un altro diritto reale spetta in comune a più persone.-

Nella fattispecie si definisce comunione forzosa poiché la contitolarità avviene per espressa previsione della legge e non dalla volontà delle parti. Sulla comunione forzosa di un muro il codice civile distingue 2 ipotesi; la comunione forzosa del muro sul confine (art. 874) o del muro che non si trova sul confine (art. 875). Orbene, ai sensi dell’art. 874 c.c.

“Il proprietario di un fondo contiguo al muro altrui può chiederne la comunione, per tutta l'altezza o per parte di essa, purché lo faccia per tutta l'estensione della sua proprietà. Per ottenere la comunione deve pagare la metà del valore del muro, o della parte di muro resa comune, e la metà del valore del suolo su cui il muro è costruito. Deve inoltre eseguire le opere che occorrono per non danneggiare il vicino”

Dal tenore letterale della norma sembrerebbe che il vicino confinante possa “chiedere” la comunione del muro, ma in realtà essa rappresenta una particolare estrinsecazione del proprio diritto di proprietà, nel senso che appartiene al contenuto medesimo del diritto di proprietà, con la conseguenza che il proprietario confinante non può evitare il sorgere della comunione, pena la possibilità di subire un provvedimento del giudice che ne disponga l’obbligo, con l’azione, da parte del vicino interessato, ex art. 2932 c.c. (esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto).

Controversa, invece, resta la natura giuridica di questo istituto, le interpretazioni oscillano tra il sorgere di una servitù all’espropriazione forzata, ovvero quale negozio misto tra espropriazione e vendita. L’art. 875 c.c., invece, prevede che quando il muro si trovi ad una distanza dal confine minore di un metro e mezzo ovvero a distanza minore della metà di quella stabilita dai regolamenti locali, il vicino può chiedere la comunione del muro soltanto allo scopo di fabbricare contro il muro stesso, pagando, oltre il valore della metà del muro, il valore del suolo da occupare con la nuova fabbrica, salvo che il proprietario preferisca estendere il suo muro sino al confine.

Il vicino che intende domandare la comunione deve interpellare preventivamente il proprietario se preferisca estendere il muro al confine o di procedere alla sua demolizione. Questi deve manifestare la propria volontà entro il termine di giorni quindici e deve procedere alla costruzione o alla demolizione entro sei mesi dal giorno in cui ha comunicato la risposta.

Tale manifestazione di volontà deve avvenire entro il suddetto termine previsto dalla disposizione in parola, in modo espresso o tacito. La mancata risposta equivale ad assenso o comunque non impedisce la comunione In questa ipotesi, la costruzione rappresenta il requisito essenziale per addivenire alla comunione, in assenza del quale non può essere richiesta.

La ratio iuris di questa disposizione è quella di consentire al vicino che non possa costruire alla distanza prevista dall’art. 873 c.c., perché impossibile o perché troppo oneroso, gli consente una via d’uscita consistente nel pagare oltre il valore della metà del muro, il valore del suolo da occupare con la nuova fabbrica

Le conseguenze della comunione forzosa di un muro

La prima conseguenza diretta della comunione forzosa è, per l’appunto, il sorgere della comunione tra i 2 proprietari.

Come abbiamo visto, la comunione è quella particolare figura giuridica in base alla quale la proprietà o un altro diritto reale spetta in comune a più persone. La caratteristica principale è data dal suo carattere forzoso, poiché la contitolarità avviene per espressa previsione della legge e non dalla volontà delle parti.

Ciò non esclude, sia chiaro, che le parti possano accordarsi con atto scritto per regolare la comunione, ma il punto della questione è che in assenza di accordi e/o altre forme di manifestazioni di assenso, il proprietario interessato potrà agire in giudizio per ottenere un provvedimento costitutivo (forzoso, per l’appunto) del diritto richiesto.

Altra conseguenza è la c.d. “indennità di medianza”. Il proprietario interessato alla comunione forzosa, dovrà riconoscere al proprietario del fondo attiguo la metà del valore del muro, o della parte di muro resa comune, e la metà del valore del suolo su cui il muro è costruito. Deve inoltre eseguire le opere che occorrono per non danneggiare il vicino. Il punto di riferimento, quindi, non è il costo realmente sostenuto per la costruzione del muro e delle sue fondazioni, anche se questa cifra può essere presa in considerazione quale elemento utile per il calcolo, bensì il valore del muro e del suolo al momento della richiesta di comunione.

Tuttavia, quando il proprietario intende servirsi del muro costruito sul confine esclusivamente per inserire una parte del proprio muro, non è tenuto a richiedere la comunione dell’intero muro, ma dovrà soltanto pagare una indennità per l’innesto ovvero, senza chiedere la comunione del muro posto sul confine, può costruire sul confine stesso in aderenza, ma senza appoggiare la sua fabbrica a quella preesistente. Questa norma si applica anche nelle ipotesi di comunione di muro che non si trovi esattamente sul confine (art. 875); il vicino in tal caso deve pagare soltanto il valore del suolo

I problemi che possono sorgere in caso di comunione forzosa di un muro

Le controversie sulla comunione forzosa possono sorgere su diversi aspetti. Il primo è data proprio dalla (mancata) volontà di costituire la comunione medesima sul muro. Il proprietario del fondo attiguo ben potrebbe essere contrario all’idea, soprattutto quando egli abbia costruito per primo. Si noti, infatti, che in tema di distanze tra fondi vige il c.d. principio di prevenzione.

Il principio di prevenzione temporale è un principio che si ricava da una lettura combinata ed orientata degli artt. 873 e seguenti del c.c.. In base a questo principio, nell’ipotesi di due fondi contigui senza alcuna costruzione, il soggetto nella qualità di proprietario che per prima costruisce determina la distanza che il successivo proprietario costruttore adiacente dovrà rispettare.

Pertanto, colui che costruisce per primo (c.d. preveniente) ha tre opzioni, ossia costruire:

1) ad una distanza dal confine pari o superiore alla metà di quella imposta dal codice civile, determinando così per il vicino che operi per secondo (c.d. prevenuto) la possibilità di costruire ad un metro e mezzo dal confine, o ad una distanza inferiore che permetta di rispettare il criterio dei tre metri sul confine;

2) esattamente sul confine, in questo caso il vicino potrà costruire in aderenza ex art. 877 c.c. comma 2 (comunione forzosa);

3) ad una distanza inferiore alla metà di quella prevista dal codice civile, il secondo costruttore potrà chiedere la comunione forzosa ex articolo 875 del codice civile oppure costruire in aderenza ex articolo 877, secondo comma del codice civile.

Questo aspetto rileva perché il primo costruttore potrà ritenere di non dover concedere la contitolarità proprio in virtù del fatto che sia il soggetto preveniente, laddove il “prevenuto”, invece, avvalendosi delle previsioni di legge reclami il suo diritto alla comunione. In quest’ultimo caso, e dunque in assenza di collaborazione del proprietario attiguo, al prevenuto non resterà che agire legalmente, proponendo una domanda giudiziale volta ad ottenere una sentenza costitutiva del diritto reclamato.

Il soggetto prevenuto, a sua volta, potrebbe aver già eseguito la costruzione, a quel punto il preveniente potrebbe lamentare, in presenza dei presupposti, la violazione delle norme sulla distanza ex art. 873 c.c..

Sul tema è intervenuta la giurisprudenza, la qual ha avuto modo di chiarire che il principio codicistico della prevenzione in tema di distanze tra edifici non è incompatibile con la disciplina sulle distanze tra fabbricati vicini, per cui il prevenuto, che non voglia arretrare la propria costruzione fino alla distanza dal fabbricato del preveniente, prescritta dalla legge, e posta a distanza dal confine inferiore alla metà di detta distanza, ha la facoltà di chiedere la comunione forzosa del muro del preveniente al fine di costruirvi contro (Cass. Civ. SS.UU. n.11489/2002)

Le azioni da intraprendere in caso di richiesta di comunione forzosa di un muro. La mediazione tra i proprietari dei fondi confinanti in caso di controversia

Prima presupposto affinché sorga il diritto ad ottenere la comunione forzosa è che i regolamenti locali consentano la costruzione in aderenza, vista la possibilità data agli stessi, ex rt. 873 c.c. di integrare la normativa sulle distanze tra fondi in deroga alla disposizione di legge. Ciò detto, abbiamo già accennato che il primo tentativo da espletare, per il proprietario interessato alla comunione, è quello di ottenere un pacifico assenso, al fine di preservare un cordiale rapporto di buon vicinato.

Ma quando il proprietario del fondo attiguo non mostri avere tutta questa voglia di confinare col vicino, non resta che utilizzare gli strumenti messi a disposizione dalla legge per addivenire alla comunione forzosa del muro. Il proprietario confinante, infatti, non può evitare il sorgere della comunione, essendo questa per il vicino confinante un’estrinsecazione del proprio diritto di proprietà.

A questo punto vediamo quali siano le azioni esercitabili, suddividendole in azioni in via stragiudiziale o giudiziale, e dunque:

• l’invito bonario. Consiste nel tentativo di ottenere bonariamente il consenso del proprietario del fondo attiguo, preveniente o confinante che sia, mediante la redazione di un atto scritto innanzi al Notaio e dunque con atto pubblico al fine di evitare ogni incertezza. L’atto scritto può essere anche preventivo: per esempio nelle ipotesi di acquisto di lotti edificabili, laddove i rispettivi acquirenti pattuiscono di realizzare, sui propri terreni, distinte costruzioni unite da un muro eretto sul confine, rappresentando, così, un assenso preventivo a rendere comune il muro divisorio.
• A.D.R.. In caso di esito negativo dell’invito bonario all’intesa, ovvero di assenso preventivo laddove possibile, possiamo procedere con l’esperimento della “mediazione”. Si tratta di uno degli strumenti c.d. ADR (Alternative dispute Resolution), cioè quelle procedure di gestione delle controversie in via alternativa alla giurisdizione ordinaria (ad es. la Mediazione ex D.Lgs n.28/2010). In alcuni casi il loro esercizio si presenta come condizione di procedibilità prima di adire il giudice ordinario;
• Azione ordinaria. Si tratta della proposizione di domanda giudiziale con cui si cita in giudizio la controparte al fine di vedersi emanare una sentenza costitutiva, modellata sul tipo di azione ex art. 2932 c.c. (esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto),

Conclusioni

La comunione forzosa del muro comune rappresenta uno dei modi in cui si esprime il diritto di proprietà, in quelle ipotesi in cui, non essendo possibile applicare la normativa sulle distanze, è necessario dare vita ad una situazione di contitolarità tra i proprietari dei fondi attigui sul muro di confine. Per ottenere la comunione, si ricordi, è necessario pagare la metà del valore del muro, o della parte di muro resa comune, e la metà del valore del suolo su cui il muro è costruito.