Intimazione di manutenzione immobile

Tra questi obblighi, vi è quello a carico del conduttore di provvedere al pagamento dei canoni mensili, degli oneri condominiali, oltre una serie di spese legate all’immobile stesso, alla manutenzione ordinaria della cosa locata ecc..

Ma anche il locatore ha degli obblighi nei confronti del conduttore, e tra questi merita attenzione quello relativo alla manutenzione dell’immobile, evidentemente parliamo di quelle a carattere straordinario. Non solo. L’obbligo di intervenire per la manutenzione dell’immobile può sorgere, in capo al proprietario, anche in assenza di un contratto di locazione, soprattutto se, il mancato intervento, può far sorgere un pericolo per i terzi. Vediamo di seguito la questione.

Definizione di intimazione di manutenzione dell'immobile

Secondo l'articolo 1576 del codice civile il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.

Il locatore, in poche parole, una volta avuto in godimento l’immobile è tenuto a compiere l’attività necessaria diretta a mantenere la cosa locata in buono stato e che permettano allo stesso di proseguire nel godimento del bene stesso. Si tratta di una prestazione continuata nel tempo, perché non è isolata in singoli episodi, ma sviluppa nel tempo ed è collegata all’usura che naturalmente segue al godimento stesso. Parliamo della c.d. manutenzione “ordinaria”

Restano a carico del locatore quelle attività che non sono compresi nella cosiddetta piccola e ordinaria manutenzione, tra cui, si citano a titolo di esempio: manutenzione straordinaria dell’impianto idrico o gas; manutenzione delle facciate dello stabile, dell'impianto; sostituzione impianti come lavandino, rubinetti, caldaia; spese per la ristrutturazione o rifacimento del pavimento di casa; installazione e manutenzione cancelli, porte, finestre; rifacimento del lastrico solare; installazione antenne TV ecc. Parliamo, quindi, della c.d. manutenzione “straordinaria”.

Tra queste attività rientra, dunque, anche la manutenzione dell’immobile. Tale manutenzione può essere confinata all’interno dell’immobile dato in locazione, per cui l’inquilino, quando si verifica un evento che determina la necessità di intervenire (si pensi alle infiltrazioni dal piano superiore che hanno rovinato l’intonaco, creato muffa e una situazione disagevole), tale da non permettere il godimento ordinario della cosa locata, potrà notiziare il locatore del problema, e se questi resti inattivo, inviargli una diffida ad adempiere.

Tra i possibili casi che comportano una diffida alla manutenzione, va menzionata anche l’ipotesi in cui il proprietario dell’edificio o di una porzione di esso sia a rischio crollo, per cui la diffida medesima potrebbe arrivare finanche dalle autorità. Ricordiamo che la diffida è un atto con cui si avvisa formalmente una persona di compiere o non compiere un'azione

Importanza di conoscere i propri diritti come proprietario o amministratore di condominio

Quando concediamo in affitto una nostra proprietà, tanto sia un appartamento, o un fabbricato, o una bella villetta, è importante conoscere i diritti e doveri conseguenti alla stipula di un contratto di locazione. Il discorso vale sia in relazione al decorso di vita ordinario del contratto di locazione, poiché in costanza di rapporto è importante sapere, ad esempio, quali siano le spese di competenza dell’inquilino, e quali invece siano a carico del proprietario perché tale.

Questo aspetto è importante, onde evitare spiacevoli contrasti con il conduttore che possono manifestarsi durante la locazione. Per fare un esempio, se dall’appartamento locato derivino delle infiltrazioni al proprietario del piano inferiore, spetterà al locatore/proprietario attivarsi per le eliminazioni, in quanto egli ne risponde, salvo non si provi che le infiltrazioni derivino da cattiva manutenzione ordinaria che spetta all’inquilino.

Infatti, qualora il danno derivi dalle opere murarie e dagli impianti in esse conglobate (c.d. parti o impianti “interni”), a risponderne in via esclusiva ne confronti dei terzi è il proprietario dell’immobile locato, il quale conserva la disponibilità giuridica e, quindi la custodia degli stessi; grava, invece, solo sul conduttore la responsabilità per danni arrecati a terzi, derivante dalla rottura di accessori e dalle altre parti del bene locato (c.d. parti “esterne”), di cui il predetto acquista la disponibilità, con facoltà ed obbligo di intervenire onde evitare pregiudizi ad altri (Cass. Civ. n. 24737/2007).

Ma l’importanza di conoscere i propri diritti e doveri di proprietario si manifesta anche in relazione a quelle situazioni che possono comportare una sua responsabilità qualora non egli agisca in tempo. Parliamo degli obblighi collegati alla manutenzione dell’immobile, sia nei confronti dell’inquilino, sia nei confronti di terzi, qualora la manutenzione sia necessaria per eliminare il rischio di ledere l’incolumità altrui.

Anche l’amministratore di condominio dovrà conoscere i diritti ed obblighi spettanti collegati alla manutenzione degli immobili, ma nel suo caso, soprattutto con riguardo alle parti comuni dell’edificio, ed infatti: “negli edifici condominiali l’obbligo giuridico di rimuovere il pericolo derivante dalla minacciante rovina di parti comuni della costruzione (…) incombe sull’amministratore”. Sulla base infatti delle norme di cui agli articoli 1130 c.c., comma 1, nn. 3 e 4 e 1135 c.c., comma 2, afferma la Corte: “deve riconoscersi in capo allo stesso (l’amministratore) l’obbligo giuridico di attivarsi senza indugio per la eliminazione delle situazioni potenzialmente idonee a cagionare violazione della regola del “neminem laedere” (Cass. Cic. n. 25221/2012)

Cosa prevede la legge in materia di manutenzione dell'immobile

Le disposizioni in materia di manutenzione dell’immobile sono sparse tra l’ambito civile, penale ed amministrativo, in relazione a varie situazioni. L'articolo 1577 del Codice Civile statuisce che, quando c'è la necessità di eseguire in casa dei lavori che non competono all'inquilino, quest’ultimo è tenuto ad avvisare con immediatezza il proprietario, salvo che quest'ultimo non sia già a conoscenza della situazione.

In caso di mancato intervento del locatore, e la situazione sia urgente, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso delle spese sostenute, ed eventualmente del diritto al risarcimento del danno. Questa disposizione attiene, ovviamente, ai rapporti inquilino/locatore. Ma, come abbiamo visto in precedenza, il proprietario può essere tenuto ad intervenire, quando c’è necessità di evitare un pericolo per l’altrui incolumità, con il rischio di subire, in mancanza, sanzioni amministrative o penali, collegate, in particolare, alle ipotesi di cui agli art. 30 del Codice della Strada, art. 677 del codice penale.

Come si può ricevere un’intimazione di manutenzione dell'immobile? Le forme e modalità di notifica

Distinguiamo 2 ipotesi principali:

1) quella in cui è l’inquilino che invia una lettera di avviso di manutenzione, ed eventualmente una successiva diffida; 2) dai casi in cui è l’autorità di Pubblica Sicurezza ad inviarci una diffida. 1) Nella prima ipotesi, quella contemplata dall’art. 1577 del c.c., quando c'è la necessità di eseguire in casa dei lavori che non competono all'inquilino, quest’ultimo è tenuto ad avvisare con immediatezza il proprietario.

Abbiamo già indicato, nei paragrafi precedenti, la distinzione tra atti di manutenzione ordinaria dell’immobile, che spettano al conduttore, da quelli straordinari che toccano al locatore. Per cui, l’art. 1577 c.c. presume si rientri nei casi di manutenzione dell’immobile straordinaria, che richiedono, dunque, l’intervento del proprietario/locatore.

Orbene, il primo passo, in tali evenienze, è dato dalla comunicazione, di regola verbale (nella prassi il primo atto è una telefonata), con cui l’inquilino notizia il locatore circa l’esigenza immediata di intervento. Tuttavia, è sempre opportuno “formalizzare” per iscritto la richiesta, di intervento per manutenzione straordinaria al locatore. Essa consiste, pertanto, in un atto scritto mediante il quale il conduttore, ossia l'inquilino, chiede al locatore, di norma il proprietario, di intervenire per lavori urgenti che devono essere effettuati all'interno dell'immobile da lui affittato.

Questa regola, ovviamente, è valida sia nei contratti di locazione ad uso abitativo, che quelli ad uso commerciale. Nel caso in cui i lavori fossero da effettuare con urgenza, vi è un vero e proprio obbligo di avvisare il locatore, anche se, la situazione di urgenza, richiede l’intervento immediato del conduttore, il quale anticipa i lavori per poi richiederne il rimborso al locatore.

La funzione dell’avviso non è solo rivolta a tutelare il conduttore, come ad esempio quella di portare a conoscenza del locatore delle necessità di riparazione, evitando future contestazioni sul mancato avviso, ma altresì si presenta indispensabile anche per il locatore, il quale, in assenza, potrebbe chiedere i danni conseguenti al mancato avviso e delle riparazioni dovute, soprattutto se l’omesso tempestivo intervento abbia procurato danni a terzi Nell’avviso andranno indicate l’oggetto, le generalità delle parti, il tipo di contratto (locazione uso abitativo, comodato, uso commerciale); il tipo di problema per cui si richiede l'intervento del locatore; il termine entro cui si chiede l’intervento, eventualmente con l’avviso che in mancanza di riscontri si procederà in prima persona e con richiesta successiva di rimborso.

La comunicazione di avviso, dovrà essere inviata al locatore tramite lettera raccomandata A/R o PEC, eventualmente comunicata anche a mezzo e-mail oltre che nei modi suddetti. Quando l’intervento è indispensabile e necessario, ma non presenta un’urgenza immediata ed improcrastinabile, all’avviso può seguire, in caso di inerzia del locatore, una diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c., la quale può finanche prevedere, in base alla situazione, la risoluzione del contratto in caso di mancato adempimento. Va ricordato, difatti, che tra gli obblighi contrattuali del locatore, ai sensi dell’art. 1575 c.c., vi è quello di mantenere la cosa locato in buono stato manutentivo in modo da servire all’uso convenuto oltre a garantire il pacifico godimento del bene.

2) La seconda ipotesi, che prescinde dalla presenza di un inquilino e, dunque, di un contratto di locazione, è quella collegata al rischio di crollo di mura, fabbricati e/o edifici, tale da comportare un rischio per l’incolumità pubblica oltre a danneggiamenti. In tali casi sarà l’Autorità di Pubblica Sicurezza, di regola a seguito di controlli spontanei ovvero su segnalazione di terzi (anche di condomini, inquilini, amministratore ecc.) ad inviare una corposa diffida con tanto di rischio di sanzioni e finanche di demolizione qualora non si intervenga producendo un certificato di eliminato pericolo.

Questa è un’ipotesi particolare e complessa, che in questa sede ci limitiamo a richiamare in modo sintetico al solo fine di individuare le ipotesi che richiedono la manutenzione.

Come agire in caso di intimazione di manutenzione dell'immobile. Le procedure

In entrambi le ipotesi sopra delineate, è chiaro che la regola principale sia quella di occuparsi della vicenda, evitando comportamenti di disinteresse. Le conseguenze, difatti, sarebbero deleterie in tutte e due i casi.

Nei confronti dell’inquilino

Verso l’inquilino è opportuno, oltre che dovuto, garantire il godimento della cosa data in locazione, essendo un obbligo di legge. Per cui, restare inermi sulle opere di intervento necessarie alla manutenzione dell’immobile, può avere conseguenze diverse.

Si pensi al rimborso dele spese anticipate e sostenute dall’inquilino. In questi casi, ci si dovrà affidare all’impresa edile nominata dal conduttore, laddove un intervento in prima persona avrebbe consentito di valutare i preventivi di spesa direttamente, magari potendo scegliere quello con un costo più contenuto.

In un solo caso il locatore potrà contestare la spesa, ossia allorquando il conduttore non abbia provveduto ad inviare l’avviso di intervento. Infatti, anche se la situazione richiede un intervento immediato, il conduttore comunque dovrà, in qualunque modo, notiziare del fatto il locatore: prima e con un congruo anticipo, laddove possibile, ovvero nelle immediatezze dell’intervento, quando lo stesso è improcrastinabile.

In altre situazioni, la necessità di intervenire tempestivamente può essere data dall’esigenza di evitare danni a terzi. Si pensi alle infiltrazioni d’acqua che dall’appartamento locato derivino a quello del piano inferiore.

Per cui non solo si presentano danni relativi al proprio appartamento ed il dovere di garantire il godimento del bene in buono stato al conduttore, ma anche l’urgenza di riparare i danni ad altri soggetti. Pertanto, come ben si evince, quando riceviamo un avviso di manutenzione la prima cosa da fare è attivarsi in prima persona per monitorare la questione e procedere con gli interventi dovuti.

Le possibili azioni possono essere quelle di inviare direttamente un’impresa edili per verificare il problema, avvisando il conduttore della data in cui avverrà l’accesso; in casi dubbi si potrebbe anche avvisare prima l’amministratore, chiedendo allo stesso di inviare un tecnico, anche per verificare (come per esempio per le questioni attinenti le infiltrazioni d’acqua) se il problema manutentivo sia effettivamente di competenza del proprietario o sia attinente a parti comuni dell’edificio, e che richiedono l’intervento del condominio.

Nei confronti della Pubblica Sicurezza

A maggior ragione, quando si riceve una diffida di intervento, da parte delle Autorità, alla eliminazione di pericolo generale per rischi collegati all’immobile, occorrerà intervenire per evitare rischi di sanzioni amministrative e/o penali, e finanche ipotesi drastiche come la demolizione.

Se il problema riguarda le parti comuni allora sarà l’amministratore a doversi attivare onde evitare conseguenze civili e penali, finanche senza una preventiva deliberazione assembleare: “Il disposto dell’art. 1130 n. 4 cod. civ. viene interpretato dalla giurisprudenza di legittimità nel senso che sull’amministratore grava il dovere di attivarsi a tutela dei diritti inerenti le parti comuni dell’edificio, a prescindere da specifica autorizzazione dei condomini ed a prescindere che si versi nel caso di atti cautelativi ed urgenti” (Cass. Civ. n.3959/2009)

Le scadenze previste dalla legge per adempiere all'intimazione di manutenzione dell'immobile

Non esiste un termine preciso o prefissato dalla legge per adempiere all’intimazione di manutenzione dell’immobile. I termini possono variare in base alle circostanze di fatto, all’urgenza della situazione, e così via.

Supponiamo, ad esempio, che nell’avviso del conduttore di intervento in manutenzione dell'immobile indichi un termine di 10 giorni per consentire al locatore di effettuare le verifiche del caso. Evidentemente, in questo caso la situazione è si importante, ma non urgente, per cui i tempi “tecnici” tra le verifiche e l’intervento in concreto varieranno in base alla situazione complessiva.

E chiaro che il contesto cambia allorquando l’avviso sia urgente, e richiede un intervento senza dilazioni. Lo stesso dicasi quando la diffida proviene dall’Autorità di Pubblica Sicurezza, la quale, in base alla gravità, indicherà dei tempi precisi per l’intervento.

Le sanzioni amministrative, penali e civili previste per l'inadempimento all' intimazione di manutenzione dell'immobile. Conseguenze legali per l’inadempimento

In caso di inadempimento, le conseguenze variano in base ad una serie di circostanze, oltre alla provenienza della richiesta di intervento stesso.

Inadempimento alla richiesta del conduttore

La funzione dell’avviso, come detto, non è solo di tutelare il conduttore, come quelle derivanti da possibili contestazioni di mancato avviso, ma, altresì, si presenta indispensabile anche per il locatore, il quale, in assenza, potrebbe chiedere i danni conseguenti al mancato avviso e delle riparazioni dovute, soprattutto se l’omesso tempestivo intervento abbia procurato danni a terzi.

Pertanto, se il conduttore ci ha regolarmente avvisati, l’omesso intervento potrà comportare diverse conseguenze civili. Dall’obbligo di rimborsare le spese oltre all’eventuale risarcimento danni al conduttore; alla ulteriore richiesta di risoluzione del contratto per inadempimento del medesimo conduttore comunicata in una alla diffida ad adempiere; al rischio di dover ristorare i danni conseguenti a terzi, come nei casi di infiltrazioni d’acqua, il cui mancato intervento genere danni da risarcire al condomino del piano inferiore (artt. 1575, 1576, 1454 c.c.).

Insomma, un comportamento di completo disinteresse è da considerarsi altamente rischioso. Nelle ipotesi più gravi, soprattutto quando il dovere di intervento sia conseguente ad una diffida dell’Autorità Pubblica, onde evitare un pericolo per l’incolumità pubblica, il proprietario rischia di subire sanzioni amministrative e penali.

Quelle amministrative e penali, sono previste, ad esempio, dall’art. 677 del codice penale. I primi due commi di tale norma, anche se presenti, per l’appunto in una norma penale, sono stati depenalizzati per cui restano sanzioni a carattere amministrativo.

Vediamo di seguito, comma 1: “Il proprietario di un edificio o di una costruzione che minacci rovina ovvero chi è per lui obbligato alla conservazione o alla vigilanza dell'edificio o della costruzione, il quale omette di provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo, è punito con la sanzione amministrativa pecuniaria da euro 154 a euro 929;

Comma 2: La stessa sanzione si applica a chi, avendone l'obbligo, omette di rimuovere il pericolo cagionato dall'avvenuta rovina di un edificio o di una costruzione; Comma 3: Se dai fatti preveduti dalle disposizioni precedenti deriva pericolo per le persone, la pena è dell'arresto fino a sei mesi o dell'ammenda non inferiore a euro 309” Come si legge facilmente, il terzo comma dell’art. 677 c.p. è, dei 3 complessivi, l’unica disposizione, di questo articolo, rimasta a carattere penale.

Si tratta di un reato di mero pericolo, ma deve trattarsi di un pericolo concreto, “secondo il canone interpretativo della concreta offensività, trattandosi del residuo dell'originaria disposizione, integralmente di natura penale, che vedeva nella previsione dell'art. 677 c.p., u.c. la forma aggravata di responsabilità" (Cass. n. 5966/2000). Il reato di omissione di lavori in edifici, su immobili o porzioni è dunque punito a titolo di colpa, è necessario che il proprietario o la persona obbligata in sua vece (ecco, quindi, anche il dovere anche per il conduttore di notiziare il proprietario) siano coscienti della situazione pericolosa e per negligenza, imprudenza o imperizia non abbiano eliminato la situazione di pericolo per evitare la rovina o la situazione determinata dalla rovina stessa; "allorché il proprietario dell'edificio che minaccia rovina non si sia attivato per rimuovere le cause di pericolo, a nulla rilevando né l'ignoranza dello stato di pericolo - scaturente dalla violazione del dovere di diligenza gravante sul proprietario dell'immobile - né la mancanza di una preventiva diffida da parte della pubblica autorità.

Infatti l'obbligo di provvedere all'esecuzione dei lavori necessari a rimuovere il pericolo per l'incolumità delle persone sorge indipendentemente da qualsiasi provvedimento coattivo della pubblica amministrazione che, pertanto, ove adottato, assume carattere meramente ricognitivo della già verificatasi inosservanza" (Cass. n. 10110/2019; n. 7848/2015). Se il problema riguarda le parti comuni allora sarà l’amministratore a doversi attivare onde evitare conseguenze civili e penali, finanche senza una preventiva deliberazione assembleare. Il disposto dell’art. 1130 n. 4 cod. civ. viene interpretato, difatti, dalla giurisprudenza di legittimità nel senso che sull’amministratore grava il dovere di attivarsi a tutela dei diritti inerenti le parti comuni dell’edificio, a prescindere da specifica autorizzazione dei condomini ed a prescindere che si versi nel caso di atti cautelativi ed urgenti, salvo che l'amministratore non possa adoperarsi allo scopo suindicato con la necessaria urgenza (Cass. n.3959/2009; n.25221/2012)

Ulteriori rischi di natura penale, collegati al crollo di edifici o porzioni di esso per mancato intervento manutentivo, sono collegati nelle ipotesi di lesioni personali colpose arrecate a terzi (art. 590 c.p.), arrivando anche all’omicidio colposo (art. 589), se il crollo determini la morte di un malcapitato.

Conclusioni

Da quanto scritto nell’articolo, è chiara l’importanza di conoscere i diritti e doveri di proprietario, anche in relazione a quelle situazioni che possono comportare una sua responsabilità qualora non agisca in tempo.

Parliamo degli obblighi collegati alla manutenzione dell’immobile, sia nei confronti dell’inquilino, sia nei confronti di terzi, qualora la manutenzione sia necessaria per eliminare il rischio di ledere l’incolumità altrui. Anche l’amministratore di condominio dovrà conoscere i diritti ed obblighi spettanti collegati alla manutenzione degli immobili, ma nel suo caso, soprattutto con riguardo alle parti comuni dell’edificio.