Inquilino non lascia la casa, cosa fare

Spesso utilizzato come sinonimo di condomino, in realtà per inquilino, giuridicamente parlando, s’intende colui a cui spetta il godimento di una unità immobiliare (appartamento, soluzione indipendente, fabbricato ecc.) per effetto di un regolare contratto di locazione.

Per giurisprudenza costante sul punto, l’inquilino, per effetto del contratto di locazione, non possiede la casa locata, bensì la detiene, in quanto il possesso è il potere sulla cosa (in questo caso la casa) che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale. Si può possedere direttamente o per mezzo di altra persona, che ha la detenzione della cosa.

Quest’ultimo caso individua la posizione giuridica del conduttore (l’inquilino), il quale non ha l’animus possessionis, cioè la volontà di comportarsi come se fosse il proprietario, ma, viceversa, è consapevole che il bene è di altrui proprietà, e pertanto si limita a “detenere” lo stesso (animus detinendi). La precisazione è d’obbligo, perché il tema affrontato in questo articolo delinea la situazione che viene a determinarsi quando l’inquilino, cioè colui che detiene in base ad un titolo legittimo, e dunque non ha occupato abusivamente l’appartamento, evidentemente finita la locazione, per scadenza dei termini o come conseguenza della morosità nel pagamento dei canoni, non rilascia l’immobile al suo proprietario.

Quali sono, in tali casi, i diritti del proprietario, come si deve comportare se l’inquilino non lascia la casa? Scopriamolo di seguito

Importanza di conoscere i propri diritti come proprietario

Quando concediamo in affitto una nostra proprietà, tanto sia un appartamento, o un fabbricato, o una bella villetta, è importante conoscere i diritti e doveri conseguenti alla stipula di un contratto di locazione. Il discorso vale sia in relazione al decorso di vita ordinario del contratto di locazione, poiché in costanza di rapporto è importante sapere, ad esempio, quali siano le spese di competenza dell’inquilino, e quali invece siano di spettanza al proprietario perché tale.

Questo aspetto è rilevante, onde evitare spiacevoli contrasti con il conduttore che possono manifestarsi durante la locazione. Per fare un esempio, se dall’appartamento locato derivino delle infiltrazioni al proprietario del piano inferiore, spetterà al locatore/proprietario attivarsi per le eliminazioni, in quanto egli ne risponde, salvo non si provi che le infiltrazioni derivino da cattiva manutenzione ordinaria che spetta all’inquilino.

Infatti, qualora il danno derivi dalle opere murarie e dagli impianti in esse conglobate (c.d. parti o impianti “interni”), a risponderne in via esclusiva nei confronti dei terzi è il proprietario dell’immobile locato, il quale conserva la disponibilità giuridica e, quindi la custodia degli stessi; grava, invece, solo sul conduttore la responsabilità per danni arrecati a terzi, derivante dalla rottura di accessori e dalle altre parti del bene locato (c.d. parti “esterne”), di cui il predetto acquista la disponibilità, con facoltà ed obbligo di intervenire onde evitare pregiudizi ad altri (Cass. Civ. n. 24737/2007).

Ma l’importanza di conoscere i propri diritti di proprietario si manifesta anche in relazione alle conseguenze per il mancato rilascio dell’immobile dall’inquilino. Infatti, se ci troveremo di fronte ad un contratto di locazione legittimo e debitamente registrato, i diritti ad esso collegati renderanno più semplici le attività necessarie per il rilascio dell’immobile per finita locazione o in caso di morosità. Viceversa concedere in affitto a “nero” l’appartamento renderà più complesso il recupero dell’immobile oltre alle conseguenze sul piano fiscale.

Lo stesso dicasi, almeno in parte, nelle ipotesi di occupazione abusiva avvenuta all’insaputa del proprietario. Pertanto, è bene conoscere i propri diritti, ma anche i propri doveri prima di stipulare un contratto di locazione. Consultarsi con un avvocato, poi, è sempre opportuno. Del resto, prevenire è sempre meglio che curare.

I diritti del proprietario nell'eventualità in cui l'affitto sia scaduto

Innanzitutto, occorre precisare che la durata del contratto di locazione ad uso abitativo varia in base alla tipologia di contratto. Si suole distinguere, infatti, diverse tipologie di contratto tra cui: a canone libero 4+4, a canone concordato 3+2, transitorio da 1 a 18 mesi e quello per studenti universitari dai 6 ai 36 mesi. In tutti questi casi occorre fare una distinzione tra prima e seconda scadenza.

- Prima scadenza

Orbene, per i contratti a canone libero, a canone concordato e quello per studenti è previsto il tacito rinnovo alla prima scadenza. Si tratta di una regola generale che può subire eccezioni o per volontà dell’inquilino, che decide anzitempo di recedere dal contratto previa comunicazione al proprietario/locatore; per volontà del locatore dopo la prima scadenza, ma solo in determinate situazioni. Il contratto transitorio invece cessa di diritto nell’unica scadenza prefissata, e salvo diversa intesa.

- Seconda scadenza

Alla seconda scadenza, per i contratti a canone libero e a canone concordato, in caso di “inerzia” di entrambi i contraenti, locatore e conduttore, il contratto si rinnova, per l’appunto, tacitamente per altri 4 anni per il contratto libero e 2 per quello agevolato.

Per evitare il rinnovo tacito alla seconda scadenza, il proprietario locatore ha questa possibilità: alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti (conduttore e locatore/proprietario) ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo (disdetta) del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei (6) mesi prima della scadenza.

La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione (art. 2 Legge n.431/1998) Il proprietario, salvo ipotesi determinate, non può dare disdetta del contratto alla prima scadenza. Le ipotesi in cui può recedere sono previste dall’art. 3 Legge n.431/98.

Esse sono:

a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;

c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;

f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;

g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione.

La procedura di risoluzione del contratto potrà essere avviata solo alla seconda scadenza rispettando il preavviso previsto dal contratto stesso (di regola 6 mesi).

Ai sensi dell’art. 657 c.p.c., comma 1, il proprietario/locatore potrà intimare la licenza per finita locazione prima della scadenza del contratto al fine evitare la rinnovazione tacita e precostituire un titolo esecutivo da utilizzare direttamente qualora l’inquilino, alla scadenza, non rilasci l’immobile. Il secondo comma, invece, prevede la possibilità di intimare lo sfratto per finita locazione, quando il contratto è già scaduto ed è escluso, da contratto o da precedenti intimazioni, il tacito rinnovo.

I diritti del proprietario in caso di inadempimento dell'inquilino

Quando parliamo di inadempimento dell’inquilino, sostanzialmente possiamo distinguere 3 ipotesi rilevanti: mancato rilascio dell’immobile alla scadenza contrattuale; mancato pagamento oneri condominiali; morosità nel pagamento dei canoni di locazione. Vediamo nel dettaglio.

Mancato rilascio dell’immobile alla scadenza contrattuale

Nel paragrafo precedente abbiamo già esaminato alcuni aspetti legati ai diritti del proprietario locatore quando scade il contratto di locazione e cosa può decidere di fare. In questo caso, l’inadempimento dell’inquilino si avrà se scaduto il contratto, non essendo stato rinnovato lo stesso, ed impedito e/o espressamente escluso il suo tacito rinnovo, qualora non rilasci l’immobile si troverà in una situazione, per l’appunto, di inadempienza.

In questi casi, qualora il proprietario non abbia optato per il procedimento di licenza per finita locazione, la quale gli consentiva, ben prima della scadenza contrattuale, di predisporre un titolo esecutivo da far valere in caso di mancato rilascio, egli dovrà procedere con la procedura di sfratto per finita locazione. Procedimento che si attiva quando, come detto, il contratto è scaduto, ma l’inquilino non si decide a rilasciare l’immobile libero da persone e cose. Ottenuto il titolo, il proprietario procede con l’azione esecutiva rivolta ad ottenere, con l’ausilio dell’ufficiale giudiziario, il rilascio coattivo dell’immobile medesimo;

Mancato pagamento oneri condominiali

È possibile sfrattare l’inquilino anche qualora non versi gli importi relativi alle spese condominiali. Difatti, egli è tenuto al pagamento di tali oneri, sia nel caso in cui il contratto lo preveda espressamente, sia nel caso in cui il contratto non contempli nulla in proposito. In quest’ultimo caso, è la legge a prevederlo (art. 9 legge n.392/78 “equo canone”) e fissare gli importi dovuti dal conduttore. Nulla esclude che il proprietario fissi il pagamento degli oneri unitamente al canone, quale contributo dovuto, ed in modo tale da evitare alla fonte ogni problema.

Ma se il contratto non stabilisce nulla in proposito, comunque l’inquilino è tenuto al pagamento di tali oneri ex art. 9 della legge sull’equo canone a norma del quale la ripartizione delle spese condominiali è così fissata: “sono a carico dell’inquilino le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni, il 90% delle spese per il servizio di portineria; restano a carico del locatore tutte le altre spese, in particolare quelle di manutenzione straordinaria, di ristrutturazione nonché le innovazioni.

L’affittuario che, seppur in regola con il pagamento del canone di locazione, non versa gli oneri accessori, ossia le spese condominiali, può essere sfrattato, (sempre che il contratto sia in regola con gli obblighi fiscali), se vi sia un ritardo di oltre 2 mesi dal momento della richiesta di pagamento delle spese condominiali formalizzata dal locatore ovvero l’importo degli oneri non versati sia superiore ad almeno 2 mensilità del canone di locazione;

Morosità nel pagamento dei canoni

Altra ipotesi di inadempimento si ha quando l’inquilino non paghi i canoni di locazione e quindi si trovi in una situazione di morosità. In questo caso la legge consente al proprietario locatore di poter intimare lo sfratto per morosità e richiedere la risoluzione del contratto di locazione innanzi al giudice.

I presupposti di legge per notificare lo sfratto sono, in primis, la regolarità del contratto di locazione nel rispetto degli obblighi fiscali (ossia regolare registrazione), e il mancato pagamento di anche un solo canone e che sia scaduto da 20 giorni.

La mediazione come strumento di risoluzione delle controversie. Soluzioni alternative alla procedura di sfratto per morosità

La mediazione, prevista dal D.Lgs. n.28/2010, rappresenta uno dei principali metodi di risoluzione alternativa alla giustizia dinanzi ai giudici. Nata con uno scopo deflattivo, al fine di ridurre l’enorme numero di cause che affollano le aule di giustizia, ed aprire la strada verso metodi di risoluzione non contenziosa, rivolti, cioè, a favorire l’accordo delle parti nella definizione di una controversia tra loro. In alcuni casi la mediazione si mostra una scelta obbligata prima di poter avviare introdurre una domanda giudiziale.

Pertanto, in queste ipotesi, essa si presenta come condizione di procedibilità della domanda, per cui, qualora il giudice verifichi che per la questione portata al suo esame è prevista la previa mediazione, sospenderà il giudizio per rimettere le parti in termine per espletare la mediazione, ed in assenza dichiarerà il giudizio improcedibili.

Per le questioni inerenti all’inadempimento dell’inquilino, quali mancato pagamento di oneri condominiali o morosità nel pagamento dei canoni, la mediazione, almeno inizialmente non è una scelta obbligata, potendo il proprietario agire direttamente con lo sfratto, sussistendone i presupposti. Tornerà in auge, invece, laddove in sede di opposizione dell’inquilino il giudice disponga il mutamento del rito ai sensi dell’art. 667 c.p.c.

Sul punto è interessante rilevare l’intervento delle S.U. della Cassazione, le quali, intervenute sul tema, hanno chiarito che “nelle controversie soggette a mediazione obbligatoria ai sensi dell’art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 28 del 2010, i cui giudizi vengano introdotti con un decreto ingiuntivo, una volta instaurato il relativo giudizio di opposizione e decise le istanze di concessione o sospensione della provvisoria esecuzione del decreto, l’onere di promuovere la procedura di mediazione è a carico della parte opposta; ne consegue che, ove essa non si attivi, alla pronuncia di improcedibilità di cui al citato comma 1-bis conseguirà la revoca del decreto ingiuntivo.”

Sicché si deve concludere che, in caso di opposizione da parte del conduttore all’intimato sfratto per morosità sarà onere del locatore promuovere per tempo (15 giorni dal mutamento del rito) la procedura di mediazione avanti l’Organismo di Conciliazione, provvedendo altresì all’anticipazione dei costi di procedura di attivazione” (n. 19596 del 2020) In alternativa, tuttavia, nulla vieta che il proprietario locatore opti per un tentativo di mediazione prima di intimare lo sfratto, essendo la scelta di questo tipo di procedimento, almeno inizialmente, rimessa in facoltà del proprietario medesimo.

La collaborazione tra proprietario e inquilino. L'importanza di una buona comunicazione

I rapporti proprietario locatore da una parte, e inquilino dall’altra, purtroppo non sempre sono idilliaci. Il primo motivo di questione tra le parti è molte volte è dato dai criteri di ripartizione delle spese. In alcune circostanze è proprio il locatore (proprietario) a creare difficoltà, ritenendo, a torto, che tutte le spese di manutenzione, siano esse ordinarie o straordinarie, siano tutte ad esclusivo carico del conduttore. In altri casi, invece, è il conduttore a ritenere, evidentemente anche in questo caso a torto, che tutte le spese di gestione dell’immobile siano a carico del proprietario.

Regola opportuna sarebbe, per entrambi, di informarsi debitamente su quali siano gli obblighi reciproci. Un consiglio utile, è quello di indicare già in sede di stipula del contratto di locazione quali siano le spese a carico del proprietario e quali quelle a carico del conduttore. In mancanza, è opportuno il giusto dialogo tra le parti affinché si trovi il giusto punto d’incontro, evitando conflitti. Il secondo motivo principale di scontro è dato dai ritardi nel pagamento dei canoni o peggio ancora il mancato versamento degli stessi.

Anche in tali casi è importante puntare preventivamente sul dialogo tra le parti, per capire i reali motivi del ritardo o dell’assenza di pagamenti. Certo è, un conto sarà trovarsi di fronte all’inquilino, sempre regolare nei pagamenti, che di punto in bianco si ritrovi ad affrontare una situazione di emergenza quale ad esempio la perdita del posto di lavoro.

In tali casi, sarebbe opportuno, nei limiti del possibile, andare incontro alle esigenze improvvise dell’inquilino, concedendo un termine allo stesso per consentirgli di fronteggiare la situazione, evitando immediate azioni di tutela legale. In questo caso, va tenuto conto che gli imprevisti negativi della vita possono colpire chiunque, anche lo stesso proprietario.

Il conduttore, d’altra parte, non potrà approfittare della situazione, e quando, in generale, si trovi in una situazione temporanea (o permanente) di difficoltà, dovrà attivarsi per trovare soluzioni alternative (come trovare ospitalità presso un parente, liberando l’immobile), e, dunque, tener conto che il proprietario è tenuto al pagamento degli oneri condominiali e delle relative tasse, per cui, non vedersi ricevere i canoni mensili rappresenta un danno evidente anche per lui, peggio ancora se il canone stesso costituisca la sua unica fonte di entrata economica.

Conclusioni

Quando concediamo in affitto una nostra proprietà, tanto sia un appartamento, o un fabbricato, o una bella villetta, è importante conoscere i diritti e doveri conseguenti alla stipula (o alla non regolare stipula) di un contratto di locazione.

Il discorso vale sia in relazione al decorso ordinario del contratto di locazione, poiché in costanza è importante sapere, ad esempio, quali siano le spese di competenza dell’inquilino, e quali invece spettino al proprietario perché tale. Sia in relazione alla scadenza del contratto di locazione, ovvero ad altre vicende legate all’inadempimento dell’inquilino.

Questi aspetti sono importanti, onde evitare spiacevoli contrasti con il conduttore che possono manifestarsi durante la locazione. La situazione, viceversa, si complica maggiormente qualora decidiamo di concedere in “nero” la locazione della nostra proprietà, in quanto l’assenza di un regolare contratto renderà molto difficile tutelare i propri diritti, con il rischio di subire ricatti dal conduttore in caso di conflitti con lo stesso, oltre al rischio di subire sanzioni fiscali ed accertamenti di sorta