In quali casi si configura uno sfratto esecutivo?

Lo sfratto esecutivo è il procedimento sommario, volto ad ottenere in tempi brevi, un’ordinanza che intimi al conduttore (inquilino) di abbandonare l’immobile dato in locazione.

1. Quando avviene lo sfratto esecutivo?

Lo sfratto esecutivo può avvenire nei seguenti casi:

a) licenza per finita locazione (art. 657 c.p.c.)

Si intima prima della scadenza del contratto, per procurarsi il titolo per far uscire il locatore nel caso questi, alla scadenza prevista, non liberi spontaneamente l’immobile;

b) sfratto per finita locazione (art. 657 c.p.c.)

Quando, dopo la scadenza del contratto, il conduttore continua ad occupare l’immobile;

c) sfratto per morosità (art. 659 c.p.c.)

Quando, nel corso della locazione, il conduttore non paga i canoni alle scadenze stabilite.

Possono attivare questo procedimento il locatore, nei contratti di locazione e il concedente, nei contratti di affitto, mezzadria o colonia parziaria. Naturalmente, soggetto passivo della procedura sarà nel primo caso il conduttore (inquilino); nel secondo caso, l’affittuario, coltivatore diretto, il mezzadro o il colono.

2. La procedura e i tempi dello sfratto esecutivo

In tutti i casi sopra elencati, il procedimento inizia con un atto di citazione contenente l’intimazione rivolta dal locatore o concedente, al conduttore o affittuario a lasciare libero l’immobile, citandolo a comparire all’udienza per la convalida dell’intimazione stessa. Tra il giorno della notifica e l’udienza di comparizione devono intercorrere almeno 20 giorni.

3. Opposizione allo sfratto esecutivo: Il termine di grazia

1) Opposizione

Se il destinatario del procedimento di sfratto esecutivo non compare o, comparendo non si oppone, il Giudice convalida lo sfratto con ordinanza esecutiva dopo 30 giorni. Ciò vuol dire che, la data fissata per l’esecuzione del rilascio dell’immobile, è compresa tra più di 30 giorni e circa un anno dall’udienza.

Se, invece, l’intimato compare e si oppone all’intimazione, si applica il rito locatizio previsto dall’art. 447 c.p.c., che ricalca il rito previsto in materia di lavoro. In questo caso, il giudizio prosegue normalmente fino ad una decisione nel merito della causa.

Competente per materia è il Tribunale in composizione monocratica, il quale:

- se l’opposizione del conduttore o affittuario, è fondata su prova scritta o sussistono gravi motivi, apre il procedimento di cognizione (la procedura sarà più lunga);

- se invece non è fondata su prova scritta o non esistono gravi motivi, convalida l’intimazione e pronuncia ordinanza non impugnabile di rilascio dell’immobile, immediatamente esecutiva riservandosi, tuttavia, di valutare eventuali eccezioni dell’intimato.

2) Termine di grazia

La legge sull’equo canone prevede che il conduttore può sanare la morosità nel pagamento dei canoni e/o degli oneri ad esso collegati in sede giudiziale, per non più di 3 volte nel corso di un quadriennio, allorquando alla prima udienza versi gli importi dovuti per i canoni scaduti, gli oneri accessori, oltre interessi legali e spese processuali.

Qualora non avvenga il pagamento in sede di prima udienza, il giudice potrà concedere, su richiesta del conduttore ed a fronte di comprovate situazioni di difficoltà (si pensi, ad esempio al caso della perdita del posto di lavoro che comporti una situazione di oggettiva emergenza per il conduttore) un termine, detto nella prassi di “grazia”, non superiore a 90 giorni per sanare la morosità, rimandando, così, l’emanazione dell’ordinanza di sfratto.

4. Modalità di esecuzione dello sfratto

L’inquilino deve lasciare l’immobile entro la data stabilita dal Giudice, ma molto spesso accade che il conduttore non rispetta l’ordinanza dell’Autorità Giudicante. In tal caso, pertanto, si apre la procedura di esecuzione forzata dell’atto.

La convalida dello sfratto, infatti, è di per sé titolo esecutivo e, in quanto tale, consente la liberazione dell’immobile locato, se necessario anche con la forza (intervento Ufficiali Giudiziari e forze di Pubblica Sicurezza).

Prima di giungere a tale estrema soluzione, tuttavia, è necessario notificare all’inquilino l’atto di precetto di rilascio, con cui si intima di liberare l’immobile entro dieci giorni.

Nella fase immediatamente successiva, l’Ufficiale Giudiziario invia il preavviso di sfratto, avvertendo l’inquilino o l’affittuario, di liberare l’immobile da persone e cose entro la data indicata, segnalandogli che in caso contrario l’Ufficiale si recherà sul posto per liberare l’immobile.

Nella prassi, accade spesso che il primo accesso riporti verbale negativo. Ciò vuol dire che, nel giorno fissato dall’Ufficiale Giudiziario, l’inquilino non si fa trovare impedendo di fatto la liberazione dell’immobile.

Sarà compiuto quindi un secondo accesso, fissato in un’altra data, in cui con l’aiuto di un medico della Asl e della forza pubblica, si riesce ad eseguire coattivamente lo sfratto.

Attraverso la procedura sin qui descritta in modo sintetico, il proprietario potrà finalmente recuperare il proprio immobile. 

5. Decreto Cura Italia e blocco degli sfratti

A causa della grave situazione di emergenza generata dall’epidemia del Coronavirus, il Governo italiano ha disposto il blocco degli sfratti su tutto il territorio nazionale.
Il provvedimento è contenuto nel c.d. “decreto Cura Italia”, che contiene una serie di misure economiche per far fronte alla crisi generata dal Covid-19, stabilendo, per l’appunto, la sospensione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, fino alla data del 30 giugno 2020, poi prorogata al 01/09/2020, mentre un emendamento proposto dai LEU e PD nel il Decreto Rilancio, propone il blocco fino al 31/12/2020. Emendamento, quest’ultimo, approvato in commissione Bilancio della Camera.

La legge, sia chiaro, non consente la sospensione del pagamento del canone, ma prevede la possibilità per l’inquilino di recedere anticipatamente, per giusta causa, dal contratto di locazione, a causa dell’emergenza economica dovuta alle misure restrittive. È sempre fatto salvo il diritto del proprietario di ricorrere alla procedura di sfratto per morosità, instaurando così un nuovo giudizio. Il provvedimento in parola, difatti, interviene solo per le procedure di sfratto per morosità già pendenti alla data dell’emanazione del decreto stesso, limitandosi a posticipare gli effetti, e dunque l’esecuzione, salvaguardando gli inquilini morosi.

Fonti normative

• Libro IV – Capo II (Del procedimento per convalida di sfratto) – Codice di Procedura Civile (Artt. 657 C.p.c.–669 C.p.c.).
• L. 27.7.1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani); L. 9.12.1998, n. 431 (Disciplina delle locazioni e del rilascio di immobili adibiti ad uso abitativo).
• legge del 17 marzo 2020, n. 18 (c.d. “decreto Cura Italia”)

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