Importanza del rispetto della distanza tra fondi

Definizione della distanza tra fondi e il concetto di costruzioni

Diciamo subito che non è possibile dare una esatta definizione su cosa sia la distanza tra fondi, non essendo una figura giuridica tipica su cui estrapolare un concetto come, ad esempio, quando dobbiamo definire l’istituto del contratto o della proprietà.

Una sorta di definizione è riscontrabile, tuttavia, dalla norma di legge che regola la distanza tra fondi. Infatti, ai sensi dell’art. 873 del Codice civile Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri.

Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore A ben osservare, invero, l’articolo summenzionato più che dare una vera e propria definizione, sembra si limiti ad indicare la misura della distanza tra i fondi confinanti, che deve essere non minore di 3m., oppure in base a quanto stabilito dai regolamenti comunali, i quali, in deroga alla disposizione medesima, possono prevedere una distanza diversa e maggiore.

I regolamenti edilizi locali possono, quindi, integrare e modificare la disciplina del codice civile, con particolare riguardo alle modalità costruttive, alle normative tecnico ed architettonico da rispettare, igienico- sanitarie, di sicurezza e vivibilità degli immobili e delle pertinenze.

La norma in esame si trova nel libro terzo del codice civile Titolo II della proprietà, e rappresenta proprio uno dei limiti al diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo del proprietario, di cui all’art. 832 c.c..

Nella fattispecie, il limite è dato dal divieto di costruire ad una certa distanza dalla proprietà di altro fondo contiguo.

Quanto al concetto e definizione di costruzioni giuridicamente rilevanti ai fini della violazione in descrizione, secondo la giurisprudenza deve ritenersi “costruzione” qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione rispetto al suolo, anche mediante appoggio o incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica contestualmente realizzato o preesistente, e ciò indipendentemente dal livello di posa ed elevazione dell’opera stessa, dai suoi caratteri e dalla sua destinazione, potendosi tuttavia fare riferimento anche all’attività di scavo e di posa in opera delle fondazioni, che consentano però di rilevare in maniera univoca quale sia la sagoma dell’edificio in funzione del quale le medesime sono svolte (Cass. Civ. n. 21173/2019)

I problemi che possono sorgere in caso di mancata osservanza tra i fondi

Piuttosto che soffermarsi sulla definizione di distanze tra fondi, per intendere esattamente il significato della disposizione in commento, è maggiormente opportuno ed utile porre l’attenzione sullo scopo delle norme che regolano la distanza tra fondi, ovverosia la domanda giusta è: ma a cosa serve prevedere una distanza minima tra costruzioni di fondi attigui?

Ordunque, la finalità delle disposizioni sulle distanze è quella di tutelare l'interesse pubblico alla corretta e regolare viabilità, all'igiene, al decoro e alla sicurezza per gli edifici adibiti ad uso abitativo; evitare il crearsi di interstizi, intercapedini e/o spazi angusti che, salvo qualora esistano per esigenze strutturali o tecniche, possono ridurre la vivibilità degli edifici, lo spazio di manovra, impedire il passaggio pedonale. Uno stabile di nuova costruzione pertanto deve essere distante almeno 3 metri dallo stabile contiguo. Non va tralasciato di dimenticare che, nelle zone a rischio sismico può essere prevista una distanza maggiore per motivi di sicurezza.

Quando l’immobile si trovi in zona sismica non è sufficiente il rispetto della distanza tra costruzioni prevista dalle norme di attuazioni del P.R.G., ma occorre osservare anche le norme tecniche antisismiche contenute nei decreti ministeriali 2 aprile 1968 n. 1444, 7 marzo 1981 e 3 giugno 1981 che impongono un distacco non inferiore ad 10 metri (Cass. Civ. n.9318/2009).

La normativa italiana in materia di distanza tra fondi

La normativa italiana in tema di distanze tra fondi può essere così suddivisa:

• Le disposizioni del Codice civile, di cui al Libro Terzo Titolo II, Capo II, della proprietà fondiaria, di cui abbiamo esaminato la disposizione principale che interessa l’oggetto del presente tema in discussione, ossia l’art. 873 del c.c. in primis e le norme a seguire che si occupano di vari altri aspetti sul tema, come l’ipotesi della comunione forzosa del muro di confine (art. 874 e 875 c.c.);
• I regolamenti edilizi comunali, che come abbiamo visto lo stesso articolo 873 del c.c. indica come norme a carattere modificativo ed integrativo della disposizione medesima;
• Altre leggi in tema di distanza, tra cui spicca l’art. 9 del D.M. N.1444/68, il quale prevede la regola generale di una distanza di circa 10m., ossia, testualmente, si cita: “Le distanze minime tra fabbricati per le diverse zone territoriali omogenee sono stabilite come segue:

 

1) Zona A) per le operazioni di risanamento conservativo e per le eventuali ristrutturazioni, le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale.

2) Nuovi edifici ricadenti in altre zone: è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti.

3) Zone C): è altresì prescritta, tra pareti finestrate di edifici antistanti, la distanza minima pari all’altezza del fabbricato più alto; la norma si applica anche quando una sola parete sia finestrata, qualora gli edifici si fronteggino per uno sviluppo superiore a ml 12”

Le sanzioni previste in caso di violazione della distanza tra fondi

Quando si violano le norme sulla distanza, ovviamente, si va incontro a determinate conseguenze: il rispristino dello stato dei luoghi e il risarcimento dei danni. La prima conseguenza, certa e sicura, è data dal ripristino dello stato dei luoghi, detta anche tutela in forma specifica.

Si parla di obbligo di ripristino dello stato dei luoghi quando è imposto al soggetto che ha violato le norme in materia, nella fattispecie in tema di distanze tra fondi, di rimuovere un immobile, o manufatti simili, ovvero e comunque, l’opera realizzata in violazione delle distanze di legge in parola.

Lo scopo della sanzione, in parole semplici, è quello di riportare la situazione a quella precedente la realizzazione dell’opera. “quando sia realizzata una costruzione in violazione delle distanze ex art. 873 c.c., il giudice deve ordinarne la riduzione in pristino, mediante la demolizione delle parti che superano tali limiti, non potendo limitarsi a disporre l'esecuzione di accorgimenti idonei ad impedire l'esercizio della veduta sul fondo altrui, consistenti in opere che rendano impossibili il "prospicere" e l'"inspicere in alienum"; l'azione in tema di distanze tra costruzioni, infatti…. è volta ad evitare il formarsi di intercapedini tra fabbricati, potenzialmente dannose per gli interessi generali all'igiene, al decoro e alla sicurezza degli abitanti (25495/2021)

Complice i precedenti giurisprudenziali che si sono occupati di casi di violazione delle distanze, in determinate circostanze è possibile anche richiedere il risarcimento dei danni conseguenti alla violazione medesima. In tema di violazione delle distanze tra costruzioni previste dal codice civile e dalle norme integrative dello stesso, quali i regolamenti edilizi comunali, al proprietario confinante che lamenti tale violazione compete sia la tutela in forma specifica, finalizzata al ripristino della situazione antecedente al verificarsi dell'illecito, sia quella risarcitoria, ed il danno che egli subisce (danno conseguenza e non danno evento), essendo l'effetto, certo ed indiscutibile, dell'abusiva imposizione di una servitù nel proprio fondo e, quindi, della limitazione del relativo godimento, che si traduce in una diminuzione temporanea del valore della, deve ritenersi in re ipsa, senza necessità di una specifica attività probatoria (Cass. Civ. n.22277/2022)

Parimenti in tema di diminuzione del valore dell’immobile che il danneggiato lamenti a causa della costruzione attigua. Il proprietario del fondo danneggiato, infatti, può chiedere anche il risarcimento dei danni dovuto al temporaneo deprezzamento della sua proprietà, salvo che il responsabile degli abusi non riesca a provare il contrario (Cass. Civ. 25935/2022)

Le azioni da intraprendere in caso di violazione distanza tra i fondi

Nel caso in cui il vicino esegua una costruzione a distanza inferiore a quanto previsto dalla legge ex art. 873 c.c. ovvero in violazione dell’art. 9 D.M. 1444/68, le azioni esercitabili sono quelle della tutela in forma specifica, ricavabile anche dalla disposizione ex art. 872 del codice civile, norma in tema di violazione di norme edilizie, il cui secondo comma testualmente prevede: “colui che per effetto della violazione ha subito danno deve esserne risarcito, salva la facoltà di chiedere la riduzione in pristino quando si tratta della violazione delle norme contenute nella sezione seguente - tra cui il successivo art. 873 - o da questa richiamate”.

La giurisprudenza, occupandosi del tipo di azioni esercitabili, ha richiamato anche l’analogia con l’actio negatoria servitutis ex art. 949 c.c., una particolare azione rivolta a far dichiarare inesistenti i diritti affermati da altri sulla cosa.

Ciò in base alle circostanze che, colui che viola i limiti delle distanze verrebbe, in un certo qual modo, a determinare l’esistenza di una servitù sul fondo altrui: I poteri inerenti al diritto di proprietà, tra i quali rientra quello di esigere il rispetto delle distanze, non si estinguono per il decorso del tempo, salvi gli effetti dell'usucapione del diritto a mantenere la costruzione a distanza inferiore a quella legale.

Discende da tale principio che anche l'azione per ottenere il rispetto delle distanze legali è imprescrittibile, trattandosi di azione reale modellata sullo schema dell'"actio negatoria servitutis", rivolta non ad accertare il diritto di proprietà dell'attore, bensì a respingere l'imposizione di limitazioni a carico della proprietà suscettibili di dar luogo a servitù (Cass. Civ., Sez. II, 23.1.2012, n. 871, Cass.Civ., Sez.II, 7.9.2009, n. 19289; Cass. Civ., Sez.II, Cass. Civ., Sez. II, 26.1.2000, n. 867). All’azione in forma specifica può accompagnarsi, come abbiamo già visto, la richiesta di risarcimento danni.

Quindi le azioni esercitabili sono, in via stragiudiziale o giudiziale, e dunque:

• l’invito bonario o diffida a desistere dal proseguire la costruzione (se vogliamo impedire la sua completa realizzazione), ovvero ad eliminarla (quando è già sta edificata) per violazione delle distanze di legge;
• In caso di esito negativo della diffida, possiamo procedere con uno degli strumenti c.d. ADR (Alternative dispute Resolution), cioè quelle procedure di gestione delle controversie in via alternativa alla giurisdizione ordinaria (ad es. la Mediazione ex D.Lgs n.28/2010). In alcuni casi il loro esercizio si presenta come condizione di procedibilità prima di adire il giudice ordinario;
• Azione ordinaria. Si tratta della proposizione di domanda giudiziale con cui si cita in giudizio la controparte al fine di accertare la violazione delle distanze e per l’effetto ottenere un provvedimento di condanna all’abbattimento dell’opera eseguita e la riduzione in pristino, oltre l’eventuale risarcimento danni che si dimostri aver subito
• Convenzione in deroga e costituzione di servitù prediale. Non si tratta di un’autonoma azione esercitabile, bensì un possibile sbocco alla controversia, ovvero ancor prima al fine di prevenire il sorgere di una controversia.

In sostanza, è un accordo tra le parti con cui si concede di costruire ad una distanza inferiore. Non basta, in tali casi, un atto unilaterale del proprietario del fondo vicino che autorizzi a costruire in difformità alla legge, ma deve essere un accordo bilaterale da stipularsi innanzi ad un notaio al fine della costituzione di una servitù concessa dal proprietario del fondo preesistente.

Principio di prevenzione

Il principio di prevenzione temporale è un principio che si ricava da una lettura combinata ed orientata degli artt. 873 e seguenti del c.c.. In base a questo principio, nell’ipotesi di due fondi contigui senza alcuna costruzione, il soggetto nella qualità di proprietario che per prima costruisce determina la distanza che il successivo proprietario costruttore adiacente dovrà rispettare. Pertanto, colui che costruisce per primo (c.d. preveniente) ha tre opzioni, ossia costruire:

• ad una distanza dal confine pari o superiore alla metà di quella imposta dal codice civile, determinando così per il vicino che operi per secondo (c.d. prevenuto) la possibilità di costruire ad un metro e mezzo dal confine, o ad una distanza inferiore che permetta di rispettare il criterio dei tre metri sul confine;
• esattamente sul confine, in questo caso il vicino potrà costruire in aderenza ex art. 877 c.c. comma 2 (comunione forzosa);
• ad una distanza inferiore alla metà di quella prevista dal codice civile, il secondo costruttore potrà chiedere la comunione forzosa ex articolo 875 del codice civile oppure costruire in aderenza ex articolo 877, secondo comma del codice civile.

Conclusioni

Quando si deve costruire in modo contiguo al fondo del proprietario vicino, è bene accertarsi della presenza di regolamenti comunali circa le distanze da rispettare, ovvero, ed in mancanza di norme integrative, in ossequio a quanto previsto dall’art. 873 c.c..

In mancanza, si corre il rischio di sostenere ingenti costi legati alla realizzazione dell’opera, per poi venire condannati dal giudice all’abbattimento ed al ripristino dello stato dei luoghi, oltre a dover risarcire i danni. In alternativa, si potrà tentare di intavolare un accordo con il proprietario del fondo vicino. Il vicino, è sempre meglio averlo per amico che nemico…