Il divieto di atti emulativi nel condominio

Il mancato rispetto delle regole condominiali va a discapito dell’intero condominio, per cui è necessario, da una parte, che tutti i condomini abbiano il buon senso di seguirle nel rispetto degli altri, e sia prevedere norme che garantiscano il rispetto delle regole stesse e le conseguenze in caso di inadempimento.

Tra i comportamenti degni di nota, che possono turbare la pacifica convivenza, vi rientrano gli atti emulativi, i quali rivestono carattere particolare poiché inerenti situazioni che in apparenza potrebbero non violare alcuna norma condominiale, né tantomeno ledere alcun diritto altrui. Vediamo meglio di seguito di cosa si tratta.

Definizione degli atti emulativi e le loro caratteristiche

Ma cosa sono gli atti emulativi? E perché si parla di divieto di atti emulativi? Ebbene, la risposta alle suddette domande, e la definizione di atti emulativi, ci viene data dal Codice civile, all’art. 833, il quale espressamente dispone che: “Il proprietario non può fare atti i quali non abbiano altro scopo che quello di nuocere o recare molestia ad altri” Come si vede chiaramente, è una definizione concisa, ma allo stesso tempo chiara e precisa.

La norma indica esattamente chi sia il destinatario di tale divieto: il proprietario. Certo, è un po' strano, in quanto l’articolo che precede gli atti d’emulazione, ossia l’art. 832 del c.c., norma che definisce, o meglio indica, il contenuto del diritto di proprietà, ci dice invece che il proprietario ha il diritto di godere e di disporre delle sue cose in modo pieno ed esclusivo, sia pure entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico.

Sembrerebbe, dunque, esserci quasi un contrasto tra le due disposizioni (art. 832 ed art. 833): una che ci consente di godere e disporre in modo assoluto, l’altra che ci pone un divieto al nostro godimento del bene. In realtà, nessun contrasto è presente tra le due norme, né tantomeno una contraddizione; sia perché è lo stesso art. 832 c.c. a prevedere dei limiti alla proprietà, sia perché, secondo un orientamento dottrinale, l’art. 833 altro non sarebbe che una previsione esplicita dell’abuso del diritto di proprietà. Quando parliamo di abuso di un diritto, s’intende il cattivo uso che facciamo del nostro diritto, ovvero, secondo un’accezione tipica in dottrina, uno “sviamento di potere”, ossia, in modo più semplice, un uso non proprio conforme al diritto che la legge ci riconosce.

Nella fattispecie, estrinsechiamo il nostro diritto di proprietà in modo tale da recare un danno ovvero, e comunque, una forma di molestia o di fastidio a terzi soggetti. Un tipico esempio didattico di atto emulativo, è quello del proprietario che, pur rispettando le distanze legali, innalzi un muro di fianco al vicino al solo subdolo scopo di togliere luce e/o limitare allo stesso la vista panoramica.

Gli obblighi del proprietario di agire nel rispetto dei diritti degli altri condomini

Vista la finalità subdola di un atto emulativo, e cioè quella di esercitare apparentemente il proprio diritto di godere e di disporre della proprietà, ma con l’intento di arrecare danno o molestia al vicino, è chiaro che questa “affabile” modalità di nuocere agli altri trovi nell’ambito di un condominio terreno fertile, atteso le innumerevoli occasioni che si presentano tra proprietari confinanti di recar danno ed infastidire il proprio “odiato” vicino.

Come abbiamo avuto modo di osservare, l’atto emulativo altro non rappresenta che un’estrinsecazione del diritto di godere e disporre dei propri beni. Dunque, non è facile individuare in tale atteggiamento una violazione di regole condominiali. Restando nell’esempio del paragrafo precedente, e per meglio intendere la questione, il fatto che io costruisca ed innalzi un muro alla distanza di legge di per sé è un atto legittimo, perché espressione di manifestazione del più ampio diritto di disporre e godere della proprietà.

Orbene, il fatto che quel muro venga innalzato al solo scopo di nuocere al vicino per impedirgli di incantarsi di fronte al suo bel panorama, a ben vedere, resta un intento interiore del soggetto, e cioè il suo scopo personale è quello di ledere in qualche modo il vicino, ed in sostanza resta rinchiuso nell’ambito delle “motivazioni personali”. Ciò rende ardua, per la parte molestata, dimostrare (e provare) le cattive intenzioni del proprietario molestante.

Pertanto, sicuramente non potremo accusare, o quanto meno non sarà semplice accusare, il condomino, reo di aver compiuto un atto emulativo, di aver violato le norme condominiali o di aver abusato delle parti comuni di uno stabile. Infatti, almeno in apparenza, il proprietario birichino ben potrebbe eccepire di non aver commesso alcuna violazione in danno del condomino, ma di aver semplicemente esercitato il suo diritto di proprietà. Per cui, resta fondamentale valutare caso per caso quando il comportamento del proprietario molestante nasconda un intento emulativo, in violazione dei diritti degli altri condomini ed anche alle regole condominiali, e quando invece esso rientri nella sfera dell’irrilevanza giuridica.

Per esempio, la giurisprudenza di legittimità, ha escluso la qualificazione di atto emulativo “della delibera condominiale che aveva statuito la reinstallazione di una rete divisoria tra la proprietà condominiale e quella esclusiva, essendo tale opera volta (anche) a impedire il compiersi dell'usucapione, per delimitare il confine e per garantire sulla parte comune la possibilità di accesso da parte di tutti i condomini” (Cass. Civ. n. 13732/2005).

Viceversa, installare delle telecamere, sia pure nella propria proprietà, ma direzionate in modo tale da riprendere l’interno della proprietà vicina o sottostante, e dunque senza alcuna concreta utilità per colui che le installa, è un chiaro atto emulativo, rivolto ad esercitare molestie su altri (Cass. Civ. n.5421/2001).

L'impatto negativo degli atti emulativi sulla convivenza condominiale e sul godimento delle proprietà comuni

Molti di noi sanno bene quanto sia difficile una sana e tranquilla convivenza di persone nell’ambito del loro stesso nucleo familiare. Figuriamoci, allora, quanto possa essere ancor più complicato garantire una pacifica convivenza tra i condomini di uno stabile, soprattutto nell’uso delle parti in comune.

Per questo fine, il regolamento condominiale, unitamente alle norme di legge, può assumere un ruolo importante, in quanto in esso vengono ad essere inserite le norme di comportamento che ogni condomino deve assumere, al fine di garantire la pacifica convivenza tra condomini stessi, il buon uso della cosa comune, la ripartizione delle spese, la manutenzione e decoro dell’edificio, l’organizzazione, le norme di comportamento, e, in sostanza, come suggerisce la parola, regolare il condominio nel suo complesso.

Il mancato rispetto di queste regole, ovviamente, va a discapito dell’intero condominio, per cui è necessario, da una parte, che tutti i condomini abbiano il buon senso di seguirle nel rispetto degli altri, e sia prevedere norme che garantiscano il rispetto delle regole stesse e le conseguenze in caso di inadempimento.

Gli atti emulativi, poi, complicano ancor di più la questione, poiché sono comportamenti, atti o fatti, non sempre ed immediatamente percepibili come violazione di regole comuni, essendo legati ad atti di disposizione della proprietà, con l’intento personale di ledere l’altrui diritto, non facilmente individuabile all’esterno.

Uno strumento a disposizione è quello di far tesoro dei casi precedenti, soprattutto per le questioni andate sotto l’esame di un giudice, per poi trasfondere nel regolamento condominiale quei comportamenti ormai acclarati come atti emulativi in modo da vietarli tra condomini come regola generale.

 

Norme di legge e regolamentari che vietano gli atti emulativi

La principale norma di legge, quale riferimento per il divieto di atti emulativi, è l’art. 833 del Codice civile, di cui abbiamo già analizzato in parte la disposizione al paragrafo 1 I regolamenti condominiale, per quanto attiene l’oggetto del presente articolo, possono prevedere solo entro certi limiti ovvero per grandi linee un divieto di atti emulativi, attesa la loro caratteristica che richiede una valutazione caso per caso. Questa valutazione si può sintetizzare in due criteri di orientamento che vanno presi in considerazione per poter affermare con certezza di essere di fronte ad un evidente atto emulativo, ovvero:

1. l'atto di esercizio del diritto, che come detto pur sempre trattasi di manifestazione del proprio diritto di proprietà, sia compiuto dal (condomino) proprietario;
2. che l’atto eseguito, opera costruita o attività che sia, oggettivamente non arreca un’utilità o vantaggio concreto al proprietario;
3. che, esteriormente e palesemente, il fine ultimo dell’atto compiuto abbia il solo scopo di nuocere o arrecare molestia ad altro danno al vicino. “L’atto emulativo, così come disciplinato dall’art. 833 c.c., si inscrive nell’ambito dei limiti alle facoltà di godimento da parte del proprietario e dunque al contenuto del diritto di proprietà, sanzionando come comportamenti illeciti atti che pure astrattamente sono configurabili conformi al diritto in quanto esplicazioni delle suddette facoltà” (Cass. Civ. 5421/2001)

Esempi di atti emulativi e situazioni in cui possono manifestarsi

Non è mai facile individuare esattamente quando siamo in presenza di un atto emulativo. Anzi, sotto questo aspetto, la giurisprudenza ha sempre avuto un’interpretazione restrittiva della norma, poiché essa, come più volte ribadito, si intreccia fortemente con il legittimo esercizio del proprio diritto di proprietà.

Né d’altro canto risulta semplice dimostrare l’inutilità dell’opera per il proprietario che l’ha costruita e l’intenzione dello stesso di nuocere o dare fastidio al vicino. Esaminando la giurisprudenza, difatti, si può dire che sono più le ipotesi in cui ha escluso l’esistenza di atti emulativi che non quelli da considerarsi come tali.

Alcuni esempi di atti emulativi li abbiamo già indicati.

1. L’ipotesi tipica, per non dire scolastica, è quella di colui che innalzi un muro, sia pure nel rispetto delle distanze legali, ma al solo fine di nuocere al vicino, impedendogli la visuale panoramica o chiudere le luci e vedute. Ma il problema è provarlo.;
2. Piazzare, su un terrazzo, piante di alto fusto che impediscano l’esercizio del diritto di veduta del vicino senza apprezzabile vantaggio del proprietario, può essere configurato come atto emulativo, e dunque illecito (Tribunale di Napoli 1997);
3. “Il diritto del proprietario di un fondo di chiudere le luci presenti nel muro del vicino, costruendo in aderenza a questo, ai sensi dell’art. 904 cod. civ., non può esercitarsi, per il principio generale del divieto degli atti emulativi di cui all’art. 833 stesso codice, al solo scopo di arrecare nocumento e molestia al vicino, senza alcun vantaggio proprio” (Cass. Civ. n.12759/1992).
4. “Non costituisce atto emulativo l’installazione, da parte del proprietario di un fondo, di un cancello all’ingresso dello stesso per impedire l’entrata di persone estranee” (Cass. Civ. 1509/1986);
5. Per aversi atto emulativo vietato ai sensi dell’art. 833 cod. civ. è necessario che l’atto di esercizio del diritto sia privo di utilità per chi lo compie e sia posto in essere al solo scopo di nuocere o di recare molestia ad altri, sicché è riconducibile a tale categoria di atti l’azione del proprietario che installi sul muro di recinzione del fabbricato comune un contenitore avente aspetto di telecamera nascosta fra il fogliame degli alberi posto in direzione del balcone del vicino (Cass. Civ. 5421/2001)
6. “Non costituisce, altresì, atto di emulazione il fatto del vicino che abbia eseguito la costruzione di un muro sul confine alto tre metri, quando tale costruzione arrechi una pur minima utilità (purché non antisociale) all’autore dell’atto, essendo irrilevante la circostanza che detta utilità sia di gran lunga minore della molestia o del danno che si procura al vicino” (Trib. Nardò 30/11/1966).

Il ruolo dell'amministratore condominiale nella gestione dei conflitti derivanti da atti emulativi

. Se il condomino vicino, come purtroppo ben può accadere, si mostri inerte o disinteressato ai nostri avvisi bonari e persiste nell’eseguire opere che ci arrechino molestie, fastidi e/o danni, possiamo tentare di segnalare all’amministratore il fatto affinché provveda in prima persona a diffidare il condomino, finanche, laddove previsto, ad irrogare una sanzione.

Di certo non è una situazione semplice, per le ragioni più volte esposte, in quanto la linea di confine tra legittimo esercizio di un proprio diritto e l’abuso dello stesso è molto sottile, e non sempre il condominio, nella persona dell’amministratore può intervenire. Almeno che, il condomino proprietario che compia atti emulativi, non stia eseguendo esattamente un atto in violazione di norme del regolamento condominiale.

Per esempio, può essere considerato atto emulativo il condomino del piano superiore che, continuamente, stenda i panni fino a coprire l’intera veduta del condomino del piano inferiore, occupando quindi la sua area. Orbene, se il regolamento condominiale vieti questo comportamento, e regoli espressamente dove e come stendere i panni, è chiaro che l’atto sopra descritto compiuto dal condomino proprietario sarà da considerarsi in violazione del regolamento, e pertanto l’amministratore potrà diffidare il condomino inadempiente.

Strumenti legali a disposizione degli altri condomini per contrastare gli atti emulativi

In relazione agli strumenti legali a disposizione della parte lesa, va in primo luogo ribadita la necessità di connotare la fattispecie come rientrante nell’alveo degli atti emulativi.

Abbiamo già descritto la difficoltà di inquadrare il comportamento del proprietario “molestante”, in primis perché il suo atto, apparentemente, risulta essere esercizio del suo diritto di proprietà, ossia del diritto di godere e disporre delle sue cose in modo pieno ed esclusivo. Inoltre, non è facile individuare l’animus nocendi, cioè l’intenzione di arrecare un disturbo o danno al vicino, rimanendo nella sfera interiore del soggetto agente,

Proprio per questo motivo, secondo un orientamento giuridico, al fine di identificare l’atto emulativo, rivolgono l’attenzione non tanto e non solo sull’animus, comunque difficile da dimostrare, ma in primis alla circostanza oggettiva in sé di recare molestia, ossia l’atto esteriore che si manifesta, per l’appunto all’esterno, e non l’intenzione di recarla, ed alla assenza di utilità/ vantaggio dell’opera costruita per il proprietario molestante.

Si tratta del rapporto oggettivo tra vantaggi del proprietario e svantaggi del terzo. È chiaro che, una volta riconosciuta l’esistenza dell’atto emulativo ad essa necessariamente si accompagna l’animus nocendi, l’intenzione voluta di arrecare un pregiudizio a terzi.

Va detto, inoltre, che secondo l’orientamento maggioritario, l’intenzione dolosa di arrecare un pregiudizio a terzi con l’atto emulativo, rappresenta elemento costitutivo della fattispecie di cui all’art. 833 c.c., la cui prova è a carico del danneggiato. Fatta questa premessa, le azioni esercitabili sono quelle c.d. in forma specifica, perché rivolte all’accertamento dell’atto emulativo e conseguente rimozione della molestia (demolizione dell’opera) ed, eventualmente, messa in ripristino dello stato dei luoghi. A tale azione può aggiungersi la richiesta di risarcimento del danno

Conclusioni e raccomandazioni per prevenire e affrontare gli atti emulativi nel contesto condominiale

Quando ci troviamo di fronte a condomini irrispettosi del regolamento condominiale non sempre è facile farli ragionare, anzi spesso ci troviamo ad affrontare persone che hanno poco senso civico o comunque incline ai litigi.

Tuttavia non sarebbe nemmeno giusto, almeno non sempre, passare subito ad azioni incisive come segnalare la questione all’amministratore, inviare avvisi e diffide, peggio ancora litigare. Pertanto, il primo consiglio è sempre quello di tentare una soluzione amichevole direttamente col vicino, in cui si fa presente di voler evitare di segnalare subito all’amministratore la violazione, con un gentile invito a comportarsi in ossequio alle regole di buona convivenza condominiale.

Salvo, è chiaro, che non si tratti di grave violazione di regole, e che ci inducono a richiedere con immediatezza l’intervento dell’amministratore. Uno strumento a disposizione è quello di far tesoro dei casi precedenti, soprattutto per le questioni andate sotto l’esame di un giudice, per poi trasfondere nel regolamento condominiale quei comportamenti ormai acclarati come atti emulativi in modo da vietarli come regola generale.