Il diritto di prelazione

Nel mercato immobiliare spesso capita di sentire che un determinato immobile sia gravato da prelazione, cioè non possa essere venduto liberamente a chiunque in quanto alcuni acquirenti avrebbero un “diritto di precedenza” rispetto ad altri. Questo diritto di precedenza prende il nome di diritto di prelazione.

Vediamo in cosa consiste e come si esercita il diritto di prelazione.

La prelazione può essere definita come quel diritto riconosciuto ad alcuni soggetti (cd. prelazionari) di essere preferiti ad altri, a parità di condizioni, allorché un soggetto (cd. concedente) si accinge a vendere un bene.

La prelazione attribuisce un diritto e non un obbligo. In altri termini, il proprietario del bene-concedente non è obbligato a vendere in quanto può decidere in piena libertà se mettere in vendita o meno il suo bene. Qualora, però, decidesse di vendere, dovrà tenere in debita considerazione i titolari del diritto di prelazione, ai quali dovrà fare la prima proposta.

Il prelazionario, peraltro, non è obbligato ad accettare l’eventuale proposta di vendita: egli può in qualsiasi momento rinunciare al suo diritto di prelazione.

La proposta di vendita, di regola, viene fatta a parità di condizioni, cioè viene indicato un prezzo valido sia per i titolari della prelazione sia per gli estranei. Vi possono essere, tuttavia, anche casi in cui i titolari della prelazione beneficiano di condizioni migliori, come, ad esempio, uno sconto sul prezzo di vendita.

Il diritto di prelazione può avere un’origine:

- Volontaria: sono le parti ad accordarsi e a riconoscere il diritto di prelazione mediante la stipula di un compromesso, il cd. patto di prelazione.

- Legale: è la legge che stabilisce che in determinate ipotesi sia riconosciuto un diritto di prelazione.

1. Prelazione volontaria

Le parti stipulano il patto di prelazione, cioè un compromesso con cui si impegnano a preferire il prelazionario rispetto ad altri al momento di procedere alla vendita di un determinato bene.

In caso di inadempimento, cioè la parte trasgredisce l’impegno precedentemente preso, il venditore sarà tenuto al risarcimento dei danni a favore della parte titolare del diritto di prelazione. Il terzo acquirente, che abbia acquistato inconsapevolmente il bene, però, non sarà tenuto alla restituzione dello stesso in quanto l’acquisto nei suoi confronti è pienamente efficace. Difatti, la prelazione volontaria non è opponibile, cioè non può essere fatta valere, nei confronti dei terzi in quanto ha una mera efficacia obbligatoria.

Pensiamo, ad esempio, al caso in cui Tizio e Caio abbiano stipulato un compromesso con cui Tizio, proprietario del bene A, si sia impegnato a preferire Caio nella vendita del bene rispetto ad altri. In seguito, Tizio non rispetta il compromesso e vende il bene a Sempronio, scavalcando Caio. La situazione, dunque, sarà la seguente: Caio potrà chiedere il risarcimento dei danni a Tizio mentre il bene rimarrà nella proprietà di Sempronio.

2. Prelazione legale

Il diritto di prelazione può avere anche un’origine legale ovvero è la stessa legge che riconosce questo diritto in capo a determinati soggetti.

A differenza della prelazione volontaria, la prelazione legale è opponibile ai terzi, cioè il terzo acquirente che abbia acquistato inconsapevolmente il bene sarà tenuto alla restituzione dello stesso a favore dei titolari del diritto di prelazione. Essi, infatti, potranno riscattare il bene dal terzo: il cd. retratto.

Vediamo quali sono i casi di prelazione legale:

- Diritto di prelazione ereditaria

- Diritto di prelazione agraria

- Diritto di prelazione urbana

- Diritto di prelazione per effetto di privilegi, pegno, ipoteca

2.1 Diritto di prelazione ereditaria

Il diritto di prelazione ereditaria è riconosciuto ai coeredi che si trovano in uno stato di comunione ereditaria.

Se uno dei coeredi intende alienare la sua quota o parte di essa, dovrà notificare tale intenzione, corredata dall’indicazione del prezzo, agli altri coeredi, i quali dovranno decidere, entro due mesi, se accettare o meno la proposta di vendita. A questo punto, si avranno le seguenti situazioni:

- I coeredi accettano: la quota viene venduta ai coeredi, titolari del diritto di prelazione.

- I coeredi non accettano: la quota potrà essere venduta ad un estraneo, non titolare del diritto di prelazione.

Di converso, se il coerede non effettua questa previa notificazione e procede direttamente alla vendita della quota a favore dell’estraneo, avrà commesso una violazione della prelazione legale. Di conseguenza, gli altri coeredi potranno far valere, entro dieci anni dalla conclusione del contratto con l’estraneo, il loro diritto di prelazione: il cd. retratto successorio (art. 732 c.c.).

2.2 Diritto di prelazione agraria

Il diritto di prelazione agraria è riconosciuto a favore del cd. coltivatore diretto, cioè colui che ha preso in affitto un fondo rustico al fine di coltivarlo con il suo lavoro e quello della propria famiglia, e a favore del proprietario-coltivatore diretto del fondo confinante (art. 8 l. 26 maggio 1965, n. 580 e artt. 7 e 8 l. 14 agosto 1971, n. 817).

Il prelazionario, dunque, ha diritto a essere preferito agli altri, a parità di condizioni, allorché il proprietario del fondo rustico decida di vendere il fondo, oggetto del contratto di affitto o confinante. Qualora, infatti, il proprietario contravvenga a tale disposizione, il prelazionario potrà riscattare la proprietà del fondo, esercitando il suo diritto di prelazione agraria: il cd. retratto agrario.

2.3 Diritto di prelazione urbana

La legge riconosce al conduttore di un immobile adibito ad uso diverso da quello di abitazione il diritto di prelazione urbana (art. 38 l. 27 luglio 1978, n. 392).

Quando il locatore, dunque, pone in vendita l’immobile locato, deve previamente comunicare la proposta di vendita al conduttore, titolare del diritto di prelazione. Se, invece, il locatore non effettua questa previa comunicazione e vende l’immobile direttamente ad un terzo, il conduttore potrà esercitare l’azione di riscatto, facendo valere il suo diritto di prelazione.

2.4 Diritto di prelazione per effetto di privilegi, pegno, ipoteca

Se il debitore non adempie la prestazione dovuta, sarà il creditore a fare accertare l’inadempimento e, conseguentemente, a procedere all’esecuzione forzata sui beni del debitore per soddisfare il suo credito (art. 2910 c.c.).

Se vi sono più creditori, questi, di regola, saranno soddisfatti tutti allo stesso modo, purché intervengano tempestivamente nella procedura esecutiva: questo è il principio della par condicio creditorum.

Vi sono casi, però, in cui la legge prevede una scala gerarchica nel soddisfacimento dei crediti, riconoscendo ad alcuni creditori il diritto di prelazione rispetto ad altri. Ci troviamo innanzi alle cd. cause legittime di prelazione, che sono:

- Privilegio: è la prelazione riconosciuta ad alcuni creditori, detti privilegiati, in ragione della natura del proprio credito come, ad esempio, i crediti derivanti da rapporto di lavoro (art. 2745 c.c.). Il privilegio può essere:

- Generale: grava su tutti i beni mobili del debitore

- Speciale: grava su determinati beni mobili o immobili

- Pegno: è la prelazione consistente in un diritto reale di garanzia avente ad oggetto beni mobili e crediti (art. 2784 c.c.). Tale prelazione consente al creditore di poter far vendere coattivamente la cosa ricevuta in pegno (art. 2796 c.c.) o di chiedere al giudice l’assegnazione della cosa (art. 2798 c.c.) al fine di soddisfare il suo credito.

- Ipoteca: è la prelazione consistente in un diritto reale di garanzia avente ad oggetto beni immobili, beni mobili registrati e rendite dello Stato (art. 2810 c.c.). Il creditore, titolare della prelazione, può far espropriare il bene su cui è stata costituita l’ipoteca e ha diritto ad essere preferito ad altri sul ricavato dell’espropriazione (art. 2808 c.c.).

Si osserva che se la cosa oggetto di privilegio, pegno o ipoteca dovesse perire o deteriorarsi, il creditore perde il suo diritto di prelazione. È, tuttavia, un’ipotesi molto rara in quanto spesso il debitore è dotato di un’assicurazione contro i danni; ciò consente ai creditori la surrogazione reale. In altri termini, i creditori, che siano assistiti dalle predette cause legittime di prelazione, possono ottenere il pagamento dell’indennità che l’assicurazione dovrebbe pagare al debitore (art. 2742 c.c.)

Pensiamo, ad esempio, al caso in cui Tizio, il cui patrimonio è pari a € 250, 00, è debitore di:

- € 100,00 nei confronti di Caio

- € 100,00 nei confronti di Sempronio

- € 100,00 nei confronti di Mevio, il quale è titolare di un diritto di prelazione

In tale ipotesi, sarà Mevio, in quanto titolare di un diritto di prelazione, ad essere soddisfatto per prima e ad ottenere la somma a lui spettante. Caio e Sempronio, invece, saranno soddisfatti in un secondo momento e dovranno, purtroppo, accontentarsi della somma rimanente.

Fonti normative:

- Codice civile: artt. 732, 2742, 2745, 2784, 2796, 2798, 2808, 2810, 2910 c.c.

- Legge 26 maggio 1965, n. 580: Disposizioni per lo sviluppo della proprietà coltivatrice.

- Legge 14 agosto 1971, n. 817: Disposizioni per il rifinanziamento delle provvidenze per lo sviluppo della proprietà coltivatrice.

- Legge 27 luglio 1978, n. 392: Disciplina delle locazioni di immobili urbani.

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