Il contratto preliminare di compravendita

• Che cos’è un contratto preliminare di compravendita
• Ambito di applicazione
• Cosa contiene
• Come registrare contratto preliminare?
• Quanto tempo dura un contratto preliminare di compravendita
• Come annullare un contratto preliminare di vendita?
• Costi e altri aspetti legali
• Conclusioni

Che cos’è un contratto preliminare di compravendita

Il codice civile, pur prevedendo la figura giuridica del contratto preliminare, non ci dà una vera e propria definizione, ma si limita ad indicare varie disposizioni da cui è possibile ricavarne la funzione stessa.

Del resto, nella precedente codificazione civile del 1865, tale istituto era del tutto assente, in quanto non previsto espressamente. Tuttavia, solo a seguito di una prassi costante, in cui era invalso nel commercio l’uso di uno strumento che consentiva di “anticipare” gli effetti di un futuro contratto, il codice del 42’ ha previsto in generale l’istituto del contratto preliminare. Possiamo, pertanto, definire il preliminare come il contratto (spesso indicato anche come compromesso) con il quale le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto, detto definitivo.

Le parti del preliminare si definiscono, promittente (ad es. nella vendita, il promittente venditore) e promissario (promissario acquirente, sempre in caso di vendita). La sua stipula non è obbligatoria, potendo i soggetti interessati addivenire direttamente alla formazione del definitivo, ma qualora si opti per il preliminare, quest’ultimo, una volta sottoscritto, avrà effetti obbligatori tra i contraenti, in quanto costoro si assumono, in tal caso, l’obbligo di prestare un futuro consenso.

Ciò significa che il preliminare di vendita ha carattere vincolante, e tale vincolo è così rilevante che la legge mette a disposizione uno strumento specifico per il caso di inadempimento di una delle parti. Si tratta dell’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, un mezzo con cui la parte adempiente ottiene una sentenza costitutiva, la quale gli permette di ottenere gli stessi effetti che sarebbero seguiti alla conclusione pacifica del preliminare di vendita.

Si distingue da altri tipi similari come la proposta di acquisto, in quanto quest’ultima non ha effetto vincolante, o quanto meno lo è per una sola delle parti.

Ambito di applicazione

L’ambito di applicazione del preliminare è abbastanza ampio, purché si tratti di contratti che abbiano effetti obbligatori o reali tra le parti. Per effetti obbligatori significa che un soggetto è tenuto ad eseguire una prestazione (assume un obbligo) e nella medesima prestazione l’altra parte ha un diritto a riceverla, a prescindere dagli ulteriori effetti che il contratto produrrà.

Gli effetti reali si collegano per lo più all’oggetto del contratto preliminare che verrà poi trasfuso nel definitivo, consistente ad esempio nel trasferimento della proprietà di una cosa, la costituzione o il trasferimento di un diritto reale ecc.

Pertanto, mentre il preliminare di vendita ha sempre effetti obbligatori, in quanto la prestazione ha ad oggetto un facere (fare) consistente nell’obbligo di stipulare il successivo contratto definitivo, quest’ultimo, invece, può avere sia effetti obbligatori (ad es. contratto di locazione, di lavoro, costituzione di società), sia effetti reali, cioè inerente il trasferimento di un bene (ad es. vendita di un immobile).

Nella pratica, il preliminare è uno strumento molto utilizzato nelle vendite immobiliari, poiché spesso l’immobile oggetto del preliminare manca di qualche formalità necessaria al suo trasferimento, o comunque necessita di essere regolarizzato (si pensi ad es. al venditore che deve ottenere una sanatoria edilizia; all’acquirente che necessita di tempo per istruire la pratica di mutuo).

Per questi motivi, le parti redigono il preliminare per impegnarsi alla futura vendita, concedendosi in tal modo un termine per regolarizzare il tutto entro la data stabilita per il definitivo. Secondo la giurisprudenza e la dottrina un limite si trova nella donazione, la quale per il suo carattere di liberalità collide con la natura obbligatoria del preliminare. Molto discusso, altresì, la possibilità di sottoscrivere un contratto preliminare del preliminare, mediante il quale, cioè, le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto preliminare.

Dopo vari contrasti sul tema, da parte degli operatori del diritto, per cui si riteneva nullo un tale accordo, per difetto di causa, è intervenuta la Corte di Cassazione, riunita in S.U., la quale ha chiarito che, pur non essendo eseguibile in forma specifica in caso di inadempimento, esso può considerarsi valido ed efficace qualora vi sia un interesse delle parti meritevole di tutela (indicato come procedimento a formazione progressiva).

Cosa contiene

Il contratto preliminare, come dice la parola stessa, è un contratto a tutti gli effetti. Esso, quindi, dovrà essere redatto per iscritto e dovrà contenere tutti gli elementi principali del futuro contratto definitivo, pertanto in esso andranno inseriti vari dati, tra cui le generalità delle parti interessate (ad es. acquirente e venditore nel preliminare di vendita), la descrizione del bene, oggetto del contratto o il diritto che si vuole costituire (es. l’immobile ovvero una società da costituire), il prezzo del bene, l’anticipo sul prezzo medesimo corrisposto, la data e il luogo di redazione del preliminare e la firma autografa delle parti stesse.

In sostanza si tratta di una scrittura privata, che non richiede necessariamente l’intervento del notaio, ma ciò non toglie che le parti decidano di rivolgersi al notaio per la redazione dell’atto oppure per l’autenticazione delle firme della scrittura privata già redatta dai contraenti. Sulla forma del contratto, comunque, c’è da dire il preliminare deve avere la stessa forma prevista dalla legge per il definitivo.

Ergo, se il definitivo ha ad oggetto per es. un immobile, per il quale la legge prevede, appunto, la forma scritta, necessariamente anche il preliminare deve avere tale forma.

Come registrare contratto preliminare?

Il contratto preliminare, quando viene redatto con scrittura privata autenticata o atto pubblico va registrato, entro 20 giorni dalla sottoscrizione autenticata o 30 giorni se stipulato con atto notarile.

La prima cosa da fare è compilare il modello F24, versare gli importi dovuti c/o un’agenzia postale o bancaria, predisporre il modello 69, e recarsi alla Agenzia delle Entrate per le formalità di registrazione.

Occorrerà, inoltre, portare con sé almeno 2 originali del contratto da registrare o, in alternativa, un originale e una copia. Una va depositata all’Agenzia delle Entrate, l’altra timbrata e firmata dall’impiegato di turno dell’Agenzia e rilasciata alle parti.

Parimenti il modello 69, di cui l’originale resta all’Agenzia e la copia restituita alla parte. L'Ufficio, dopo aver liquidato e riscosso l’imposta, annota, in calce o a margine degli originali o delle copie dell’atto, gli estremi di registrazione indicando la somma riscossa, dopodiché restituisce timbrata e firmata la copia del contratto, se la registrazione è contestuale alla ricezione; quando, invece, la registrazione non è contestuale alla ricezione, ma differita, rilascia la ricevuta dell’avvenuta consegna e comunica al contribuente quando sarà disponibile la copia del contratto registrato.

Quanto tempo dura un contratto preliminare di compravendita

Abbiamo chiarito che con il contratto preliminare le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto, detto definitivo. Dunque, esso non comporta il trasferimento o la costituzione di un bene oppure di un diritto, ma ha la funzione di obbligare le parti alla successiva stipula del definitivo, che per motivi vari non è possibile porre in essere in via immediata.

Ciò significa che, nella maggior parte dei casi, le parti, ovvero una di esse, hanno bisogno di tempo per sistemare alcuni aspetti necessari alla conclusione del definitivo. A questo punto la domanda è: ma perché redigere un contratto preliminare anziché limitarsi ad una mera intesa verbale tra le parti stesse?

La risposta è, perché durante il tempo intercorrente tra un’ipotetica intesa verbale ed il momento in cui verranno a realizzarsi le condizioni per la conclusione del contratto, potrebbe accadere che una delle parti cambi idea, e quindi, ad esempio, decida di richiedere un prezzo più alto, oppure ha trovato un altro acquirente che offre un prezzo maggiore, oppure perché semplicemente non vuole più vendere o acquistare, o costituire e così via. Per evitare, dunque, cattive sorprese, e vincolare i soggetti interessati alle decisioni assunte, si rende necessario addivenire alla stipula del preliminare.

È chiaro, dunque, che non esiste un tempo determinato dalla legge per addivenire al successivo contratto definitivo, ma saranno i contraenti medesimi a pattuire, nel preliminare, un termine da rispettare, commisurato alle proprie esigenze. Potrà, pertanto, essere un termine brevissimo di qualche mese, ma anche maggiore, 6 mesi, 1 anno, anche in più anni, il tutto rimesso alla concorde volontà del promittente e promissario.

Anche la data di stipula del definitivo, secondo l’orientamento giurisprudenziale, non è perentoria, il che rende possibile consentire un ritardo di alcuni giorni, salvo che i contraenti non indichino nel preliminare, con espressioni inequivocabili, che la data di stipula sia essenziale.

Come annullare un contratto preliminare di vendita?

Sappiamo che il contratto preliminare ha carattere vincolante, in quanto promittente e promissario con esso si impegnano a prestare un futuro consenso. Il mancato adempimento di tale obbligo comporta varie conseguenze, quali la perdita di un eventuale caparra concessa, il risarcimento danni, e persino consente alla parte adempiente di agire in giudizio per ottenere una sentenza costitutiva in luogo del consenso mancante ex art. 2932 c.c..

Pertanto, per annullare un contratto preliminare, evitando il rischio di subire azioni legali, bisogna considerare diverse ipotesi:

- Risoluzione consensuale tra le parti - In questo caso, i contraenti di comune accordo decidono di risolvere il preliminare, attraverso la sottoscrizione di un accordo in cui si richiama il precedente preliminare e si dichiara espressamente la volontà delle parti di risoluzione del medesimo. In tale intesa verrà, poi, stabilita la sorte di eventuali acconti versati, che potranno essere restituiti ovvero trattenuti, oppure prevedere il versamento di un ulteriore indennizzo a favore di una delle parti ecc..

In sostanza quest’ultimi regolano liberamente le modalità di risoluzione.

- Preliminare condizionato - La ragion d’essere del preliminare sta proprio nel fatto che spesso non vi sono ancora le condizioni per formalizzare immediatamente un accordo definitivo. Nondimeno, ben può accadere che vi sia incertezza circa la possibilità di “sistemare” tutti gli aspetti decisivi alla conclusione del futuro contratto definitivo.

Quindi, le parti del preliminare, al fine di cautelarsi ulteriormente, ben potrebbero inserire delle clausole accessorie con le quali subordinare la sorte del preliminare stesso al verificarsi di un evento ovvero al decorso di un termine; si tratta dei c.d. elementi accidentali del contratto. La condizione è un evento futuro ed incerto al realizzarsi del quale le parti subordinano l’efficacia di un contratto.

Nel termine, invece, l’evento è futuro, ma (quasi) certo nel suo verificarsi. Per esempio il preliminare di vendita di un immobile che necessita di sanatoria edilizia, potrà essere sottoposto ad una condizione risolutiva, con la quale, cioè, si prevede con un’apposita clausola che, qualora il promittente venditore non riesca ad ottenere la sanatoria nel tempo prefissato il preliminare si annulli, liberando così il promissario acquirente dai suoi obblighi.

Allo stesso modo, si può subordinare l’efficacia del preliminare alla concessione del mutuo dalla banca al promissario acquirente. Parimenti potrebbero pattuire un termine essenziale. Ad esempio si stabilisce che l’efficacia del preliminare è sottoposto al rispetto di un termine, decorso inutilmente il quale il preliminare si risolve consensualmente (ad es. vendita entro il 1 maggio).

- Preliminare invalido - Il preliminare è un contratto come gli altri e per questo è soggetto alla stessa disciplina inerente le cause di invalidità ed alle conseguenze per l’inadempimento. Promittente e promissario devono comportarsi secondo buona fede e lealtà, pertanto uno dei motivi per cui si può chiedere l’annullamento del preliminare è perché quest’ultimo risulta invalido in quanto viziato da violenza, raggiri, dolo, cause di incapacità di una delle parti, errore purché sia essenziale, simulazione.

In tal caso si potrà agire con un’azione di annullamento.

- Inadempimento delle parti - Fuori da questi casi elencati risulterà difficile sciogliersi dall’impegno assunto con il preliminare, e le conseguenze saranno diverse in base all’oggetto del contratto. Restando nel caso più ricorrente del preliminare di vendita di immobili, in questi casi si è soliti versare una caparra, cioè una sorta di acconto sul prezzo pattuito.

Non rispettare l’impegno preso, ossia di presentarsi dal notaio per il rogito, comporterà: per il venditore inadempiente, la restituzione del doppio della caparra al promissario acquirente, che avrà così una funzione risarcitoria, ovvero il rischio di subire l’azione ex art. 2932 c.c.; se inadempiente è l’acquirente, il venditore potrà trattenere la caparra e richiedere il risarcimento del danno subito e provato, nonché azionare la tutela ex art. 2932 c.c..

- Morte di un contraente - Nel caso di morte di una delle parti, se l’evento nefasto ricade sul venditore, il contratto non si risolve, salvo che ciò non sia escluso per accordo tra promittente e promissario, per cui prosegue con gli eredi del venditore deceduto. Se l’evento colpisce l’acquirente, e salvo diversa intesa, il venditore potrà richiedere agli eredi di proseguire nella conclusione del definitivo.

Costi e altri aspetti legali

Quanto ai costi, per la registrazione del preliminare sono dovute all’Agenzia delle Entrate:

• l’imposta di registro nella misura fissa di euro 200, indipendentemente dal prezzo della compravendita
   
• l’imposta di bollo pari a euro 16 ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe (se, invece, il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è pari a 155 euro).

Se il preliminare prevede un pagamento, nel caso di acconto o caparra, è dovuta un’ulteriore imposta di registro proporzionale:

• pari allo 0.5% dell’importo atteso a titolo di caparra confirmatoria
   
• pari al 3% dell’importo previsto a titolo di acconto sul prezzo di vendita.

Le somme suddette, corrisposte a titolo di imposta, saranno detratte da quelle dovute per la registrazione del definitivo. Un altro adempimento, da non confondere con la registrazione, è la trascrizione del preliminare.

Esso rappresenta più un onere che un vero e proprio obbligo. Ma da tale formalità derivano importanti conseguenze. La trascrizione, difatti, è un mezzo di pubblicità consistente nell’annotazione dell’atto in appositi registri, con fini di conoscibilità, tutela e certezza verso terzi (c.d. efficacia dichiarativa). La sua funzione consiste non nel dare efficacia all’atto stesso da trascrivere, bensì di rendere opponibile a terzi l’atto medesimo.

In sostanza essa risolve i conflitti tra più acquirenti dello stesso diritto, in base al principio temporale della priorità della trascrizione. Qualora, quindi, sorgano contrasti con ulteriori aventi diritto (cioè soggetti che reclamano un proprio diritto sul bene oggetto del contratto), la trascrizione eseguita in data anteriore al diritto del terzo (se trascritto) ovvero anche successiva alla data di acquisto del terzo, ma non trascritto, renderà salvo e opponibile al terzo stesso il diritto sul bene acquisito.

Conclusioni

Il contratto preliminare, come detto, non è uno strumento cui si è obbligati a porre in essere, in quanto ben possiamo concludere direttamente un accordo definitivo. Il preliminare, tuttavia, diventa un mezzo utile allorquando, non essendoci momentaneamente tutte le condizioni per concludere un definitivo, si vogliono anticipare gli effetti di quest’ultimo impegnando ambo le parti alla stipula futura.

Pertanto, prima di impegnarsi con un preliminare è bene essere decisi e convinti di ciò che si vuole ottenere (vendere o acquistare casa, costituire una società e così via), in quanto il proprio inadempimento, come visto, avrà effetti rilevanti, risultando difficile, in molti casi, svincolarsi dagli obblighi assunti.

 

Felice Santoli

Fonti normative

• Articoli: 1351, 1353, 2932, 2645bis codice civile Cass. civ. n°22046/2018;
• Cass. civ. S.U. n°4628/2015

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