I rischi dei lavori non autorizzati nel condominio

La questione dei lavori non autorizzati e svolti all’interno di un condominio, specie quando interessano le parti comuni dello stesso, possono generare controversie fra condomini e tra questi e l’amministratore.

La problematica può essere considerata come due facce di una stessa medaglia, poiché la questione può rilevare sia in termini di inadempienze compiute dal condomino, e sia in termini di inadempienze compiute dall’amministratore. Vediamo di seguito di cosa si tratta

Cosa si intende per lavori non autorizzati nel condominio: tipologie e normativa di riferimento

Non è possibile dare subito una definizione di lavori non autorizzati, per quanto l’espressione rende, in qualche modo, già chiaro che abbiamo a che fare con un’attività svolta senza un previo beneplacito da parte di qualcuno. Pertanto, è opportuno innanzitutto precisare che l’esecuzione di lavori non autorizzati può essere collegata all’azione del singolo condomino, quanto al modus operandi dell’amministratore.

Vediamo prima la seconda prospettiva, ossia quella inerente l’azione dell’amministratore. Per fare ciò occorre in primis spiegare la distinzione tra lavori, o meglio spese di natura ordinaria e quelli straordinarie.

I primi sono collegati a quelle spese periodiche che caratterizzano la gestione delle parti comuni di un condominio, si pensi alle spese di cura e manutenzione ordinaria degli ascensori, o la pulizia delle scale, la potatura di piante o del giardino, la sostituzione di lampade per l’illuminazione del palazzo o del cortile; le seconde sono attinenti a quelle opere di intervento straordinario per gestire situazioni impreviste, cioè si tratta di voci di spesa non preventivabile perché eccezionali, si pensi alle infiltrazioni dovute alla rottura della colonna fecale o di scarico, o dal manto di copertura del terrazzo che richiedano la impermeabilizzazione, o da lavori di ristrutturazione o tinteggiatura della facciata dello stabile, installazione di un nuovo impianto della caldaia condominiale, il malfunzionamento dell’ascensore che richieda la sua totale sostituzione ecc.

Orbene, mentre per la prima tipologia di spese, ai fini della loro approvazione l’amministratore, ogni anno, provvede a sottoporre all’assemblea il consuntivo del precedente anno ed il preventivo di spesa per quello nuovo, che verrà poi va approvato dai condomini adunati in assemblea (art. 1135 c.c. comma 1 n.2), è proprio la seconda tipologia di spese a rilevare nelle ipotesi di lavori non autorizzati. Ma perché?

Perché semplicemente l’amministratore, come regola generale, non può stabilire lavori straordinari senza l’autorizzazione ottenuta in assemblea, salvo un’ipotesi particolare. Infatti, recita testualmente il comma 2 dell’art. 1135 c.c. “l’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea”. Invero, la norma di legge surrichiamata fa salva l’ipotesi che i lavori straordinari abbiano carattere urgente, e cioè che richiedano un intervento diretto ed immediato dell’amministratore, tale da non consentire una dilazione dei tempi, dovuti alla previa convocazione dell’assemblea.

Ciò, evidentemente, perché l’urgenza dell’intervento è tale che attendere il tempo necessario per la convocazione dell’assemblea potrebbe comportare un danno maggiore al condominio, per cui l’amministratore non ha altra scelta che fronteggiare subito l’emergenza, essendo a lui attribuito il potere/dovere di attivarsi per tutelare le parti comuni dei condomini (art. 1130 c.c.). Ovviamente l’attività compiuta in assenza di legittimazione proveniente dai condomini avrà una durate limitata, poiché l’amministratore dovrà comunque convocare l’assemblea per ottenere la “ratifica” successiva al suo operato.

Azione del singolo condomino

Ai sensi dell’art. 1134 c.c. “il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente” Anche dalla prospettiva del condomino, quello che rileva è il carattere urgente della spesa sostenuta, per cui deve trattarsi di situazioni ed eventi che inducono il condomino ad agire senza dilazione, in quanto nel tempo necessario ad avvisare in primis l’amministratore e poi il resto dei condomini in assemblea, si rischierebbe di pregiudicare i diritti di tutti i condomini ovvero provocare un danno importante agli stessi.

La distinzione tra le due situazioni sta nel fatto che, mentre l’amministratore opera ed agisce per la tutela e cura delle parti comuni di tutti i condomini, il singolo condomino, invece, ben potrebbe agire per tutelare un suo principale interesse, ovverosia l’interno del suo appartamento pregiudicato dalle parti comuni.

Quali sono le conseguenze dei lavori non autorizzati nel condominio: danni, problemi di sicurezza, disturbo agli altri condomini e sanzioni amministrative

Quanto alle conseguenze dei lavori non autorizzati, ancora una volta distinguiamo le seguenti ipotesi

1) Lavori non autorizzati su iniziativa dell’amministratore

Abbiamo visto che l’amministratore non può disporre lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea (art. 1135 c..c)

Difatti, l'esecuzione dei lavori di straordinaria manutenzione, di regola, dev’essere preceduta dalla convocazione dell'assemblea, al fine di discutere circa la concreta necessità, utilità ed opportunità di intervenire, discutere dei progetti di lavoro, del preventivo di spesa tra le varie ditte proposte al condominio e/o da un qualunque condominio. Tuttavia, non sempre, è possibile rispettare questo iter, in quanto può capitare che l'intervento sia urgente ed indilazionabile oppure perché ritenuto indispensabile dall’amministratore.

A questo punto le conseguenze sono 2:

• Carattere urgente dell’intervento

l’amministratore una volta compiute le attività ritenute urgenti, comunque dovrà ottenere la ratifica del suo operato in seno all’assemblea dei condomini. Qualora la ratifica avvenga, i condomini dovranno provvedere alla spesa relativa ed all’eventuale rimborso di quanto anticipato dall’amministratore.

• Carattere non urgente dell’intervento

Qualora, invece, da un attento esame in assemblea i lavori eseguiti non appaiono effettivamente urgenti ed indifferibili, il condominio potrebbe o ratificare comunque l’operato dell’amministratore, oppure non ratificare, ed in tal caso quest’ultimo non avrebbe diritto al rimborso restando personalmente impegnato verso la ditta esecutrice dei lavori in parola. In questi termini, tra l’altro, una recente pronuncia giurisprudenziale:

“In tema di condominio, qualora l'amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all'art. 1135, comma 2, c.c., abbia disposto, in assenza di previa delibera assembleare, lavori di straordinaria amministrazione, la relativa obbligazione è riferibile al condominio ove l'amministratore ne abbia speso il nome e quei lavori siano caratterizzati dall'urgenza, mentre, in mancanza di quest'ultimo requisito, non è configurabile alcun diritto di rivalsa o regresso del condominio medesimo, atteso che il relativo rapporto obbligatorio non gli è riferibile, trattandosi di atto posto in essere dell'amministratore al di fuori delle sue attribuzioni” (Cass. civ. n.2807/2017).

1) Lavori non autorizzati su iniziativa del condomino

La situazione è sostanzialmente identica alla precedente: il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente (1134 c.c.). Si tratta di ipotesi in cui è uno dei condomini a decidere di intervenire in quanto ritiene che durante il tempo occorrente per avvisare l’amministratore e richiedere la convocazione dell’assemblea per le delibere del caso, la situazione possa procurare danni rilevanti ad egli stesso o al condominio intero. In tal caso le conseguenze di tale iniziativa saranno:

• Intervento non urgente su parti comuni

Qualora il condomino esegua personalmente lavori sulle parti comuni dell’edificio al fine di eliminare le cause che a suo giudizio richiedono un intervento senza dilazione, non avrà diritto al rimborso delle spese se l’intervento risulti non avere il carattere di urgenza

• Intervento urgente su parti comuni

Qualora, invece, l’intervento effettivamente risultava urgente, il condomino avrà diritto al rimborso dei costi sostenuti

• Intervento urgente (o non urgente) su parti di proprietà personale

Il condomino può vedersi costretto ad agire senza richiedere autorizzazione quando debba evitare un danno imminente proveniente dai beni in comune, ma all’interno della propria abitazione e la situazione riveste carattere urgente (si pensi alla rottura della tubatura dell’acqua che scorra in verticale collegando più appartamenti, in un punto che incide sulla singola abitazione provocando forti fuoriuscite di acqua).

In questo caso avrà sempre diritto al rimborso ed al risarcimento del danno, a prescindere dall’urgenza.

Come evitare il rischio di lavori non autorizzati nel condominio: consigli utili per i proprietari e gli amministratori condominiali

Non è possibile indicare una formula magica da applicare per tutte le situazioni, ed evitare ab origine l’insorgere di questioni relative alla realizzazione di opere non autorizzate, o anche abusive, da parte di un condomino.

Parliamo di situazioni in cui il rischio è sempre dietro l’angolo. Sicuramente è possibile prevedere qualche rimedio preventivo, o che, comunque, possa fare da deterrente, ossia la previsione espressa nel regolamento condominiale di vietare la realizzazione di alcuni tipi di opere, oppure l’obbligo del condomino di segnalare immediatamente all’amministratore il verificarsi di un evento imprevedibile che richiede urgenza, come pure l’avvio di lavori (avviso di inizio lavori).

Questo tipo di avviso, in alcuni casi diventa obbligatorio per legge. Infatti, ai sensi dell’art. 1122 c.c. ”Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea.”

Se ne ricava, che quando i lavori da eseguire siano particolarmente notevoli ed invasivi, è dovere ed obbligo del condomino notiziare l’amministratore delle sue intenzioni. Quanto ai lavori in assenza di autorizzazione, quando il condomino (o l’amministratore) agiscano con l’intento di far fronte ad una situazione urgente, difficilmente si potranno adottare accorgimenti preventivi, atteso che la natura dell’evento si caratterizza, per l’appunto, in modo imprevedibile. Non resta pertanto che verificare in sede di assemblea sulla natura urgente o meno, con tutte le conseguenze indicate nel paragrafo precedente.

Cosa fare se si scoprono lavori non autorizzati nel condominio: azioni da intraprendere per tutelarsi e far rispettare la normativa

Quando notiamo che all’interno dell’edificio ci sono di lavori che destano dei sospetti, ma anche in assenza di un concreto sospetto sulla presenza di azioni abusive o non autorizzate, è opportuno notiziare l’amministratore del condominio, segnalando l’esecuzione di lavori ovvero chiedendo spiegazioni qualora egli ne sia già a conoscenza.

L’amministratore, difatti, potrebbe non aver avuto alcuna notizia, né tantomeno avvisi di sorta, per cui una volta informatosi sui fatti, rientrano tra i suoi poteri/doveri quello di salvaguardare sia l’edificio nel suo complesso, in termini di stabilità e decoro architettonico, sia il valore delle singole unità immobiliari che rischiano di essere compromesse da abusi condominiali. Non appena avrà avuto notizia di lavori non autorizzati edilizi in condominio, l’amministratore avrà l’obbligo di denunciarli, soprattutto qualora incidono sulle parti comuni dello stabile.

Non occorre la preventiva autorizzazione dell’assemblea dei condomini. L’amministratore, in tal caso, dovrà trasmettere una diffida al condomino trasgressore, sollecitandolo ad interrompere i lavori, in attesa di notiziare lo stesso sulla natura è tipologia di opera, ovvero, se trattasi di abuso evidente, sollecitandolo a ripristinare lo stato dei luoghi attraverso la rimozione della costruzione se trattasi di opera abusiva.

Sono autorizzati ad agire anche i singoli condomini, quando l’opera abusiva si ritenga danneggi le parti in comunione. Infine, i condomini riuniti in assemblea potranno deliberare di agire legalmente nei confronti dei condomini trasgressore attraverso la proposizione di una domanda giudiziale, rivolta all’accertamento della violazione di obblighi condominiali, e per il ripristino dello stato dei luoghi qualora i lavori non autorizzati siano altresì inerenti un’opera abusiva.

La responsabilità dei proprietari e dell'amministratore condominiale nei confronti dei lavori non autorizzati: la normativa e le sanzioni previste

È opportuno fare una distinzione. Se trattasi di lavori urgenti non autorizzati ovvero opere abusive Nel primo caso, il vero nodo della questione è rappresentato dalla possibilità o meno di ratificare l’intervento non preventivamente autorizzato da parte del condominio. Con la conseguenza che in assenza, l’amministratore o il condomino (qualora l’iniziativa sia di quest’ultimo e sempre in relazione alle parti comuni) non potranno essere rimborsati dei costi sostenuti, restando personalmente obbligati verso la ditta che ha eseguito l’intervento medesimo.

Nel secondo caso, qualora si tratti di opere e lavori non autorizzati, rivestendo in tal modo carattere abusivo. La repressione dell'abuso edilizio in un condominio rientra tra le prerogative e nei poteri dell'amministratore di condominio, avendo egli la rappresentanza dei condomini e il potere di compiere atti conservativi a tutela dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio. Pertanto, quando l’abuso o il lavoro non autorizzato va ad incidere sulle parti comuni di uno stabile, certamente la cosa deve interessare l’amministratore, essendo egli responsabile qualora rimanga inerte. Diversamente, la responsabilità ricade in capo al solo condomino.

L’amministratore di condominio è tenuto al rispetto delle norme edilizie in tema di autorizzazioni amministrative necessarie per la realizzazione di opere volumetriche e/o in superficie, che possono modificare ovvero ampliare la struttura dell'edificio. Per cui, laddove si renda inadempiente nell’esercizio delle attività atte a paralizzare i lavori abusivi sarebbe direttamente responsabile verso tutti i condomini, per inosservanza dei suoi doveri. Più difficile imputargli in assoluto responsabilità quanto alle attività di controllo, non potendo ritenere che l’amministratore sia tenuto giornalmente a bussare porta per porta per verificare il possibile svolgimento di lavori, salvo si dimostri che egli ne era a conoscenza. Quanto a proprietari, la loro responsabilità incombe sia nel caso abbiano direttamente eseguito lavori abusivi, sia se questi ultimi siano stati realizzati dai loro inquilini.

Conclusioni

Dal punto di vista di chi vuole realizzare un’opera, è sempre opportuno eseguirla nel rispetto delle norme di legge e del regolamento condominiale, e dunque verificare la fattibilità del progetto nel rispetto degli altrui diritti dei condomini, avvisando l’amministratore dei lavori da iniziare.

Ma se ci troviamo di fronte a situazioni di emergenza, che richiedano un intervento immediato al fine di evitare conseguenze pregiudizievoli per l’intero condominio, allora non resta altra scelta che agire in prima persona. È sempre opportuno, tuttavia, fare un primo colpo di telefono all’amministratore magari chiedendo allo stesso di intervenire in via di urgenza