Formazione di consorzi tra proprietari

Vi sono contesti nei quali assume particolare rilievo la collaborazione tra proprietari di immobili, in specie allorquando si debba organizzare e provvedere alla gestione di parti e aree che si caratterizzino per il fatto di essere assoggettate all’uso comune. Si pensi alle ipotesi in cui vi siano lotti urbanistici che si caratterizzano per la presenza di aree residenziali connotate dalla presenza di parti o servizi comuni alla comunità che vi risiede.

E’ evidente che tanto più numerosa è la comunità proprietaria che è coinvolta nell’utilizzo delle zone di cui si è poc’anzi detto e tanto più risulta essere fondamentale l’elemento della stretta collaborazione tra i suoi membri ai fini della gestione e organizzazione interna. E’ in questo contesto che si inserisce l’istituto dei consorzi tra proprietari, del quale si cercherà di fornire una definizione e di delineare i tratti salienti nel prosieguo.

Definizione di consorzio tra proprietari

Sembra possibile abbozzare una definizione del consorzio tra proprietari di immobili, precisando che esso sembra, appunto, riferirsi alla figura di un consorzio atipico volto alla costituzione e alla gestione di un bene o di un servizio che sia di uso comune in una determinata area territoriale.

Secondo un orientamento relativamente recente si tratterebbe di una fattispecie assimilabile a quella oggi meglio nota come “supercondominio”, ossia un complesso caratterizzato dalla presenza di molteplici immobili, dei quali ciascuno autonomamente definito come condominio e tra i quali vi siano, comunque, zone ad uso comune (ad es: strade, aree verdi, parcheggio) che necessitino di una gestione unitaria, con la differenza sostanziale della volontarietà dell’adesione.

Le finalità e le modalità di costituzione di un consorzio tra proprietari

Come si è già avuto modo di premettere nei paragrafi precedenti, pertanto, la finalità ultima dei consorzi tra proprietari di immobili deve essere individuata nella necessità e nell’intenzione condivisa di gestire in maniera congiunta i beni che sono di uso comune agli edifici in essi coinvolti. Secondo l’orientamento maggioritario quanto al profilo costitutivo il consorzio tra immobili si delinea alla stregua di un’associazione non riconosciuta legislativamente e alla quale è possibile fare ricorso e, successivamente, aderire sulla base dell’elemento volontaristico.

Più specificatamente, la volontà del singolo di partecipare alla costituzione di un consorzio o di aderirvi può essere manifestata in qualsiasi forma, secondo i più anche tacitamente, potendo desumersi anche da presunzioni o da comportamenti concludenti, tali da non dare adito a dubbi di sorta. Ciò salvo, ovviamente, che i soggetti coinvolti, in fase di costituzione, non abbiano disposto in maniera differente, prevedendo la forma scritta.

Secondo la giurisprudenza unanime, peraltro, la necessaria desumibilità, in riferimento alla costituzione/adesione ai consorzi tra proprietà immobiliari, di una inequivoca volontà in tal senso è necessaria, dovendosi altrimenti ritenere configurabile una palese violazione dell’articolo 18 della Costituzione, che garantisce il diritto dei cittadini tutti ad associarsi liberamente e senza necessità di una autorizzazione per fini che non siano considerati vietati ai sensi della legge penale. Lo stesso rilievo assume l’elemento volontaristico al momento dello scioglimento dei consorzi tra proprietari di immobili.

La normativa italiana in materia di consorzi tra proprietari

Una delle questioni di maggior rilievo in materia di consorzi tra proprietari attiene all’individuazione della disciplina applicabile. Tra i molteplici orientamenti prospettatisi quello per il quale la giurisprudenza più recente e ormai consolidata propende è quello che in ragione del quale si ritiene che, anche in questo caso, si applichino per la gestione delle parti e dei servizi comuni le disposizioni in materia condominiale e, quindi, gli articoli 1117 e seguenti del codice civile (cfr. in proposito la sentenza della Corte di Cassazione n. 22641 del 3 ottobre 2013).

I vantaggi della formazione di un consorzio tra proprietari

Il fondamentale indiscusso vantaggio della formazione di un consorzio tra proprietari di immobili è quello di consentire, oltre alla gestione condivisa delle parti comuni, la condivisione delle spese necessarie al fine della gestione delle parti comuni. Il dato assume un rilievo di non poco momento ove si consideri che spesso la gestione di aree comuni, che, come nel caso di specie, assumono potenzialmente dimensioni relativamente estese, comportano l’impiego di una cospicua quantità di denaro.

Come formare un consorzio tra proprietari

Il consorzio tra proprietari si forma, quindi, mediante l’accertamento della volontà in tal senso ricavabile in maniera inequivoca da parte dei titolari degli immobili coinvolti. E’ ben possibile, peraltro, che le parti prevedano e predispongano disciplina ad hoc, la quale andrà a integrare e/o sommarsi a quanto disposto dalla disciplina prevista per la materia condominiale.

Sorge, in conseguenza, l’assunzione di tutte le obbligazioni tipiche derivanti dalla partecipazione al consorzio e che si qualificano quali obbligazioni propter rem, trattandosi di obbligazioni caratterizzate dalla stretta connessione con l’immobile cui esse ineriscono.

Conclusioni

In conclusione, è possibile affermare che la formazione di consorzi tra proprietari di immobili è una soluzione che consente di agevolare la gestione e la sopportazione della spese di zone comuni a unità immobiliari differenti, ma correlate tra loro.