Differenze tra SCIA e CILA

Vediamo nel dettaglio quali sono le differenze tra SCIA e CILA edilizia.

1. La CILA: una definizione generale.

Nell’ambito del profondo rinnovamento in tema di autorizzazioni edilizie attuato dalla Riforma Madia, un istituto ha mantenuto una sua quasi sostanziale autonomia sin dai tempi della sua istituzione è la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA), introdotto dalla legge 73/2010.

Questa viene presentata dal proprietario, in accordo con eventuali comproprietari, o da chi sia un titolare di diritto reale, presso lo Sportello unico per l’edilizia – SUE – competente per territorio.

Ma non solo. Anche l’inquilino che utilizza l’immobile in base ad un contratto di locazione, sempre che vi sia il consenso del proprietario. Occorre un professionista abilitato – architetto, geometra o ingegnere – che compili le dichiarazioni di sua competenza. Pertanto i costi della CILA sono ridotti sostanzialmente al pagamento dell’onorario del professionista, nonché alle marche da bollo ed eventuali allacci di utenze.

Prima di approfondire l’ambito di applicazione oggettivo dell’istituto in esame, è utile vedere quello di un altro importante istituto, riformato dalla Riforma Madia, la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA).

2. Lavori soggetti a SCIA edilizia

La segnalazione certificata di inizio attività altro non è che è una evoluzione della CILA e per la quale serve l’ausilio di un professionista tecnico abilitato – architetto, geometra o ingegnere - che certifichi i lavori, senza tuttavia che sia previsto il pagamento di oneri al Comune.

Inoltre, i lavori oggetto di SCIA possono partire immediatamente. I lavori che richiedono la SCIA sono:

interventi di manutenzione straordinaria sulle parti strutturali dell’edificio;
interventi di restauro e risanamento di parti strutturali dell’edificio;
i classici interventi di ristrutturazione edilizia;
interventi che non modificano le volumetrie degli edifici, la categoria edilizia e che non alterano la sagoma degli edifici;
interventi che non portano a variazioni essenziali ma che, tuttavia, devono essere conformi alle prescrizioni urbanistiche nonché attuati dopo atti di assenso richiesti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed archeologico, nonché dalle altre normative di settore.

É altresì possibile utilizzare la SCIA in luogo del permesso di costruire, con l’obbligo di aspettare 30 giorni prima dell’inizio delle operazioni, per lavori:

di ristrutturazione edilizia che portino ad un edificio del tutto od in parte diverso da quello precedente e che riguardino quindi modifiche della volumetria complessiva degli edifici;
di ristrutturazione di immobili storici che comportino una modifica sostanziale e della destinazione d’uso degli stessi;
che riguardino interventi di modifica della sagoma di immobili sottoposti a vincoli;
che riguardino interventi di nuova costruzione o ristrutturazione se disciplinati da piani attuativi, accordi negoziali che contengono disposizioni volumetriche, tipologiche, formali e costruttive;
di nuova costruzione effettuati per diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali.

I costi della SCIA variano da Comune a Comune ed a fare la differenza sono sempre gli onorari dei professionisti coinvolti.

3. Lavori soggetti a CILA

A livello generale, la CILA rappresenta un metodo residuale per gli interventi per i quali non si riveli necessario utilizzare la SCIA od il permesso di costruire. Quest’ultimo, è utile ricordare, è necessario per le opere di nuova costruzione e per tutti quegli interventi che apportino delle modifiche sostanziali al prospetto dell’edificio, che porti ad un edificio del tutto od in parte nuovo.

Per la CILA, come detto sopra, serve un professionista tecnico e i lavori possono partire subito, non essendo una pratica soggetta ad approvazione e che non ha una durata definita.

Riguarda principalmente i lavori di manutenzione straordinaria ed in particolare:

nuovi allacci di fognature o modifiche di strutture esistenti che comportino modifiche del percorso e delle caratteristiche originarie dell’impianto;
riordino spazi interni, con spostamento di tramezzi e divisori non portanti, la creazione di controsoffitti in cartongesso, apertura, chiusura e spostamento di infissi, rifacimento di impianto fognario privato, realizzazione di piscine esterne, installazione e posa in opera di canna fumaria;
lavori di frazionamento od accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari, nonché del carico urbanistico – da intendersi aumento di rete di acquedotti, energia elettrica, gas – purché non venga modificata la volumetria complessiva degli edifici e venga mantenuta la destinazione d’uso originaria.

Il professionista tecnico abilitato comunica ed attesta che tutti i lavori da fare sono conformi agli strumenti urbanistici approvati, nonché ai regolamenti edilizi vigenti ed alle normative antisismiche e di rendimento energetico.

La comunicazione CILA deve rispondere a particolari requisiti ex lege. In particolare deve contenere i dati identificativi ed i documenti dell’impresa alla quale si affidano i lavori, oppure l’intestazione “lavori in economia” se ad attuare i lavori è il proprietario stesso dell’immobile.

La normativa vigente prescrive anche che in caso di rifacimento di impianto elettrico, idrico, di riscaldamento e di climatizzazione, sia esso dentro una singola unità immobiliare o dentro un intero fabbricato, occorre il deposito della Legge 10, a firma di un professionista qualificato, al fine di garantire il risparmio energetico.

Per gli impianti elettrici di nuova installazione, invece, è obbligatoria la redazione di una dichiarazione di conformità.

3.1 Sanzioni per mancato invio di CILA o SCIA (CILA e SCIA in sanatoria)

In caso di mancato inoltro delle pratiche, è prevista una sanzione pari a 1.000 euro. Tale abuso può essere sanato tramite un accertamento di conformità, il quale verrà verificato ed approvato dal Comune, una volta esaminata la documentazione e gli allegati.

Simile sanzione è ridotta di 2/3, quindi ammontante a 333 euro, se la comunicazione è presentata durante l’esecuzione dell’intervento stesso.

Casistica importante riguarda la mancata dichiarazione di aumenti di volume e superficie ammessi: la sanzione, in questo caso, dipenderà dall’estensione dell’abuso e comporterà, eventualmente, il pagamento del doppio degli oneri di urbanizzazione. È bene ricordare come una simile problematica, oltre che in sede di lavori e conseguente pagamento delle sanzioni previste, rappresenterà un ostacolo in sede di compravendita, poiché risulterà impossibile vendere un immobile non conforme.

4. Fonti normative

L. 73/2010
D.lgs 126/2016

Antonio Cormaci

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