Danni da infiltrazioni d’acqua da piano superiore

Quali sono i danni causati dalle infiltrazioni d’acqua dal piano superiore?

Le infiltrazioni d’acqua dal piano superiore possono dipendere da una molteplicità di fattori diversi tra loro oltre che dalla struttura del condominio e si deve distinguere a seconda che si tratti di infiltrazione d’acqua piovana proveniente dal solaio, essendo il soffitto mal isolato o da un’unità immobiliare singola e sovrastante o, ancora, dalle tubature di proprietà comune (quelle che si trovano collocate nelle parti comune sino al punto di diramazione ai singoli appartamenti).

Tendenzialmente si tratta di perdite o malfunzionamenti delle condutture dell’impianto idrico del piano superiore dipendenti da incuria o mancata o difettosa manutenzione. Le infiltrazioni d’acqua possono in concreto cagionare danni di varia entità, potendo, infatti, manifestarsi con la comparsa di muffe sulle pareti o sul soffitto, gocciolamenti o addirittura compromettere l’intonaco e la struttura del soffitto stesso fino a comportare il distacco dell’intonaco.

Ove, inoltre, siano talmente abbondanti da comportare veri e propri rivoli d’acqua che con continuazione gocciolano dal soffitto sull’interno dei locali sottostanti possono coinvolgere, con elevata probabilità, anche il danneggiamento all’arredamento degli appartamenti, con notevole danno per i proprietari.

Chi è responsabile dei danni causati dal piano superiore?

Al fine di individuare il soggetto responsabile dei danni causati dal piano superiore occorre ribadire che ai sensi dell’articolo 1117 del Codice Civile le tubazioni sono considerate di proprietà comune sino al punto di diramazione verso i singoli appartamenti, in quanto esse assolvono ad una funzione comune a tutto il complesso fino all’ingresso di ogni singola unità immobiliare privata, ove la conduttura inizia ad essere predisposta al servizio esclusivo del singolo appartamento di proprietà individuale.

Sicché se l’infiltrazione discende dal tratto di tubatura comune il condominio potrà essere chiamato a rispondere del risarcimento del danno ai sensi e per gli effetti dell’articolo 2051 del Codice Civile, secondo il quale “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”, in presenza di infiltrazioni dannose che siano dovute a difettosità o mancanza della manutenzione o della ristrutturazione delle condutture cui è tenuto in veste di custode.

E’, infatti, gravante sul condominio stesso l’obbligo di mantenerle e conservarle sì da evitare il verificarsi di eventi dannosi. Ai fini del riconoscimento della responsabilità del condominio in veste di custode è, peraltro, sufficiente che la cosa abbia una concreta potenzialità dannosa per la sua connaturale forza dinamica o statica ovvero per l’effetto di concause umane o naturali.

Al contrario, quando il malfunzionamento e la perdita dipendono dalle condutture inerenti alla singola unità immobiliare (e, quindi, quelle che si collocano oltre il punto di diramazione comune) la responsabilità è posta a carico del singolo condomino, proprietario esclusivo dell’appartamento sovrastante. Il caso tipico è quello delle perdite che arrivano direttamente dal soffitto e che possono essere più o meno copiose.

Come provare l’esistenza delle infiltrazioni e dei danni causati?

La prova dell’esistenza delle infiltrazioni e dei danni da esse causate deve essere tale da accertare in maniera incontrovertibile che il danno sia conseguenza delle infiltrazioni stesse e da accertare da quale punto esatto delle condutture esse provengano, al fine di stabilire chi sia il soggetto tenuto al risarcimento dei danni.

Sul punto è opportuno sottolineare che occorre raccogliere tutti i dati e i rilievi utili al fine di verificare tale consequenzialità e, quindi, divengono rilevanti:

• documentazioni fotografiche e minuziose, anche al fine di verificare il punto esatto delle condutture dal quale le infiltrazioni d’acqua dal piano superiore provengano;
• video-ispezioni dalle quali sia visibile ed accertabile senza dubbi il danno;
• qualora non sia chiaro se l’infiltrazione sia con certezza la causa del danno verificatosi sembra opportuno chiedere l’intervento di un perito che, a seguito di sopralluogo, provveda a redigere una perizia, dalla quale sarà possibile ricavare tutti i dati utili a quantificare i danni. Al fine di ottenere tale perizia sarà possibile rivolgersi ad un professionista che abbia competenza in materia e che può essere un ingegnere, un architetto, un geometra, un idraulico, uno specialista d’impianti o chiunque altro possa concretamente valutare con dovizia la situazione.

Quali sono i tempi e le modalità per richiedere il risarcimento dei danni?

Come si è già avuto modo di precisare nei paragrafi precedenti la responsabilità, nel caso di specie, è disciplinata secondo l’articolo 2051 del Codice Civile. Occorre tenere ben presente che esistono dei tempi oltre i quali la legge italiana non consente la possibilità di richiedere il risarcimento di un danno da infiltrazioni d’acqua dal piano superiore e, in specie, essendo considerato quale fonte di responsabilità aquiliana (ovvero extracontrattuale) tale termine è fissato in cinque anni dalla scoperta del danno.

Oltre tale termine, invece, non sarà più possibile ottenere alcun indennizzo e/o risarcimento del danno dal soggetto riconosciuto responsabile. Al fine di interrompere tale termine prescrizionale è, tuttavia, ben possibile inviare una raccomandata con ricevuta di ritorno (della quale occorre conservare le relative ricevute, unitamente ad una copia della missiva inviata) prima della scadenza dei cinque anni, che inizieranno a ricorrere nuovamente dalla data di ricezione da parte del destinatario.

Ove il responsabile non adempia a seguito del sollecito al danneggiato sarà sempre possibile (entro lo stesso termine sopra indicato) adire la via giudiziale, al fine di ottenere un accertamento e una condanna al risarcimento da parte del giudice. Sembra appena il caso di rammentare che il risarcimento del danno potrà, in questo caso, avvenire secondo due modalità:

• in maniera diretta: il responsabile provvede direttamente a riparare, a sue spese, il danno verificatosi;
• per equivalente, corrispondendo una somma in denaro equivalente all’entità del danno provocato e che il danneggiato provvederà poi a gestire in autonomia, al fine di far riparare il danno subito.

Come viene calcolato il risarcimento dei danni da infiltrazioni dal piano superiore?

Il risarcimento del danno da infiltrazioni dal piano superiore deve essere calcolato prendendo in considerazione la somma di tutte le spese necessarie per ripristinare nei locali danneggiati o deteriorati la situazione come esistente prima che l’infiltrazione si verificasse.

Dovrà, pertanto, annoverare: il ripristino dello stato delle pareti nello stato originario (e, quindi, riparazione e tinteggiatura delle pareti e/o del soffitto interessati), quantificazione dell’eventuale importo necessario per riparare o sostituire il mobilio e gli ulteriori elementi di arredo divenuti inutilizzabili a seguito degli effetti delle infiltrazioni dal piano superiore.

Quali sono le azioni legali che è possibile intraprendere in caso di rifiuto di risarcimento da parte del proprietario del piano superiore?

Qualora a seguito dell’invio di richiesta inviata al soggetto tenuto al risarcimento del danno (rispettivamente condominio o proprietario esclusivo dell’appartamento del piano superiore, a seconda del punto della conduttura dal quale derivi l’infiltrazione e, in copia, anche all’inquilino, ove soggetto diverso dal proprietario) non si sortisca esito alcuno il soggetto danneggiato può sempre optare per l’esercitare un’azione giudiziaria, instaurando un giudizio di cognizione ordinaria, volto all’accertamento del danno, all’accertamento delle infiltrazioni e della relativa origine e della connessione (nesso causale).

Al fine di provare gli elementi suddetti è opportuno, come si è già avuto modo di premettere ed anticipare, cercare di ottenere tutte le prove idonee a supportare la richiesta di risarcimento in giudizio (come visto: documentazione fotografica dettagliata, accertamenti tecnici, eventuali perizie redatte da soggetti esperti in materia e capaci di effettuare una valutazione opportuna e idonea a supportare la pretesa).

L’instaurazione del giudizio ha, infatti, lo scopo di ottenere dal giudice una condanna al risarcimento dei danni, nella misura che verrà quantificata a seguito dell’istruttoria ed è consigliabile fornire tutte le prove utili a sostenere le proprie ragioni.

Quali misure di prevenzione possono essere adottate per evitare le infiltrazioni d’acqua dal piano superiore?

Al fine di prevenire ed evitare le infiltrazioni d’acqua dal piano superiore è opportuno, innanzitutto, effettuare un controllo e una manutenzione costante così da constatare e verificare se gli impianti siano a norma e integri e, ove così non fosse, provvedere alle dovute riparazioni.

Inoltre, può essere utile provvedere a impermeabilizzare il soffitto, anche eventualmente applicando una guaina isolante apposita. Invero, l’ideale sarebbe posizionare la predetta guaina al di sotto della pavimentazione del piano superiore. Tuttavia, ove non si sia provveduto in tal senso può provvedere il proprietario dell’appartamento al piano inferiore, magari anche controsoffittando i locali.

Hai bisogno di un legale?

Stante la complessità delle attività da svolgere per gli accertamenti e la precostituzione di prove idonee a supportare un’eventuale richiesta di risarcimento danni e l’opportunità di valutare tutte le varie opzioni disponibili al fine di ottenere il risarcimento del danno da infiltrazioni è sempre consigliabile farsi assistere da un legale, che a seguito di un’attenta valutazione del caso concreto suggerisca la strada preferibile da percorrere. Inoltre, si rammenta che, qualora si renda necessario instaurare un giudizio ordinario per la richiesta di risarcimento del danno, diventa obbligatorio farsi assistere da un avvocato, meglio se esperto in materia.

Qualora, invero, non si sappia come indirizzarsi nella scelta del legale dal quale farsi assistere è pur sempre possibile optare per il ricorso ai servizi offerti da portali giuridici specializzati e che, come AvvocatoFlash, forniscono la possibilità di mettersi in contatto con uno o più legali che siano competenti nel settore cui inerisce la problematica.

Conclusioni

Per concludere, è opportuno rammentare che al fine di ottenere tutela in caso di infiltrazioni d’acqua provenienti dal piano superiore è opportuno agire con la massima tempestività al fine di porre rimedio al fatto cagionante il danno e valutare le varie opzioni per ottenere il risarcimento del danno da parte del soggetto che, in relazione al caso concreto, sia a ciò tenuto.