Danneggiamento parti comuni dell'edificio

Tra esse si annoverano: tutte le parti dell’edificio che siano necessarie all’uso comune (si pensi al suolo su cui sorge la costruzione, alle fondazioni, ai muri e ai pilastri portanti, ai tetti, ai lastrici solari, alle scale, ai portoncini d’ingresso e agli atrii, ai portici, ai cortili e/o giardini e alle facciate), le aree che sono adibite a parcheggio e i locali destinati ai servizi comuni (quali la portineria, l’alloggio del portiere, la zona lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati all’uso comune, come quelli nei quali si trovano le antenne e/o le parabole), le opere, le installazioni, i manufatti di qualsivoglia genere atti all’uso comune (come ascensori, pozzi, cisterne, impianti idrici e fognari, i sistemi di distribuzione centralizzati di gas, energia elettrica, riscaldamento, qualsiasi genere di flusso informativo) fino al punto di utenza.

Ciò brevemente premesso, occorre sottolineare che la tutela delle parti comuni dell’edificio condominiale è un dovere che incombe sulla generalità dei condomini, così configurandosi in capo agli stessi una sorta di responsabilità collettiva. Vediamo nel prosieguo quali sono le conseguenze che, invece, discendano dal comportamento volto a condotte di danneggiamento e, ancor prima, qual è la nozione di danneggiamento giuridicamente rilevante.

Cosa si intende per danneggiamento delle parti comuni dell’edificio: esempi concreti

Per quanto attiene alla nozione di danneggiamento delle parti comuni dell’edificio condominiale occorre rilevare quanto in materia di danno è stato assunto nel corso degli anni da parte dell’evoluzione giurisprudenziale.

Gli arresti più recenti sono ormai orientati nel senso di ricomprendere il danno materiale, ossia ogni tipo di modificazione della conformazione esterna (e, quindi, alla parte estetica dell’edificio) ovvero della natura intrinseca del bene comune, e il danno funzionale, quello volto a inficiare le utilità che i condomini potrebbero conseguire dai beni comuni.

E’ bene precisare che, comunque, non ogni tipo di deturpazione del decoro dell’edificio può essere considerato e preso in considerazione come vero e proprio danneggiamento rilevante, dovendo, invero, trattarsi di alterazione apprezzabile, ossia di alterazione che si traduca in un pregiudizio economico tale da comportare un deprezzamento dell’intero edificio oltre che delle singole parti di esse, avuto riguardo allo stato estetico dell’edificio al momento in cui la modifica viene apportata.

Come evitare il danneggiamento delle parti comuni dell’edificio

Ma come evitare, allora, il danneggiamento delle parti comuni dell’edificio? Cosa possono concretamente fare in proposito i singoli condomini? Orbene, è bene che i condomini osservino taluni basilari accorgimenti, quali a titolo esemplificativo:

• curare la manutenzione delle parti di proprietà esclusiva che in qualche modo possano incidere sulle parti comuni, inficiandone la struttura ovvero l’aspetto esteriore;
• segnalare con la massima tempestività all’amministratore di condominio la presenza di segni di danneggiamento alle parti comuni dell’edificio;
• richiedere con sollecitudine interventi di riparazione dei danni alle parti comuni dell’edificio in modo da limitarne le conseguenze pregiudizievoli.

Chi è responsabile del danneggiamento delle parti comuni dell’edificio: normativa di riferimento

Giunti a questo punto della trattazione occorre tentare di comprendere chi sia il soggetto che deve essere ritenuto responsabile del danneggiamento delle parti comuni dell’edificio. Orbene, per quanto riguarda il caso specifico è pacificamente considerato responsabile il condominio, da intendersi come l’insieme dei singoli proprietari delle unità immobiliari che compongono l’edificio e ciò sia quando il danno è stato subito da un estraneo al condominio tanto quando ad essere stato danneggiato è uno dei condomini stessi.

Sul punto, peraltro, la giurisprudenza costante è orientata nel senso che la normativa applicabile deve essere individuata nell’articolo 2051 del codice civile che disciplina la responsabilità civile per le cose in custodia, che pone la responsabilità a carico di ciascun soggetto che abbia il bene in custodia e ad eccezione che provi il caso fortuito. L’orientamento giurisprudenziale di gran lunga maggioritario è indirizzato nel senso di considerare obbligo imposto al condominio, quale custode di beni e servizi comuni, quello di adottare tutte le misure e gli accorgimenti che si rendano necessari al fine di evitare che le cose comuni rechino pregiudizio a qualcuno.

Inoltre, considera il condominio tenuto a rispondere ai sensi dell’articolo 2051 dei danni arrecati ad una porzione di proprietà esclusiva di uno solo dei condomini. Ciò, come premesso, salva la dimostrazione del caso fortuito, che consiste nell'avvenimento imprevedibile ed eccezionale che si inserisce d'improvviso nell'azione del soggetto agente.

Deve sommarsi la responsabilità propria del singolo condomino e/o del soggetto estraneo, il quale abbia volontariamente e deliberatamente arrecato il pregiudizio. In merito, infatti, viene in rilievo il dettato dell'articolo 1122 del codice civile che dispone circa le modalità, le forme e i limiti delle opere effettuate da un condomino sulle parti di sua proprietà esclusiva, ponendo il divieto ai condomini di eseguire sulle opere che rechino danno alle parti comuni dell’edificio sul piano o porzione di piano di sua proprietà esclusiva.

Occorre, infine, rammentare che recentissima giurisprudenza ha ritenuto che il fatto tipico consistente nel danneggiamento delle parti comuni del condominio assurge a fattispecie di reato se le parti comuni risultano, per le caratteristiche loro proprie, raggiungibili da qualsiasi persona e possano, pertanto, arrecare danno anche a terzi.

Cosa prevede la legge per chi danneggia le parti comuni dell’edificio: le sanzioni previste

Conseguenza immediata e diretta di quanto si è avuto modo di evidenziare brevemente nei paragrafi precedenti è che il soggetto ritenuto responsabile è tenuto a rispondere dei danni cagionati. In proposito, ai fini della corretta quantificazione del danno risarcibile è opportuno procedere ad un’attenta valutazione, magari anche richiedendo a soggetti esperti una perizia ad hoc.

Come gestire la situazione se si riscontra il danneggiamento delle parti comuni dell'edificio: azioni da intraprendere

Ma come gestire, allora la situazione allorché si riscontri il danneggiamento delle parti comuni dell’edificio condominiali? Innanzitutto, è buona norma che chiunque si accorga di tale circostanza segnali subito il fatto all’amministratore di condominio, in modo che si possa convocare l’assemblea condominiale, procedere all’individuazione del fatto causativo del danno onde conseguentemente identificare il soggetto considerato responsabile e verificare se questi sia disponibile, in primo luogo, a ripristinare lo stato ottimale delle parti comuni (c.d. status quo ante), e, in secondo luogo, a risarcire il danno eventualmente derivato indirettamente ai condomini.

Ove la richiesta diretta formulata al soggetto ritenuto responsabile non sortisca l’effetto desiderato è pur sempre possibile adire l’autorità giudiziaria affinché effettui i dovuti accertamenti di responsabilità e adotti i conseguenti provvedimenti.

Come procedere per la riparazione delle parti comuni dell'edificio danneggiate: ruolo dell'amministratore e dei condomini

La legge pone in capo al condominio, tramite i suoi organi e, quindi, innanzitutto, tramite l’assemblea condominiale, il compito di procedere alla riparazione dei danni cagionati alle parti comuni. In proposito, pertanto, fondamentale è il ruolo dell’amministratore, il quale deve, constatato il danno alle parti comuni dell’edificio, convocare l’assemblea, affinché adotti le deliberazioni sul punto.

Ciascun singolo condomino potrà, al fine di ottenere il risarcimento da parte del soggetto, sollecitare l’amministratore condominiale alla convocazione dell’assemblea. In assenza, invero, di previa convocazione dell’assemblea condominiale, non gli sarà possibile adire l’autorità giudiziaria, al fine di ottenere condanna del proprietario e/o del soggetto responsabile all’esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria necessarie sulle parti comuni.

Conclusioni

Per concludere, sembra opportuno evocare quanto assunto dalla Suprema Corte di Cassazione, che ha sostenuto fermamente che la responsabilità di cui si è detto nei paragrafi precedenti, in applicazione dell’articolo 2051 del codice civile, sussiste a prescindere dalla pericolosità attuale o anche solo potenziale della cosa presa in custodia, a nulla rilevando la condotta tenuta dal custode e l’osservanza da parte sua di un obbligo di vigilanza.

Infatti, l’azione di responsabilità per custodia ai sensi della disposizione da ultimo citata non contempla quale elemento da prendere in considerazione ai fini dell’accertamento e della conseguente pronuncia di condanna il comportamento tenuto ed assunto dal custode.