Cosa s’intende per decoro architettonico di un immobile?

 

• Cosa s’intende per decoro architettonico?
     Come viene garantito e disciplinato il decoro architettonico?
• La problematica del decoro architettonico nel condominio
     Il condominio orizzontale ed il supercondominio
• Considerazioni finali
• Fonti normative

1. Cosa s’intende per decoro architettonico?

La problematica sottesa al decoro architettonico rientra in una tematica attuale e grandemente discussa sia in dottrina che in giurisprudenza. Con il termine decoro architettonico si suole intendere l’insieme armonico delle linee architettoniche e delle strutture ornamentali.

Secondo quanto affermato dalla sentenza della Suprema Corte di Cassazione, il decoro architettonico è da considerare come l’estetica complessiva data dall’insieme delle linee e strutture ornamentali che conferiscono un’armoniosa fisionomia ed un’unica impronta all’aspetto dell’edificio. Il decoro architettonico può ritenersi pregiudicato non da qualsiasi innovazione, ma soltanto da quella idonea ad interromperne la linea armonica delle strutture che conferiscono al fabbricato una propria identità.

Pertanto, a detta della Cassazione, il decoro architettonico si può sintetizzare nell’estetica del fabbricato, ovverosia all’insieme di linee, di fregi, di motivi architettonici, di decori ornamentali, grazie ai quali l’immobile assume una fisionomia caratteristica ben precisa che lo contraddistingue.

Tali elementi sono le note dominanti dell’immobile, le quali gli conferiscono uniformità ed armonia, definendo e distinguendo l’aspetto del fabbricato. Il decoro architettonico deve essere opera del progettista e del costruttore, ma una volta realizzata la costruzione esso diventa un bene di interesse di tutti i condomini, che contribuisce a determinare il valore sia delle parti comuni che delle singole unità immobiliare.

Si tratta, senza ombra di dubbio alcuno, di un bene comune, anche se immateriale. Con il termine bene comune s’intendono le parti dell’edificio che appartengono a tutti i condomini in maniera indivisa, e per quote proporzionali alle rispettive proprietà. Alcuni esempi di beni comuni possono essere: le scale, l’ascensore, il cortile condominiale, l’androne del palazzo.

Lo stesso discorso vale per il decoro architettonico dell’edificio, tuttavia, a differenza di alcuni beni comuni, ad esempio il cortile, il quale potrebbe essere acquistato da uno solo dei condomini, esso non è cedibile. Sostanzialmente per due ragioni fondate e ben precise: anzitutto perché immateriale e quindi non ha una sua specifica fisicità; in secondo luogo perché strettamente unito alla struttura stessa del palazzo.

Al fine di una corretta valutazione sulla configurabilità della lesione del decoro si deve far riferimento non soltanto al singolo intervento, ma, in particolare, alla situazione in cui si trovava l’edificio prima dell’intervento stesso. Pertanto, nel caso in cui l’edifico non aveva alcun valore architettonico o era già stato oggetto di precedenti interventi che ne avevano in precedenza menomato l’aspetto estetico non può l’intervento attuale essere considerato lesivo del decoro architettonico. Ergo, l’intervento compiuto da parte di un singolo condomino non può essere censurato se nell’edificio erano già state compiute delle pregresse alterazioni.

Inoltre, per una più compiuta analisi espositiva, bisogna aggiungere che la giurisprudenza amministrativa, ha evidenziato che l’intervento edilizio che vada ad incidere sulla facciata dell’edificio, la quale costituisce una parte comune, dovrà essere subordinato al rilascio del titolo abilitativo ed all’assenso dei comproprietari.

1.1 Come viene garantito e disciplinato il decoro architettonico?

Anche se non è stato espressamente citato nell’art. 1117 del Codice Civile, il decoro architettonico è di sicuro uno di quei beni comuni che interessa grandemente il condominio, in quanto il suo complesso inquadramento teorico rende assai problematica la riconoscibilità di una sua lesione e/o la legittimità di una modifica.

In effetti, il decoro architettonico non è considerabile come una qualità eventuale del bene, bensì come un valore immanente all’esistenza stessa dell’edificio, nondimeno, non assoluto, ma misurato in relazione alle caratteristiche peculiari del singolo fabbricato, il quale ha una propria ed unica dignità estetica.

Detto ciò, occorre nuovamente sottolineare che nel Codice Civile non è riscontrabile un’apposita definizione inerente il concetto di decoro architettonico, infatti, il Codice si limita ad affermare che le innovazioni di cui all’art. 1120 non possono alterarlo.

La tutela data dall’ordinamento al decoro, art. 1120 c.c. in tema di innovazioni e l’art. 1127 c.c. sulla sopraelevazione, ha la sua ratio non soltanto in relazione alla tutela estetica, ma anche sotto l’aspetto della valutazione economica dell’edificio e, quindi, la modifica dell’estetica incide negativamente deprezzando le unità abitative presenti nello stabile condominiale.

Sempre in tema di innovazioni il Codice Civile prevede dei divieti nei casi in cui:

1. possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato;
2. possano rendere talune parti dell’edificio inutilizzabili anche da un solo condomino;
3. possano alterare il decoro architettonico dello stabile.

Tali innovazioni, però, non sono possibili nemmeno se finalizzate ad aumentare il valore del fabbricato. Ciò nonostante, non si tratta di un divieto assoluto, in quanto, per realizzare le innovazioni, la legge prescrive alcune maggioranze, ovverosia la maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresentino almeno i 2/3 del valore dell’edificio.

Ciò sta a significare che, in caso di modifica del decoro architettonico, la maggioranza ordinariamente prescritta per le innovazioni non sarà sufficiente: occorrerà, piuttosto, una delibera assunta da tutti i condomini, nessuno escluso. In tal caso, si potrà procedere ad interventi tali da modificare il decoro architettonico dell’edificio.

Ad esempio, nel caso in cui vi siano dei balconi di un palazzo delimitati da inferriate, la rimozione delle stesse e la loro sostituzione con elementi in muratura costituisce una modifica del decoro dell’edificio, e, pertanto, dovrà sussistere una deliberazione all’unanimità. In tal caso, il divieto di modificare il decoro architettonico verrebbe meno in quanto sarebbe “scavalcato” dall’unanime volontà.

Nel caso in cui tutti i condomini, nessuno escluso, siano d’accordo sulla modifica da effettuare, tra gli stessi si stipula un accordo, in quanto vi è concorde volontà da parte di tutti gli interessati. Essi, liberamente e volontariamente, dispongono del proprio diritto su un bene comune: il decoro architettonico. Tale accordo equivale ad un contratto, difatti, le delibere di questo tipo sono denominate contrattuali.

Invece, nel caso in cui la delibera assembleare, riguardante la modifica del decoro architettonico, non venga presa all’unanimità è da considerare come nulla. Il motivo a fondamento di tale nullità risiede nella possibilità dell’impugnazione da parte di ciascun condomino, in qualsiasi momento. Infine, la nullità della delibera può essere rilevata d’ufficio da parte del Giudice, ovverosia senza che le parti lo abbiano sollecitato in tal senso.

2. La problematica del decoro architettonico nel condominio

Per quanto riguarda la problematica sottesa al decoro architettonico nel condominio bisogna indicare che vi sia la possibilità che i singoli condomini, con eventuali opere da loro effettuate sulle rispettive proprietà, possano recare un pregiudizio al decoro architettonico dell’edificio. Il regolamento condominiale può estendere il divieto di alterare il decoro del palazzo anche a parti di proprietà esclusive dei singoli condomini, la cui modificazione possa modificare il decoro architettonico dell’edificio.

Contro l’alterazione del decoro architettonico da parte del singolo, ci si può rivolgere al Tribunale. Tale azione può competere sia a ciascun condomino, che al condominio. In quest’ultimo caso, l’assemblea darà mandato all’amministratore di procedere.

La causa tenderà ad accertare se l’intervento realizzato dal singolo condomino alteri realmente il decoro dello stabile ed in quale misura; in seguito, nel caso in cui venga confermata l’alterazione, il Giudice ordinerà al condomino che ha commesso la violazione la “riduzione in pristino”, ovverosia di riportare l’estetica del palazzo allo stato in cui si trovava prima delle modifiche realizzate.

Invece, nel caso in cui i condomini abbiano effettuato lavori diversi, nelle rispettive unità immobiliari, sarà possibile sia agire singolarmente contro ciascuno di essi, sia citarli tutti in un unico giudizio. Nel caso in cui vi debba essere un bilanciamento tra gli interessi del condominio e quelli del singolo, come affermato in molteplici occasioni, la giurisprudenza fa prevalere il principio estetico del condominio sul diritto del singolo proprietario ad eseguire i lavori nel rispetto della legge.

Ad esempio sono considerate come illegittime opere di alterazione del decoro architettonico del condominio:

1. l’installazione dei condizionatori sulle facciate dei palazzi, nel caso in cui danneggino il decoro dell’edificio;
2. la sostituzione dei serramenti delle finestre, se il regolamento prevede la sostituzione solo con manufatti uguali a quelli installati in precedenza;
3. l’installazione di un cartellone pubblicitario occupante l’intera parete esterna dell’edificio.

2.1 Il condominio orizzontale ed il supercondominio

Il presupposto per la creazione di un condominio è l’esistenza di almeno due unità immobiliari, appartenenti a proprietari diversi, le quali condividono parti comuni come definito dall’articolo 1117 c.c. Con il termine condominio orizzontale si intende una forma di comunione di servizi, impianti e beni tra unità immobiliari appartenenti a diversi proprietari che hanno uno sviluppo orizzontale.

Un tipico esempio è quello delle villette in parchi privati o delle villette a schiera. In alcuni casi le villette, pur formalmente indipendenti, sono in realtà inserite in un complesso edilizio chiuso da un cancello e con strade interne. Come ogni condominio, anche quello orizzontale può sciogliersi, ed affinché ciò avvenga bisogna seguire la disciplina prevista dagli artt. 61 al 72 disp. att. c.c.

Per quanto riguarda il supercondominio, non esiste una specifica norma che disciplini espressamente tale fattispecie. Detto ciò, questo non vuol dire che gli artt. 1117 e ss. c.c. non possano essere applicati anche per quanto concerne delle tipologie edilizie ben diverse dal condominio verticale ovvero orizzontale. Sul punto si è espressa la Suprema Corte, che afferma l’esistenza di molteplici fattispecie, ovverosia del supercondominio, ma anche del condominio orizzontale.

Tra le varie tipologie di condominio, la più complessa è quella del supercondominio. Tuttavia, tale forma non deve essere confusa con il condominio parziale. Il condominio parziale sussiste nel caso in cui vi siano alcune parti comuni che servono soltanto ad un gruppo di persone, ma sempre all’interno di un unico edificio.

Per cui, nel caso di un edificio con due scale, due ascensori o servizi utilizzati soltanto da un gruppo ristretto di residenti. In tal caso la forma più appropriata è quella del condominio parziale, che prevede delle specifiche assemblee, oltre a quelle generali che riguardano tutti.

Il supercondominio, invece, è previsto nel caso in cui vi siano più edifici autonomi ad utilizzare spazi comuni. L’esempio tipico è quello di un parco in cui vi siano più condomini con il viale d’ingresso in comune, oppure che dispongano di un sistema di videosorveglianza dell’intera zona o condividano parcheggi.

La Cassazione ha tentato di darne una definizione affermando che è una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di talune cose come impianti e servizi comuni in rapporto di accessorietà con fabbricati.

Nella stessa sentenza la Suprema Corte ha affermato che al fine della costituzione di un supercondominio non è necessario l’intervento del costruttore e non è necessaria la manifestazione di volontà dei proprietari delle unità immobiliari. Al fine della costituzione del supercondominio serve che i singoli edifici abbiano in comune alcuni impianti, servizi o strutture come previsto dall’art. 1117 c.c.

3. Considerazioni finali

In conclusione, alla luce di quanto esposto in precedenza, bisogna, comunque, ricordare che l’ordinamento tutela il decoro architettonico in quanto considerato come bene comune, il cui mantenimento è protetto anche a prescindere dalla validità estetica assoluta delle modifiche che si intendono apportate.

Detto ciò, la Suprema Corte con una precedente pronuncia, aveva stabilito un principio fondamentale, ovverosia che i regolamenti condominiali possono contenere norme a tutela del decoro architettonico dello stabile, aventi la caratteristica di ridurre il potere della proprietà personale ed esclusiva del singolo.

Infine, sempre secondo la Suprema Corte, il regolamento condominiale può contenere norme più restrittive, rispetto a quanto previsto dalla legge, sul decoro architettonico del palazzo e sulla sua salvaguardia. Pertanto, le delibere assembleari devono conformarsi a quanto il regolamento prevede.

Fonti normative

Codice Civile: art. 1117, 1120, 1127

Disp. att. C.C.: artt. 61-72

Cassazione civile, Sez. II, 5 gennaio 2010, n. 1286

Cassazione civile, Sez. VI, 22 novembre 2011, n. 24645

Cassazione civile, Sez. II, 23 maggio 2012, n. 8174

Cassazione civile, Sez. II, 7 settembre 2012, n. 14992

Cassazione civile, Sez. II, n. 3549 del 1989

Cassazione civile, Sez. VI, 30 gennaio 2012, n. 1326

Cassazione civile, Sez. II, sent. 3 settembre 1998, n. 8731

Cassazione civile, ordinanza 12 settembre 2018, n. 22156

Cassazione civile, 28 novembre 1987, n. 8861

Cassazione civile, Sez. II, 18 aprile 2005, n. 8066

Cassazione civile, Sez. II, 4 novembre del 2010, n. 22466

Cassazione civile, 7 luglio 2000, n. 9096

Cassazione civile, Sez. II, 14 novembre 2012, n. 19939

Cassazione civile, Sez. II, 4 aprile 2008, n.8830

Cassazione civile, Sez. II, 6 ottobre 1999, n. 11121

Cassazione civile, 29 aprile 2005, n. 8883

Cassazione civile, Sez. II, 3 settembre 1998, n. 8731

Cassazione civile, Sez. II, 17 giugno 2015, n. 12582

Consiglio di Stato, Sez. V, 21 ottobre 2003, n. 6529

T.A.R Campania, Napoli, Sez. II, 27 maggio 2005, n. 7295

T.A.R. Lombardia, Milano, Sez. II, sent. 27 agosto 2010, n. 4414

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