Contestazione lavori condominiali: chi paga, come difendersi e a chi rivolgersi

Contestazione lavori condominiali: un problema comune

Tutti gli edifici, compresi quelli condominiali, con il trascorrere del tempo necessitano di interventi di manutenzione, riparazione, ristrutturazione. Al fine di compiere le opere all’uopo necessarie in ossequio alle esigenze concrete di norma il condominio incarica personale esterno specializzato.

Può, tuttavia accadere che l’esito della lavorazione sia diverso da quello che ci si attendeva di ottenere o che, addirittura, i lavori compiuti arrechino danno ad una o più delle unità immobiliari di cui il condominio si compone o alle parti comuni. Cos’è possibile fare in questi casi? Quali sono i possibili motivi di contestazione? Chi deve essere ritenuto responsabile delle opere svolte? A chi è possibile rivolgersi per ottenere eventualmente il risarcimento del danno patito? All’impresa esecutrice materiale delle opere, al condominio ovvero all’amministratore condominiale? Nel prosieguo si tenterà di fornire una risposta più completa possibile ai quesiti appena formulati, in modo da orientare chiunque si trovi in un caso simile.

Chi paga per i lavori condominiali?

La regola generale di ripartizione delle spese dovute in ragione dell’esecuzione di lavori condominiali è quella in virtù della quale le esse sono sostenute da tutti i condomini secondo una ripartizione basata sulle tabelle millesimale, ossia in ragione dei millesimi posseduti da ciascun condominio sul totale complessivo dell’immobile condominiale. Pertanto, a fronte della spesa complessiva esposta dall’appaltatore/impresa esecutrice ciascun condomino ciascun condomino sarà tenuto a corrispondere una quota parte proporzionata ai millesimi di proprietà.

Motivi di contestazione

I lavori commissionati all’impresa esecutrice potrebbero formare oggetto di contestazione da parte dei committenti (nel caso di specie i condomini) per svariati motivi, che brevemente possono essere riepilogati nei seguenti:

• lavori non eseguiti;
• difformità dell’opera rispetto a quella richiesta;
• lavori mal eseguiti o, comunque, difettosi e viziati dal punto di vista dell’esecuzione;
• lavori che abbiano causato danni concreti e rilevanti giuridicamente ad uno o più dei locali di cui si compone l’immobile condominiale.

Sembra appena il caso di precisare che, ove si desideri muovere una contestazione a fronte della cattiva esecuzione dei lavori condominiali, è opportuno premunirsi di documentazione volta a provare l’effettiva condizione dei lavori realizzati e dei danni causati dalla loro commissione.

Si consiglia, pertanto, di chiedere ad un esperto la redazione di una perizia dalla quale emerga chiaramente la cattiva esecuzione dei lavori, sub specie di difformità rispetto a quelli commissionati ovvero che risultino essere viziati. Una volta ottenuta la perizia si potrà richiedere che venga stilata una relazione tecnica sui lavori eseguiti e dalla quale venga evidenziato chi sia il soggetto che deve essere considerato responsabile della cattiva esecuzione dei lavori e che, pertanto, sarà tenuto a risponderne, risarcendo gli eventuali danni che ne siano conseguiti.

Nel paragrafo seguente ci si soffermerà sull’individuazione del soggetto a cui occorre rivolgersi in specie allorquando si voglia muovere una contestazione per lavori condominiali mal eseguiti.

A chi rivolgersi in caso di contestazione?

Al fine di risolvere la questione relativa all’individuazione del soggetto tenuto a rispondere dei danni cagionati ad uno o più locali e/o appartamenti è stato sollecitato anche l’intervento della Suprema Corte, la quale è intervenuta con pronuncia n. 20557/2014.

Essa, partendo dalla considerazione secondo la quale di norma decide in maniera del tutto autonoma in che modi o secondo quali termini procedere all’esecuzione, è l’appaltatore a dover rispondere dei danni provocati agli appartamenti dei condomini. In aggiunta a quanto appena delineato, la Corte di Cassazione giunge, tuttavia, a teorizzare la possibilità che alla responsabilità dell’appaltatore si affianchi anche, in solido, quella del condominio, che, in veste di committente, abbia dato indicazioni all’appaltatore tali da privarlo della possibilità di procedere ad un’autonoma scelta delle modalità di esecuzione ovvero anche per aver incaricato dell’esecuzione dei lavori uno soggetto/un’impresa palesemente non in grado di provvedere con efficacia (è quella che viene denominata come “culpa in eligendo” o colpa nella scelta).

La Corte di Cassazione nella pronuncia sopra rammentata aggiunge, altresì, che alla responsabilità dell’impresa esecutrice o del condominio cui si è poco sopra fatto cenno può sommarsi anche quella dell’amministratore di condominio in proprio (che prende il nome di “culpa in vigilando” o colpa nella vigilanza). Infatti, è posto a carico dell’amministratore il compito, nella sua veste di delegato dal condominio, di supervisionare la corretta esecuzione dei lavori.

Perciò per potersi ritenere l’amministratore di condominio quale responsabile dei lavori mal eseguiti sarà necessario che i danni che ne siano conseguiti a comportamenti dell’impresa esecutrice che avrebbero potuto essere evitati ove egli avesse correttamente vigilato non sarebbero stati posti in essere.

Fatta questa premessa di ordine generale è opportuno precisare che il soggetto che intenda muovere la contestazione dovrà, innanzitutto, formularla per iscritto, indirizzandola direttamente al soggetto che ritiene all’uopo responsabile a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno ovvero a mezzo posta elettronica certificata e ivi specificando tutti gli elementi di fatto sui quali fondare i propri assunti e allegando, eventualmente, la perizia richiesta e rilasciata dal personale competente al quale sia stata richiesta ed intimando il destinatario a porre rimedio agli errori commessi e invitandolo a porvi rimedio entro un termine perentorio (che può essere individuato, ad esempio in 15 giorni dalla data di ricezione della missiva).

Ove l’impresa non risponda o non provveda a rimediare agli errori commessi nella fase esecutiva sarà possibile, per il soggetto che formula la contestazione, tentare di adire la via giudiziaria al fine di ottenere una condanna in tal senso da parte del giudice e rivolta all’impresa.

Assistenza legale e consulenza

Giunti a questo punto della trattazione resta da domandarsi se, al fine di procedere alla contestazione dei lavori condominiali, il condomino debba necessariamente farsi assistere da un legale ovvero se possa procedere in autonomia. In proposito si osserva che per stilare e spedire la lettera di contestazione all’azienda che si è occupata di eseguire i lavori di norma non è necessario farsi assistere da un legale, potendo il condomino agire autonomamente.

Potrebbe essere consigliabile, tuttavia, chiedere una consulenza ad un avvocato specializzato in materia allorquando la situazione si palesi di particolare complessità e sembri opportuno verificare se sussistano effettivamente i presupposti per formulare una contestazione all’azienda appaltatrice. L’assistenza (rectius difesa) legale diventa obbligatoria se, non avendo sortito esito alcuno la contestazione rivolta in via stragiudiziale, si renda necessario adire la via giudiziale, onde ottenere un accertamento da parte dell’organo giudiziario circa la sussistenza della responsabilità al risarcimento del danno e l’individuazione del soggetto tenutovi.

Conclusione

In conclusione, è ben possibile, in seguito alla verificata ed accertata cattiva esecuzione dei lavori condominiali commissionati procedere a contestazione puntuale volta ad ottenere che si rimedi alla situazione verificatasi, risarcendo il danno, eliminandolo e ripristinando la situazione antecedente ovvero chiedendo che vengano integrati i lavori eseguiti al fine di garantire il raggiungimento del risultato sin dall’inizio auspicato.