Conflitto di interessi amministrazione di condominio

• Conflitto d'interesse in condominio: disciplina
• Primi Orientamenti sul tema 
• Situazione dell’attuale assetto interpretativo sul conflitto di interessi
  1. Conflitto di interessi in assemblea di condominio e votazione
  2. Sentenze cassazione conflitto di interessi
• Incompatibilità dell’amministratore di condominio con altre professioni
  1. Amministratore di condominio e Avvocato
  2. Amministratore di Condominio e Commercialista
  3. Amministratore di Condominio e Agente immobiliare
• Fonti Normative

1. Conflitto d'interesse in condominio: disciplina

Dottrina e Giurisprudenza si sono interrogate sull’argomento, rilevando il conflitto di interessi sotto doppia visuale: del diritto del condomino in conflitto alla convocazione e del diritto ad esprimere il proprio voto in assemblea.

2. Primi Orientamenti sul tema

La giurisprudenza per molto tempo ha ritenuto di dover applicare in analogia, l'art. 2373 c.c., rubricato “Conflitto d’interessi”.  Prima della riforma del diritto societario, L. 6/2003, l’art. 2373 c.c. affermava che: “Il diritto di voto non può essere esercitato dal socio nelle deliberazioni in cui egli ha, per conto proprio o di terzi, un interesse in conflitto con quello della società. In caso di inosservanza della disposizione del comma precedente, la deliberazione, qualora possa recare danno alla società, è impugnabile a norma dell’art.2377 se, senza il voto dei soci che avrebbero dovuto astenersi dalla votazione, non si sarebbe raggiunta la necessaria maggioranza”. 

In tal modo, anche nell’ambito condominiale, veniva riconosciuto il diritto d'impugnare una deliberazione, da ritenersi annullabile, viziata nei quorum deliberativi.

Inoltre, La disposizione trovava applicazione anche nei conflitti fra amministratore e condominio come, ad esempio, quando l'amministratore è in conflitto d'interessi nell'assemblea che deve decidere sull'approvazione del rendiconto o sulla sua nomina e/o revoca. In tale caso, la giurisprudenza precedente alla L. 220/2012, che ha riformato la materia del condominio, si era espressa in tal senso: "Qualora il condomino in conflitto di interessi sia stato delegato da altro condomino ad esprimere il voto in assemblea, la situazione di conflitto che lo riguarda non è estensibile aprioristicamente al rappresentato, ma soltanto allorché si accerti, in concreto, che il delegante non era a conoscenza di tale situazione, dovendosi, in caso contrario, presumere che il delegante, nel conferire il mandato, abbia valutato anche il proprio interesse - non personale ma quale componente della collettività - e lo abbia ritenuto conforme a quello portato dal delegato".

La L 220/2012 ha modificato anche l'art. 67 disp. att. c.c. inserendovi il comma 5 che dispone: "All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea", così risolvendo, almeno tendenzialmente, i casi di conflitto di interessi riguardanti l’amministratore.

3. Situazione dell’attuale assetto interpretativo sul conflitto di interessi

La giurisprudenza ha, ad oggi, in conseguenza delle modifiche legislative intervenute, abbandonato il riferimento analogico all’art.2373 c.c., il cui primo comma di tale articolo, nella sua attuale formulazione stabilisce non contiene più alcun accenno al divieto di voto nei confronti del socio in conflitto di interessi.

3.1 Conflitto di interessi in assemblea di condominio e votazione

La Giurisprudenza ormai pacificamente ritiene che è il Codice civile a prevedere inderogabilmente le maggioranze necessarie per approvare le delibere dell’assemblea. Le maggioranze, inoltre, si calcolano in base al numero di partecipanti in assemblea e ai valori millesimali di ciascuno di essi, anche di quelli in conflitto di interessi. 

Ad esempio, qualora la legge stabilisca che il punto all’ordine del giorno vada approvato a maggioranza dei partecipanti alla riunione che rappresentino almeno metà del valore dell’edificio, tutti i condomini, compreso quello che, da tale decisione, ne potrebbe ricevere un vantaggio personale sono tenuti a
partecipare. 

L’esistenza di un vantaggio economico o di altra natura per uno dei condomini, quindi, non crea un impedimento dello stesso all’esercizio del diritto di voto al quale nessuno può opporsi: la delibera quindi non è neanche nulla. 

Quindi, il conflitto di interesse non sanzionato in sé o per il mero vantaggio del singolo votante, quanto, piuttosto, per le conseguenze sul condominio stesso. Quindi quando non ci siano impatti negativi sul condominio, il condomino in conflitto può esercitare il suo diritto al voto. Per la Cassazione, quindi, in materia di conflitto di interessi, la deliberazione assembleare è invalida solamente se si dimostri una palese divergenza tra l’interesse del condominio e personali e specifiche ragioni di singoli condomini che non si siano astenuti, concorrendo, così, a formare la maggioranza assembleare.

3.2 Sentenze cassazione conflitto di interessi

Cass. Sez. 2, Sentenza n. 19131 del 28.09.2015 

“In tema di condominio, le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell'intero edificio, sia ai fini del "quorum" costitutivo sia di quello deliberativo, compresi i condomini in potenziale conflitto di interesse con il condominio, i quali possono (e non debbono) astenersi dall'esercitare il diritto di voto, ferma la possibilità per ciascun partecipante di ricorrere all'autorità giudiziaria in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per impossibilità di funzionamento del collegio.” 

Cass. Sez. 6, Ordinanza n. 1853 del 25.01.2018 

Nel caso di specie alcuni condomini avevano impugnato la delibera assembleare, contestando la scelta fatta dall’assemblea condominiale di affidare un appalto di lavori alla ditta di cui era titolare un altro condomino. Gli stessi condomini ritenevano che il condomino/appaltatore in questione, presente in assemblea votante, fosse in conflitto di interessi, essendo questa una situazione idonea ad un potenziale danno. 

Con tale ordinanza la Cassazione ha affermato che "In tema di validità delle delibere assembleari condominiali, sussiste il conflitto di interessi ove sia dedotta e dimostrata in concreto una sicura divergenza tra specifiche ragioni personali di determinati singoli condomini, il cui voto abbia concorso a determinare la necessaria maggioranza ed un parimenti specifico contrario interesse istituzionale del condominio". 

Alla luce di ciò l’invalidità della delibera non sussiste per la sola partecipazione al voto di condomini portatori di un interesse in conflitto con quello del condominio, ma discende dalla dannosità, anche solo potenziale, della deliberazione. Ciò, in particolare, se la delibera sia o diretta al soddisfacimento di interessi extracondominiali o se comporti la lesione dell’interesse comune.

4. Incompatibilità dell’amministratore di condominio con altre professioni

L’amministratore di condominio è il soggetto che cura appunto l’amministrazione dei beni comuni e dei servizi. L’amministratore di condominio può essere una persona fisica oppure una società, o di persone o di capitali.

L'art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del codice civile indica una serie di requisiti che devono essere posseduti da chi voglia svolgere l'incarico di amministratore di condominio: 

• godere dei diritti civili; 
• non essere stato condannato per delitti contro la pubblica amministrazione; 
• non essere sottoposto a misure di prevenzione divenute definitive; 
• non essere interdetto o inabilitato; 
• non essere annotato nell'elenco dei protesti cambiari; 
• possedere almeno il diploma di scuola secondaria di secondo grado; 
• aver frequentato un corso di formazione iniziale; 
• svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

4.1. Amministratore di condominio e Avvocato

L’avvocato è stata una di quelle professioni ritenute in alcuni casi incompatibili con quelle dell’amministratore. Perché? La L. n. 247 del 2012 all'art. 18 specifica che la professione di avvocato è incompatibile con qualsiasi altra attività di lavoro autonomo svolta continuativamente o professionalmente. 

Si tratta di un mestiere autonomo, che deve essere svolto in maniera continuativa. In pratica, l’avvocato dovrebbe evitare qualsiasi attività che lo impegni per troppo tempo, ad eccezione di ciò che ha a che fare con la scienza, la scrittura, l’arte e la cultura in generale. Pertanto, l’avvocato può intraprendere l’attività di amministratore condominiale, ma solo con una buona organizzazione una valida formazione, l’abilitazione per l’amministrazione stabili e le relative qualifiche.

4.2. Amministratore di Condominio e Commercialista

Altro mestiere messo in discussione per quanto riguarda l’amministratore di condominio e l’incompatibilità è quello del commercialista. Anche in questo caso, la situazione è stata chiarita: effettivamente, le competenze e le mansioni contabili dei Dottori commercialisti rientrano tra i compiti da portare a termine durante l’amministrazione di uno stabile. Pertanto, è un vantaggio se un amministratore è anche un esperto in contabilità.

4.3. Amministratore di Condominio e Agente immobiliare

Negli ultimi anni, tra le le professioni che sono state messe in discussione per la compatibilità con la figura dell’amministratore condominiale si è parlato molto dell’agente immobiliare. 

Il Ministero dello Sviluppo Economico era stato interpellato circa la possibilità per l’agente immobiliare di svolgere anche l’attività di amministratore di condominio in via professionale e viceversa. Il testo dell’ art. 5 della L. 3 febbraio 1989, n. 39, infatti, dispone che le incompatibilità sono limitate alle ipotesi di: 

1. attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l’attività di mediazione; 
2. attività svolta in qualità di dipendente (ad esclusione delle imprese di mediazione) di ente pubblico o privato, o di istituto bancario, finanziario o assicurativo; 
3. esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l'attività di mediazione; 
4. situazioni di conflitto di interessi».

Secondo l’interpretazione data dal Mise permane «l’incompatibilità di detta attività professionale con quella di amministratore condominiale: sia ove quest’ultima venga intesa come professione intellettuale afferente al medesimo settore merceologico per cui viene esercitata la mediazione; nonché trattandosi comunque di evidente conflitto di interesse per il mediatore immobiliare che, contemporaneamente a curare per il proprio cliente la vendita/acquisto di un immobile, lo amministra e lo gestisce per conto del condominio”.

Fonti Normative

Codice Civile: articoli, 2373, 2377, e 1117 e ss.

L. n. 220/2012

L. n. 39/1989

L. n. 247 del 2012

Margherita Moretti

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