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Condominio e mediazione: quando rivolgersi ad un avvocato
Il decreto legge n. 69/2013 ha introdotto nuovamente nell'ordinamento italiano l'obbligo di mediazione in varie materie tra cui quella condominiale. La domanda va presentata ad un organismo di mediazione abilitato ubicato nel luogo dove sorge il condominio.
1. Controversie oggetto di mediazione
Tra le controversie in materia condominiale sono comprese tutte le controversie rientranti negli articoli da 1117 a 1139 del Codice civile, nonché quelle previste nelle disposizioni di attuazione del suddetto codice.
Vi rientrano, quindi, le vicende che riguardano le parti comuni e la loro destinazione d'uso come: le controversie riguardanti l'amministratore, le spese sostenute senza autorizzazione, l'assemblea condominiale e il relativo regolamento, le questioni sull'impugnazione delle delibere condominiali, quelle in tema di scioglimento del condominio e di riscossione dei relativi contributi (nei procedimenti di opposizione al decreto ingiuntivo la mediazione obbligatoria scatta solo dopo la pronuncia del giudice sulla richiesta di sospensione). Il decreto legislativo n. 28/2010 precisa, all'articolo 3, che “lo svolgimento della mediazione non preclude in ogni caso la concessione dei provvedimenti urgenti e cautelari, né la trascrizione della domanda giudiziale”.
Si precisa, nell’art. 5, quarto comma, D.lgs. n. 28/2010, che il procedimento di mediazione non è necessario: c) “nei procedimenti di consulenza tecnica preventiva ai fini della composizione della lite, di cui all'articolo 696-bis del codice di procedura civile”; d) “nei procedimenti possessori, fino alla pronuncia dei provvedimenti di cui all'articolo 703, terzo comma, del codice di procedura civile”; [...] f) “nei procedimenti in camera di consiglio”.
Sono escluse le controversie in cui il Condominio venga a contrapporsi ad un soggetto terzo.
In breve, sono oggetto di mediazione le cause tra il condominio e il singolo condomino, le cause tra il condominio e l'amministratore e le cause tra il condominio e i terzi.
2. La legittimazione
Al procedimento di mediazione può partecipare l'amministratore, legittimato dalla maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio.
3. Il procedimento
Una volta presentata l'istanza, il responsabile dell'ufficio di mediazione nominerà un mediatore fissando l'incontro tra le parti entro trenta giorni.
La presenza degli avvocati delle parti è obbligatoria. In questa prima fase si può interrompere preventivamente il procedimento di mediazione e rivolgersi all'autorità giudiziaria. In caso contrario, la mediazione proseguirà potendo raggiungere, o meno, un'intesa. In caso di accordo il verbale del mediatore, sottoscritto dalle parti e dai rispettivi legali, costituisce titolo esecutivo. In mancanza di accordo il mediatore proporrà una proposta di conciliazione.
4. La durata
la durata massima della mediazione è di 3 mesi e la procedura conciliativa impedisce il decorso del termine di decadenza previsto per impugnare la delibera assembleare.
Fonti normative:
Artt. da 1117 a 1139 c.c.
Decreto legislativo 28/2010.
Decreto legge 69/2013.
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