Come fare per recuperare un credito da un condomino moroso?

• Il condominio
• Il condomino moroso
• I creditori del condominio
• La Procedura step by step
• Fonti normative

1. Il condominio

L'argomento che tratteremo oggi riguarda il tema del diritto condominiale e, più precisamente, la procedura relativa al recupero del credito nei confronti del condomino moroso.

Il condominio costituisce una forma particolare di comunione che ha luogo automaticamente in base alla separazione della proprietà per piani orizzontali, venendosi a formare tra i proprietari delle singole unità immobiliari una situazione di comproprietà delle parti comuni del condominio medesimo.

Pertanto il singolo condomino, oltre ad essere proprietario esclusivo del proprio appartamento, è al tempo stesso comproprietario delle parti comuni dell’edificio.

La situazione di comproprietà richiede che ogni singolo condomino debba provvedere, in ragione della propria quota millesimale, alle spese necessarie per la conservazione e per la manutenzione ordinarie delle parti comuni.

Sul condominio grava, infatti, un obbligo che deriva dalla relazione tra il titolare del diritto reale ed il bene in comune, come conseguenza dell'appartenenza comunitaria, in ragione della quota individuale delle varie parti dell’edificio che formano il condominio.

Tale obbligazione è prevista anche dal codice civile che all’articolo 1118 dispone che ogni condomino debba provvedere alle spese necessarie per la gestione delle parti comuni dell’edificio, non potendosi sottrarre nemmeno attraverso l’abbandono o la rinuncia all’utilizzo delle parti comuni medesime ovvero modificando la destinazione d’uso, prevista per il proprio cespite.

L’obbligazione, infatti, viene meno soltanto qualora il condomino ceda la propria unità immobiliare in proprietà esclusiva, trasferendosi in capo all’acquirente l’obbligo di provvedere alle spese condominiali, dal momento in cui l’amministratore di condominio ha conoscenza del trasferimento stesso.

2. Il condomino moroso

Nell’ipotesi in cui un condomino non provveda all’obbligo di pagare gli importi necessari alla manutenzione e gestione delle parti comuni dell’edificio, che siano stati ripartiti tra i condomini medesimi attraverso l’apposita delibera assembleare, l’amministratore di condominio può ricorrere all’autorità giudiziaria al fine di ottenere la riscossione coattiva.

In tal caso, l’art. 66 delle disposizioni di attuazione al codice civile prevede che l’amministratore può richiedere al tribunale di residenza del condomino moroso, l’emissione di un decreto ingiuntivo, che sarà immediatamente esecutivo.

Si tratta, infatti, di un’ipotesi speciale, in cui la legge prevede l’esecutività del decreto nonostante avvenga l’opposizione dell’ingiunto e pertanto, l’amministratore, tramite l’avvocato del condominio, potrà procedere immediatamente a notificare assieme al decreto ingiuntivo anche l’atto di precetto, senza dover attendere che trascorra il termine di solito concesso all’ingiunto (quaranta giorni) con l’intimazione di pagare l’importo indicato, entro il termine massimo di dieci giorni.

In caso d’inadempimento al precetto, potrà procedere, senza indugio, all’esecuzione forzata attraverso il pignoramento di beni sia mobili che immobili ovvero attraverso il pignoramento presso terzi, generalmente, attraverso il pignoramento di conti correnti postali o bancari, al fine di recuperare le somme non versate dal condomino moroso.

Accanto alla possibilità di ricorrere all’autorità giudiziaria, l’art. 66 prevede la possibilità per l’amministratore di condominio di sospendere il condomino moroso dall’utilizzo di alcune delle parti comuni dell’edificio, per le quali sia possibile l’uso solo per alcuni condomini e non per altri, come per esempio l’ascensore, il servizio lavanderia, la piscina ecc., a condizione però che il mancato pagamento dei contributi si sia prolungato per un periodo superiore a sei mesi.

3. I creditori del condominio

Anche i creditori del condominio possono agire in giudizio al fine di ottenere il pagamento coattivo dei loro crediti, che non siano stati corrisposti interamente o parzialmente dal condominio nella persona del suo amministratore a causa della presenza di uno più condomini morosi.

In tal caso, infatti, analogamente a quanto previsto per l’amministratore di condominio, anche i creditori possono richiedere al tribunale l’emissione del decreto ingiuntivo nei confronti del condominio inadempiente.

Successivamente, i creditori saranno tenuti a richiedere all’amministratore di condominio i nominativi dei condomini morosi, dal momento che la legge prevede che essi debbono agire dapprima nei confronti dei condomini inadempienti e soltanto qualora l’esecuzione forzata nei confronti di quest’ultimi non vada a buon fine, potranno agire nei confronti degli altri condomini che abbiano provveduto regolarmente al pagamento delle spese condominiali.

In tal caso, quest’ultimi, dopo aver soddisfatto il creditore procedente, avranno diritto di rivalsa verso i condomini morosi, potendo a loro volta agire in giudizio per la riscossione delle somme versate.

Il creditore insoddisfatto, a seguito dell’emissione in suo favore del decreto ingiuntivo, può avviare l’esecuzione forzata, dovendo però necessariamente notificare ad ogni singolo condomino moroso il titolo assieme al precetto, esclusivamente per la quota di spettanza, relativa al condomino ingiunto.

In caso contrario, infatti, quest’ultimo potrà proporre opposizione, eccependo che trattasi di obbligazione pro quota e non per l’intero e di conseguenza egli è tenuto a rispondere soltanto per la parte corrispondente alla sua quota millesimale.

4. La Procedura step by step

Una volta esperiti inutilmente i tentativi bonari di recupero delle rate non pagate (solleciti e lettere di messa in mora), l’amministratore di condominio è tenuto alla nomina di un Avvocato per il recupero della morosità mediante sistemi coattivi.

L’esistenza di un valido titolo esecutivo costituisce condizione necessaria dell’azione esecutiva. Una volta ottenuto il decreto ingiuntivo, se non viene effettuata l’opposizione, lo stesso diventa definitivo al pari di una sentenza non più impugnabile, pertanto, il creditore potrà procedere con l’esecuzione forzata.

La prima cosa da fare è la notificazione del titolo esecutivo e del precetto al condomino moroso, infatti, il Tribunale di Catania, con sentenza n. 2331 del 7 luglio 2020, conferma l'orientamento già espresso dalla giurisprudenza di legittimità: “il creditore che vuole far valere le proprie ragioni contro il singolo condomino deve notificargli il titolo esecutivo prima di procedere con precetto ed esecuzione forzata.

Non è sufficiente, dunque, la notifica del titolo al solo amministratore”. Il pignoramento è l’atto con cui ha inizio l’espropriazione forzata, la scelta dei beni da pignorare è rimessa all’avvocato che, a tal fine, terrà conto dell’importo del credito vantato dal condominio.

Di solito vengono effettuate delle indagini sul patrimonio del debitore: si interroga cioè l’anagrafe tributaria (che è un database dell’Agenzia delle Entrate che rivela molte cose: dal conto corrente ai redditi di lavoro dipendente; dalla pensione ai canoni di locazione eventualmente riscossi).

Non esiste un condomino moroso nullatenente. Difatti il condomino, in quanto tale, è sempre proprietario – anche pro quota dell’appartamento. Per cui, in ultima istanza, è sempre possibile iscrivere ipoteca sulla casa e poi metterla all’asta. Trattandosi però di una procedura lunga e costosa questa viene utilizzata solo come ultima spiaggia o quando si tratta di crediti cospicui.

5. Fonti normative

Codice civile: articolo 1118

Disposizioni di attuazione al codice civile: articolo 66

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