Come disdire un contratto di locazione

• Cos’è la disdetta anticipata del contratto?
• Possibili motivi della disdetta
• Disdetta contratto di locazione per giustificati motivi
• Disdetta da parte del locatore
• Disdetta da parte dell’inquilino
• Come si chiude un contratto di affitto con cedolare secca
• Fac simile contratto di locazione con previsione di diritto di recesso

1) Cos’è la disdetta anticipata del contratto?

Il contratto di locazione ha natura di contratto di durata, dal momento che è destinato ad esplicare i propri effetti durante un lasso di tempo determinato, ma destinato a protrarsi oltre il momento della stipula. In particolare, si rammenta che è la stessa legge a fissare la durata minima delle varie tipologie dei contratti di locazione, distinguendo, in particolare, tra:

• contratti di locazione a canone libero: in tale ipotesi la durata minima del contratto è fissata ex lege in 4 anni e, dopo la prima scadenza, lo stesso contratto si rinnova automaticamente per il locatore per ulteriori 4 anni. In proposito, inoltre, si osserva che la disposizione che prevede tale durata ha natura inderogabile, tanto che qualora venisse tra le parti convenuta una durata inferiore tale accordo sarebbe da considerarsi affetto da nullità;
   
• contratti di locazione a canone concordato: in tal caso la durata è stabilita in 3 anni ed alla scadenza si ha rinnovo automatico per ulteriori 2 anni (ovvero 3 anni, se in tal senso abbiano convenuto i contraenti);
   
• contratti di locazione ad uso transitorio e tra essi, in particolare, i contratti di locazione a favore degli studenti universitari, i quali possono avere una durata da 1 a 18 mesi massimo e con rinnovo automatico per pari durata alla prima scadenza;
   
• contratti ad uso turistico: si caratterizza per la più ampia libertà concessa alle parti di regolare la durata dello stesso in ragione delle proprie esigenze.

Orbene, considerato quanto sopra ci si chiede se sia o meno possibile, in pendenza dell’esecuzione del contratto di locazione ad uso abitativo, per il locatore o per il conduttore porre fine anticipatamente al contratto. La risposta al quesito è sicuramente affermativa. Affinché si possa, tuttavia, dare attuazione a tale proposito è necessario che la parte interessata comunichi formalmente la propria disdetta. Tale atto produce diversi effetti a seconda del fatto che il contratto di locazione sottoscritto preveda o meno una clausola esplicita di recesso.

Nel primo caso, la disdetta consente alla parte che l’ha comunicata di recedere dal contratto di locazione con effetto da un momento anteriore rispetto a quello della sua scadenza naturale. Nel secondo, invece, la disdetta ha il solo effetto di evitare che il contratto si rinnovi automaticamente. Pertanto, allorquando venga inviata disdetta il contratto non si rinnova, in caso contrario la locazione si rinnova per un tempo pari a quello previsto nella prima regolamentazione contrattuale.

Occorre, inoltre, rammentare che la legge attribuisce particolare rilievo alle tempistiche e alle modalità della disdetta, dovendo essa per esplicare pieno effetto essere comunicata all’altra parte mediante raccomandata con ricevuta di ritorno (cui si assimila attualmente anche il ricorso alla p.e.c.) almeno sei mesi prima della scadenza prevista.

2) Possibili motivi della disdetta

I motivi che possono dalle parti addotti a sostegno della propria comunicazione di disdetta possono essere i più disparati. Innanzitutto, il caso più ovvio è quello per il quale la disdetta avvenga per finita locazione qualora le parti non intendano, pertanto, proseguire il rapporto e vogliano evitare che si dia luogo a rinnovo automatico. Inoltre, con il consenso di entrambe le parti il contratto di locazione si può ritenere concluso anteriormente alla scadenza in esso prevista a condizione che tale volontà di modifica venga comunicata entro 30 giorni dalla data stabilita per la cessazione anticipata all’Agenzia delle Entrate.

Ancora, la disdetta può essere richiesta anticipatamente in ulteriori ipotesi. A titolo semplificativo si rammentano:

• il conduttore è in possesso di un immobile differente da quello oggetto del contratto di locazione e del quale può usufruire all’interno dello stesso territorio comunale;
   
• il proprietario dell’immobile intende destinarlo a fini diversi da quello abitativo (fini educativi, sociali o assistenziali); in tal caso il locatore deve assumere la veste della persona giuridica ed offrire, comunque, al conduttore un immobile differente da quello originariamente posto quale oggetto del contratto di locazione nel quale possa recarsi ad abitare;
   
• il locatore intende destinare il proprio immobile ad abitazione per i membri componenti del proprio nucleo familiare o, comunque, per i parenti entro il secondo grado; • il bene immobile locato è gravemente danneggiato ed è necessario sottoporlo a lavori di ristrutturazione tali da non poter essere eseguiti in presenza di persone che vivano all’interno dello stesso;
   
• il proprietario dell’immobile manifesta l’intenzione di vendere l’immobile e non abbia a disposizione ulteriori abitazioni ad uso abitativo da offrire in alternativa al conduttore. In tal caso, tuttavia, dovrà permettere al conduttore di esercitare il diritto di prelazione sull’acquisto dell’immobile;
   
• il conduttore del bene, nonostante la vigenza del contratto di locazione, non viva nell’immobile per il quale quest’ultimo è stato sottoscritto senza un valido motivo.

Oltre ai casi sopra riportati la disdetta del contratto di locazione può essere formulata anche per giustificati motivi. Nel paragrafo successivo si analizzerà brevemente in cosa essi consistono alla luce di quelli che sono gli arresti ermeneutici che si sono andati consolidando nel tempo.

3) Disdetta contratto di locazione per giustificati motivi

L’evoluzione giurisprudenziale è giunta alla definizione di alcune regole che fungono da capisaldi per l’individuazione dei giustificati motivi che consentono al conduttore di porre fine anticipatamente al contatto di locazione. Affinché possa considerarsi grave e tale da giustificare la legittimità del recesso anticipato è indispensabile che ricorrano alcune condizioni.

Innanzitutto, deve trattarsi di un motivo che sia assolutamente estraneo alla volontà del conduttore. Qualora, invece, esso dipenda direttamente ed esclusivamente dalla scelta consapevole di quest’ultimo la sussistenza dei giustificati motivi è da escludersi. Deve, inoltre, trattarsi di un motivo che sia sopravvenuto rispetto alla stipula del contratto e che renda eccessivamente gravosa per il conduttore la prosecuzione del rapporto in fase di esecuzione.

Tale gravosità è ampiamente ricondotta a fattori di varia natura e che possono essere economici, materiali o anche semplicemente psicologici.

4) Disdetta da parte del locatore

Il locatore che voglia disdettare il contratto di locazione in un momento anteriore rispetto a quello previso per la sua scadenza deve darne comunicazione al conduttore, mediante raccomandata con ricevuta di ritorno ovvero mediante invio di p.e.c., almeno sei mesi prima alla data fissata nel regolamento contrattuale come termine finale. Ove non provveda il contratto si rinnova per lo stesso periodo di durata fissato nel precedente.

5) Disdetta da parte dell’inquilino

A differenza di quanto è previsto per la possibilità di recesso anticipato da parte del locatore, l’inquilino ha la facoltà di optare per il recesso anticipato, con comunicazione della disdetta, in qualsiasi momento durante lo svolgimento del contratto, inviando al locatore lettera raccomandata (o p.e.c.) e dando preavviso di sei mesi o, comunque, manifestando l’intenzione di non rinnovare il contratto alla scadenza.

6) Come si chiude un contratto di affitto con cedolare secca

Anche il contratto di affitto con cedolare secca può essere fatto oggetto di disdetta anticipata. Tale adempimento consente di evitare che si debba fare luogo al pagamento dell’imposta di registro all’Agenzia delle entrate. A tale scopo la disdetta dovrà essere formulata mediante presentazione della comunicazione di risoluzione anticipata all’ufficio presso il quale è stato registrato il contratto, facendo ricorso all’apposito modello RLI compilabile.

7) Fac simile contratto di locazione con previsione di diritto di recesso

CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO TRA Il Sig./La Sig.ra ………… nato/a a ……… il ………… C.F. ……….., residente a ………… di seguito più semplicemente “Locatore” E Il Sig./La Sig.ra ……… nato/a a ……….. il ………… C.F. …………, residente a ………… di seguito più sempplicemente “Conduttore” SI CONVIENE E SI STIPULA QUANTO SEGUE Il Locatore concede in locazione al Conduttore l’immobile ad uso abitativo di sua esclusiva proprietà sito in …. in Via ….. piano….. , censito al NCEU del Comune di …. al foglio …. , categoria …. , classe…., rendita catastale € …. L’immobile viene consegnato come visto e piaciuto tra le parti all’atto della consegna del bene. (Indicare l’eventuale inventario dei beni presenti nell’immobile allorquando esso sia locato arredato) L’immobile sarà adibito ad uso esclusivo del Conduttore. La locazione è regolata dalle seguenti concordate pattuizioni:

1) DURATA - La durata della locazione è stabilita in ……… con decorrenza dal …..al …..

2) RECESSO DEL CONDUTTORE - Il Locatore riconosce espressamente al Conduttore la facoltà di recedere in qualsiasi momento e per qualsiasi motivo dal contratto anche prima della scadenza stabilita, dandone avviso al Locatore mediante lettera raccomandata da inviarsi con un preavviso di almeno 6 mesi dalla data in cui il recesso deve avere esecuzione. I giorni di preavviso saranno conteggiati a partire dalla data di invio della raccomandata A.R. ovvero della p.e.c.

3) CANONE - Il canone mensile di locazione, escluse le spese di condominio ordinarie e di riscaldamento, viene consensualmente determinato tra le parti in € …..,00 (xxx/00) mensili, che il Conduttore si obbliga a corrispondere entro il giorno …… di ogni mese, mediante bonifico bancario da effettuarsi sul conto corrente con codice IBAN ….., in essere presso la Banca …….. intestato al Locatore. Sono a carico del Conduttore la tassa comunale di smaltimento rifiuti nonché le utenze di luce, gas, acqua e telefono.

4) DEPOSITO CAUZIONALE - A garanzia delle obbligazioni tutte che assume con il contratto, il Conduttore rilascia al Locatore un deposito cauzionale, fruttifero di interessi legali, per l’importo di €…. (XXX/00). Il deposito cauzionale come sopra determinato sarà fatto oggetto di restituzione al termine della locazione entro ….. (indicare il limite temporale entro il quale la riconsegna dell’immobile deve avvenire) dalla riconsegna dell’immobile, previa verifica dello stato dell’immobile e dell'osservanza di ogni obbligazione contrattuale.

5) STATO LOCATIVO - Il Conduttore dichiara di avere visitato l’immobile locato e di riceverlo in consegna con il ritiro delle chiavi e dichiara, inoltre, che l’immobile è in buono stato locativo ed idoneo all’uso convenuto. Si impegna, altresì, a rispettare e far rispettare da propri familiari o domestici le norme del regolamento dello stabile, ove esistenti, che il Locatore si impegna a consegnare al momento della stipula del contratto. Si impegna, inoltre, ad osservare le deliberazioni dell'assemblea dei condomini formalmente comunicate dal Locatore. Il Locatore dichiara che l’appartamento è in regola con la normativa edilizia ed urbanistica e gli impianti sono conformi alla normativa vigente. Eventuali vizi dell’immobile e/o dei suoi impianti dovranno essere comunicati per iscritto, dal Conduttore al Locatore, entro 30 (trenta) giorni dalla consegna dell’immobile ovvero dalla loro scoperta ove occulti. L'unità immobiliare viene consegnata pulita e in ottima condizione. La stessa verrà restituita al termine della locazione nello stesso stato in cui è stata consegnata, salvo il normale deperimento legato all’uso e senza obbligo per il Conduttore di tinteggiatura e di effettuazione di interventi di qualsivoglia natura a meno che i danni riportati non siano notevoli.

6) MUTAMENTO DI DESTINAZIONE E MODIFICHE - L’immobile è locato ad esclusivo uso di abitazione del Conduttore che si obbliga a non mutarne la destinazione anche solo parzialmente o temporaneamente. Ogni aggiunta o modifica che non possa essere eliminata senza danneggiare l’immobile non potrà essere effettuata dal Conduttore senza la preventiva autorizzazione scritta da parte del locatore e, comunque, resterà a beneficio dell’immobile senza che nulla sia dovuto al Conduttore, neanche a titolo di rimborso spese.

7) RIPARAZIONI ORDINARIE E STRAORDINARIE E MANUTENZIONE - Le riparazioni di cui all’art. 1576 cod. civ. (Mantenimento della cosa locata in buono stato locativo) e 1609 cod. civ. (Piccole riparazioni a carico dell’inquilino) sono a carico del Conduttore. Se il Conduttore non provvederà tempestivamente potrà provvedervi il Locatore ed il relativo costo dovrà essergli rimborsato entro 30 (trenta) giorni dall’avvenuta riparazione. Qualora l’immobile locato dovesse necessitare di riparazioni che non sono a carico del Conduttore, secondo le norme del codice civile e della prassi locativa, questi è tenuto a darne avviso scritto al Locatore. Se si tratta di riparazioni urgenti il Conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al Locatore.

8) ESONERO DI RESPONSABILITA’ - Il Conduttore esonera espressamente il Locatore per ogni responsabilità per danni diretti o indiretti che possano derivargli dal fatto doloso o colposo di terzi, anche in caso di furto.

9) REGISTRAZIONE E BOLLI - Le spese di registrazione del presente contratto, ove previste, sono a carico delle parti al 50%. Sono a totale carico del Conduttore i bolli del presente contratto e i bolli delle quietanze.

10) MODIFICHE - Qualunque modifica al presente contratto dovrà risultare sempre da atto scritto. Per quanto non espressamente previsto nel presente contratto si rinvia alla legge 09/12/1998 n. 431, alla legge 27/07/1978 n. 392 ed agli articoli 1571 e seguenti del codice civile.

11) TUTELA DEI DATI PERSONALI - Il Locatore ed il Conduttore, ai sensi del Decreto Legislativo 196/2003, si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati personali in relazione ad ogni adempimento connesso col rapporto di locazione.

12) FORO COMPETENTE - Per qualsiasi contestazione, le parti concordano che il Foro competente sia in via esclusiva quello di ……… (indicare il foro di competenza prescelto).
Letto, confermato e sottoscritto Redatto in triplice originale in ……., lì ………..

 

IL LOCATORE                                                                                                                                                                                                             IL CONDUTTORE

Ai sensi degli artt. 1341 e 1342 codice civile le parti approvano specificatamente i seguenti punti: 3 (Recesso del Conduttore), 20 (Foro competente).

 

IL LOCATORE                                                                                                                                                                                                            IL CONDUTTORE

Allegati al Contratto di locazione ad uso abitativo:
- Visura Catastale Immobile
- Certificazioni degli impianti (ove a norma)
- Inventario beni mobili (se l’immobile è dato in locazione arredato)