Come contestare le spese condominiali

Con una disposizione particolare il legislatore specifica che qualora le spese attengano a cose che siano destinate a servire i condomini in misura differente esse debbono essere ripartite in maniera proporzionale rispetto all’uso che ciascuno potrà farne.

Infine, il codice dispone che ove l’edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti e taluni di essi siano destinati a servire solo una parte del fabbricato le spese relative alla loro manutenzione debbono essere accollate esclusivamente a carico del gruppo di condomini che ne tragga utilità.

Ma cosa accade quando sulle spese, approvate a maggioranza dall’assemblea condominiale o ritenute necessarie e approvate direttamente dall’amministratore di condominio nei casi di sua spettanza, un condomino non sia d’accordo e abbia espresso il suo voto contrario in sede di approvazione o che fosse assente?

Ha la possibilità di contestare le spese condominiali approvate e, in caso di risposta affermativa, quali strumenti gli sono all’uopo concessi? Il condomino che sia in disaccordo con la ripartizione delle spese condominiali come approvata dalla maggioranza può proporre contestazione nei riguardi della delibera assembleare che abbia deciso in materia, nei modi e nei tempi che verranno esplicitati nel prosieguo della trattazione.

Quali sono le spese condominiali che possono essere contestate?

Le spese condominiali che possono essere contestate in caso di dissenso possono essere:

• le spese di ordinaria amministrazione, quelle necessarie, cioè, per la gestione quotidiana di un edificio condominiali e dei sevizi connessi e che possono essere sostenute dall’amministratore senza che debba preventivamente ottenere l’autorizzazione assembleare dei condomini, che sono semplicemente chiamati poi a confermare le disposizioni di spesa a maggioranza;
• le spese di straordinaria amministrazione, che, al contrario di quelle di cui al punto precedente, onde essere sostenute (e, quindi, ripartite), devono essere assoggettate ad autorizzazione e successivamente a previsione di un piano di ripartizione tra i singoli condomini.

Come verificare la correttezza delle spese?

Il condomino che desideri verificare la correttezza delle spese, al fine di valutare l’opportunità di muovere contestazione, deve avere ben presenti alcuni passaggi necessari. Innanzitutto, dovrà adoperarsi e richiedere che gli venga fornito il bilancio consuntivo delle spese, documento del quale si avrà certezza dell’importo realmente corrisposto per sostenerle.

Inoltre, sarà opportuno tentare di farsi consegnare anche la tabella riportante tutte le spese e non solamente il riparto delle stesse. Si tratta di un elenco di voci che costituiscono le singole voci di spesa, che aiuta a valutare lo stato del condominio.

Sembra, in proposito, consigliabile avere particolare riguardo alle voci riguardanti le spese generali, quelle connesse all’ascensore (ove presente nel condominio) e la tabella relativa al riscaldamento. Effettuate queste prime due verifiche, sarà successivamente necessario procedere con una verifica delle tabelle millesimali e della rispondenza delle stesse con il reale stato dell’immobile. Infatti, le spese vengono ripartite in ragione della quota di proprietà dei condomini, dato che viene calcolato in ragione della ripartizione dell’immobile in millesimi.

Inoltre, ove affittato, si rammenta che le spese debbono essere ripartite anche tra proprietario e conduttore (il c.d. inquilino): il proprietario è tenuto a sostenere le spese straordinarie oltre a metà del compenso dell’amministratore, mentre il condomino deve affrontare le spese di manutenzione ordinaria, oltre alla residua metà del compenso dell’amministratore e quelle relative ai consumi delle varie utenze.

Occorre poi avere riguardo al numero dei condomini presenti nella struttura abitativa, oltre che al numero di unità immobiliari di cui ciascuno dei condomini risulti titolare, al fine di verificare l’adeguatezza del conteggio delle spese effettive.

Quali sono le modalità di contestazione?

Il condomino che ritenga di muovere contestazione all’amministratore di condominio per l’assunta erroneità/illegittimità della ripartizione delle spese condominiali può agire secondo le seguenti modalità:

• presentazione di un reclamo all’amministratore di condominio;
• impugnazione della votazione assembleare con la quale è stato disposto il riparto delle spese condominiali, ma solo dopo che sia stata esperita la mediazione dinnanzi ad uno degli organismi predisposti dalla legge ed istituiti su tutto il territorio nazionale.

Quelle appena delineate sono le alternative che si propongono al condomino interessato a contestare le spese condominiali. Nei paragrafi seguenti si avrà modo di evidenziare quali sono nel dettaglio i passaggi che il condomino può seguire per contestare i provvedimenti di ripartizione delle spese condominiali, in quanto ingiuste ovvero se ritenute errate.

Come presentare un reclamo all’amministratore condominiale?

Come anticipato nel paragrafo precedente, il condominio che voglia contestare la decisione concernente la ripartizione delle spese condominiali può, innanzitutto, formulare e presentare una lettera formale di reclamo all’amministratore. Ci si chiede, tuttavia, come essa debba essere formulata e quali siano i requisiti contenutistici e formali che debbano essere osservati nella stesura.

Orbene, sul punto occorre rammentare che la lettera di reclamo è opportuno che includa i seguenti elementi:

• indicazione del mittente della lettera di reclamo, con la precisazione di nome, cognome, indirizzo e/o eventuali ulteriori recapiti (numero di telefono, indirizzo di posta elettronica, indirizzo pec);
• indicazione del destinatario, ossia l’amministratore di condominio, specificamente individuato;
• l’oggetto della richiesta, ossia la precisazione del motivo che spinge a proporre il reclamo e, quindi, nel caso di specie, la contestazione del prospetto di suddivisione delle spese condominiali, ritenuto erroneo o addirittura illegittimo;
• l’esposizione degli elementi di fatto a supporto ed argomentazione del reclamo formulato, con descrizione che si presenti il più dettagliata possibile e delle richieste che si intendono formulare;
• luogo e data;
• sottoscrizione, in forma autografa. Il reclamo così formulato deve essere inviato all’amministratore, oltre che a tutti gli altri condomini per loro opportuna conoscenza, e mezzo di raccomandata con ricevuta di ritorno ovvero mediante posta elettronica certificata.

Ciò in quanto è necessario ottenere la prova che il reclamo sia stato effettivamente ricevuto dal destinatario oltre che per avere certezza del momento in cui abbia concretamente raggiunto quest’ultimo.

Bisogna, inoltre, ricordare che, sia che il reclamo sul punto concerna le spese ordinarie sia che concerna le spese straordinarie, deve essere proposto entro il termine di trenta giorni dalla data dell’approvazione del provvedimento di riparto delle spese. Tale termine decorre:

• dalla data di approvazione del provvedimento per gli astenuti o i dissenzienti;
• dalla comunicazione del verbale di assemblea per gli assenti.

Cosa fare se la contestazione non viene accolta?

A fronte della presentazione di un reclamo può accadere che l’amministratore di condominio non risponda alla contestazione prospettata e formulata ovvero che addirittura ometta di prenderla in considerazione. Sicché è dato chiedersi in tale evenienza come possa procedere il condomino che voglia contestare il piano di ripartizione delle spese condominiali.

Il condomino che sia fermamente convinto delle proprie ragioni può chiedere che venga convocata l’assemblea condominiale, al fine di sottoporre alla stessa la questione, onde chiedere che adotti un provvedimento di senso contrario rispetto a quello già assunto autonomamente dall’amministratore.

L’assemblea sarà, pertanto, chiamata ad esprimersi sul punto e potrà, alternativamente:

• confermare la decisione assunta in precedenza dall’amministratore condominiale;
• adottare una deliberazione che si determini in senso contrario rispetto a quella assunta dall’amministratore di condominio.

Nel secondo caso nulla quaestio. L’amministratore sarà tenuto in questo caso a rispettare la scelta dei condomini e dare applicazione alla stessa, in sostanza contraddicendo quanto da lui deciso con la sua determinazione contestata.

Nel primo caso, invece, è pur sempre possibile per il condomino (o i condomini, qualora siano più di uno) adire l’autorità giudiziaria, presentando ricorso avverso la decisione dell’amministratore, assunta in violazione delle disposizioni di legge o del regolamento ovvero, ancora, esorbitando dai poteri conferitigli dalla legge, presso il tribunale territorialmente competente, individuato in quello nel cui distretto ha sede il condominio.

Nel prossimo paragrafo si analizzerà sinteticamente come e quando il ricorso in tribunale debba essere proposto affinché possa essere assoggettato al vaglio del giudice.

Ricorso in tribunale: quando e come agire

Il condomino (o i condomini se più di uno) che dissenta dall’assunzione dell’amministratore di condominio può, direttamente o anche dopo aver tentato di proporre contestazione davanti all’assemblea condominiale, proporre ricorso all’autorità giudiziaria competente nei casi in cui essa:

• violi la legge;
• violi il regolamento condominiale;
• sia emessa eccedendo i poteri che la legge concede all’amministratore di condominio. In tale ipotesi, il ricorso, che deve essere presentato da un avvocato iscritto all’albo, deve essere presentato presso la cancelleria del giudice competente per territorio, i.e. quello del luogo in cui ha sede il condominio, nel termine di 30 giorni e deve contenere tutti gli elementi minimi richiesti dalla legge, ossia:
• indicazione del tribunale adito;
• l’epigrafe, contenente i dati del condomino ricorrente, quelli del legale cui è affidato il patrocinio per la posizione nonché l’elezione di domicilio presso lo studio di quest’ultimo;
• le premesse in fatto e in diritto, con la specifica descrizione dei fatti che si pongono a sostegno della propria domanda e delle argomentazioni di diritto che le supportano;
• le richieste che si formulano al giudice;
• l’indicazione di eventuali elementi di prova;
• luogo e data;
• la sottoscrizione dell’avvocato;
• il conferimento della procura. Il termine di 30 giorni per proporre il ricorso decorre dalla data dell’adozione del provvedimento che si intende contestare ed è considerato dalla legge come perentorio.

Ciò significa che trascorso tale termine non sarà più possibile proporre il rimedio giurisdizionale, residuando, ove non sia ancora stato esperito, il ricorso avanti l’assemblea condominiale. Inoltre, se si ritenga che il provvedimento violi norme di legge o di regolamento il condomino può direttamente rivolgersi all’autorità giudiziaria per far annullare il provvedimento.

Sul punto, tuttavia, è opportuno precisare che la proposizione del ricorso avanti all’autorità giudiziaria è necessario che, ancor prima occorre esperire un tentativo di mediazione dinnanzi ad uno degli organismi istituiti a livello nazionale e che abbia sede nella medesima città in cui si trova il tribunale territorialmente competente (individuato in quello del luogo in cui si trova lo stabile condominiale).

L’incontro di mediazione è volto a tenare di raggiungere una soluzione bonaria della questione e deve essere esperito mediante l’intervento di avvocati iscritti all’albo professionale e che, eventualmente potrà affiancare la parte nel giudizio in tribunale.

Come prevenire futuri contenziosi?

Al fine di evitare e prevenire futuri contenziosi incentrati sulla contestazione della ripartizione delle spese condominiali è opportuno che il condominio si premuri qualora si debba procedere all’approvazione del piano di riparto delle spese condominiali richiedere ed esaminare tutta la documentazione in materia, quindi:

• bilancio preventivo e consuntivo delle spese;
• il riepilogo dettagliato di tutte le spese sostenute e da sostenere;
• le tabelle millesimali;
• la titolarità dei singoli immobili.

La consultazione e l’attenta valutazione dei documenti sopra riportati consentono al condomino di valutare con immediatezza la correttezza delle spese sostenute e, pertanto, di evidenziare senza indugio all’amministratore che la deliberazione sul punto potrebbe non essere conforme ai dettati della legge del regolamento, oltre che a quanto previsto in materia di tabelle millesimali.

Si tratta in sostanza di effettuare una valutazione preventiva sul punto, onde evitare che si proceda ad approvazione di un piano di riparto che non risulti adeguato e, quindi, evitare di dover giungere all’avvio di un futuro contenzioso.

Conclusioni

Per concludere sembra opportuno rammentare che le deliberazioni assunte in materia di ripartizione delle spese condominiali possono essere contestate da uno o più condomini dinnanzi all’assemblea, all’uopo convocata e che delibera secondo le regole previste dalla legge, oppure dinnanzi all’autorità giudiziaria, anche in via diretta nei casi di violazione di legge o regolamento o per eccesso di potere, salvo, tuttavia, dover preventivamente esperire il tentativo di mediazione ricorrendo ad uno degli organismi di mediazione istituiti a livello nazionale.

Lo scopo dei rimedi esperibili è, dunque, quello di ottenere l’annullamento (o la dichiarazione di nullità) della determinazione dell’amministratore. Per valutare al meglio tutte le alternative percorribili e i termini della proposizione può essere utile chiedere un parere ad un legale, il cui intervento è, peraltro, necessario qualora si opti per la proposizione di un ricorso avanti l’autorità giudiziaria.