Come contestare le decisioni dell’amministratore

Dal punto di vista strutturale l’organizzazione del condominio è disciplinata dal codice civile ed è articolata mediante la previsione di un organo collegiale, l’assemblea dei condomini, con funzioni deliberative ed un organo esecutivo, e l’amministratore, la cui nomina è necessaria ove il numero dei condomini sia superiore a quattro.

Ne consegue che, per quanto concerne le decisioni relative alle decisioni relative alla vita del condominio sono normalmente adottate dall’assemblea, la quale delibera secondo le seguenti maggioranze:

• in prima convocazione, con la partecipazione di un numero di condomini che rappresentino almeno i due terzi del valore dell’edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio, deliberando validamente con un numero di voti pari almeno alla maggioranza degli intervenuti e metà del valore dell’edificio;
• in seconda convocazione, con il voto valido di un numero di condomini che rappresentino almeno un terzo dei partecipanti al condominio e che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio, non essendo previsto un quorum costitutivo. Essa viene convocata dall’amministratore di condominio una volta all’anno in via ordinaria, mentre in via straordinaria ogni qual volta ne facciano richiesta almeno due condomini che rappresentino almeno un sesto dell’edificio.

Se quella appena delineata è la regola concernente l’assunzione delle decisioni nel contesto condominiale occorre, tuttavia, considerare che è generalmente riconosciuta in capo all’amministratore di condominio una residua capacità decisionale. Quest’ultima si esplica, innanzitutto, in riferimento alle opere necessarie e rientranti nella manutenzione ordinaria, ossia quella relativa all’adozione di provvedimenti concernenti interventi di limitato valore economico e derivanti dalla normale usura dell’immobile.

Diversamente, l’amministratore del condominio può adottare provvedimenti relativi a interventi di straordinaria amministrazione solo ed esclusivamente quando si manifestano come connotati da particolare urgenza e tali per cui non sembra possibile attendere le tempistiche necessarie per la convocazione dell’assemblea dei condomini.

Può, infine, compiere o far compiere atti di tipo conservativo. Il codice civile all’articolo 1133 dispone che i provvedimenti presi dall’amministratore nell’esercizio dei suoi poteri hanno valore di obbligatorietà nei confronti dei condomini. La medesima disposizione prevede che, qualora i condomini siano in disaccordo con le decisioni così assunte dall’amministratore di condominio, possono formulare ricorso all’assemblea, in ogni caso senza pregiudizio dell’altro rimedio esperibile, ossia il ricorso all’autorità giudiziaria proponibile nei casi e nei termini di legge.

Nel prosieguo si tenterà di delineare in linea generale come, quindi, uno o più condomini possano contestare le decisioni assunte dall’amministratore condominiale.

Quali sono le decisioni dell’amministratore condominiale che possono essere contestate?

Per quanto attiene alle tipologie delle decisioni adottate dall’amministratore condominiale che possono essere contestate dai condomini esse annoverano senz’altro:

• i provvedimenti che l’amministratore abbia preso in violazione della legge o del regolamento di condominio;
• gli atti con i quali l’amministratore disponga di opere sulla cosa comune eccedendo i propri poteri e, comunque, con lesione dei diritti dei condomini.

Quali sono le modalità di contestazione?

Come si è già avuto modo di premettere nel paragrafo introduttivo della presente trattazione, le modalità di contestazione a disposizione dei condomini nei confronti delle decisioni assunte dall’amministratore autonomamente ed in spregio delle norme di legge o di regolamento o, comunque, con lesione dei diritti dei condomini operando eccedendo i propri poteri sono sostanzialmente due e si identificano nei seguenti:

• formulazione di una lettera di reclamo indirizzata all’amministrazione e prodromica alla proposizione di:
• ricorso all’assemblea condominiale;
• ricorso all’autorità giudiziaria. La differenza sostanziale i due mezzi consiste nel fatto che il ricorso all’assemblea condominiale contro il provvedimento ritenuto violativo o, comunque, lesivo può essere proposto senza limitazioni temporali e, quindi, anche molto tempo dopo rispetto all’avvenuta adozione.

L’aspetto critico di tale opzione consiste, invece, nel fatto che ai fini di ottenere la deliberazione dell’assemblea sul punto occorre attendere che essa si riunisca in convocazione ordinaria ovvero chiedere che venga convocata, ricorrendone i presupposti, in via straordinaria. Di contro, tuttavia, il ricorso all’autorità giudiziaria, ammesso quando il provvedimento adottato sia contrario alla legge o al regolamento condominiale, deve essere avviato entro il termine perentorio di 30 giorni dalla data dell’adozione stessa.

In proposito sembra opportuno precisare che i due rimedi sopra rammentati non sono tra loro alternativi. Ciò sta a significare che il condomino può dapprima esperire il ricorso all’assemblea e, anche qualora quest’ultima confermasse la decisione dell’amministratore, può, comunque, ricorrere alla via giudiziale, purché entro il termine fissato di trenta giorni dall’adozione del provvedimento.

Come presentare un reclamo all’amministratore condominiale?

Come anticipato nel paragrafo precedente, il condominio che voglia contestare la decisione dell’amministratore può, innanzitutto, formulare e presentare una lettera formale di reclamo all’amministratore stesso. Ci si chiede, tuttavia, come essa debba essere formulata e quali siano i requisiti contenutistici e formali che debbano essere osservati nella stesura. Orbene, sul punto occorre rammentare che la lettera di reclamo è opportuno che includa i seguenti elementi:

• indicazione del mittente della lettera di reclamo, con la precisazione di nome, cognome, indirizzo e/o eventuali ulteriori recapiti (numero di telefono, indirizzo di posta elettronica, indirizzo pec);
• indicazione del destinatario, ossia l’amministratore di condominio, specificamente individuato;
• l’oggetto della richiesta, ossia la precisazione del motivo che spinge a proporre il reclamo;
• l’esposizione degli elementi di fatto a supporto ed argomentazione del reclamo formulato, con descrizione che si presenti il più dettagliata possibile e delle richieste che si intendono formulare;
• luogo e data;
• sottoscrizione, in forma autografa. Il reclamo così formulato deve essere inviato all’amministratore, oltre che a tutti gli altri condomini per loro opportuna conoscenza, e mezzo di raccomandata con ricevuta di ritorno ovvero mediante posta elettronica certificata.

Cosa fare se la contestazione non viene accolta?

Qualora la contestazione dedotta nel reclamo indirizzato all’amministratore non trovi riscontro da parte dell’amministratore condominiale o non prenda in considerazione il reclamo, il condomino che sia fermamente convinto delle proprie ragioni può chiedere che venga convocata l’assemblea condominiale, al fine di sottoporre alla stessa la questione relativa all’inopportunità/illegittimità del provvedimento adottato dall’amministratore di condominio. L’assemblea sarà, pertanto, chiamata ad esprimersi sul punto e potrà, alternativamente:

• confermare la decisione assunta dall’amministratore di condominio;
• adottare una deliberazione che si determini in senso contrario rispetto a quella assunta dall’amministratore di condominio.

Nel secondo caso nulla quaestio. L’amministratore sarà tenuto in questo caso a rispettare la scelta dei condomini e dare applicazione alla stessa, in sostanza contraddicendo quanto da lui deciso con la sua determinazione contestata.

Nel primo caso, invece, è pur sempre possibile per il condomino (o i condomini, qualora siano più di uno) adire l’autorità giudiziaria, presentando ricorso avverso la decisione dell’amministratore, assunta in violazione delle disposizioni di legge o del regolamento ovvero, ancora, esorbitando dai poteri conferitigli dalla legge, presso il tribunale territorialmente competente, individuato in quello nel cui distretto ha sede il condominio. Nel prossimo paragrafo si analizzerà sinteticamente come e quando il ricorso in tribunale debba essere proposto affinché possa essere assoggettato al vaglio del giudice.

Ricorso in tribunale: come e quando agire

• Il condomino (o i condomini se più di uno) che dissenta dall’assunzione dell’amministratore di condominio può, direttamente o anche dopo aver tentato di proporre contestazione davanti all’assemblea condominiale, proporre ricorso all’autorità giudiziaria competente nei casi in cui essa: violi la legge;
• violi il regolamento condominiale;
• sia emessa eccedendo i poteri che la legge concede all’amministratore di condominio.

In tale ipotesi, il ricorso, che deve essere presentato da un avvocato iscritto all’albo, deve essere presentato presso la cancelleria del giudice competente per territorio, i.e. quello del luogo in cui ha sede il condominio, nel termine di 30 giorni e deve contenere tutti gli elementi minimi richiesti dalla legge, ossia:

• indicazione del tribunale adito;
• l’epigrafe, contenente i dati del condomino ricorrente, quelli del legale cui è affidato il patrocinio per la posizione nonché l’elezione di domicilio presso lo studio di quest’ultimo;
• le premesse in fatto e in diritto, con la specifica descrizione dei fatti che si pongono a sostegno della propria domanda e delle argomentazioni di diritto che le supportano;
• le richieste che si formulano al giudice; xxl’indicazione di eventuali elementi di prova;
• luogo e data; xxla sottoscrizione dell’avvocato;
• il conferimento della procura.

Il termine di 30 giorni per proporre il ricorso decorre dalla data dell’adozione del provvedimento che si intende contestare ed è considerato dalla legge come perentorio. Ciò significa che trascorso tale termine non sarà più possibile proporre il rimedio giurisdizionale, residuando, ove non sia ancora stato esperito, il ricorso avanti l’assemblea condominiale.

Conclusioni

Per concludere sembra opportuno rammentare che le deliberazioni assunte autonomamente dall’amministratore di condominio possono essere contestate da uno o più condomini o in qualsiasi tempo dinnanzi all’assemblea, all’uopo convocata e che delibera secondo le regole previste dalla legge, oppure nel termine perentorio di trenta giorni dalle stesse, per violazione di legge o regolamento o per eccesso di potere, dinnanzi all’autorità giudiziaria.

Lo scopo dei rimedi esperibili è, dunque, quello di ottenere l’annullamento (o la dichiarazione di nullità) della determinazione dell’amministratore. Per valutare al meglio tutte le alternative percorribili e i termini della proposizione può essere utile chiedere un parere ad un legale, il cui intervento è, peraltro, necessario qualora si opti per la proposizione di un ricorso avanti l’autorità giudiziaria.