Come si annulla una delibera condominiale?

Si analizza l’istituto dell’assemblea, le materie su cui questa è chiamata a pronunciarsi, come si possa impugnare una delibera e per quali ragioni cosicché si possano avere i giusti strumenti a tutela del condomino.

1. La disciplina dell’assemblea condominiale

L’assemblea condominiale ha lo scopo di rimettere le decisioni da prendere alla riunione dei condomini, espressione del potere e della volontà dei singoli chiamati a parteciparvi.

Per la sua costituzione, il codice civile nel titolo dedicato al condominio richiede che un numero minimo di condomini, i quali debbono rappresentare i due terzi del valore dell’intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio. (art. 1136 c.c.), debbano prendere parte all’assemblea, in quanto un numero inferiore renderebbe nulla ogni decisione presa.

L’assemblea viene indetta dall’amministratore di condominio almeno 5 giorni prima dalla sua data con il fine di darne corretta conoscenza a tutti i condomini sull’oggetto della discussione.

Durante l’assemblea per darne un suo successivo resoconto viene di regola redatto un verbale il quale verrà raccolto in un apposito registro tenuto dall’amministratore.

1.1. Numero minimo inferiore per la prima convocazione

L’art. 1136 c.c. specifica l’eventualità in cui non si raggiunga in prima battuta il numero minimo per la delibera, in questa circostanza l’amministratore è chiamato a riconvocare l’assemblea e la soglia del numero minimo si abbassa a un terzo dei partecipanti all’edificio e almeno un terzo del suo valore.

L’assemblea può essere convocata sia ordinariamente che straordinariamente dall’amministratore, ove ritenga necessario il dibattito su una determinata materia.

2. Oggetto dell’assemblea

Gli argomenti che si possono trattare all’interno dell’assemblea sono specificatamente elencati nel codice, in particolar modo per dare un esempio si può partire dalla nomina dell’amministratore, ma anche dalla sua destituzione (art. 1135 c.c.), infatti la sua carica di regola dura un anno, ma può essere revocato dalla stessa assemblea in qualsiasi momento.

Un altro esempio è l’approvazione del rendiconto annuale delle spese che dev’essere approvato annualmente dall’assemblea condominiale. (art. 1130 c.c., art. 1135 c.c.)

L’assemblea, inoltre, è chiamata a decidere su tutte quelle azioni e quelle spese di manutenzione dell’edificio quali la gestione delle parti in comune stabilendo le relative quote individuali per i condomini (art. 1135 c.c.).

3. Impugnazione della delibera

Nell’eventualità di una delibera che si voglia contestare il codice civile definisce delle linee guida.

Permette al condomino di impugnare la delibera assembleare nel caso in cui venga approvata una materia che vada contro la legge o contro le norme stabilite all’interno del regolamento condominiale.

Si ricorda che il regolamento condominiale stabilisce le modalità per l’utilizzo delle parti in comune del condominio, il criterio per la ripartizione delle spese che i singoli sono chiamati ad affrontare e la tutela del decoro dell’edificio (art. 1138 c.c.).

In approfondimento l’atto che va a disciplinare le norme del condominio non può toccare, limitare e oltraggiare i diritti dei singoli partecipanti al condominio e per questa ragione qualsiasi deliberazione presa dall’assemblea è soggetta ad impugnazione.

Il soggetto per impugnare la delibera deve proporre ricorso all’autorità giudiziaria dove è stanziato il condominio entro trenta giorni dalla delibera.

Angelica Sonia Cosi

Fonti normative

Artt. 1136 ss. c.c.

Art. 66 disp. att. c.c.

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