Come agire in caso di gestione negligente dell’amministratore condominiale

Le norme cardine in materia sono considerate l’articolo 1130 del codice civile e il precedente e il successivo articoli 1129 e 1131, nonché le quali, appunto, enucleano tutti i compiti che l’amministratore di condominio deve eseguire nel corso della sua carica.

Qualora l’amministratore di condominio non provveda all’esecuzione dei compiti suoi propri si ha da parte sua un comportamento inadempiente. Ove, invece, adempia in maniera difforme dalla diligenza richiestagli, ossia quella del buon padre di famiglia, si configurerà da parte sua una gestione negligente. Nei paragrafi seguenti si avrà modo di approfondire la tematica ed analizzare nel dettaglio la casistica prevista dal legislatore.

In questa sede, tuttavia, preme anticipare che le inadempienze o la gestione negligente da parte dell’amministratore di condominio comportano alcune conseguenze ed, in particolare, la possibilità di riconoscere dei profili di responsabilità in capo all’amministratore sia di tipo civile che penale e può arrivare ad implicare la decisione da parte dei condomini, secondo le modalità che si esporranno nel prosieguo, la revoca dell’amministratore stesso.

Quali sono i comportamenti dell'amministratore condominiale che possono essere considerati inadempienze o gestione negligente?

La norma cardine dalla quale prendere le mosse al fine di comprendere quali possano essere i casi di inadempienza o di gestione negligente addebitabili all’amministratore di condominio è individuata nell’articolo 1130 del codice civile, il quale descrive le attribuzioni dell’amministratore.

Orbene, in proposito occorre, innanzitutto, sottolineare che la disposizione in commento è stata fatto oggetto di una modifica legislativa ad opera dell’articolo 10 della legge 11 dicembre 2012, n. 220 (entrata in vigore il 17 giugno 2013), il quale ne ha ampliato notevolmente la portata. Nella versione originaria, invero, il dettato normativo si limitava a prevedere che l’amministratore di condominio fosse tenuto allo svolgimento dei seguenti compiti:

1. eseguire le deliberazioni assunte dall’assemblea dei condomini e curare l’osservanza del regolamento condominiale;
2. provvedere alla disciplina dell’uso delle cose comuni oltre che alla prestazione dei servizi svolti nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento possibile da parte di tutti i condomini;
3. riscuotere i contributi condominiali;
4. erogare le spese necessarie al fine di provvedere alla manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio condominiale oltre che all’esercizio dei servizi comuni;
5. compiere gli atti conservativi necessari per preservare le parti comuni dell’edificio.

La novella legislativa ha aggiunto a quelle appena evocate ulteriori ipotesi di compiti attribuiti all’amministratore di condominio, statuendo, innanzitutto, che tra essi deve essere annoverate anche quanto disposto dall’articolo 1129 del codice civile (“L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 (…omissis…)), laddove gli impone di rendere il conto di gestione, pena la possibilità, in caso di omissione per due anni consecutivi della tenuta del conto di gestione ovvero qualora vi siano sospetti circa il fatto che esso sua stato tenuto e reso con gravi irregolarità, di sua revoca da parte dell’autorità giudiziaria.

Tra le ulteriori ipotesi di attribuzione di nuova introduzione si rammentano, inoltre, le nuove e diverse elencate dalla nuova versione dell’articolo 1130 del codice civile, che possono essere così riassunte:

1. convocare annualmente l’assemblea dei condomini al fine di approvare il rendiconto condominiale ex art. 1130-bis;
2. eseguire gli adempimenti fiscali; 
3. curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale, ivi riportando le generalità dei proprietari e dei titolari di diritti reali o di godimento su ogni unità immobiliare (codice fiscale, residenza o domicilio, dati catastali di ogni unità immobiliare, ogni dato relativo a condizioni di sicurezza);
4. curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee (eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, deliberazioni assunte, brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne abbiano fatto richiesta) oltre che di quello di nomina e revoca dell’amministratore (data della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, estremi del provvedimento giudiziale qualora emesso in caso di revoca) e di quello di contabilità (indicazione, entro trenta giorni, di tutti i movimenti in entrata e in uscita);
5. conservare tutta la documentazione inerente alla gestione sia in riferimento al rapporto con i condomini sia di ordine tecnico-contabile dell’edificio di condominio;
6. fornire l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso a tutti i condomini che ne facciano richiesta;
7. redigere il rendiconto condominiale di gestione annuale e convocare l’assemblea entro centottanta giorni affinché provveda all’approvazione.

Orbene, qualora l’amministratore di condominio ometta di adempiere ad uno o più dei compiti attribuitigli dalla legge egli incorrerà in una condotta inadempiente. Qualora, invece, adempia a quanto richiestogli senza l’osservanza della dovuta diligenza (si rammenta che il parametro di riferimento è individuato in proposito nella diligenza del “buon padre di famiglia”) incorrerà in un’ipotesi di condotta negligente.

Nell’un caso come nell’altro la conseguenza possibile è quella che in capo all’amministratore di condominio possa riconoscersi un’ipotesi di responsabilità (civile, ma anche penale qualora ne ricorrano i presupposti). In aggiunta a ciò è ben possibile che venga deliberata, su richiesta, la revoca dell’amministratore di condominio secondo le modalità che si analizzeranno nei paragrafi che seguono.

Quali sono le azioni da intraprendere in caso di inadempienze o gestione negligente dell'amministratore condominiale?

Qualora uno o più condomini accertino l’inadempienza o la gestione negligente dell’amministratore possono intraprendere una procedura che può portare persino alla revoca dell’incarico dell’amministratore.

E’, d’altronde, lo stesso codice civile che prevede all’articolo 1129 la possibilità che l’assemblea revochi in qualsiasi momento l’amministratore di condominio. Il provvedimento di revoca deve essere adottato con votazione a maggioranza assembleare, calcolata sulle quote, nel senso che deve essere approvata almeno da metà degli intervenuti all’assemblea che rappresentino i 500 millesimi dell’intero immobile.

In proposito, per mera completezza si precisa che ove la revoca non sia supportata da una giusta causa l’amministratore di condominio ha sempre diritto a ricevere un risarcimento. Diversamente, quando la revoca sia supportata da una giusta causa, come nell’ipotesi di inadempienze gravi o di gestione negligente, ogni condomino può chiedere che venga revocato, eventualmente anche adendo la via giudiziale, l’amministratore di condominio in carica.

Quest’ultimo potrà, peraltro, essere assoggettato ad un’azione di risarcimento dei danni eventualmente causati al condominio in conseguenza della sua condotta ed eventualmente potrà vedersi negato il proprio diritto al compenso per l’attività svolta prima della dichiarazione di revoca. Il primo passaggio da compiere, pertanto, è quello di convocare l’assemblea, al fine di prospettare agli altri condomini la questione che si ritiene di voler portare all’attenzione circa il comportamento negligente e/o inadempiente dell’amministratore.

Sottoposta la questione in assemblea, il condomino proponente chiederà che la stessa voti in riferimento alla revoca dell’amministratore di condominio e, qualora la questione trovi favorevole la maggioranza dell’assemblea (nella misura già sopra richiamata), l’amministratore di condominio si riterrà revocato. In caso contrario, qualora il condomino proponente sia fermamente convinto delle proprie ragioni, anche alla luce della documentazione in suo possesso, può sempre decidere di sottoporre la questione all’autorità giudiziaria, al fine di ottenere il provvedimento giudiziale di revoca dell’amministratore di condominio e l’eventuale riconoscimento del diritto al risarcimento dei danni.

Come convocare l'assemblea condominiale per discutere la questione?

L’assemblea condominiale volta a discutere la questione inerente alle inadempienze ovvero alla gestione negligente dell’amministratore di condominio e finalizzata a votare in merito alla revoca di quest’ultimo può essere convocata secondo una duplice modalità. In primo luogo, è possibile per il condomino, che intenda ottenere la convocazione dell’assemblea, seguire una via più informale, facendo circolare la notizia tra gli altri condomini e successivamente contattare l’amministratore per far sì che, apprese le voci circolanti, convochi l’assemblea in via straordinaria.

In alternativa, è possibile (e, a modesto parere di chi scrive, forse anche preferibile) seguire la via formale e, quindi, accordarsi con almeno un altro condomino, insieme al quale rappresenti almeno un sesto dei millesimi dell’intero edificio, ed inviare una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno (c.d. A/R) all’amministratore di condominio, indicando in maniera chiara e precisa l’ordine del giorno e precisando che nella seduta assembleare si procederà anche alla votazione in riferimento al provvedimento di revoca.

Sarà, quindi, lo stesso amministratore di condominio, ricevuta la formale richiesta da parte dei condomini, a comunicare la convocazione dell’assemblea a tutti i condomini (compresi i richiedenti) almeno cinque giorni prima della data fissata per la convocazione dell’assemblea. Al fine di convocare l’assemblea sarà opportuno preparare tutta la documentazione necessaria onde poter validamente argomentare in merito alla condotta tenuta dall’amministratore di condominio e tale da supportarne la richiesta di revoca (si pensi, a titolo di mero esempio, a tutta la documentazione dalla quale emerga la condotta negligente dell’amministratore o le eventuali frodi commesse da questi nella gestione dell’attività sua propria).

Come agire durante l'assemblea condominiale?

Orbene, resta a questo punto da chiarire come debba svolgersi l’assemblea di condominio, rectius come il condomino che l’abbia richiesta debba esporre la questione in maniera efficace e tale da convincere gli altri condomini della necessità di intervenire a fonte dell’operato dell’amministratore di condominio onde approvarne la revoca.

In proposito, sembra opportuno descrivere in maniera dettagliata e precisa i comportamenti inadempienti o le negligenti addebitabili all’amministratore di condominio, eventualmente supportati da documentazione atta a comprovare le contestazioni mossegli, onde chiederne la revoca. Si pensi alla documentazione che provi che l’amministratore abbia agito in spregio di quanto previsto dal regolamento di condominio. Successivamente a questa parte espositiva verrà chiesto a tutti i condomini di votare sull’ordine del giorno.

Occorre rammentare che affinché la seduta assembleare sia valida è indispensabile che si raggiunga il quorum costitutivo, che, in alcune situazioni, può essere fissato in maniera affatto peculiare. La votazione dell’assemblea è approvata e, quindi, l’amministratore è per l’effetto revocato se si esprima in maniera favorevole la maggioranza dei votanti e tali che rappresentino almeno la metà dei millesimi del condominio.

Quali sono le conseguenze per l'amministratore in caso di inadempienze o gestione negligente?

La conseguenza immediata e diretta della votazione dell’assemblea in caso di approvazione è quella della revoca dell’amministratore ritenuto inadempiente o colpevole di mala gestione condominiale. Egli rimarrà in carica sino al momento in cui verrà scelto e nominato dall’assemblea un nuovo amministratore di condominio.

Può, tuttavia, accadere che durante l’assemblea condominiale gli altri condomini non si convincano di quanto addotto a sostegno della richiesta di revoca dell’amministratore e votino, pertanto, in senso contrario. Qualora, comunque, il condomino (o i condomini, ove più d’uno) sia convinto della fondatezza della propria richiesta può adire anche la via giudiziale, proponendo azione avanti al giudice territorialmente competente, individuato in quello del Tribunale del luogo presso il quale ha sede il condominio, al fine di domandare al giudice di accertare le gravi irregolarità commesse dall’amministratore (e, individuate dalla giurisprudenza, a titolo esemplificativo, nell’omessa convocazione dell’assemblea condominiale in occasione dell’approvazione del rendiconto annuale, il non aver provveduto ad aprire e utilizzare il conto corrente condominiale, non aver provveduto a riscuotere le somme spettanti al condominio, la commissione di gravi errori nella tenuta dei registri imposti dalla legge per la contabilità del condominio, la gestione delle finanze personali e condominiali in maniera affatto ambigua, persino l’aver omesso di convocare l’assemblea condominiale avente ad oggetto proprio la sua revoca) e chiederne la revoca mediante provvedimento emesso in esito all accertamento giudiziale.

Come scegliere un nuovo amministratore condominiale?

Al fine di scegliere un nuovo amministratore condominiale che sia al contempo competente ed affidabile, anche per evitare futuri problemi, sembra preferibile optare per un professionista del settore, ossia qualcuno che abbia conseguito l’abilitazione alla conclusione di un corso organizzato ad hoc e dopo aver sostenuto un esame finale.

La preparazione ottenuta un tal modo dovrebbe essere tale da consentire all’amministratore di condominio di conoscere tutte le leggi e le procedure da osservare nell’attività di gestione della vita condominiale, oltre che tutti i compiti cui è tenuto e le tempistiche degli stessi nello svolgimento della sua attività e, infine, di acquisire le necessarie competenze. Optare per un amministratore di condominio professionista, inoltre, consente, in considerazione del fatto che sia estraneo alla componente dei condomini, di garantire una maggiore imparzialità nell’adempimento della propria attività, non lasciandosi influenzare dalla dinamiche dei rapporti interni tra condomini.

Sembra, inoltre, opportuno prendere in considerazione altri dati che possono aiutare nella scelta del nuovo amministratore di condominio e, tra essi, in specie, le referenze e recensioni rese dai precedenti condomini gestiti, gli anni di esperienza precedentemente maturati, la tipologia di condomini precedentemente gestiti onde verificare se abbia maturato competenze in strutture assimilabili quanto ad esigenze al condominio di cui si fa parte.

Pur non potendo garantire al cento per cento, tali elementi sono indubbiamente degli indici da tenere in debito conto al fine di sperare di scegliere l’amministratore di condominio che meglio risponda alle esigenze dell’immobile che dovrà gestire.

Conclusioni

Per riepilogare, qualora l’amministratore di condominio si sia reso inadempiente ai propri compiti o vi abbia provveduto in maniera del tutto negligente, è possibile che i condomini, nel numero minimo fissato dalla legge, decidano di revocarlo.

Al fine di procedere in tal senso è necessario, tuttavia, ottenere alternativamente (o, meglio, anche eventualmente in maniera subordinata l’una rispetto all’altra) una delibera assembleare o un provvedimento giudiziale in materia (rispettivamente convocando l’assemblea condominiale ovvero presentando ricorso presso il tribunale del luogo in cui il condominio è sito). Ottenuta l’approvazione dell’assemblea ovvero il provvedimento giudiziale l’amministratore di condominio verrà revocato e resterà in carica solo ed esclusivamente sino al momento in cui, con nuova delibera assembleare non venga nominato il suo sostituto.

Eventualmente, ove ne ricorrano i presupposti, in seguito alla cessazione dell’incarico l’amministratore condominiale potrà essere tenuto a rispondere civilmente o, addirittura, penalmente (ove configuri illecito sanzionabile secondo la normativa penale) del proprio operato e, addirittura, a risarcire i danni che possa aver cagionato.