Affitto: posso cedere il contratto ad un’altra persona?

Cedere un contratto di affitto può essere utile al locatore perché si assicura un nuovo inquilino senza alcuno sforzo e senza le spese di registrazione di un nuovo contratto; è conveniente per il conduttore perché può guadagnarci ed aggirare il termine di preavviso per il recesso dal contratto; agevola il subentrante perché riesce a mantenere il canone di locazione fissato nel contratto originario.

• Cosa sono l’affitto e la cessione del contratto?
• Posso cedere il mio contratto di affitto di una casa ad uso abitativo?
• In pratica, se sono l’affittuario, cosa devo fare per cedere il contratto di affitto a me intestato
• Omesso versamento dell’imposta o ritardo nel pagamento: quali sono le sanzioni?

1. Cosa sono l’affitto e la cessione del contratto?

Con il termine affitto ci si riferisce ad una molteplicità di fatti giuridicamente rilevanti che si sostanziano nel godimento di un bene, da parte di una persona diversa dal proprietario (questa è la definizione di “locazione” che troviamo nel codice civile all’art. 1571).

In termini spiccioli, il contratto di affitto è l’accordo tra il proprietario di un immobile ed un terzo, il quale permette a quest’ultimo di vivere o esercitare un’attività commerciale in un luogo di proprietà del primo.

I soggetti che firmano il contratto si chiamano locatore e conduttore.

Il locatore è il proprietario di casa, mentre il conduttore è colui che la abiterà o vi svolgerà la propria attività commerciale, detto anche affittuario.

Generalmente questi tipi di contratto si stipulano tra un solo proprietario e uno o più conduttori. Nulla esclude, però, che i proprietari dell’immobile siano più di uno; ciò non influisce sulla disciplina applicabile.

La normativa di riferimento è data dal combinato disposto dal codice civile e dalla L. 397/1978.

Per quel che concerne i contratti di locazione ad uso abitativo, oltre al contratto “tipico” previsto dalla legge (in gergo detto 4+4) esistono altri modelli di contratto che portano con se diversi tipi di agevolazioni fiscali, modulandosi sulle necessità derivanti dall’evolversi del contesto sociale. 

Infatti vi sono: 

• i c.d. contratti a cedolare secca (che hanno come vantaggio il non adeguamento alle rivalutazioni I.S.T.A.T. del canone di locazione);
• i contratti “brevi” (che permettono di non vincolarsi per lunghi periodi);
• i contratti a canone concordato (i quali, sottraendo alla volontà delle parti la determinazione del quantum, permettono di mantenere i costi degli affitti entro limiti ragionevoli ed accessibili).

Senza addentrarci ulteriormente nella scoperta dei singoli tipi di contratto – per non perdere di vista l’obiettivo – passeremo ad esaminare la cessione così da giungere alla soluzione concreta del quesito.

2. Posso cedere il mio contratto di affitto di una casa ad uso abitativo?

Ci sono differenze se il contratto è di affitto di immobile ad uso commerciale? La risposta è affermativa.

Vediamo cosa prevede la legge.

Il codice civile (art. 1594 c.c.), ripreso dalla disciplina speciale prevista dalla L. n° 392 del 1978, pone come condicio sine qua non della cessione del contratto di affitto, il consenso del locatore.

La cessione crea, infatti, un rapporto trilaterale il quale non può concludersi senza il consenso del ceduto.

La sostituzione di una parte del contratto può aversi sia come effetto ex lege (come ad esempio nel caso di morte del locatore, nella cui posizione subentrano automaticamente gli eredi, e il contratto continua a produrre i suoi effetti tra queste “nuove” parti) sia come accordo (quest’ultima ipotesi rappresenta l’eventualità più frequente su cui ci soffermeremo).

Come si è visto innanzi, il consenso del locatore è l’atto con cui si dà il via alla procedura di cessione del contratto di affitto.

Nel silenzio normativo si presume che il consenso del contraente ceduto può anche essere tacito con onere probatorio a carico di chi intende avvalersi della cessione.

È perciò consigliato cristallizzare “nero su bianco” la volontà delle parti perché si rischia di incorrere in una probatio diabolica. Quindi sarà opportuno coinvolgere il locatore mediante una semplice raccomandata con ricevuta di ritorno ovvero con una p.e.c.

Questa è la disciplina prevista nei casi di godimento di un immobile ad uso abitativo e vale per tutti i tipi di contratto citati (“4+4”, “cedolare secca”, “canone concordato”). A ben vedere il brocardo latino ubi lex voluit dixit, ubi noluit taquit ci permette di capire il motivo della precedente affermazione.

Con la cessione, la parte cedente è integralmente liberata dagli obblighi contrattuali nei confronti del locatore che potrà far valere le proprie pretese nei riguardi del nuovo inquilino.

Ricevuto il consenso dal locatore sono necessari ulteriori adempimenti di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.

Diverse sono le previsioni – non anche le procedure di registrazione – nel caso d’immobile destinato ad uso diverso da quello abitativo.

Infatti, si può prescindere dal consenso del locatore solo se si cede o si affitta parzialmente anche l’azienda.

V’è di più: gli effetti liberatori della cessione non sono così ampi.

Al fine di favorire l’equilibrio tra le posizioni contrattuali, il legislatore ha scelto di non svincolare automaticamente il cedente per non privare il locatore delle garanzie patrimoniali.

Quindi nel caso di immobile ad uso commerciale, la cessione del contratto si perfeziona con il solo accordo tra conduttore e cessionario ma nella sola ipotesi in cui venga ceduta anche l’azienda. In caso contrario varranno le medesime regole già indicate per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo.

3. In pratica, se sono l’affittuario, cosa devo fare per cedere il contratto di affitto a me intestato

Per cedere il contratto di affitto, il conduttore deve avere il consenso del locatore verbalmente o per iscritto.

Raggiunto l’accordo, la cessione dev’essere registrata presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate dov’era stato registrato il contratto originario.

Per sapere qual è l’ufficio corretto è sufficiente leggere la prima pagina del contratto ove sono indicati gli estremi che interessano.

Lo step successivo è rappresentato dalla compilazione del modulo RLI (facilmente reperibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate).

A dire il vero, c’è la possibilità del c.d. RLI web che permette il bypass della fase cartacea della compilazione: tramite il sito dell’Agenzia dell’Entrate, se siete in possesso delle credenziali di accesso al sito ovvero avete lo SPID (per intenderci, l’identità digitale), potete compilare ed inoltrare il modello RLI direttamente dal pc di casa.

A prescindere della proceduta che si sceglie, il modello va compilato allo stesso modo:

•  nella casella relativa agli “adempimenti successivi”, inserite il codice 3;
• nel campo “data fine proroga o cessione o risoluzione”, devono essere indicati giorno, mese e anno della cessione;
• nella casella “corrispettivo cessione/risoluzione”, se è stato deciso un prezzo per la cessione, inserite la cifra;
• nel riquadro “riferimento del contratto”, devono essere copiati i dati di registrazione del contratto;
• se il contratto non prevedeva la cedolare secca ovvero se la si vuole escludere, bisogna compilare il campo “cedolare secca”;
•  infine, nel quadro B del modello RLI vanno riportati i dati anagrafici del cedente e del cessionario.
   

Per subentrare in un contratto è necessario versare l’imposta di registro il cui costo varia in base a quanto stabilito dall’accordo di cessione. Si hanno 30 giorni – a decorrere dall’avvenuta cessione – per saldare il tributo. Il pagamento va effettuato compilando il modulo F24 indicando il codice del tributo 1502.

A questo punto il gioco è fatto: il contratto di locazione proseguirà tra il locatore originario e il nuovo conduttore.

4. Omesso versamento dell’imposta o ritardo nel pagamento: quali sono le sanzioni?

Il mancato versamento del tributo oppure il ritardo nel pagamento comportano sanzioni pecuniarie in misura proporzionale. La data di riferimento al fine di calcolare i giorni di ritardo è quella di avvenimento della cessione. Il T.U. sull’imposta di registro prevede una sanzione pari al 30% dell’imposta dovuta se questa viene adempiuta oltre 90 giorni dalla data di avvenuta cessione del contratto; la sanzione è ridotta al 15% se l’adempimento avviene dopo il quindicesimo giorno ed entro il novantesimo giorno; ulteriore riduzione ad 1/15 si ha nelle ipotesi di pagamento entro i primi 15 giorni.

Alla dimenticanza di adempiere l’onere tributario si può porre rimedio anche con il nuovo istituto del “ravvedimento operoso”. Nell’ottica di un Erario più vicino al cittadino, il legislatore ha introdotto quest’istituto che permette, a chi concretamente si adoperi per porre rimedio all’errore, di ridurre ancora di più la percentuale di sanzione applicabile.