Cosa succede se non pago il mutuo?

 

La domanda cui tentiamo di dare una prima sommaria risposta angustia non poche famiglie italiane e meriterebbe, per le implicazioni che porta, una serie di valutazioni e riflessioni che vanno al di là di queste poche righe.

 

Iniziamo dall’elemento fattuale, dato dalla emergenza casa e cagionato dalla attuale situazione di crisi. Il Governo Renzi, nel 2016, anche per far fronte alla esplosione di procedure esecutive immobiliari e per rispondere a direttive della Comunità Europea, ha introdotto innovazioni sulla disciplina del mutuo fondiario prima casa.

Andiamo con ordine. Anzitutto è da dire che le conseguenze di un mancato pagamento sono molto differenti da quelle di un pagamento in ritardo.

 

1. Conseguenze di un mancato pagamento delle rate del mutuo

 

L’adempimento, inoltre, deve essere grave. Solo infatti a fronte del mancato pagamento di 18 rate la banca potrà procedere alla vendita coattiva dell’immobile, secondo forme che prevedano la partecipazione attiva del cliente. Cliente che può comunque ricorrere a strumenti quali la moratoria sui mutui, la disciplina antiusura o quella sul sovraindebitamento di cui alla legge 3/2012.

Il decreto viene quindi incontro a tutti i consumatori e cerca di dare una spinta per l’accensione di nuovi mutui in un periodo di forte crisi, volendo contestualmente vivacizzare lo stesso mercato immobiliare.

Il decreto Padoan disciplina anche la procedura di vendita del bene immobile, che si differenzia rispetto a quella esecutiva ordinaria, per la possibilità che ha il cliente di partecipazione attiva alla stessa. 

Scopo di tale procedura è quello di non svendere gli immobili subastati ma di cercare di preservarne, nei limiti del possibile, il valore di mercato. 

Il decreto prevede anche che, ove il prezzo di vendita sia superiore al valore del debito residuo (comprensivo di capitale, interessi e spese), l’importo in eccedenza debba essere corrisposto al mutuatario mentre nell’ipotesi inversa costui viene comunque liberato dal debito nei confronti della banca (effetto esdebitativo). 

In conformità ai principi di trasparenza di derivazione comunitaria e già presenti nella normativa di settore, la banca è tenuta ad informare il cliente del rischi che corre non pagando le rate e di mostrare al cliente il Pies (prospetto informativo europeo standardizzato). 

 

Altro effetto derivante dal mancato pagamento della rata del mutuo è l’applicazione degli interessi di mora, quantificati, nel relativo ammontare, sulla base di una formula attuariale indicata da Banca d’Italia.

Agli interessi di mora vanno poi aggiunte le spese della messa in mora e il recupero stragiudiziale da parte del mutuatario, ovvero, commissioni di insoluto, lettera di sollecito, spese di recupero del debito. 

Il mancato pagamento della rata di mutuo per oltre 180 dalla scadenza originaria della rata, oltre all’applicazione degli interessi di mora, può comportare altre gravi conseguenze. 

La banca potrà infatti procedere alla risoluzione del contratto e, successivamente, alla escussione della garanzia ipotecaria concessa. Potrà altresì rivolgersi nei confronti di eventuali fideiussori e segnalare l’inadempimento (a sofferenza) in centrale rischi. 

 

Il cliente ha sempre diritto di essere avvisato dalla banca se una di queste procedure sia avviata. Ciò anche allo scopo di consentire al debitore di interloquire con la banca ed eventualmente di adottare uno degli strumenti messi a disposizione del debitore per far fronte a una transeunte difficoltà nei pagamenti delle rate. 

Siamo di fronte a una vera e propria moratoria sui mutui, concessa dalla banca per un periodo non superiore ai 12 mesi, durante il quale la rata viene praticamente sospesa. Il debitore smette di pagare la quota capitale continuando a pagare la quota interessi della rata di mutuo.

Sussistono requisiti stringenti perché la moratoria possa essere concessa, quali l’erogazione del mutuo da almeno 24 mesi, il mutuo riguarda una prima casa, il debitore deve trovarsi in una situazione di comprovata difficoltà economica, motivata ad esempio dalla cessazione del lavoro dipendente o dalla sospensione dell’attività lavorativa (per più di 30 giorni). 

 

 

 

2. Conseguenze di un pagamento in ritardo delle rate del mutuo

 

Le conseguenze derivanti dal ritardo nel pagamento di ratei di mutuo consistono principalmente nell’obbligo che la banca ha di segnalare a “sistema” la circostanza, avvertendo le altre banche della situazione in cui versa il cliente. 

Il tutto con ripercussioni sul merito creditizio del cliente e la conseguente revoca di eventuali ulteriori linee di credito concesse. 

Per evitare tali conseguenze bisogna innanzitutto stabilire qual è il motivo e la gravità del ritardo.

Se si tratta di motivi economici, ad esempio se alla data di scadenza della rata non si dispone sul conto della copertura sufficiente a evadere il pagamento del mutuo, è bene avvisare il prima possibile la propria banca. Si potranno esporre le problematiche che sono sopraggiunte e provare a chiedere una dilazione della rata o semplicemente avvertire del ritardo nel pagamento. Analogalmente nell’ipotesi di istituto on line, ove si suggerisce di inviare una pec. A seconda dei casi potrà chiedersi la sospensione o una rinegoziazione del piano di ammortamento o una sua surroga.

L’istituto di credito, preavvisato del ritardo nell’adempimento del rateo, provvederà ad addebitare gli interessi di mora, ma difficilmente assumerà ulteriori iniziative. 

Pure nell’ipotesi di ritardo nel pagamento della rata dovuto a un problema tecnico, non dipendente dal cliente, il mutuatario è tenuto a verificare ogni mese il buon fine del versamento della rata e di segnalare la circostanza all’istituto di credito.

 

Riccardo Scandurra

 

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