Usufrutto di un appartamento

La proprietà è un diritto assoluto su un determinato bene.

Il proprietario di un bene può quindi godere e disporre del bene stesso in modo totalmente pieno ed esclusivo, con l’unico limite dell’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento.

Il diritto di proprietà su un bene immobile può essere scisso in nuda proprietà e usufrutto.

La nuda proprietà è il diritto del proprietario di un bene immobile che risulta spogliato del godimento del bene, poichè questo è in capo all’usufruttuario.

1. Caratteristiche dell’usufrutto

1.1 Come si costituisce l’usufrutto?

L’usufrutto è un diritto che può essere costituito:

- Con Contratto

Può costituirsi innanzitutto per mezzo di un accordo contrattuale tra le parti.

Il contratto con cui si costituisce l’usufrutto, perchè sia valido, deve essere redatto in forma scritta, che sia una scrittura privata o un atto pubblico alla presenza di un notaio.

Può essere a titolo gratuito o a titolo oneroso.

- Con Testamento

L’usufrutto può essere costituito anche con il testamento. Il testatore (cioè il soggetto defunto) può attribuire attraverso una disposizione testamentaria il diritto di usufrutto ad un altro soggetto su un singolo bene, o sull’intero patrimonio.

- Per Ususcapione

Possedere un bene, per un determinato periodo di tempo stabilito dalla legge e in maniera continuata, può essere titolo per la costituzione dell’usufrutto. Ovviamente poichè l’usufrutto presuppone il godimento completo del bene (nei limiti della sua destinazione economica), talvolta è difficile distinguere se il decorso del tempo abbia fatto concretizzare un diritto di usufrutto o piuttosto un diritto di proprietà.

- Per Legge

Si parla di usufrutto legale tutte quelle volte in cui è la legge stessa la fonte del diritto.

Ci sono cioè determinate situazioni giuridiche in cui è la stessa legge a riconoscere l’esistenza dell’usufrutto.

È il caso dell’usufrutto legale dei genitori sui beni del figlio minorenne.

1.2 Diritti e obblighi dell’usufruttuario

L’usufruttuario può esercitare un ampio ventaglio di diritti sul bene oggetto di usufrutto.

Innanzitutto ha dirtto al possesso: questo aspetto si ricollega col carattere dell’immediatezza dell’usufrutto, nel senso che il titolare di questo diritto, come accade anche nel caso degli altri diritti reali di godimento, può servirisi del bene stesso, senza la mediazone del proprietario o di terzi.

L’usufruttuario ha anche diritto ai frutti che il bene produrrà per tutta la durata dell’usufrutto stesso.

L’usufruttuario inoltre può locare il bene, e concedere ipoteca sull’usufrutto.

Puà finanche cedere il proprio diritto di usufrutto per un tempo determinato o indeterminato, fermo restando il limite della sua vita, che è il limite temporale massimo per il diritto di usufrutto.

Questo vuol dire che se decide di cedere in vita l’usufrutto, questo comunque alla sua morte si estingue, non resta, cioè, in capo ad un altro soggetto.

Infatti non si trasmette in via ereditaria.

Può durare, quindi, al massimo per tutta la vita dell’usufruttuario, se è una persona fisica.

Nel caso di persona giuridica il termine è trentennale.

Gli è però negato il diritto di costituire una servitù sul bene.

Durante l’usufrutto il titolare del diritto potrebbe apportare dei miglioramenti al bene: qualora questi restino anche oltre il termine dell’usufrutto, l’ordinamento ha introdotto una regola per riequilibrare l’eventuale ingiusto arricchimento del nudo proprietario. Quest’ultimo dovrà pagare all’usufruttuario un ammontare pari al maggior valore acquisito dalla cosa dopo i miglioramenti.

Fino a quando il nudo proprietario non corrisponda il dovuto, l’usufruttuario può rifiutarsi di restituire il bene, facendo uso del cd. diritto di ritenzione della cosa goduta che gli viene riconosciuto dall’ordinamento.

1.3 Come si estingue l’usufrutto?

Esistono diversi modi e motivi di estinzione del diritto di usufrutto:

- scadenza del termine;

- morte del titolare del diritto di usufrutto;

- mancato uso del diritto per 20 anni, che ne comporta la prescrizione;

- acquisto della proprietà del bene da parte dello stesso usufruttuario, da cui scaturisce consolidazione del diritto;

- perimento totale del bene;

- rinuncia del diritto da parte dell’usufrutturario;

- abuso del diritto, qualora l’usufruttuario si comporta in modo da deteriorare il bene, non occuparsi della sua manutenzione e delle riparazioni ordinarie, etc.

2. Cose da sapere sull’usufrutto

2.1 Usufrutto abitazione

Nel caso di usufrutto su un’abitazione, l’usufruttuario ha una serie di doveri:

- Deve redigere un verbale con un inventario dei mobili e la descrizione del bene, corredandolo di apposita garanzia, qualora non venga esclusa;

- Adoperare la diligenza del buon padre di famiglia nell’utilizzo dell’abitazione;

- Accollarsi le spese di manutenzione ordinaria, di imposte sul reddito, di amminitrazione del bene;

- Notificare immediatamente al nudo proprietario eventuali pretese dei terzi sull’abitazione;

- Restituire il bene secondo i modi e tempi stabiliti dall’accordo.

Le spese straoridnarie e di manutenzione straordinaria gravano sul nudo proprietario, così come tutte le imposte che concernono la nuda proprietà.

2.2 Diritto di abitazione e usufrutto

Diritto di uso, diritto di abitazione e usufrutto sono tutti diritti esistenti contestualmente nel diritto di proprietà in senso assoluto.

Ma possono anche essere diritti considerati singolarmente.

In particolare, il diritto di abitazione e l’usufrutto differiscono per diversi aspetti.

Il titolare del diritto di abitazione può abitare una casa, nei limiti dei bisogni suoi e della sua famiglia. Si tratta di un diritto personale, pertanto non può trasferirsi a terzi.

Può avere origine in un accordo negoziale o in base ad una previsione legale.

Ad esempio, la legge prevede il diritto di abitazione alla morte di uno dei coniugi per il coniuge superstite: il diritto di abitazione in questo caso si acquisisce automaticamente, al momento dell’apertura della successione.

Questo perchè, in questo caso, come ha affermato la Cassazione, la legge riconosce un interesse morale che è legato alla conservazione degli affetti familiari, della memoria del coniuge, delle relazioni sociali.

Per ugual motivo, lo stesso diritto di abitazione non è attribuito immediatamente nel caso di separazione.

Il diritto di usufrutto, invece, a differenza di quello di abitazione, come si è già detto, può essere ceduto, nei limiti della durata del contratto.

L’usufrutto, inoltre, è pignorabile, differentemente dal diritto di abitazione.

2.3 Enfiteusi e usufrutto

Enfiteusi e usufrutto sono due diritti reali diversi, ma anche molto simili. In entrambi i casi un soggetto terzo gode del bene, ma mentre l’usufruttuario deve rispettare la destinazione economica del bene, il soggetto titolare dell’enfiteusi ha l’obbligo di miglioramento.

Inoltre l’enfiteusi ha ad oggetto solo beni immobili, in particolare un fondo, mentre l’usufrutto può avere ad oggetto oltre ai beni immobili, anche i beni mobili, i titoli di credito, le aziende.

Fonti normative

Codice Civile

Libro III “Della Proprietà” - Titolo V “Dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione” (artt. 978-1026)

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