Usufrutto casa: norme, diritti e doveri

• Definizione
• Diritti dell’usufruttuario
• Doveri dell’usufruttuario
• Estinzione dell’usufrutto
• Quando decade l’usufrutto di una casa?
• Come concedere l’usufrutto di un immobile?
• Chi paga l’IMU in caso di usufrutto?
• Fonti normative

1. Definizione

L’usufrutto è un diritto reale in forza del quale all’usufruttuario è attribuito il potere di godimento del bene di un terzo che ne conserva la nuda proprietà.

L’istituto in commento è regolato dagli articoli 978 e seguenti del codice civile, che disciplinano i diritti e i doveri che da esso discendono, nonché l’estinzione e le modificazioni.

La costituzione dell’usufrutto può avvenire con diverse modalità:

• può essere stabilito dalla legge (come ad esempio l’usufrutto che i genitori hanno in comune sui beni del figlio minore di età);
• può essere costituito per volontà dell’uomo (ovvero tramite negozio giuridico, a titolo gratuito o anche oneroso, tramite atto unilaterale tra soggetti in vita, cioè con contratto, o per causa di morte, cioè con testamento);
• può essere acquisito per usucapione (vale a dire mediante il prolungato esercizio – né violento né clandestino – del potere di fatto corrispondente all’esercizio del diritto di usufrutto per il tempo richiesto dalla legge).

Per quel che concerne la sua durata, l’usufrutto non può eccedere la vita dell’usufruttuario e, qualora sia costituito a favore di una persona giuridica, non può durare più di trenta anni.

2. Diritti dell’usufruttuario

L’usufruttuario ha il diritto di godere della cosa e, rispettandone la destinazione economica, può far proprie tutte le utilità che essa può fornire.

Egli ha dunque il diritto di conseguire il possesso del bene, traendo i frutti naturali e civili che da questo derivano.

L’usufruttuario ha inoltre il diritto a ricevere un’indennità per quei miglioramenti che abbia apportato al bene, purché detti miglioramenti sussistano al momento della restituzione.

Sempre nel rispetto della destinazione economica, l’usufruttuario ha la facoltà di eseguire addizioni che può rimuovere al termine dell’usufrutto senza arrecare danno al bene, a meno che il proprietario preferisca trattenere le addizioni stesse (in tal caso all’usufruttuario deve essere corrisposta un’indennità).

All’usufruttuario è altresì riconosciuto il potere di disporre tramite atto inter vivos del diritto di usufrutto: qualora compia un atto dispositivo, salvo alcune eccezioni (come la locazione conclusa dall’usufruttario), non può comunque verificarsi una compressione maggiore (ad esempio attraverso un prolungamento dell’usufrutto) della posizione giuridica del nudo proprietario.

3. Doveri dell’usufruttuario

Tra gli obblighi a suo carico, l’usufruttario è tenuto innanzitutto a restituire il bene al proprietario al termine della durata prevista per l’usufrutto.

Nel godimento della cosa, oltre a rispettare la destinazione economica del bene, egli deve usare la cosiddetta diligenza del buon padre di famiglia.

Per conseguire il possesso, salvo specifica rinuncia da parte del nudo proprietario, l’usufruttuario deve inoltre redigere l’inventario dei beni e prestare idonea garanzia.

Le spese generalmente riconducibili alla ordinaria amministrazione sono a carico dell’usufruttuario; le riparazioni straordinarie gravano invece sul nudo proprietario, salvo si siano rese necessarie in conseguenza dell’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione (in tal caso devono essere sostenute dall’usufruttuario).

4. Estinzione dell’usufrutto

Le ipotesi tipiche di estinzione dell’usufrutto si verificano per il decorrere del termine previsto per la sua durata o per la morte dell’usufruttuario.

Il diritto in oggetto si estingue altresì:

• in caso di non uso per venti anni;
• per la riunione dell’usufrutto e del nudo proprietario nella stessa persona;
• per il totale perimento del bene su cui è costituito;
• per l’abuso del diritto commesso dall’usufruttuario.

Andrea Rosso

5. Quando decade l’usufrutto di una casa?

L’usufrutto come tutti i diritti è temporaneo, nel senso che è soggetto a cause che ne possono comportare l’estinzione. Di seguito si elencano le cause principali al verificarsi delle quali l’usufrutto decade:

a) morte dell’usufruttuario

b) rinuncia da parte dell’usufruttuario

c) abusi da parte dell’usufruttuario, in tal caso è necessario rivolgersi ad un giudice che valuti la gravità degli abusi

d) consolidazione, ovverosia la riunione nella medesima persona dell’usufrutto e della proprietà. Questo avviene se l’usufruttuario acquista la nuda proprietà del bene, sia per atto tra vivi che mortis causa o viceversa quando nudo proprietario acquista l’usufrutto

e) per prescrizione dovuta dal non uso dell’usufrutto per venti anni

f) per il perimento della cosa su cui si è costituito l’usufrutto

g) per cause di invalidità del titolo che ha costituito l’usufrutto

h) scadenza del termine dell’usufrutto, se le parti lo hanno previsto nel contratto

6. Come concedere l’usufrutto di un immobile?

Diversi sono i modi in cui si può concedere un usufrutto. Ne elenchiamo alcuni:

a) l’usufrutto può essere concesso attraverso un contratto oneroso che cioè preveda il pagamento di un corrispettivo in cambio del trasferimento del diritto. Può trattarsi di una vendita o di una permuta a seconda che il corrispettivo sia in denaro ovvero con un bene. Il contratto in questo caso deve essere redatto, a pena di nullità, con atto pubblico o con una scrittura privata. Inoltre l’atto in questo caso deve sempre essere anche trascritto.

b) anche un atto di donazione o un testamento in realtà possono avere ad oggetto il diritto di usufrutto su un immobile che viene concesso ad un beneficiario. Anche in questo caso deve avere la forma dell’atto pubblico, a pena di nullità.

c) per usucapione del diritto, ossia con l’esercizio dei diritti di un usufruttuario su di un bene, per un periodo ininterrotto di 20 anni

7. Chi paga l’IMU in caso di usufrutto?

La risposta alla domanda in questione si può rinvenire nell’art. 1 comma 743 della Legge 27/12/2019 n. 160 che ha individuato quali soggetti passivi dell’imposta sulla casa “i possessori di immobili, intendendosi per tali il proprietario ovvero il titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sugli stessi”.

Diventa evidente quindi che, nel caso di cui si occupiamo, è l’usufruttuario che deve provvedere al pagamento dell’IMU. Si pone il problema di cosa succede se l’usufruttuario non paga l’IMU, in questo caso non sarà il nudo proprietario a dover pagare. I debiti nei confronti dello Stato resteranno, infatti, a carico dell’usufruttuario.

8. Fonti normative

Codice civile: articoli 978 e ss.

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